Zuletzt aktualisiert: 18. März 2021

Dein Zuhause sollte ein Ort sein, an dem du dich rundum wohl fühlst. Wo geht das besser als in den eigenen vier Wänden? Und wir meinen damit keine gemieteten vier Wände, sondern deine ganz eigenen vier Wände. Du denkst, Wohneigentum ist nur etwas für wohl betuchte Menschen? Da liegst du definitiv falsch.

Deine Rücklagen reichen aber nicht für die komplette Finanzierung von Wohneigentum aus? Kein Problem! Banken leihen dir für eine gewisse Gebühr in Form von Zinsen etwas von ihrem Geld, damit du deinen Wohntraum erfüllen kannst. Was es mit den sogenannten Bauzinsen auf sich hat und wo diese aktuell liegen, erklären wir dir in diesem Artikel.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bauzinsen sind die Gebühren der Banken für geliehenes Geld, das du zur Finanzierung von Wohneigentum benötigst. Egal ob du tatsächlich baust oder "nur" eine Eigentumswohnung kaufst.
  • Es gibt interne und externe Faktoren, die die Höhe der Bauzinsen beeinflussen. Der aktuelle Leitzins der EZB, die Gewinnmarge der Banken, die Darlehenshöhe und die Dauer der Zinsbindung sind dabei mitunter die wichtigsten Faktoren.
  • Die aktuellen Bauzinsen liegen derzeit durchschnittlich bei 0,9 bis 1,1 Prozent effektiv. Sie sind aktuell so niedrig wie noch nie in der Geschichte der deutschen Republik.

Hintergründe: Was sind Bauzinsen und wie verändern sich die Bauzinsen?

Um die Finanzierung deines Wohneigentums so kostengünstig wie möglich zu gestalten, erklären wir dir nachfolgend was Bauzinsen sind und was du hinsichtlich der Bauzinsen beachten musst.

Was sind Bauzinsen?

Sehr viele Menschen nehmen einen Kredit auf, um ihr Traum-Eigenheim zu finanzieren. So wurden Ende Januar 2021 Kredite in Höhe von insgesamt 1,386 Milliarden Euro an private Haushalte für den Wohnungsbau vergeben. (1) Diese Kredite erhalten die Personen in der Regel aber nicht kostenfrei. Sie bezahlen die Bereitstellung der Liquidität mittels Zinsen.

Da die Kredite für den Zweck des Erwerbs oder Baus einer Immobilie verwendet werden, spricht man von Baukrediten. Die von der Bank festgelegten Zinsen für die Baukredite sind demnach dann Bauzinsen. Die Höhe der Bauzinsen entscheidet also, wie teuer oder günstig du dir Geld für den Bau bzw. Kauf einer Immobilie leihen kannst.

Welche Arten von Bauzinsen gibt es?

Wie du jetzt weißt, sind Bauzinsen die Kosten für deinen Baukredit bei der Bank. Dabei gilt: Bauzinsen sind Bauzinsen. In verschiedene Arten werden die Bauzinsen direkt nicht aufgeteilt.

Die Bauzinsen können aber für verschiedene Baufinanzierungsarten anfallen. So kannst du deinen Bau bzw. Erwerb einer Immobilie beispielsweise mittels einem Annuitätendarlehen, einem Aktiendarlehen oder einem Forwardarlehen finanzieren. (2)

Die Höhe der Bauzinsen unterscheidet sich innerhalb der Finanzierungsarten ein bisschen. Daher kommt es bei der Frage nach den aktuellen Bauzinsen immer auch darauf an, welche Art von Kredit du aufnehmen möchtest.

Wie legt die Bank Bauzinsen fest?

Allgemein sind die Voraussetzungen der Zinssätze für alle Banken gleich. Trotzdem gibt es spürbare Unterschiede bei den aktuellen Bauzinsen. Selbst wenn du die Kredite einiger Banken mit denselben Faktoren wie Laufzeit, Eigenkapital und Finanzierungsart vergleichst, werden die Banken dir nicht alle denselben Bauzins anbieten.

Das ist auf die individuellen Gewinnmargen der Banken zurückzuführen. Hierbei sind die größten Einflussfaktoren die aktuelle Kostensituation und die jeweilige Geschäftspolitik der Banken. Zum Beispiel wird sich der Bauzinssatz einer Bank, die sich auf Baudarlehen spezialisiert hat, von dem Zinssatz einer Bank, die allerlei Darlehen anbietet, unterscheiden.

Neben den banken-individuellen Gewinnmargen und den Geschäftspolitiken sind aber noch andere Einflussfaktoren für Höhe des Bauzinssatzes für dein Darlehen elementar. Welche das sind erklären wir dir im nächsten Abschnitt.

Welche Faktoren verändern die aktuellen Bauzinsen?

Die aktuellen Bauzinsen liegen seit einiger Zeit bei einem historischen Tief. Doch nur weil der Bauzinssatz allgemein momentan sehr niedrig ist, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass du einen sehr günstigen Zinssatz von den Banken für deinen Baukredit erhältst. Folgende Merkmale spielen eine große Rolle für die Höhe deines Bauzinssatzes:

  • aktueller Marktzins
  • Risikokosten
  • Kreditsumme
  • Dauer der Zinsbindung
  • Individuelle Voraussetzungen

Nachfolgend erfährst du, was es mit den einzelnen Faktoren für die Höhe des aktuellen Bauzinses auf sich hat.

Aktueller Marktzins

Der aktuelle Marktzins für Europa, auch Leitzins genannt, wird von der europäischen Zentralbank (kurz: EZB) festgelegt. Er sagt aus, zu welchen Zinssätzen sich Geschäftsbanken bei einer Zentral- oder Notenbank Geld beschaffen können.

Aktuell liegt der Marktzins der EZB bei 0,00 %. Einfach gesagt können sich die Geschäftsbanken also momentan Geld bei der Zentralbank mit einem Zinssatz von 0,00 % leihen. Das ist ebenfalls ein historisches Tief - der Zinssatz lag im Jahr 2000 noch bei 4,25 %.(3, 4)

Wenn du berücksichtigst, wie viel Geld von einer Geschäftsbank geliehen wird, merkst du schnell, welche monetären Unterschiede diese Abweichung hervorrufen. Die Banken haben derzeit folglich sehr günstige Konditionen. Von dem aktuell niedrigen Marktzins profitierst du als Darlehensnehmer auch. Der aktuelle Bauzins ist dadurch so niedrig wie noch nie!

Risikokosten

Die Risikokosten sind bei der Baufinanzierung die Kosten, die der Bank bei der Refinanzierung deines Kredites entstehen. Sie werden als Aufschlag auf deinen Bauzins in deiner Baufinanzierung abgerechnet.

Je höher dein aktuelles Ausfallrisiko ist, desto höher ist der Risikoaufschlag auf deinen Bauzins. Aber keine Sorge! Die Risikokosen bei Baufinanzierungen sind verhältnismäßig gering, da die Immobilie als Sicherheit dient.

Individuelle Voraussetzungen

Du bringst einige individuelle Voraussetzungen mit, die die Höhe deines Bauzinses beeinflussen. Wir haben dir nachfolgend eine Tabelle erstellt. Sie zeigt dir die Faktoren mit dem höchsten Einfluss auf und erklärt diese kurz.

Einflussfaktor Erklärung
Art der Erwerbstätigkeit Manche Banken erheben Zinsaufschläge für spezielle Berufsgruppen. Bist du als Arbeitnehmer angestellt oder Beamter, hast du in der Regel eine breitere Auswahl. Freiberufler oder Selbstständige sind bei der Kreditauswahl meist eingeschränkter. Deine aktuelle Jobsituation ist also sehr wichtig für deinen Bauzins
Bonität bzw. Schufa-Score Deine Bonität hat großen Einfluss darauf, ob du überhaupt ein Darlehen erhälst. Wenn du eine schlechte Bonität hast, erhälst du eher keinen Kredit oder einen Kredit mit hohen Bauzinsen. Die Schufa gibt aber nicht nur Auskunft darüber, ob du mal vergessen hast, eine Rechnung zu bezahlen. Sie gibt der Bank auch Informationen darüber, wie hoch dein Gehalt aktuell ist und ob du Nebeneinkünfte durch Mieten oder Kapitalerträge hast.(5)
Immobilie Dein Bauzins wird niedriger sein, wenn du eine fertige Immobilie kaufst. Das liegt daran, dass durch den Wegfall der Bauphase reduziert sich das Kreditrisiko und der Bauzins sinkt. Auch die Lage und der Zustand der Immobilie sind ausschlaggebend. Ist die Immobilie in einem guten Zustand und in einer attraktiven Lage, wird die Bank einen niedrigeren Bauzins ansetzen als bei einer gegenteiligen Immobilie. Ein Sachverständiger der Bank wird den aktuellen Zustand und die Lage vor Ort überprüfen.
Finanzierungsart Zusatzoptionen wie beispielsweise Sondertilgungsmöglichkeiten verändern den Bauzins zusätzlich. Auch die Tilgungshöhe und die Darlehensart (Annuitäten-, Aktien- oder Forwarddarlehen etc.) beeinflussen die Höhe deines Bauzinses

Die Angaben der Tabelle sollen dich darüber informieren, worauf du vor und während der Kreditaufnahme achten musst. Da dein individueller Bauzins durch viele verschiedene Faktoren beeinflusst wird und die Banken diese Faktoren teilweise unterschiedlich gewichten, lohnt es sich auf jeden Fall, nochmal genauer nachzuhaken.

Kreditsumme

Die Höhe des Kredites hat Einfluss auf die Angebote der Banken und deren Zinssätze. Einige Banken bieten Baudarlehen erst ab einer bestimmten Mindestsumme an. Andere erheben einen Zinsaufschlag oder einen Zinsabschlag, wenn bestimmte Summen unter- oder überschritten werden.

Mit der richtigen Recherche und der perfekten Anpassung des Baukredites an deine aktuellen Voraussetzungen kannst du sehr von den aktuell sehr niedrigen Zinsen profitieren. (Bildquelle: unsplash / Scott Graham)

Gerne haben Banken auch zeitlich limitierte Angebote. Dann bieten sie einen gewissen Zinssatz nur in einem Angebotszeitraum an. Du solltest bei deiner Recherche aktuelle Angebote der Banken auf jeden Fall berücksichtigen - dich dabei aber niemals unter Druck setzen lassen.

Gut zu wissen: Momentan bieten Banken häufig einen besseren Zinssatz für höhere Kredite an.

Dauer der Zinsbindung

Die Zinsentwicklung der Zukunft ist nur schwer einschätzbar. Niemand besitzt eine Glaskugel, in der er vorhersagen kann, wie lange der aktuell sehr niedrige Bauzins anhält.

Deshalb ist es grundsätzlich so, dass die Zinssätze bei längeren Zinsbindungen höher sind als bei niedrigen. Im Vergleich zu einer 10-jährigen Zinsbindung ist eine 20-jährige Zinsbindung aktuell durchschnittlich 0,8 % teurer. (6)

Wie lange solltest du deinen Zinssatz festlegen?

Du weißt bereits, dass gilt: Je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Bauzins.(7) Da der Bauzins aber momentan dank dem extrem geringen Leitzins sehr niedrig ist, solltest du abwägen, wie lange du von den aktuell sehr günstigen Zinskonditionen profitieren möchtest. Du musst also für dich selbst herausfinden, über welchen Zeitraum du dir den niedrigen Bauzinssatz sichern möchtest.

Da die Prognose für den Bauzins eher steigend ist, empfehlen wir dir, deine Bauzinsen über einen längeren Zeitraum zu binden. In einigen Jahren wird dein dann geltender Zins sicherlich geringer sein, als der dann geltende Bauzins. Kleiner Richtwert für dich: Üblich sind Zinsbindungen zwischen 10 und 30 Jahren.

Wie unterscheiden sich die aktuellen Bauzinsen innerhalb der Banken?

Wie du bereits weißt, sind die aktuellen Bauzinsen sehr niedrig. Damit du dir ein Bild zu dieser Aussage machen kannst, haben wir verschiedene Darlehensanbieter miteinander verglichen. Dafür haben wir immer dieselben Voraussetzungen verwendet.

  • Kauf einer Immobilie - also kein Bau
  • Einfamilienhaus, selbst genutzt, in 79843
  • Immobilienwert: € 450.000,-
  • Nettodarlehensbetrag: € 200.000,-
  • Zinsbindung: 10 Jahre
  • Rückzahlung: 2 %

Mit den angegebenen Faktoren haben wir Angebote mit einem aktuellen Bauzinssatz von 0,46 % bis 1,11 % effektivem Jahreszins erhalten. Das entspricht einer monatlichen Rate von € 410,00 bis € 518,33.(8)

Diese Werte sollen dir einen Anhaltspunkt bieten. Wir können dir aber leider nicht versprechen, dass du genau die selben Konditionen für deinen individuellen Baukredit erhältst.

Fazit

Die Niedrigzinspolitik der EZB schafft perfekte Voraussetzungen für die Erfüllung eines Eigenheim-Wunsches. Sie ermöglicht es, dass die aktuellen Bauzinsen so gering sind, wie noch nie zuvor in der deutschen Bundesrepublik. Durch die derzeit anhaltende Pandemie hat das eigene Zuhause einen noch höheren Stellenwert erhalten.

Auch wenn du in der Vergangenheit vielleicht sogar noch nie über den Erwerb einer Immobilie nachgedacht hast, solltest du dir jetzt ein paar Gedanken dazu machen.

Mit den niedrigen Zinsen ist es so günstig wie noch nie, dir das Geld für deine eigene Immobilie bei der Bank auszuleihen. Klar, damit du den super niedrigen Bauzins erhältst, solltest du im Idealfall etwas Eigenkapital mitbringen.

Aber selbst, wenn das nicht so hoch ist, profitierst du von den aktuellen Bauzinsen. Schließlich sind sie auch für Menschen mit wenig Eigenkapital auf einem historischen Tief. Wir wünschen dir jetzt schon viel Spaß bei der Recherche und deiner Wunscherfüllung.

Bildquelle: mallorca/ Unsplash

Einzelnachweise (6)

1. Statista, Februar 2021
Quelle

2. geld.de: Welche Arten der Baufinanzierung gibt es? (2020)
Quelle

3. Deutsche Bundesbank Eurosystem: EZB-Zinssätze bis 2019
Quelle

4. European Central Bank: Key EVB interest rates (2021)
Quelle

5. interhyp.de: Was betimmt den Bauzins? (2021)
Quelle

6. Zinsentwicklung.de: Welche Einflussfaktoren wirken sich auf die Zinsen für Baufinanzierung aus?
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Studie: Wohnungsbaukredite der Banken an private Haushalte - Monatswerte 2021
Statista, Februar 2021
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Artikel
geld.de: Welche Arten der Baufinanzierung gibt es? (2020)
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Statistik
Deutsche Bundesbank Eurosystem: EZB-Zinssätze bis 2019
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Statistik
European Central Bank: Key EVB interest rates (2021)
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interhyp.de: Was betimmt den Bauzins? (2021)
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Zinsentwicklung.de: Welche Einflussfaktoren wirken sich auf die Zinsen für Baufinanzierung aus?
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