Entwicklung der Bauzinsen
Zuletzt aktualisiert: 25. Januar 2021

Wer sich seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, kann sich mithilfe einer Baufinanzierung das nötige Kapital verschaffen. Die Baufinanzierung ist nicht zuletzt durch die derzeit niedrigen Bauzinsen äußerst populär geworden, sondern bietet schon bei geringem Eigenkapitalanteil die Möglichkeit, über mehrere Jahre sein Eigenheim abzuzahlen. Die individuellen Bauzinsen sind von vielen Faktoren abhängig und haben auch einen großen Einfluss auf die Immobilienpreise.

In unserem ausführlichen Ratgeber zur Entwicklung der Bauzinsen findest du alle Informationen zur allgemeinen Baufinanzierung und zu den wichtigsten Einflussfaktoren auf die Bauzinsen. Des Weiteren gehen wir auf die Festschreibung der Bauzinsen und den Einfluss durch die Corona Pandemie auf die Zinsentwicklung genauer ein.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Bauzinsen befinden sich derzeit in einem Allzeittief. Durch den niedrigen Leitzins der EZB sinken auch die Bauzinsen, was wiederum einen Anstieg der Immobilienpreise zur Folge hat.
  • Die Höhe der Bauzinsen ist abhängig vom Kapitalmarkt, der Art der Finanzierung und persönlichen Faktoren wie das Arbeitsverhältnis und die Bonität.
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber sie ist jedoch mit hohen Zinskosten verbunden und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Hintergründe: Was sind Bauzinsen?

Bevor du dich für eine Baufinanzierung entscheidest, solltest du alle Daten und Fakten rund um die Baufinanzierung kennen. Dazu haben wir dir im Folgenden alle wichtigen Informationen zusammengefasst und gehen auch im Detail genauer darauf ein, um dir die Entscheidung so leicht wie möglich zu machen.

Wo liegen die Bauzinsen aktuell?

Das Jahr 2021 hat erst begonnen und so profitieren die Bauzinsen noch von den vergangenen Tiefzinsen aus dem Jahr 2020. Wer in diesem Jahr eine Wohnung oder ein Haus finanzieren möchte, der muss bei gleichbleibendem Kredit über dieselbe Laufzeit weniger zahlen als bisher. Dies sind sehr gute Voraussetzungen für ihr zukünftiges Bauvorhaben.

Aktuelle Bauzinsen (Hypothekenzinsen)

(*Angezeigte Zinsen können variieren und sind angedacht für Nettodarlehensbeträge von 150.000€ bei einem Beleihungswert von 80,00%.)(1)

Zinsbindung Hypothekenzins
5 Jahre 0,61% Eff. Jahreszins*
10 Jahre 0,62% Eff. Jahreszins*
15 Jahre 0,88% Eff. Jahreszins*

Generell gilt es zu bedenken, dass bei Kreditbeträgen, die nahe dem Kaufpreis der Immobilie oder den Baukosten liegen, bei vielen Banken höhere Zinsen anfallen, als bei einer Baufinanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil.

Wie legt die Bank die Bauzinsen fest?

Welchen Zinssatz man für die Baufinanzierung erhält, wird durch viele verschiedene Faktoren beeinflusst. Hier spielen sowohl der Kapitalmarkt, eigene persönliche Lebensverhältnisse, Nutzung und Lage der Immobilie, sowie die Art und Laufzeit der Finanzierung eine Rolle. Derzeit befinden sich die Bauzinsen in einem Allzeittief, weshalb viele sich Gedanken über individuelle Bauzinsen machen.

Auf dem Kapitalmarkt bieten die Zinssätze der sogenannten Pfandbriefe, einer speziellen Anlagemöglichkeit für Privatpersonen und Institutionen, und der allgemeine Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) einen guten Anhaltspunkt für Bauzinsen. Dieser Leitzins liegt für Banken derzeit sogar unter Null Prozent, weshalb auch die Bauzinsen deutlich niedriger sind als im Vorjahr (2).

Zu den persönlichen Faktoren zählen zum einen die Art der Erwerbstätigkeit, die Art der Nutzung der Immobilie und auch deren Standort. Dazu kommt die individuell errechnete Bonität, die auf vorherigen und laufenden Krediten, sowie auf geschätzten, zukünftigen wirtschaftlichen Verhältnissen basiert.

Die Art der Finanzierung kann die Zinsen auch beeinflussen. Hier werden Kriterien wie Eigenkapitalanteile, Darlehenshöhe, Zinsbindung und andere Sondervereinbarungen herangezogen. Oft werden günstigere Zinsen angeboten, je höher der Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers ist.

Wie hängen Bauzinsen und Immobilienpreise zusammen?

Ein Zusammenhang zwischen Bauzinsen und den Immobilienpreisen lässt sich durch das wirtschaftliche Gesetz des Angebots und der Nachfrage erläutern.

Das Prinzip von Angebot und Nachfrage gilt auch hier.

Je mehr Menschen bei gleichbleibendem Immobilienangebot eine Immobilie über Baufinanzierung erwerben möchten, desto höher steigen die Preise für Immobilien aufgrund der hohen Nachfrage. Durch unsere freie Marktwirtschaft wird dies noch verstärkt.

Demnach fördern günstige Bauzinsen die Nachfrage an Immobilien, da mehr Menschen ihr Eigenheim finanzieren können und möchten. In Zukunft können die Bauzinsen allerdings wieder steigen, wodurch auch die Immobilienpreise wieder sinken können (3).

Wie steht es mit der Entwicklung der Bauzinsen?

Betrachtet man die Entwicklung der Bauzinsen in den vergangenen zwei Jahrzehnte, so sieht man einen deutlichen Abfall der Zinsen von über 5 Prozent. Doch was hat dies für Auswirkungen auf die Zinsentwicklung im Jahr 2021?

Datum Zinssatz Erklärung
1999 ca. 6% eff. Jahreszins Trotz hoher Bauzinsen waren die Immobilienpreise 1999 um ein Vielfaches geringer als heutzutage.
2007 ca. 4,5% eff. Jahreszins Seit 2004 war ein leichter Anstieg der Bauzinsen von 3,5% auf 4,5% zu beobachten.
2019 ca. 1% eff. Jahreszins Seit 2007 sanken die Bauzinsen kontinuierlichem über 3,5%, wohingegen die Immobilienpreise in die Höhe schossen. Die Zinsentwicklung über die letzten 20 Jahre (bei einer Laufzeit von 10 Jahren) fiel demnach um mehr als 5%. (4)

Bereits im Jahr 2020 pendelte sich der Bauzins auf einem stabilen Wert um die 1% bei einer Laufzeit von 10 Jahren ein. Das Zinstief von März 2020 wurde nicht wieder erreicht. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr.Klein, prognostiziert, dass vor allem 2021 Immobilienkäufer mit hohen Immobilienpreisen rechnen müssen und die Bauzinsen eher stagnieren werden. Der geringe Kostenausgleich der hohen Immobilienpreise durch die günstigen Bauzinsen wird so nicht mehr stattfinden können (5).

Seit Mitte 2020 kann man von niedrigen Bauzinsen profitieren und bares Geld sparen. (Bildquelle: christianchan/ 123rf.com)

Wie die zukünftige Entwicklung der Bauzinsen aussehen wird, vermag niemand zu sagen. Jedoch sind vor allem in Ballungsräumen keine fallenden Immobilienpreise zu erwarten, wodurch sich eine derzeitige Baufinanzierung in diesem Bereich durch günstige Bauzinsen anbietet.

Wie beeinflusst die Corona-Pandemie aktuell die Bauzinsen?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in Folge der Corona Pandemie den Leitzins auf Null Prozent gesenkt und hält diesen auch weiterhin auf diesem niedrigen Wert, um der Wirtschaft eine Erholung im Jahr 2021 zu erleichtern.

Diese Niedrigzinsen ermöglichen Immobilieninvestoren ebenso geringe Bauzinsen und schaffen eine positive Erwartungshaltung, besonders im ersten Halbjahr 2021. Für die zweite Hälfte des Jahres 2021 ist allerdings ein geringfügiger Anstieg der Bauzinsen zu erwarten (6).

Auch 2021 wird begleitet durch das Corona-Virus. Nun ist jedoch endlich ein Impfstoff auf dem Markt, was auch einen positiven Einfluss auf die Wirtschaft haben wird. (Bildquelle: Kon/ 123rf.com)

Die Verkündung eines möglichen Corona Impfstoffes hatte Ende 2020 einen positiven Effekt auf die Aktienmärkte und dadurch auch auf Anleihen, Pfandbriefe und die Bauzinsen, da Anleger sicheres Kapital in eher risikoreichere Investitionen umstrukturierten.

Diese Entwicklung könnte nun auch den zu erwartenden Anstieg der Bauzinsen in der zweiten Jahreshälfte 2021 erklären, da immer mehr Impfstoffarten auf den Markt kommen und ihre Wirkung unter Beweis stellen.

Wie lange solltest du Bauzinsen derzeit festschreiben?

Aufgrund der niedrigen Bauzinsen empfiehlt es sich, diese über eine längere Zeit zu sichern. Dabei kann man bereits bei der Planung eines Eigenheims in den kommenden Jahren sich jetzt schon günstige Zinsen sichern. Folgende drei Varianten für günstige Bauzinsen sind möglich:

  • Eigenheimplaner: Ist ein Immobilienkauf erst in naher Zukunft geplant, aber steht sicher fest, so bietet ein Bausparvertrag die beste Möglichkeit, sich günstige Zinsen über einen festgelegten Zeitraum zu sichern. Bei Aufnahme des Bausparvertrages wird ein Zinssatz festgelegt, der so als Versicherung gegen steigende Zinsen genutzt werden kann. Der Bausparvertrag hilft später so bei der Baufinanzierung des neuen Eigenheims.
  • Immobilienkäufer: Wer seine Traumimmobilie bereits gefunden hat und diese nun finanzieren möchte, der sollte in Niedrigzinsphasen auf langfristige Zinsbindung bestehen. Bei langer Zinsbindung (meist 15-20 Jahre) entstehen zwar höhere Kosten, diese können aber durch höhere Tilgungsraten die Restschuld verringern und somit die Anschlussfinanzierung mindern. Eine mögliche Anschlussfinanzierung ist das Forward Darlehen.
  • Immobilienbesitzer: Wer vor über 10 Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, der kann auf sein Sonderkündigungsrecht bestehen, wobei trotz langer Zinsbindung keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden darf. Somit lässt sich für die derzeit günstige Bauzinsen eine Refinanzierung ermöglichen. Eine andere Möglichkeit ist das Forward Darlehen, mit dem man sich die günstigen Zinsen für bis zu 5 weitere Jahre sichern kann. Hier wird allerdings ein Kostenaufschlag fällig. Hier sollte man sich auch bereits 1 Jahr vor Ablauf der Baufinanzierung über mögliche Anbieter informieren (7).

Wie lange man Bauzinsen festschreiben sollte, ist individuell verschieden.

Für Eigenheimplaner lohnt sich eine Zinsbindung bis zum geplanten Immobilienkauf und für Immobilienbesitzer, die eine Refinanzierung oder Anschlussfinanzierung benötigen, lohnt sich unter Umständen eine kürzere Zinsbindung bis zum Ende der Finanzierung, wobei ein Forward Darlehen auf 5 Jahre Zinsbindung beschränkt ist.

Viele Banken bieten Immobilienkäufern zurzeit nur relativ kurze Zinsbindungen von bis zu 15 Jahren an (8). Daher sollte man unbedingt geeignete Anbieter vergleichen.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Heutzutage ist es üblich, dass eine Baufinanzierung nur dann möglich ist, wenn man mindestens die Nebenkosten beim Immobilienkauf durch einen Eigenanteil abdecken kann. In der Regel sind dies zwischen 15 und 20 Prozent des Immobilienpreises. Doch was macht man, wenn man über kein Eigenkapital verfügt?

Eine Baufinanzierung ist ohne Eigenkapital durchaus möglich.

Bei einer Vollfinanzierung werden allerdings hohe Zinszahlungen fällig und sie wird seitens der Bank nur unter bestimmten Voraussetzungen genehmigt.

  • Dauerhaft gesichertes Einkommen in einer bestimmten Höhe (überdurchschnittlich).
  • Meist nur geeignet für Neubauten oder jungen Bestandsbauten in einem ausgezeichneten Zustand.
Weniger Eigenkapital, höhere Zinsen.

Wer sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidet und alle Voraussetzungen der Bank erfüllt, der kann mit einer hohen monatlichen Belastung nicht zuletzt aufgrund der erhöhten Zinszahlungen rechnen. Meist ist die Immobilie allerdings in kürzerer Zeit abbezahlt (9).

Trotz fehlendem Eigenkapital sollte man sich Rücklagen von 2 bis 3 Monatsgehälter für eventuelle Notfälle aufheben, da man ansonsten den Verkauf der Immobilie riskiert, wenn man aufgrund der hohen monatlichen finanziellen Belastung die Tilgungsraten nicht mehr bedienen kann.

Fazit

Die Baufinanzierung ermöglicht vielen den Traum vom Eigenheim. Hier sind die Bauzinsen der größte Entscheidungsfaktor, auf den man beim Kreditantrag bei der Bank achten sollte. Es lohnt sich oft verschiedene Anbieter zu vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten. Am höchsten sind die Bauzinsen, wenn wenig Eigenkapital eingebracht wird, was nur unter gewissen überdurchschnittlichen Voraussetzungen zu einer bewilligten Baufinanzierung seitens der Bank führt.

Bauzinsen sollte man derzeit auf mindestens 15 Jahre festschreiben, wenn man sich kurz vor dem Immobilienkauf befindet. Immobilienbesitzer hingegen können durch das Sonderkündigungsrecht alte Baufinanzierungen gegen Neue mit günstigeren Bauzinsen austauschen. Der Leitzins der EZB nimmt Einfluss auf die Bauzinsen und steigert, auch bedingt durch die Corona Pandemie, die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und somit die Immobilienpreise.

Bildquelle: Vejcik/ 123rf

Einzelnachweise (9)

1. Aktuelle Hypothekenzinsen vom 14.01.2021 Ausgearbeitete Zinsen erarbeitet von BAUFi24.de Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

2. Zinsentwicklung So geht es mit den Zinsen weiter Finanztip.de Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

3. Immobilienpreise und Bauzinsen Gleicht billiges Baugeld die steigenden Immobilienpreise aus? FMH Finanzberatung Frankfurt 14.06.2019 Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

4. Baugeld Zinsen: Wie berechnen Banken meine Konditionen? Immobilieninsider - Das Magazin von Hypochart von Kevin Tödtmann Abgerufen am 15.01.2021
Quelle

5. Baufinanzierung 2021: Das kommt auf Käufer und Bauherren zu von 03.12.2020, aktualisiert am 11.12.2020 Cash.Online Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

6. Wirtschaft - Geldmarkt aktuell Finanzartikel vom 18.11.2020 "Bauzinsen in Corona-Zeiten" Von biallo.de Auf echo-online.de Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

7. "Zinsmarkt nach Corona: Was tun bei steigenden Bauzinsen?" von Kim Runge am 19.06.2020 HAUSgemacht von Dr.Klein Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

8. Empfohlene Zinsbindung für 2021 Welche Zinsbindungsfrist ist die Richtige für mich? Hypochart von Adam G. Butkiewicz Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

9. Baufinanzierung ohne Eigenkapital Lohnt sich die Vollfinanzierung auch für Sie? PSD Bank Finanzwissen Abgerufen am 14.01.2021
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Statistik
Aktuelle Hypothekenzinsen vom 14.01.2021 Ausgearbeitete Zinsen erarbeitet von BAUFi24.de Abgerufen am 14.01.2021
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Finanzartikel
Zinsentwicklung So geht es mit den Zinsen weiter Finanztip.de Abgerufen am 14.01.2021
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Finanzartikel und Statistik
Immobilienpreise und Bauzinsen Gleicht billiges Baugeld die steigenden Immobilienpreise aus? FMH Finanzberatung Frankfurt 14.06.2019 Abgerufen am 14.01.2021
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Finanzstatistik
Baugeld Zinsen: Wie berechnen Banken meine Konditionen? Immobilieninsider - Das Magazin von Hypochart von Kevin Tödtmann Abgerufen am 15.01.2021
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Finanzartikel
Baufinanzierung 2021: Das kommt auf Käufer und Bauherren zu von 03.12.2020, aktualisiert am 11.12.2020 Cash.Online Abgerufen am 14.01.2021
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Finanzartikel
Wirtschaft - Geldmarkt aktuell Finanzartikel vom 18.11.2020 "Bauzinsen in Corona-Zeiten" Von biallo.de Auf echo-online.de Abgerufen am 14.01.2021
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Finanzartikel
"Zinsmarkt nach Corona: Was tun bei steigenden Bauzinsen?" von Kim Runge am 19.06.2020 HAUSgemacht von Dr.Klein Abgerufen am 14.01.2021
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Internetbeitrag
Empfohlene Zinsbindung für 2021 Welche Zinsbindungsfrist ist die Richtige für mich? Hypochart von Adam G. Butkiewicz Abgerufen am 14.01.2021
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Finanzinstitut Website
Baufinanzierung ohne Eigenkapital Lohnt sich die Vollfinanzierung auch für Sie? PSD Bank Finanzwissen Abgerufen am 14.01.2021
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