Anschlussfinanzierung
Zuletzt aktualisiert: 17. Januar 2021

Du hast von einer Anschlussfinanzierung gehört, da die Zinsbindungsfrist deines Kredits bald ausläuft, weißt aber nicht worauf du achten musst? Oder überlegst du dir für eine Baufinanzierung einen Kredit aufzunehmen, weißt aber nicht was eine Anschlussfinanzierung ist? Diese und zusätzliche Fragen beantworten wir dir im folgenden Beitrag.

In unserem Beitrag zu Anschlussfinanzierung erklären wir dir, was eine Anschlussfinanzierung ist und wie du dich am besten auf sie vorbereitest. Außerdem erklären wir dir die verschiedenen Arten der Anschlussfinanzierung und zeigen dir ihre Vor- und Nachteile auf. Durch diesen Beitrag bist du für deine nächste Anschlussfinanzierung bestens gewappnet.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Anschlussfinanzierung wird benötigt, um die Restschuld eines Darlehens zu begleichen. Häufig endet die Zinsbindungsfrist bevor die Schuld vollständig zurückgezahlt wurde, dann muss eine Anschlussfinanzierung folgen.
  • Die Anschlussfinanzierung kann bei der bekannten Bank abgeschlossen wird, was Prolongation genannt wird. Wechselt man die Bank für eine Anschlussfinanzierung so entstehen möglicherweise Kostenvorteile. Diese Möglichkeit nennt man Umschuldung.
  • Bei einer Anschlussfinanzierung entstehen generell keine hohen Kosten. Durch unterschiedliche Sollzinssätze kann man allerdings sehr viel Geld sparen, da man bei einem niedrigen Zinssatz einen sehr niedrigen Zinsaufwand hat. Daher sollte man den aktuellen Zins stets im Auge behalten.

Glossareintrag: Der Begriff Anschlussfinanzierung im Detail erklärt

In dem folgenden Abschnitt stellen wir dir ausreichend Informationen zur Verfügung, welche dir helfen, Anschlussfinanzierungen ausreichend zu verstehen. Wir erklären dir, worauf es bei der Anschlussfinanzierung ankommt und welche Möglichkeiten dir zur Verfügung stehen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Für eine Baufinanzierung wird häufig ein Kredit aufgenommen. Bei der vertraglichen Abwicklung eines Kredits wird dann eine Zinsbindungsfrist festgelegt. Also die Dauer der Sollzinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist der Kredit meistens aber noch nicht abgezahlt und es besteht eine Restschuld. Diese Restschuld muss mit der Anschlussfinanzierung finanziert werden (1, 2).

Im Normalfall beträgt die Zinsbindungsfrist für das Darlehen 5 bis 25 Jahre.

Danach muss also ein neuer Vertrag mit neuen Konditionen und neuer Zinsbindungsfrist festgelegt werden. So kann dann die Restschuld beglichen werden.

Diese Anschlussfinanzierung kann bei derselben Bank, mit der der erste Kredit aufgenommen wurde, erneut durchgeführt werden. Ebenso kann man aber auch eine neue Bank zur Vertragsabwicklung wählen. Häufig erhält man dadurch verbesserte Vertragskonditionen.

Eine Anschlussfinanzierung sollte gut durchdacht getätigt werden. Eine frühe Recherche der Vertragsmöglichkeiten ist also vonnöten. Daher sollte die Vertragsdauer immer im Auge behalten werden.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Da die Anschlussfinanzierung nur ein weiterer Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des ersten Kredits ist, ist sie relativ einfach. Sobald die erste Zinsbindungsfrist sich dem Ende nähert, sollten verschiedene Vertragsangebote begutachtet werden.
Beachte, dass bei einem Vertrag mit einer anderen Bank eine Bonitätsprüfung erfolgt.

Diese Angeboten können entweder von derselben, schon bekannten Bank oder aber von einer anderen Bank kommen. Da hier ein kleiner Wettbewerb zwischen den Banken besteht, hat man eine gewisse Verhandlungsstärke und kann den Vertrag zu seinen Gunsten anpassen.

Wurde dann der neue Kredit aufgenommen, so kann per Anschlussfinanzierung die Restschuld beglichen werden. Die Kreditraten werden wie gewohnt weiter bezahlt. Dieser Vertrag endet dann, wenn die Restschuld am Ende der Anschlussfinanzierung vollständig getilgt wurde. Bleibt am Ende noch eine Restschuld übrig, so muss noch ein Kredit aufgenommen werden - eine weitere Anschlussfinanzierung.

Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Im Normalfall meldet sich die Bank spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung bei dem Geldnehmer. Hierbei melden sie dann, dass die Zinsbindung ausläuft und die Bank bietet dann einen neuen Vertrag an (3).

Außerdem kann man sich nach 10 Jahren, unabhängig von der vertraglich geregelten Dauer der Zinsbindung, vom Vertrag lösen. Das besagt § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Allerdings muss man sich an eine Kündigungsfrist von 6 Monaten halten (4).

Anschlussfinanzierung-1

Behältst du die Zinsen konstant im Auge, so kannst du viel Geld sparen, wenn du eine Anschlussfinanzierung in einer Niedrigzinsphase durchführst. Alternativ kannst du auch ein Forward-Darlehen nutzen.
(Bildquelle: Christian Dubovan / unsplash.com)

Doch in der Regel ist es wesentlich rentabler sich schon einige Monate bis Jahre um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. So können Angebote von verschiedenen Anbietern erfasst und verglichen werden. Dadurch kann viel Geld gespart werden.

Des Weiteren besitzt man die Möglichkeit ein Forward-Darlehen zu nutzen. Durch ein Forward-Darlehen kann man 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsdauer den, zu dem Zeitpunkt aktuellen, Zinssatz nutzen. Dadurch kann man einen Niedrigzins ausnutzen (5).

Ein Forward-Darlehen ist der Grund, wieso man generell über mehrere Jahre hinweg den Zins im Auge behalten sollte. So kann man Zinsschwankungen teilweise vorhersehen und Niedrigzinsphasen für seine Anschlussfinanzierung nutzen.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Um bei der Anschlussfinanzierung die optimalen Vertragsbedingungen zu erhalten, sollte man sich mit den 3 Arten der Anschlussfinanzierung auskennen.

Die folgende Tabelle soll dich über die verschiedenen Arten genügend informieren, sodass du für deine Anschlussfinanzierung vorbereitet bist.

Art Beschreibung
Prolongation Die Prolongation ist im Grunde nur eine Vertragsverlängerung bei derselben Bank. Üblicherweise bietet die Bank selbst einen neuen Vertrag an, sobald die Zinsbindung zum ersten Mal abläuft. Beim neuen Vertrag kann sich dann die Laufzeit des Vertrags und der Zinssatz ändern. Dazu ist sie aber nicht verpflichtet (6). Besonders attraktiv ist dieses Angebot aber nicht, da Banken häufig die Unsicherheit und Unwissenheit der Kunden ausnutzen und so relativ schlechte Bedingungen anbieten (1). Dafür ist dieser Vertrag aber sehr schnell und einfach abgeschlossen. Es erfolgt keine Bonitätsprüfung und nach einer Unterschrift ist die Anschlussfinanzierung gesichert.
Umschuldung Bei einer Umschuldung wechselt man zu einer neuen Bank. Das bedeutet, dass der Vertrag der alten Bank gekündigt wird. Dadurch erfährt man in der Regel bessere Vertragsbedingungen, durch welche man Geld sparen kann, da der Zinssatz niedriger ist. Allerdings entstehen bei einer Umschuldung Nebenkosten, da man die Grundkosten abtreten muss. Man sollte sich rechtzeitig vorher um eine Umschuldung kümmern, da man viele Angebote miteinander vergleichen kann. Ebenso kann man eine Umschuldung durchführen, während die Zinsbindungsfrist des alten Vertrags noch nicht abgelaufen ist. Das führt aber zu einer Vorfälligkeitsentschädigung, welche aufgrund der hohen Kosten die Umschuldung unattraktiv machen kann (6).
Forward-Darlehen Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit sich bis zu 66 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Die neuen Zinsen werden erst bezahlt, sobald die Anschlussfinanzierung eintritt. Automatisch werden danach die neuen Zinsen gezahlt. Ein Forward-Darlehen ist besonders attraktiv, wenn ein steigender Zins zu erwarten ist (7). Sinken die Zinsen aber weiter und das Forward-Darlehen wurde schon vertraglich geregelt, so muss es eingehalten werden. Außerdem verlangen Banken einen Zinsaufschlag auf die Zinsen des Forward-Darlehen (7). Dadurch kann man durchaus auch Geld verlieren, wenn der Zins stagniert oder nur wenig steigt. Das Forward-Darlehen ist also mit Risiko verbunden.

Welche Vor- und Nachteile besitzen die verschiedenen Arten der Anschlussfinanzierung?

Die Arten unterscheiden sich stark und können unterschiedlich rentabel sein. Die aktuelle Situation, sowie die eigenen Möglichkeiten sind entscheidend, um die richtige Anschlussfinanzierung zu wählen.

Jede Art hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, welche bekannt sein müssen. Nur so kann man die richtige Entscheidung treffen.

Prolongation

Die meisten Geldnehmer entscheiden sich für eine Prolongation, da der Vertrag keine Schwierigkeiten oder Probleme mit sich bringt. Den Vertrag erhält man normalerweise von seiner Bank und kann dem Angebot direkt zustimmen.

Da man schon mit der Bank in Kontakt war, erfolgt in diesem Fall auch keine Bonitätsprüfung. Außerdem sind die Arbeiter der Bank schon bekannt und man kann im gewohnten Maße fortfahren.

Vorteile
  • schnelle Vertragsabwicklung
  • keine Bonitätsprüfung
  • keine zusätzlichen Kosten
Nachteile
  • schlechte Vertragsbedingungen

Außerdem entstehen keine zusätzlichen Kosten, wie etwa Notarkosten. Zusätzlich dazu ist kein neuer Grundbucheintrag notwendig, wodurch auch Geld gespart werden kann.

Das große Problem der Prolongation liegt aber in den relativ schlechten Vertragsbedingungen. Die Bank verlangt häufig höhere Zinsen, da sie davon ausgehen, dass der Geldnehmer den leichten Weg wählen möchte. Deshalb ist eine Prolongation häufig mit hohen Zinskosten verbunden.

Umschuldung

Eine Umschuldung ist besonders rentabel, da ein niedrigerer Zinssatz aufgenommen werden kann. Andere Bänke versuchen durch lukrative Angebote den Kunden für sich zu gewinnen.

Auch die anderen Vertragsbedingungen können individueller angepasst werden. So kann man die Dauer und die Zinsbindungsfrist, sowie den Tilgungsanteil an die aktuelle Lebensweise anpassen.

Vorteile
  • niedrigerer Zinssatz
  • individuelle Anpassung der Vertragsbedingungen
Nachteile
  • zusätzliche Nebenkosten
  • Planung notwendig

Allerdings bringt eine Umschuldung zusätzliche Kosten mit. Da ein neuer Grundbucheintrag benötigt wird, muss man die Grundschuld abtreten. Außerdem fallen Notarkosten an.

Des Weiteren muss man sich persönlich um die Umschuldung kümmern. Die verschiedenen Angebote müssen sich selbst eingeholt werden, weshalb man Zeit für die Planung einplanen muss.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, um sich während der Zinsbindungsfrist niedrige Zinsen zu sichern. So kann man bei steigenden Zinsen extrem viel Geld sparen.

Außerdem sind ebenso die zukünftigen Zahlungen fest. Man kann sich so eine Zeit vor dem Ablauf der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung kümmern. Daher muss man sich bei Vertragsende nicht mehr um eine Anschlussfinanzierung den Kopf zerbrechen.

Vorteile
  • niedrige Zinsen werden gesichert
  • zukünftige Zahlungen sind geregelt
Nachteile
  • risikoreich
  • Aufschlag auf den Zinssatz

Das Forward-Darlehen ist allerdings mit viel Risiko verbunden. Sinken die Zinsen nach der Aufnahme des Forward-Darlehens weiter, so kann man den niedrigeren Zinssatz nicht mehr nutzen.

Des Weiteren bestehen die meisten Bänke auf einen Aufschlag auf den Zinssatz, dafür dass sie den Zins festschreiben. Dadurch steigt der Zinssatz auch noch zusätzlich etwas an. Wodurch auch stagnierende Zinsen sich negativ auf ein Forward-Darlehen auswirken.

Wie entscheidend ist der Sollzinssatz für eine Anschlussfinanzierung?

Der Grund warum man sich frühzeitig Informationen für seine Anschlussfinanzierung einholen sollte, sind die Ersparnisse, welche man durch niedrige Zinsen erhält. Verändert sich der Sollzins nur um wenige Prozente, so steigen die Zinszahlungen massiv an.

Im folgenden Beispiel zeigen wir die Unterschiede zwischen zwei Sollzinssätze. Das Ersparnis durch einen niedrigeren Sollzinssatz wird in einen höheren Tilgungsanteil investiert. So sinkt der gesamte Zinsaufwand.

Darlehen 1 Darlehen 2
Darlehensbetrag 100000 € 100000 €
Sollzins 1 % p.a. 1,6 % p.a.
monatliche Rate 583,33 € 583,33 €
Tilgung in % 6 5,4
Laufzeit bis Restschuld 0 ist 15,5 Jahre 16,25 Jahre
Zinsaufwand 7950,44 € 13611,89 €

Ein Unterschied von 0,6 % Zinsen verändert den Zinsaufwand um mehr als 5000 €. Die Bedeutung der Zinsen ist also enorm, wenn man bei einer Anschlussfinanzierung sparen will.

Der Zins sollte also immer im Auge behalten werden. Außerdem sollte man sich die verschiedenen Angebote der Banken einholen, um möglichst von einem niedrigen Zins zu profitieren.

Welche Kosten können bei einer Anschlussfinanzierung anfallen?

Bei einer Anschlussfinanzierung fallen keine großen Kosten an. Die meisten Kosten entstehen durch die Zinszahlungen, welche vorher vertraglich geregelt sind. Man kann also vor allem sparen, wenn man einen Vertrag mit niedrigen Zinsen wählt.

Die Kosten, die allerdings entstehen können, entstehen bei der Umschuldung oder bei einem Forward-Darlehen.

  • Umschuldung: Bei der Umschuldung entstehen Kosten für die Grundschuldabtretung. Durch die Grundschuldabtretung wird die Grundschuld auf die neu gewählte Bank übertragen. Dies dient zur Übertragung der Kreditsicherheit der alten Bank zur neuen Bank. Bei der Grundschuldabtretung bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen und die Kosten belaufen sich auf wenige Prozente der gesamten Grundschuld, etwa 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuld. Durchaus gibt es auch die Möglichkeit die alte Grundschuld zu löschen und eine neue Grundschuld eintragen zu lassen. Dies ist aber wesentlich teurer als die Grundschuldabtretung.
  • Forward-Darlehen: Die Kosten beim Forward-Darlehen entstehen, da Banken einen Aufschlag auf die Zinsen fordern, sodass das Forward-Darlehen genehmigt wird. Hierbei gilt, dass der Aufschlag größer wird, je früher das Forward-Darlehen abgeschlossen wird. Schließt man ein Forward-Darlehen also 12 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist ab, so ist der Aufschlag kleiner als wenn man es 36 Monate vorher abgeschlossen hätte. Die Kosten hierbei belaufen sich, abhängig von der Bank, auf circa 0,02 - 0,04 Prozent Aufschlag pro Monat.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann abhängig von der Bank ziemlich teuer werden. Hierbei wird die Baufinanzierung vorzeitig abgelöst, bzw. vorher schon abgezahlt. Da die Bank durch die außerplanmäßige, frühzeitige Kündigung Zinszahlungen verliert, fordern sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese beträgt häufig 10 Prozent der noch zu verbleibenden Restschuld (8). Nach 10 Jahren Zinsbindung kann der Vertrag allerdings ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, laut § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, gekündigt werden.

Fazit

Die Anschlussfinanzierung ist also eine typische Finanzierung, um die Restschuld nach der Zinsbindungsfrist zu begleichen. Der Schuldner hat die Möglichkeit verschiedene Angebote von verschiedenen Banken einzuholen und so das für sich beste Angebot zu nehmen. Führt er den Vertrag bei seiner Bank fort, so handelt es sich um eine Prolongation. Wechselt er die Bank, um neue Vertragskonditionen zu erhalten, so handelt es sich um eine Umschuldung.

Alles in allem kann ein Schuldner sehr viel Geld sparen, wenn er sich für einen guten Vertrag entscheidet. Deshalb sollte man sich als Geldnehmer frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern und die besten Vertragsbedingungen für sich aushandeln.

Bildquelle: goodluz/ 123rf.com

Einzelnachweise (8)

1. Dr. Klein Privatkunden AG: Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Quelle

2. Helmut Keller: Definition: Was ist "Anschlussfinanzierung"?; Wirtschaftslexikon
Quelle

3. Martin Junker (2020): Anschlussfinanzierung – Bonität steigern und Finanzierung erhalten; FinCompare
Quelle

4. § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; BGB
Quelle

5. FMH-FInanzberatung (2020): Warum sich Forward-Darlehen und sinkende Zinsen nicht ausschließen; FMH
Quelle

6. Dr. Klein Privatkunden AG: Wie ist der Ablauf einer Anschlussfinanzierung?
Quelle

7. Dr. Nils Helms: Definition: Was ist "Forward-Darlehen"?; Wirtschaftslexikon
Quelle

8. Yasmin Kirzeder (2019): Überhöhte Forderungen bei der Vorfälligkeitsentschädigung; vzbv.de
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Fachartikel über Anschlussfinanzierungen
Dr. Klein Privatkunden AG: Was ist eine Anschlussfinanzierung?
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Definition aus dem Lexikon
Helmut Keller: Definition: Was ist "Anschlussfinanzierung"?; Wirtschaftslexikon
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Fachartikel über Anschlussfinanzierungen
Martin Junker (2020): Anschlussfinanzierung – Bonität steigern und Finanzierung erhalten; FinCompare
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Bürgerliches Gesetzbuch § 489
§ 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; BGB
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Fachartikel über Forward-Darlehen
FMH-FInanzberatung (2020): Warum sich Forward-Darlehen und sinkende Zinsen nicht ausschließen; FMH
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Fachartikel über Anschlussfinanzierungen
Dr. Klein Privatkunden AG: Wie ist der Ablauf einer Anschlussfinanzierung?
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Definition aus dem Lexikon
Dr. Nils Helms: Definition: Was ist "Forward-Darlehen"?; Wirtschaftslexikon
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Fachartikel über Vorfälligkeitsentschädigung
Yasmin Kirzeder (2019): Überhöhte Forderungen bei der Vorfälligkeitsentschädigung; vzbv.de
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