bausparvertrag
Zuletzt aktualisiert: 20. Januar 2021

In Deutschland leben viele Millionen Menschen, die einen Bausparvertrag haben. Allein im Jahr 2019 waren insgesamt über 26 Millionen Verträge verzeichnet. Vielleicht bist du im Jahr 2022 auch mit dabei (1).

In diesem Kontext muss aber auch klargestellt werden, dass sich Bausparverträge nicht immer auszahlen. Bestimmte Situationen machen einen Bausparvertrag sehr lohnenswert und sinnvoll und ungünstige Situationen, in denen andere Verträge eine bessere Verzinsung zulassen und dabei kostengünstiger sowie flexibler sind. Da verschiedene Bausparverträge unterschiedlich dienen, lohnt sich bei näherer Betrachtung ein Vergleich.




Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Bausparvertrag ermöglicht die Einsparung von etwa der Hälfte der Bausparsummen, indem die andere Hälfte des Darlehens zu einem festen Zins gezahlt wird.
  • Bausparen lohnt sich vor allem, wenn später ein Baukredit aufgenommen werden.
  • Da jede Bausparkasse verschiedene Bauspartarife hat, lohnt sich ein Vergleich.

Hintergründe: Was ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag wird also von einem Anleger mit der gewünschten Bausparkasse abgeschlossen. Dieser Bausparvertrag kann dabei für Baufinanzierungen genutzt werden. Darunter fallen beispielsweise der Bau einer Immobilie, die Renovierung sowie die Modernisierung eines Wohngebäudes.

Dank der guten Kalkulierbarkeit zählt der Bausparvertrag in Deutschland zu den bekanntesten finanziellen Produkten. Dennoch lohnt es sich vor dem Abschluss eines Vertrags folgende Fragen zu stellen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag verspricht eine einfache und schlaue Art des Bausparens. Der Grundgedanke ist, dass alle Bausparer in einen gemeinsamen Topf einzahlen, bis genug Geld zusammen gekommen ist. Sofern der Topf gedeckt ist haben die Bausparkassen die Möglichkeit das Geld in Form von Krediten an Bausparer herauszugeben.

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Für die Finanzierung einer Immobilie kann ein Bausparvertrag sehr sachdienliche sein. Wir zeigen, welche Fragen davor geklärt sein sollten. (Bildquelle: Pixabay / Jens Neumann)

Dadurch, dass Beugbarer einzahlen und einen Kredit erhalten, gelingt es wesentlich schneller Bauvorhaben finanziell zu stützen. Gäbe es den Geldtopf nicht, würden alle Bausparer für sich selber sparen. Dieses einfache Prinzip hat dank eines ausgeklügelten Systems auch heute Bestand.

Bausparkassen kalkulieren sehr genau voraus, sodass stets frisches Geld im Topf zirkuliert.

Der Bausparvertrag besteht aus zwei kombinierten Verträgen. Zum einen aus dem Sparplan und zum anderen dem Immobiliendarlehen. Der Zinssatz ist in einer Sparphase meist geringer ist als marktüblich. Es gibt zwar Abschluss- und Verwaltungskosten, doch die Kosten der Verzinsung fallen bei einem Bausparvertrag meist günstiger aus als etwa die der Banken.

Grundsätzlich wird zunächst die Bausparsumme festgelegt. Diese Summe entspricht den vom Sparer gewünschten Wert des Invests.

Wie läuft ein Bausparvertrag ab?

Der Prozess hinter einem Bausparvertrag beginnt damit, dass der Kunde einen Teil der Bausparsumme vorab ansparen muss. In der Regel etwa 30 bis 50 Prozent. Sobald der Vertrag mit der angesparten Summe "zuteilungsreif" ist, kann der Sparer den Betrag als Darlehen abrufen. Das Geld steht dann für wohnwirtschaftliche Zwecke, wie im Bauspargesetzt festgelegt (§ 1 Abs. 3 BauSparkG), zur Verfügung(2).

In der Regel wird der Bausparvertrag über mehrere Jahre hinweg zurückgezahlt.

Der Zeitraum ist abhängig vom abgeschlossenen Bausparvertrag und kann im Vorhinein abgewogen und ausgewählt werden. Zu beachten ist hierbei, dass bei geringerer Rückzahlzeit der Kreditzins ebenfalls günstiger ausfällt. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass der geworbene Zins oftmals nur bei einer sehr schnellen Rückzahlung erreicht werden kann.

Eine andere Variante ist die reine Auszahlung des zuvor angesparten Guthabens. Die Entscheidung für ein Darlehen entfällt dabei und der Vertrag endet automatisch.

Eine dritte Variante erlaubt es dem Sparer nach der Zuteilung des anfangs angestrebten Kredits weiter zu sparen, ohne die Summe zu nutzen. Das mögliche Baudarlehen wird dabei immer geringer, wohingegen das eigene Guthaben stetig weiter verzinst wird. Insbesondere gutverzinste Beträge aus Altverträgen profitieren aus solchen Laufzeiten. Nach 10 Jahren behalten sich Bausparkassen ein Kündigungsrecht vor.

Welche Kosten können bei einem Bausparvertrag entstehen?

Die anfallende Kosten eines Bausparvertrags äußern sich anhand der Abschlussgebühr und der Kontoführungsbegühren. Darüber hinaus werden oftmals kleinere bis mittlere Einkommensgruppen in ihren Renditen staatlich gefördert.

Etwaige Abschlusskosten liegen dabei meist bei 1 und 1,6 % der Bausparsumme.Dies entspricht bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro um die 500 Euro. Die Jährlichen Kontoführungsgebühren des Bausparvertrags belaufen sich auf etwa 24 Euro.

Wie sicher sind Bausparverträge?

Einlagen in Bausparkassen sind in Ihrer Sicherheit ähnlich zu denen in Sparkonten bei Banken für Tages- und Festgeld. Das Guthaben ist nämlich bis 100.000 Euro gesetzlich abgesichert(3). Darüber hinaus sind private Bausparkassen in der Regel Mitglieder der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH (EdB).

Dieser gehört zum Beispiel die Bausparkasse der Volks- und Raiffeisenbanken Schwäbisch Hall an. Daneben sind die Landesbausparkassen (LBS) Mitglieder im Haftungsverbund des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes, die eingezahlte Einlagen in unbegrenzter Höhe absichern.

Welche Bausparverträge gibt es?

Oftmals wird der Bausparvertrag für eine Vielzahl an Lebenssituationen angeboten. Damit sowohl Sparer, zukünftige Finanzierer oder noch Unentschlossene mit einem Bausparvertrag sparen wollen, bieten Bausparkassen für gewöhnlich mehrere Tarife an. Daneben gibt es auch zertifizierte staatliche Riester-Bausparverträge.

Damit bei dem derzeitigen Zinssatz ein Baukredit sinnvoll ist, kann es der Zinssatz bis zur letzten Rate kalkuliert werden. Insbesondere wenn von steigenden Zinsen ausgegangen wird, kann die Variante der Bausparsofortfinanzierung lukrativ wirken. Ein solcher Bausparvertrag ist auch als Kombi- oder Konstantdarlehen bekannt.

Dabei wird dem Bausparvertrag ein weiteres Darlehen beigefügt. Eine solche Komposition kann eine Alternative zu einer Baufinanzierung über die Bank darstellen. Diese kann auch zum Einsatz kommen, wenn der Kreditnehmer unmittelbar dem Finanzierungswunsch einer Immobilie nachgehen möchte.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über verschiedene Varianten von Bausparverträge:

Variante Vorteil
Bausparsofortfinanzierung Kann sich lohnen. wenn über die gesamte Baufinanzierung ein dauerhafter Zinssatz festgeschrieben sein soll. Ebenfalls, wenn der der Gesamteffektivzins niedriger ist als ein vergleichbares Annuitätendarlehen
Sparvertrag Kann sich lohnen, wenn primär stattliche Förderungen bezogen werden sollen und dann Geld nicht direkt benötigt wird. Ebenfalls, wenn etwaige Sparraten eingehalten werden sollen.
Versicherung gegen steigende Bauzinsen Kann sich lohnen, wenn ein Immobilienerwerb zum späteren Zeitpunkt geplant ist und / oder deutlich davon ausgegangen wird, dass die Bauzinsen ansteigen werden.

Wie findest du den richtigen Bausparvertrag?

Innerhalb der jeweiligen Bausparkassen differenzieren sich die Tarife deutlich voneinander. Augenmerk sollte hier nicht nur auf den Darlehenszins gelegt werden, sondern ebenfalls auf die Verzinsung des Guthabens. Viele Weitere Faktoren spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.

Doch auch mit allen Daten sind Bausparkassen und deren Angebote nur schwierig zu vergleichen. Das liegt mitunter an den verschiedenen Zinssätzen in Verbindung mit den erstrebten Anspar- und Tilgungszeiträumen.

Demnach kann so ein Angebot mit einem höheren Darlehenszins attraktiver sein, weil der Zeitraum bis zur Zuteilung des Geldes kürzer ausfallen kann als bei nebenstehenden Varianten. Grundsätzlich empfehlen wir hier, dass Bausparverträge immer untereinander verglichen werden sollten.

Warum ist ein Bausparvertrag durch die Förderung interessant?

Bei neueren Bausparverträgen gibt es heute einen sehr geringen Zinssatz(4). Dazu kommt, dass die Abschlusskosten des Bausparvertrags mindestens einen Prozent der der Bausparsumme ausmachen. Damit ist der primäre Vorteil eines Bausparvertrags, dass als Ausgleich der niedrigeren Zinsen ein festgesetzter Zinssatz zu einem späteren Zeitpunkt ausgegeben wird.

Auf der anderen Seite müssen Sparer, die in Zukunft Baukredite benötigen, ein Angebot zum aktuellen Zinssatz anfordern. Auf diese Weise können die Zinssätze immer noch so niedrig wie im Herbst 2020 sein, aber viel höher. Ob sich Wohnungsbaudarlehen und Sparverträge letztendlich lohnen, hängt von der Entwicklung der Hypothekenzinsen ab.

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Ein Bausparvertrag hat viele Vorteile. Daneben gelten staatliche Förderungen als sehr lukrativ. Bildquelle: Pixabay / moerschy

In der jetzigen Zinssituation sind Wohnungsbaudarlehen und Ersparnisse staatlich subventioniert, was eine lukrative Ergänzung zu Zinsen darstellen kann(5). Wenn der Staat jedoch durch Steuern oder Subventionen in die private Finanzierung eingreift, werden sich die Vor- und Nachteile der Verbraucher verschieben.

Der Wohnungsbaudarlehens- und Sparvertrag enthält vier Finanzierungskanäle: die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen und die Riester-Förderung.

Alle genannten Fälle zeigen, dass Bausparverträge einfache und sichere Lösungen sein können sind. Ob dies die beste Lösung ist, hängt in jedem Fall vom Zweck des Bausparvertrags ab.

Stell auf jeden Fall sicher, dass die Wohnungsbaugesellschaft dir einen günstigen Bausparvertrag verkauft. Wenn der Betrag der Bausparsumme niedrig gehalten wird, wird der Bausparvertrag insgesamt günstiger.

Wenn für den Bausparvertrag die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen genutzt werden möchten, ist in der Regel eine Ersparnis von 10.000 oder 12.000 Euro ausreichend.

Es sollten allerdings nicht mehr als 20.000 Euro sein. Es ist ratsam den Betrag des Gebäudedarlehens so zu wählen, dass der Vertrag auf der Grundlage der monatlichen Einsparungen innerhalb von sieben bis zehn Jahren vergeben werden kann.

Wann finanzierst du mit der Bausparkasse?

Wenn die Entscheidung über die Art der zu tätigenden Investition getroffen wurde, sollte mit den Bausparkassen und den Banken der Kontakt aufgebaut werden. Dies gilt auch, wenn mit der Bausparkasse bereits ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde.

Insbesondere bei der Erstfinanzierung sind Bausparverträge sowie die darin enthaltenen Bausparsumme in der Regel deutlich geringer als die Gesamtfinanzierung. Dies liegt daran, dass die durchschnittliche Bausparsumme für Bausparverträge weniger als 50.000 Euro beträgt. Wenn zu diesem Zeitpunkt 200.000 Euro benötigt werden, müssten 150.000 Euro refinanziert werden, also über eine Bausparkasse oder über eine Bank.

Für einen noch offenen Teil- oder Gesamtbetrag ist das von der Bank erhaltene Baudarlehen jedoch in der Regel billiger als das komplexe Modell der Bausparkassen. Insbesondere wenn ein größerer Darlehensbetrag benötigt wird, sollte ein Kreditvermittler oder eine Bank aufgesucht werden.

Was solltest du bei Bausparverträgen noch beachten?

Das Thema rund um einen Bausparvertrag ist oftmals mit komplizierteren Fremdwörtern verbunden. Hier möchten wir einige dieser Begriffe erklären:

  • Bausparkollektiv: Bausparen basiert auf einem kollektiven Konzept. Bausparwillige schließen sich zu einer Bauspargemeinschaft zusammen und agieren koordiniert. Eine solche besteht zum einen aus Einzahlern, die in ihren Verträgen Geld sparen und zum anderen aus Darlehensnehmern, die Einlagen als Kredite verwenden. Dies kann zu folgendem Problem führen: Wenn nicht genügend Sparer vorhanden sind, um das Kollektiv zu bezahlen, können die entsprechenden Kredite nicht an alle Kreditnehmer verteilt werden.
  • Bausparsumme: Eine Bausparsumme wird als die wichtigste Kenngröße des Bausparvertrags beachtet. Diese Summe gibt die Höhe der Vertragssumme an. Die Bausparsumme setzt sich dabei aus dem gesparten Guthaben und dem aufgenommenen Kredit zusammen.
  • Bewertungszahl: Diese Kennziffer gibt Aufschluss darüber, zu welchem Zeitpunkt das Darlehen zugeteilt werden kann. Sobald die vertragliche Bewertungsanzahl die Zielbewertungsanzahl der Bausparkasse überschritten hat, kann das Darlehen beansprucht werden. Die Bewertungsanzahl ist umso höher, je mehr Geld bereits eingezahlt wurde. In der Regel wächst diese im Laufe der Ansparphase anfangs noch langsamer aber nach einiger Zeit zügiger.
  • Kosten: Die Kosten für Wohnungsbaudarlehen und Sparverträge sind hauptsächlich Abschluss- und Kontoverwaltungsgebühren. Die Abschlusskosten eines Bausparvertrags liegen zumeist zwischen 1% bis 1,6% des Gesamtbetrags. Darüber hinaus müssen in der Regel Kontoverwaltungsgebühren gezahlt werden, die zwischen 10 und 20 Euro pro Jahr liegen.
  • Mindestsparguthaben: Damit aus einem Bausparvertrag ein Darlehen erhalten werden kann, muss ein bestimmter Teil der Bausparsumme eingespart werden. Je nach Bausparvertrag kann ein solcher Anteil zwischen 30 % bis 50 % der Bausparsumme ausmachen.
  • Regelsparbeitrag: Jedem Bausparvertrag wohnt eine Regelsparrate oder ein Regelsparbeitrag inne. Ein solcher basiert auf der Höhe der Summe des Bausparvertrags. Nach Standardtarifen entspricht dies etwa 4% bis 5% der Summe des Bausparvertrags. Somit sind nach circa sechseinhalb bis siebeneinhalb Jahren die Mindestspareinlagen erreicht und eine Zuteilungen für Sparer möglich. In der Regel darf mit der Zustimmung der Bausparkassen monatlich eine Sonderzahlung geleistet werden.

Wie kannst du einen Bausparvertrag kündigen?

Bei der Kündigung eines Bausparvertrags gibt es mehrere Wege un Perspektiven. Wir möchten im Folgenden genauere Details darlegen.

Eine Kündigung durch die Bausparkasse

Bausparkassen können Bausparverträge eigenständig kündigen. Meist in solchen Fällen bei denen die Bausparsumme bereits komplett angespart wurde. Dies gilt ebenfalls, wenn ein etwaiger Bausparvertrag seit mehr als 10 Jahren zuteilungsreif ist(6).

Komplizierter ist die Rechtsgrundlage, wenn der Bausparvertrag zwar Zuteilungsreif aber noch nicht voll bespart ist. In einem jüngeren Fall beschloss das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (Stand 02/2016), dass eine Bausparkasse Verträge mit einem festen Zinssatz kündigen durften, der seit 10 Jahren zwar Zuteilungsreif war, die Bausparsumme jedoch nicht angespart war.

Eine Vertragsumwandlung im Sinne der Bausparkassen

Bausparkassen können versuchen Kunden zu überzeugen, den Vertragsgegenstand freiwillig zu wechseln. Dies kann für den Kunden durch das weglassen einer Abschlussgebühr oder durch weitere Boni lukrativ sein. Es kann auch sein, dass eine Bausparkassen anbietet, Zinsgutschriften des vorherigen Vertrags mit in den neuen Vertrag zu übernehmen.

Die Niedrigzinsphase können Bausparverträge interessante Geldanlagen sein. Ein vorgeschlagener Wechsel der Bausparkasse sollte deshalb sehr rational und konditionsorientiert betrachtet werden.

Denn es kann passieren, das mit einem Wechsel schlechtere Einlagezinsen einhergehen. Gekündigt kann der Bausparvertrag nämlich nur dann, wenn der Vertrag die angestrebte Summe vollständig erreicht hat oder der Vertrag älter als 10 Jahre ist.

Eine Kündigung durch den Anleger

In der Ansparphase ist es stets möglich grundlos den Bausparvertrag zu kündigen. Die einzuhaltenden Fristen sind dem abgeschlossenen Bausparvertrag zu entnehmen.

Damit die Kündigung eines Bausparvertrags rechtens ist, muss eine Woche schriftlich eingereicht werden. Die Kündigung muss dabei, egal ob digital oder schriftlich per Brief, immer eine rechtskräftige Unterschrift enthalten(7).

Wird ein Bausparvertrag erst nach der Frist gekündigt, kann mit einer Vorfälligkeitsentschädigung für die Bausparkasse gerechnet werden(8). Wird das Geld schnell benötigt oder ist di eVorfälligkeitsentschädigung zu hoch, kann es sich lohnen einen Bausparvertrag zu verkaufen.

Einen Bausparvertrag verkaufen

Der Verkauf eines Bausparvertrags bietet einige Vorteile. Zum Beispiel erhalten Einsparer so schneller eine bestimmte Summe an liquiden Mitteln. Ein solcher Verkauf dauert in der Regel rund vier Wochen. Es kann zudem sein, dass ein solcher Verkauf lukrativer ist, als den Vertrag zu kündigen. Das kann mitunter an den ausbleibenden Abschlagszahlungen liegen.

Ein Bausparvertrag kann an ein anderes Familienmitglieder weitergegeben werden. (Bildquelle: 123rf / Shao Chun Wang)

Verkauft werden kann ein Bausparvertrag sowohl auf professionellem Wege, als auch auf privatem Wege über eine Weitergabe an ein Familienmitglied.

Auf professioneller Ebene werden von Käufern in der Regel Mindesteinsparungen verlangt, damit dieser mithilfe der Laufzeit und des Gewinnanspruchs die Verkaufssumme berechnen kann.

Es gilt dabei zu beachten, dass beide Varianten des Transfers von Bausparverträgen der Zustimmung der hiesigen Bausparkasse bedürfen. Etwaige Käufer sollten darüber hinaus über eine ausreichende Bonität verfügen(9).

Fazit

Ob ein Bausparvertrag Sinn macht oder nicht ist stets unter Berücksichtigung der eigenen Situation zu betrachten. Sofern zukünftig ein Immobilienkauf oder ähnliches geplant ist, kann durch kluge Kalkulationen sichere und liquide Mittel erlangen. Diese können zum Teil sogar staatlich subventioniert sein.

Allerdings empfehlen wir nicht einen Bausparvertrag als reines Anlageprodukt einzugehen. Dies liegt an den geringen Renditen. Weiterhin sollte in Betracht gezogen werden eine Immobilie nicht nur durch einen Bausparvertrag zu finanzieren, sondern noch andere Wege der Finanzierung einen wirtschaftlicheren Weg darstellen.

Bildquelle: 54443929/ 123rf

Einzelnachweise (9)

1. Im Jahr 2019 wurden über 26 Millionen Bausparverträge in Deutschland gezählt.
Quelle

2. Die Gesetzesgrundlage zum Bausparvertrag
Quelle

3. Private Bausparkassen sind zu der gesetzlich vorgesehenen Sicherung verpflichtet, weshalb pro Kunde und Bausparkasse eine Summe von 100.000 Euro geschützt werden muss.
Quelle

4. Der aktuelle Zinssatz auf Bausparverträge.
Quelle

5. Die Staatliche Förderung von Bausparverträgen.
Quelle

6. Verbraucherzentralen erklären die Hintergründe zu den von den Bausparkassen angeführten Kündigungsgründen.
Quelle

7. Worauf bei der Kündigung des Bausparvertrags zu achten ist.
Quelle

8. Wann ist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung zu rechnen?
Quelle

9. Wie ein Bausparvertrag transferiert wird.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Anzahl der abgeschlossenes Bausparverträge bis 2019
Im Jahr 2019 wurden über 26 Millionen Bausparverträge in Deutschland gezählt.
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Die Gesetzesgrundlage des Bausparvertrags
Die Gesetzesgrundlage zum Bausparvertrag
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Bausparkasse und Kunden bis zu 100.000 Euro geschützt
Private Bausparkassen sind zu der gesetzlich vorgesehenen Sicherung verpflichtet, weshalb pro Kunde und Bausparkasse eine Summe von 100.000 Euro geschützt werden muss.
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Der aktuelle Zinssatz auf Bausparverträge.
Der aktuelle Zinssatz auf Bausparverträge.
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Die Staatliche Förderung von Bausparverträgen.
Die Staatliche Förderung von Bausparverträgen.
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Bausparkassen: Kündigungswelle wegen Niedrigzinsen
Verbraucherzentralen erklären die Hintergründe zu den von den Bausparkassen angeführten Kündigungsgründen.
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Bausparvertrag kündigen: Details zu Fristen und Optionen
Worauf bei der Kündigung des Bausparvertrags zu achten ist.
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Einen Bausparvertrag vorzeitig kündigen: Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
Wann ist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung zu rechnen?
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Den Bausparvertrag übertragen: So geht’s
Wie ein Bausparvertrag transferiert wird.
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