Baumassenzahl
Zuletzt aktualisiert: 21. Oktober 2020

Du hast vor ein Haus zu bauen und überall von der Baumassenzahl gelesen, aber weißt nicht was sie bedeutet? Oder hast du viel mit Architekten und Bauplanern zu tun und davon gehört? Es ist nachvollziehbar, dass du nicht auf Anhieb verstanden hast, was mit der Baumassenzahl gemeint ist, da sie in deinem eigenen Alltag vermutlich keine Rolle spielt.

Architekten und Planer rechnen damit tagtäglich. Wir haben dir in unserem Beitrag zum Thema Baumassenzahl 2020 erklärt, warum sie das tun. Außerdem erläutern wir dir in den folgenden Abschnitten was die Baumassenzahl ist, wie die Rechnungen damit funktionieren, welche regionalen Unterschiede es gibt und welche Zahlen im Baugewerbe sonst noch relevant sind.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Baumassenzahl gibt an, wie viel m³ Baumasse je m² Grundstücksfläche gebaut werden darf.
  • Die Baumassenzahl liegt zwischen 0 und 10. Bei einer Baumassenzahl von 0 darf das Grundstück nicht bebaut werden, bei 10 darf es zu 100% bebaut werden.
  • Man darf die Baumassenzahl zwar unter-, aber nicht überschreiten, damit auch andere Strukturen zugelassen werden.

Glossareintrag: Der Begriff Baumassenzahl im Detail erklärt

Im Folgenden erklären wir dir, was die Baumassenzahl, die auch häufig mit BMZ abgekürzt wird, bedeutet, was darüber im Gesetz steht und in welchen Bereichen sie verwendet wird. Damit du umfassend informiert bist, haben wir für dich dazu die wichtigsten Fragen rund um das Thema Baumassenzahl beantwortet.

Was ist eine Baumassenzahl?

In der Baunutzungsverordnung ist in § 21 festgehalten, dass die Baumassenzahl angibt, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Baumassenzahl bestimmt also wie viel Kubikmeter ein Gebäude, also die Baumasse auf einem bestimmten Grundstück einnehmen darf.

Die Baumassenzahl wird von Experten festgelegt. Sie bestimmt, wie viel Baumasse auf einer Grundstücksfläche gebaut werden darf.

Die Baumasse ist dabei von den Außenkanten der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu berechnen.

In der Regel wird die Baumassenzahl im Bebauungsplan festgehalten. Falls das nicht der Fall ist und die Geschosse des Gebäudes mehr als 3,50 m Höhe haben darf die Baumassenzahl das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschoßflächenzahl nicht überschreiten.

Die Baumassenzahl wird von Experten festgelegt. Sie wird sowohl bei der Bebauung in Industrie- und Gewerbegebieten als auch in Wohngegenden von den Planenden verwendet(1, 5).

Wie rechnet man mit der Baumassenzahl?

Besonders oft wird die Baumassenzahl im Architekturgewerbe in Berechnungen genutzt. Wenn du die Grundstücksgröße mit der Baumassenzahl aus dem jeweiligen Bauplan multiplizierst, bekommst du die genehmigte Baumasse heraus.

Die Baumassenzahl liegt immer zwischen Null und Zehn, wobei Null bedeutet, dass nichts bebaut werden darf, bei 10 darf das ganze Grundstück zu 100 % bebaut werden.

Zu beachten sind besonders die Einheiten, da die Grundstücksgröße in Quadratmetern angegeben wird, die Baumasse aber in Kubikmetern.

Beispielrechnung:

  • Grundstücksgröße=1.000m²
  • Baumassenzahl=0,8

Grundstücksgröße [m²] * Baumassenzahl = genehmigte Baumasse [m³]

1.000 m² * 0,8 = 800 m³

Von dem 1.000 m² großen Grundstück dürften in unserem Beispiel also 800 m³ bebaut werden. Der Grundriss des Gebäudes muss dann weniger als 800 m² betragen und ist von der Höhe des Gebäudes abhängig (3).

In welchen Bereichen wird die Baumassenzahl in der Praxis genutzt? Was hat der Bebauungsplan damit zu tun?

Die Baumassenzahl wird besonders im Baugewerbe aktiv genutzt. Sie wird lange vor der Bebauung von Experten festgelegt und ist im Bebauungsplan festgehalten. Vor allem Architekten oder Grundstücksplaner brauchen sie, um zu berechnen, in wie weit das Grundstück bebaut werden darf.

Die Baumassenzahl dient dazu, andere Strukturen zu zulassen. Dazu gehören zum Beispiel der öffentliche Nahverkehr, Straßen und Parkplätze. Außerdem wird dadurch sichergestellt, dass Brandschutzmaßnahmen getroffen werden und Grünflächen geschaffen oder belassen werden(2, 3).

Was sind GFZ und GRZ und was haben sie mit der Baumassenzahl zu tun?

Bei der Bebauung von Grundstücken, spielen nicht nur die Baumassenzahl, sondern auch GFZ und GRZ eine entscheidende Rolle. Im folgenden Teil erklären wir dir warum.

Baumassenzahl-1

Bei der Bebauung eines Grundstücks spielen nicht nur die Gesamtmasse, sondern auch die Geschossanzahl und die Fläche, auf der gebaut wird eine Rolle
(Bildquelle: Lance Anderson / unsplash).

GFZ ist die Abkürzung für die Geschossflächenzahl. Sie bestimmt das Verhältnis der ganzen Geschossfläche der Vollgeschosse der baulichen Anlagen zu der Fläche des Baugrundstücks an.

Welche Räume zu der Geschossfläche zählen oder ausgeschlossen sind, kann im Bebauungsplan festgehalten werden.

Die Grundflächenzahl wird mit GRZ abgekürzt und ist zusätzlich zu der Baumassenzahl zu beachten. Sie gibt an, wie viel der Gesamtfläche bebaut werden darf. Zu der erlaubten bebauten Grundfläche gehören dabei bauliche Anlagen, wie Gebäude, Nebenanlagen und befestigte Flächen.

Beispielrechnung:

GRZ = 0,4

bedeutet dass 40 % der Grundstücksfläche mit baulichen Anlagen bebaut werden darf(4, 5).

Gibt es Unterschiede zwischen Ländern und Bundesländern bei der Baumassenzahl?

Die Regelungen der BauNVO wurden 1990 von allen Bundesländern in Deutschland akzeptiert.

Trotzdem gibt es keine einheitliche Baumassenzahl. Die Baumassenzahl wird Gebiets- oder Grundstücksweise von Experten festgelegt und hängt von verschiedenen Faktoren, wie zum Beispiel der Umgebung und umliegenden Strukturen ab.

Da die Regeln selbst in den Bundesländern nicht ganz einheitlich sind, kannst du dir sicher vorstellen, dass es auch zwischen Deutschland und anderen Ländern große Unterschiede im Baurecht gibt.

Unterscheidet sich die Baumassenzahl in Industrie- und Gewerbegebieten von der Baumassenzahl in Wohngebieten?

Die Baumassenzahl wird vor allem in Industriegebieten verwendet. In Wohngebieten wird sie allerdings auch immer beliebter und die Architekten und Planer verlassen sich dort nicht mehr nur auf die Geschossflächenzahl.

In Industriegebieten kann tendenziell mehr Baumasse auf weniger Grundfläche gebaut werden, als in Wohngebieten. Allerdings werden auch hier die Baumassenzahlen individuell festgelegt und es kann keine pauschale Aussage darüber getroffen werden.

Welche Regelungen es sonst noch für die entsprechenden Gebiete gibt, kannst du in den folgenden Artikeln der Baunutzungsverordnung nachlesen.

Gebiet Paragraph
Kleinsiedlungsgebiete § 2 BauNVO
reine Wohngebiete § 3 BauNVO
allgemeine Wohngebiete § 4 BauNVO
besondere Wohngebiete § 4a BauNVO
Dorfgebiete § 5 BauNVO
Mischgebiete § 6 BauNVO
Urbane Gebiete § 6a BauNVO
Kerngebiete § 7 BauNVO
Gewerbegebiete § 8 BauNVO
Industriegebiete § 9 BauNVO
Sondergebiete § 10, § 11 BauNVO

(5, 6).

Wie rechnet man mit der Baumassenzahl, wenn es um den Keller oder das Dachgeschoss geht?

In § 21 (2) der Baunutzungsverordnung steht, dass "die Baumasse nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln

[ist]. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen."(1, 5)

Ob Keller und Dachgeschoss mit zur Baumassenzahl zählen, hängt also davon ab, ob sie als Vollgeschosse angesehen werden. Dazu sind die Regeln in jedem Bundesland anders. Meistens gelten Keller nicht als Vollgeschosse, da sie nicht über der Geländeoberfläche liegen. Genaueres dazu kannst du aber in den Vollgeschoss-Definitionen der Landes-Bauordnungen nachlesen(7).

Fazit

Die Baumassenzahl gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden darf. Sie wird von Experten zwischen 0 und 10 festgelegt. Dabei ist 0 die Niedrigste Baumassenzahl, während das Grundstück bei einer 10 zu 100% bebaut werden darf. Sie wird festgelegt, um Umweltschutz und Brandschutz zu gewährleisten und darüber hinaus andere Strukturen zuzulassen. Zusätzlich zur Baumassenzahl sind die Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) von Architekten und Planern zu beachten. Diese bestimmen das Verhältnis der Geschossfläche der Vollgeschosse bzw. die bebaute Grundfläche zu der Fläche des zu bebauenden Grundstücks.

Bildquelle: dsotirov/ 123rf.com

Einzelnachweise (7)

1. Baunutzungsverordnung § 21 Baumassenzahl, Baumasse
Quelle

2. Erklärung der Baumassenzahl
Quelle

3. Die Baumassenzahl und der Immobilienmarkt
Quelle

4. Wikipedia Artikel mit Definitionen zu BMZ, GRZ und GFZ
Quelle

5. Alles über Bauen, Kaufen, Bewerten, Finanzieren, Mieten, Verpachten, Versichern, Verwalten, Verwerten und Versteigern von Immobilien sowie die dazugehörigen Steuerfragen
Quelle

6. Wikipedia Artikel zur Bauliche Nutzung von Baugebieten
Quelle

7. Regelungen zu Vollgeschossen in unterschiedlichen Bundesländern
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Gesetz
Baunutzungsverordnung § 21 Baumassenzahl, Baumasse
Gehe zur Quelle
Blog
Erklärung der Baumassenzahl
Gehe zur Quelle
Artikel
Die Baumassenzahl und der Immobilienmarkt
Gehe zur Quelle
Definitionen
Wikipedia Artikel mit Definitionen zu BMZ, GRZ und GFZ
Gehe zur Quelle
Buch
Alles über Bauen, Kaufen, Bewerten, Finanzieren, Mieten, Verpachten, Versichern, Verwalten, Verwerten und Versteigern von Immobilien sowie die dazugehörigen Steuerfragen
Gehe zur Quelle
Baunutzungsverordnung
Wikipedia Artikel zur Bauliche Nutzung von Baugebieten
Gehe zur Quelle
Gesetze
Regelungen zu Vollgeschossen in unterschiedlichen Bundesländern
Gehe zur Quelle