Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Zuletzt aktualisiert: 28. August 2020

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist der Traum vieler Familien und junger Paare. Sei es ein Haus, Wohnung oder Grundstück, mit dem Eigentum eines Heims fällt nicht nur die monatliche Zahlung für die Miete weg, sondern es wird außerdem eine Absicherung für die Zukunft geschaffen. Diejenigen, die jedoch nicht das nötige Geld besitzen, greifen auf eine Baufinanzierung zu.

Wobei es sich hier genau handelt, was die Voraussetzungen, als auch die wichtigsten Vor- und Nachteile sind, wirst du in unserem Beitrag zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital 09/20 erfahren. So bist du gut informiert, bevor du dich selbst für eine Immobilienfinanzierung anmeldest.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird der Kauf einer Immobilie durch externe Kreditgeber, wie Banken oder Privatpersonen, ermöglicht. Hierbei ist die Eigeninvestition gering. Meistens kommen für Institute nur 100-Prozent-Finanzierung in Frage, das heißt die Nebenkosten müssen vom Kreditnehmer übernommen werden.
  • Wer einen unbefristeten Arbeitsvertrag hat, ein hohes und stabiles Gehalt verdient, die Immobilie sich in einer guten Lage befindet und einen positiven SHUFA-Score besitzt, hat gute Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
  • Diese kann aber mit Risiken, wie hohem Zinssatz, plötzlicher Zahlungsunfähigkeit und generell höheren Kosten, einhergehen. Aus dem Grund wird immer empfohlen, einen gewissen Anteil an Eigenkapital aufzubringen.

Glossareintrag: Der Begriff Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Detail erklärt

Es gibt viele Fragen, die sich die Meisten bezüglich der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital stellen, und das nicht ohne Grund – Es sind viele Dinge bei der Finanzierung zu beachten, sodass leicht der Überblick verloren gehen kann. Um das zu vermeiden, haben wir dir im folgenden Teil die wichtigsten Fragen beantwortet.

Was ist eine Baufinanzierung und wie funktioniert sie?

Wer sich seine eigene Immobilie anschaffen oder eventuell selbst ein Haus oder Wohnung bauen will, hat generell verschiedene Optionen, diese zu finanzieren. Meistens wird dies durch sein Eigenkapital ermöglicht. Dazu zählt, beispielsweise, das Bank- oder Sparguthaben, als auch Aktien, die verkauft werden können. Hierbei geht es um das eigene Vermögen, was genutzt wird.

Für den Fall, dass ein eigener Bau geplant wird, kann der Käufer auch selbst bei der Konstruktion oder Renovierung mithelfen, wodurch die Gesamtkosten nicht mehr in die Höhe getrieben werden.

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Bei dem Fremdkapital handelt es sich um geliehenes Geld, was entweder von einer Privatperson, z.B. einem Familienmitglied, oder einem Kreditinstitut bereitgestellt wird.

Beim letzteren wird es auch als ,,Darlehen’’ bezeichnet.

Ebenso werden Laufzeit, Zinsen definiert, und das Eintragen einer Grundschuld im Grundbuch vereinbart. Dadurch kann sich das Institut die Immobilie zusichern, falls es nicht möglich ist, die festen Raten zu zahlen oder die Schuld zu tilgen. (1)

Oft besteht die Baufinanzierung aus einer Kombination des Eigenkapitals und des Finanzierungsbedarfs, aber kann auch ohne das eigene Vermögen, bzw. einem sehr geringen Anteil an Eigenkapital, und über einen Kredit realisiert werden. Dazu in den folgenden Abschnitten mehr.

Welche Varianten für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital stehen zur Auswahl?

Es gibt zwei Arten, zwischen denen unterschieden wird.

Einmal gäbe es die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung bei der nur der Kauf-, bzw. Baupreis der Immobilie, durch die Kredite finanziert wird. Hier übernimmt der Käufer dann Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und den Preis für die Eintragung in das Grundbuch, selbst.

Daher wird bei dieser Option nur Eigenkapital für die Nebenkosten mit eingebracht.

Die weitere Variante ist die 110-Prozent-Finanzierung, auch als Vollfinanzierung bekannt. Inklusive des Kaufpreises, kommen hier noch die Nebenkosten hinzu, die entweder durch die Bank oder den Privatkredit geleistet wird. (2)

Was sind die Voraussetzungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Für das Verständnis ist es erst einmal wichtig, zu erfahren, warum sich Banken eher auf Kreditnehmer mit höherem Eigenkapital einlassen. Der Grund ist relativ simpel – Mit einem höheren Eigenkapital, welches aufgebracht wird, wird das Risiko für die Bank vermindert. Warum? Falls es dem Käufer am Ende nicht möglich sein sollte, das Geld zurückzuzahlen, muss die Bank die Immobilie zwangsversteigern.

Wenn die, durch die zwangsversteigerten Einnahmen nicht ausreichen, kann das Institut Hunderttausend bis Millionen von Euro verlieren, da ein Schuldbetrag übrig bleibt. Im schlimmsten Szenario, muss die Bank Insolvenz beantragen. Aufgrund dessen sind die Zinsen auch um einiges höher.

Die Frage, die sich stellt, ist, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um eine Vollfinanzierung zu erhalten.

  1. Hohes und sicheres Einkommen: Wer ein hohes Gehalt erhält und einen unbefristeten Arbeitsvertrag abgeschlossen hat, hat auf jeden Fall gute Chancen für eine Vollfinanzierung. Das Geld sollte für die Rückzahlung des Kredits, monatlichen Lebenskosten, als auch die Bildung von Rücklagen, d.h. Reservefonds, Reparaturen und anderen unvorhersehbaren Ausgaben reichen. Selbstständige, sowie Freelancer sind da schlechter dran.
  2. Zustand und Wert der Immobilie: Das Haus oder die Wohnung sollte sich in einer guten und aufsteigenden Gegend befinden. Ebenso sollte das Objekt gut erhalten sein. Immobilien, deren Wert sich verringern könnte, werden meistens nicht von den Banken finanziert.
  3. 100-Prozent-Finanzierung: Die 100-Prozent-Finanzierung sind eher in dem Interesse der Banken. Wenn Nebenkosten, wie Maklergebühren oder Grundsteuer, auch übernommen werden müssen, gibt es für diese keinen Gegenwert mehr, wie es bei der Immobilie der Fall sein würde. Dadurch wird das Risiko für Bank in die Höhe getrieben.
  4. Kreditwürdigkeit: Damit das Kreditinstitut schon einen positiven Eindruck gewinnt, ist der SHUFA-Score von Bedeutung. Die SHUFA sammelt dafür Daten aus verschiedenen Quellen, wie z.B. öffentlichen Schuldnerverzeichnissen. Es wird dringlich empfohlen, die eigene Bonitätsauskunft auf fehlerhafte Einträge zu prüfen.
  5. Absicherung: Der Kreditnehmer sollte Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Krankheit, Tod oder Verlust der Arbeitsstelle, abschließen. (3)

Welche Banken bieten Kredite für die Baufinanzierung an?

Stiftung Warentest im Jahr 2016 hat bei ihrerer Befragung ergeben, dass von 82 Kreditinstituten, nur 19 bereit waren, eine Vollfinanzierung bereitzustellen. (4) Einige beispielhafte Banken wären:

  • PSD Bank
  • Santander Direkt Bank

Die Grundvoraussetzungen sind meistens dieselben, die wir im vorherigen Punkt aufgezählt haben. Es wird aber erwartet, dass der Käufer die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlt. Auch kann der Zinssatz und monatliche Rate von Bank zu Bank variieren.

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Die Idee eines eigenen Heims ist für Familien der größte Traum – Achtung! Viele Banken gehen aber eher auf 100-Prozent-Finanzierungen, als Vollfinanzierungen ein. (Bildquelle: Pexels/pixabay.com)

Um zu überprüfen, wie hoch die Zinssätze sind, sollten die verschiedenen Institute verglichen werden. Auch solltest du dich zuvor bei Finanzvermittlern, wie Dr. Klein oder Interhyp, beraten lassen.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bringt jeweils Vor- und Nachteile mit sich.

Vorteile
  • Direkter Einzug in die Immobilie, ohne jahrelanges Sparen
  • Dient als Altersvorsorge, bzw. Kapitalanlage
  • Junge Gutverdiener können direkt in das eigene Heim investieren, ohne Miete zu zahlen
Nachteile
  • Laufzeit bis zur kompletten Rückzahlung dauert sehr lange
  • Zinssatz kann sich um einiges erhöhen
  • Kreditnehmer könnten plötzlich zahlungsunfähig werden

Ein positiver Aspekt der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist, dass der Käufer direkt in das Objekt einziehen kann, ohne mehrere Jahre lange dafür gespart zu haben. Vor allem eignet sich das perfekt für die Traumimmobilie, denn je schneller zugegriffen wird, desto besser ist der Preis. Schließlich steigen viele Immobilienpreise nach einiger Zeit und außerdem kann eine andere Person einem zuvorkommen.

Auch als Altersvorsorge ist der Erwerb eines Hauses oder Wohnung eine gute Idee. Wenn die Kredite irgendwann abbezahlt sind und die Immobilie komplettes Eigentum ist, kann der Käufer diese auch verkaufen, sofern er dies möchte.

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Für junge Gutverdiener kann die Baufinanzierung eine Möglichkeit sein, schnell in die eigenen vier Wände zu ziehen und eine Familie zu gründen.

Wer sich lieber das Eigenkapital aufsparen möchte, um einen Reservefonds für Notfälle zu haben, kann dieses Geld auch sparen. (5)

Trotz alledem gibt es noch Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, worauf geachtet werden sollte.

Die Laufzeit bis das Darlehen zurückgezahlt wird, kann es noch sehr lange dauern. Vor allem, wenn kein oder wenig Eigenkapital mit im Spiel ist. Das hat auch zur Folge, dass der Zinssatz um einiges höher ist, als wenn die Eigeninvestition einen großen Anteil ausgemacht hätte. Der Prozentsatz liegt um ungefähr 0,5 bis 1 Prozent höher. (6) Somit trägt der Käufer im Endeffekt mehr Kosten.

Nicht zu vergessen ist, dass ein Zinsänderungsrisiko besteht, was bei einer Verschlechterung des Zinsniveaus entstehen kann. Infolgedessen könnte der Kreditnehmer die finanzielle Last nicht mehr stemmen und wie wir vorhin gelernt haben, kann dies schwere Folgen für die Immobilie und die Bank haben. Um dies zu vermeiden, sollte vor dem Antrag immer eine detaillierte Analyse und Kalkulation der Finanzen getätigt werden.

Fazit

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist prinzipiell möglich. Diese kann aber mit potenziellen Risiken einhergehen. Aus dem Grund ist es empfehlenswert, einen Teil an Eigeninvestition, auch wenn gering, beizutragen. Damit sinkt auch der Beitrag, der in der Zukunft abzubezahlen ist, da die Zinsen zumal nicht so hoch sind. Folglich ist das Risiko für die Bank und den Kreditnehmer niedriger.

Es wäre ebenfalls eine gute Idee, sich zuvor mit einem professionellen Vermittler zu treffen und sich beraten zu lassen.

Grundsätzlich sollten aber Punkte, wie ein stabiles und sicheres Einkommen, Immobilie in guter Lage und eine tadellose Bonitätsauskunft, immer zutreffen.

Bildquelle: pitinan/ 123rf.com

Einzelnachweise (6)

1. Die wichtigsten Informationen zum Thema Baufinanzierung
Quelle

2. Zusammenfassung aller Aspekte, die bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu achten sind.
Quelle

3. Überblick zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Quelle

4. Alle Kreditinstitute für die Baufinanzierung im Überblick
Quelle

5. Vollfinanzierung bei dem Kauf von Immobilien - Vorteile, Risiken und Voraussetzungen
Quelle

6. Das nötige Wissen für die Finanzierung des Eigenheims
Quelle

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Thorsten berät Menschen, wie man Geld am besten privat anlegt. Um auf dem neusten Stand zu bleiben, beschäftigt er sich in seiner Freizeit intensiv mit verschiedenster Fachliteratur. Auch über verschiedene Finanzierungsmodelle weiß er Bescheid. Um sein Wissen mit noch mehr Menschen zu teilen, hat er sich dazu entschieden, über diese Thematiken zu schreiben.
Artikel der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
Die wichtigsten Informationen zum Thema Baufinanzierung
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Ratgeber zur Immobilienfinanzierung
Zusammenfassung aller Aspekte, die bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu achten sind.
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Artikel der Bausparkasse
Überblick zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital
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Artikel von der Gesellschaft für Verbraucherschutz
Alle Kreditinstitute für die Baufinanzierung im Überblick
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Ratgeber von der PSD Bank Nord
Vollfinanzierung bei dem Kauf von Immobilien - Vorteile, Risiken und Voraussetzungen
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Artikel zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Das nötige Wissen für die Finanzierung des Eigenheims
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