Zuletzt aktualisiert: 15. September 2020

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In der Regel ist bei Immobilienkrediten bis zum Ende der Zinsbindungsfrist nach 5 bis 15 Jahren noch eine bestimmte Restschuld vorhanden. Diese kann mithilfe einer Anschlussfinanzierung beglichen werden.

In unserem großen Anschlussfinanzierung Test 2020 erhältst du Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf Anschlussfinanzierungen. Zusätzlich geben wir dir alle wichtigen Informationen mit auf den Weg, die du vor der Beantragung eine er solchen Finanzierung benötigst.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Anschlussfinanzierung handelt es sich um die Fortführung einer Baufinanzierung durch einen weiteren Kredit.
  • Hierbei wird der Kredit entweder bei der aktuellen Bank im Rahmen einer Prolongation weitergeführt oder mit einem Kredit bei einer anderen Bank durch eine Umschuldung ersetzt.
  • Bei der Anschlussfinanzierung sind neben den persönlichen Voraussetzungen vor allem die Faktoren Zinssatz, Zinsbindungsfrist sowie die Tilgung des Kredites zu berücksichtigen.

Unsere Empfehlung für eine Anschlussfinanzierung

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Zusammen mit den kompetenten Beratern der ING DiBa wird der für dich günstigste Zins errechnet. Derzeit bietet die ING DiBa bis zu 0,10 Prozent Frühlingsrabatt sowie bis zu 0,10 Prozent Regional-Zins-Rabatt ab Finanzierungen von 300.000 Euro an.

Anschlussfinanzierung finden mit Dr. Klein

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Bei dem Unternehmen Dr. Klein handelt es sich um eine Finanzdienstleister der eine erste kostenlose und unverbindliche Beratung im Bereich Immobilienfinanzierung anbietet. Auf der Website hast du die Möglichkeit dich über Anschlussfinanzierungen zu informieren und dir entsprechende Angebote einzuholen.

Die Beratung kann anschließend telefonisch oder persönlich vor Ort mit einem der rund 600 Berater an über 200 Standorten in ganz Deutschland erfolgen.

Ratgeber: Fragen, mit denen du dich beschäftigen solltest, bevor du dich für eine Anschlussfinanzierung entscheidest

Bevor du die Entscheidung triffst, ob eine Anschlussfinanzierung für dich geeignet ist, solltest du einige wichtige Punkte wissen. Deshalb werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen zu diesem Thema erläutern.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Als Anschlussfinanzierung wird die Fortführung einer Baufinanzierung bzw. eines Immobilienkredites durch einen neuen Kredit verstanden. Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn die Zinsbindung des aktuellen Kredites ausgelaufen ist und der Bank noch Geld geschuldet wird.

Die typischen Zinsbindungen liegen zwischen 5 und 15 Jahren. In diesem Zeitraum ist es für die meisten Immobilienkäufer oder Bauherren allerdings nicht möglich den gesamten Kredit bereits abbezahlt zu haben. (Bildquelle: 123rf.com / 29323343)

Je früher du dich um eine Anschlussfinanzierung kümmerst, desto mehr Verhandlungsspielraum hast du bei der Bank. In den folgenden Abschnitten zeigen wir dir alle wichtigen Faktoren auf, die du bei einer Anschlussfinanzierung beachten solltest.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Nach Ablauf des ersten Kredites hast du zwei Optionen:

  1. Du entscheidest dich bei deiner aktuellen Bank zu bleiben und unterschreibst eine neue Zinsvereinbarung. Dieses Vorgehen wird auch als Prolongation bezeichnet. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung kommt die Bank automatisch auf dich zu und macht dir ein Angebot für eine neue Zinsvereinbarung.
  2. Du entscheidest dich gegen das Angebot deiner Bank und nimmst ein Kreditangebot eines anderen Anbieters an. Ein solches Vorgehen bezeichnet man als Umschuldung.

Je nach aktueller Situation kann es durchaus sinnvoll sein, weitere Angebote bei anderen Kreditgebern zu vergleichen. Denn hier bietet sich eine gute Gelegenheit, die Raten deiner derzeitigen persönlichen Situation anzupassen und eventuell ein deutlich günstigeres Angebot zu erhalten.

Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?

Wie bereits angesprochen wird sich die Bank vor Ablauf der Zinsbindung bei dir mit einem neuen Angebot melden. Allerdings muss dieses Angebot nicht immer das Beste sein. Gerade bei den hohen Summen eines Immobilienkredites haben geringe Unterschiede im Zinssatz einen großen Einfluss auf den zurückzuzahlenden Betrag.

Wir empfehlen dir allerdings, dich schon viel frühzeitiger mit dem Thema der Anschlussfinanzierung zu befassen. Hierdurch hast du eine deutlich höhere Chance auf geringere Zinskosten.

Eine Prolongation ist meist der einfachste Weg einer Anschlussfinanzierung, jedoch meist nicht der günstigste.

Daher solltest du dich am besten bereits einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit dem weiteren Verlauf deiner Finanzierung beschäftigen.

Angebote ein Jahr vor Ende der Zinsbindung einholen.

Ein wichtiger Faktor für eine günstige Anschlussfinanzierung ist der richtige Zeitpunkt und damit die Höhe der aktuellen Bauzinsen.

Eine Möglichkeit bereits sehr früh mit dem Thema der Anschlussfinanzierung zu beginnen ist über ein Forward Darlehen. Mit einem solchen Darlehen sicherst du dir den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.

Allerdings wird hierfür ein Zinsaufschlag fällig, den du in der Zeit bis zur Inanspruchnahme des neuen Darlehens zahlen musst. Wir empfehlen daher die Möglichkeit eines Forward Darlehens frühstens drei Jahre vor Ablauf des ersten Kredites zu prüfen.

Ein Forward Darlehen geht neben dem Zinsaufschlag auch mit der Verbindlichkeit der Zahlung einher. (Bildquelle: 123rf.com / 80676289)

Ungefähr ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung solltest du dir Angebote für einen Anschlusskredit sowohl von deiner aktuellen als auch von anderen Banken einholen. In diesem Zeitraum hast du die besten Chancen günstige Zinsen zu erhalten. Falls andere Banken eine insgesamt günstigere Finanzierung anbieten, solltest du eine Umschuldung in Erwähnung ziehen.

Wie gehst du vor, um eine passende Anschlussfinanzierung zu finden?

Im Folgenden zeigen wir dir drei Schritte auf, mit denen du eine passende Anschlussfinanzierung für deine Immobilie findest.

Vorbereitung

In einem ersten Schritt solltest du dich mit deiner aktuellen Lebenssituation auseinandersetzten. Folgende Fragen solltest du dir dabei stellen:

  • Wie sieht seine aktuelle finanziell Situation aus? Wie viel Geld hast du angespart und wie sieht dein derzeitiges Einkommen aus?
  • Wie sieht deine zukünftige finanzielle Situation aus? Erwartest du eine Gehaltserhöhung oder eine größere Summe an Geld beispielsweise durch eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung?

Diese Faktoren beeinflussen im Wesentlichen dein weiteres Vorgehen in Bezug auf die Finanzierung der Immobilie hinsichtlich Kreditsumme, Monatsrate und Zinsbindung.

Angebote einholen und Vergleichen

In einem zweiten Schritt solltest du dir Angebote von deiner und anderen Banken einholen. Für einen ersten Vergleich eignet sich hier beispielsweise die von uns empfohlene Vergleichsseite Dr. Klein. Aber auch andere Vergleichsportale wie Interhyp oder Planethome können für einen ersten Vergleich herangezogen werden.

Zur weiteren Beratung und bei Fragen solltest du dich an die jeweiligen Anbieter in einem persönlichen Beratungsgespräch wenden.

Prolongation oder Umschuldung

Im letzten Schritt steht die Entscheidung an, ob du in Form einer Prolongation bei deinem aktuellen Kreditgeber bleibst oder ob du zu einem günstigeren Angebot bei einer anderen Bank wechselst und deinen Kredit umschuldest.

Wir empfehlen dir in jedem Fall mit deiner aktuellen Bank zu verhandeln. Mit etwas Geschick kannst du auch hier einen günstigen neuen Sollzins erhalten und dir einen eventuellen Anbieterwechsel ersparen.

Welche Alternativen gibt es zu einer Anschlussfinanzierung?

Im folgenden Abschnitt stellen wir dir Alternativen zu einer Anschlussfinanzierung vor.

Keinen weiteren Kredit aufnehmen

Auch ein Bausparvertrag kann nach Ablauf der ersten Zinsbindung zur Tilgung des Kredites eingesetzt werden.

Die offensichtlichste Alternative ist es, den Kredit so zu planen, dass keine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Solltest du bereits zu Beginn der ersten Finanzierung wissen, dass bei dir in der Zukunft etwas mehr Geld übrig bleibt, beispielsweise durch Erbschaften, einen Bausparvertrag oder die Auflösung einer Lebensversicherung, ist es sinnvoll nach einem Immobilienkredit mit möglichst guten Sonderbildungskonditionen Ausschau zu halten.

Deshalb ist es wichtig, dass du dich schon vor der Beantragung eines Immobilienkredites sehr genau mit den Sondertilgungsmöglichkeiten bei dem jeweiligen Kreditgeber auseinandersetzt. Allerdings ist diese Alternative nicht für alle Immobilienkäufer möglich oder ergibt sich ungeplant im Laufe der ersten Finanzierung.

Privater Ratenkredit

Eine andere Art von Kredit ist der Ratenkredit. Dieser gehört zu den Konsumentenkrediten und dient damit der Finanzierung von privaten Gütern und Dienstleistungen. Diese Art von Krediten ist nicht an einen bestimmten Verwendungszweck gebunden und kann daher für alle möglichen Anschaffungen eingesetzt werden. Im folgenden Artikel gehen wir näher auf den Privatkredit ein.

Kaufkriterien: Anhand dieser Faktoren kannst du Anschlussfinanzierungen vergleichen und bewerten

Vor der Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung solltest du einige Dinge beachten. Folgende Faktoren gilt es zu berücksichtigen:

  • Zinssatz
  • Zinsbindungsfrist
  • Tilgung des Kredites
  • Beratung
  • Zusätzliche Kosten

In den folgenden Abschnitten gehen wir weiter auf die genannten Punkte ein.

Zinssatz

Der Zinssatz bildet, wie bei allen Krediten, auch bei Anschlusskrediten eines der wichtigsten Entscheidungskriterien. Bei Anschlusskrediten für Immobilien liegen die Zinssätze der Banken für ähnliche Kredite oft verhältnismäßig weit auseinander.

Bei den hohen Summen kann dies einen enormen Unterschied von einigen tausend Euro ausmachen. Daher sollte vor der Wahl der Anschlussfinanzierung ein ausgiebiger Vergleich der Zinssätze durchgeführt werden.

Hier macht der Einsatz eines Zinsrechners in jedem Fall Sinn, um einen ersten Überblick zu bekommen. Um die Zinssätze miteinander verglichen zu können sollten Rahmenbedingungen wie Tilgung und Zinsbindung bei den zu vergleichenden Angeboten identisch sein.

Zinsbindungsfrist

Genauso wie beim Immobilienkredit spielt auch bei einer Anschlussfinanzierung die Zinsbindung eine große Rolle. So solltest du in Niedrigzinsphasen eine eher langfristige Zinsbindungsfrist vereinbaren, um auch in Zukunft von günstigen Zinssätzen profitieren zu können. In Hochzinsphasen solltest du dich hingegen eher für eine kurzfristige Zinsbindung entscheiden.

Neben den aktuellen Marktzinsen haben auch noch andere Faktoren wie beispielsweise deine aktuelle finanzielle Situation einen Einfluss auf die Wahl der Zinsbindungsfrist.

Wenn du in den nächsten Jahren beispielsweise eine Erbschaft, die Auflösung eines Bausparvertrages oder eine Auszahlung deiner Lebensversicherung erwartest, kann es sinnvoll sein, auch in Niedrigzinsphasen eine kurzfristige Zinsbindung zu wählen, um den fälligen Zinssatz zu senken.

Tilgung des Kredites

Neben Zinssatz und Zinsbindungsfrist spielt auch die Tilgung des Kredites eine wichtige Rolle bei der Auswahl einer Anschlussfinanzierung. Im Allgemeinen lässt sich hier festhalten: Je schneller der Kredit getilgt wird, desto weniger Zinsen fallen an.

In erster Linie solltest du allerdings darauf achten, dass die monatliche Rate für dich ohne Probleme bezahlbar ist und zu deiner aktuellen Lebenssituation passt. Dieses Thema haben wir bereits in einem vorhergehenden Abschnitt betrachtet.

Beratung

Bei der Finanzierung einer Immobilie handelt es sich um ein sehr komplexes Thema. Viele der grundlegenden Informationen hierzu findest du im Internet. Allerdings solltest du bei einer so großen Investitionssumme in jedem Fall auch auf eine gute Beratung bauen und Informationsseiten im Internet nur als erste Anlaufstelle benutzen.

Aus diesem Grund ist eine kompetente Beratung sehr wichtig und du solltest dich in jedem Fall nach einer ersten Vorauswahl an einen Baufinanzierungsspezialisten wenden, der dich bei deinem Vorhaben unterstützen kann.

Zusätzliche Kosten

Die zusätzlichen Kosten sind bei einer Anschlussfinanzierung relativ überschaubar. Generell solltest du darauf achten, dass bei einem Bankenwechsel, also einer Umschuldung keine unnötigen Kosten entstehen.

Die Gebühren für die Umschreibung der im Grundbuch liegen zwischen 0,1 und 0,2 Prozent des Grundschuldbetrages.

In der Regel sollten lediglich Gebühren für die Abtretung der Grundschuld anfallen. Diese liegen meist bei einigen hundert Euro und betragen damit nur einen Bruchteil der Ersparnisse, die du mit einem günstigeren Zinssatz im Falle einer Umschuldung erreichen kannst.

Weiterführende Literatur: Quellen und interessante Links

[1] https://de.wikipedia.org/wiki/Anschlussfinanzierung

[2] https://de.wikipedia.org/wiki/Forward-Darlehen

[3] https://de.wikipedia.org/wiki/Zinsbindungsfrist

Bildquelle: 123rf.com / Brian Jackson

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Jonathan hat Wirtschaftsingenieurwesen mit dem Schwerpunkt Finanzwirtschaft studiert und ist selbst als Privatanleger aktiv. Durch seine Artikel vermittelt er auf einfache und verständliche Art und Weise alle wichtigen Informationen zu den Themen Geld, Finanzen und Vermögensaufbau.