Bauzinsen
Zuletzt aktualisiert: 12. Februar 2021

Wenn du planst in nächster Zukunft ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, bist du sicher schon über den Begriff Bauzinsen gestolpert. Es lohnt sich für dich, dich mit dem Thema Bauzinsen auseinanderzusetzen. Wenn du hier einige Punkte beachtest, kannst du dir viel Geld bei der Finanzierung deiner Traumimmobilie sparen.

Auf dieser Seite verraten wir dir alles rund ums Thema Bauzinsen. Um dich umfassend zu informieren, haben wir in den folgenden Abschnitten die Hintergründe und Begrifflichkeiten rund um das Thema für dich zusammengefasst. Außerdem beantworten wir kompakt die häufigsten Fragen zum Thema Bauzinsen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienbesitz gilt als wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Spätestens seit der Corona-Pandemie setzten sich viele Menschen verstärkt mit ihrer Wohnsituation auseinander.
  • Bauzinsen sind der Zinssatz, den du der Bank schuldest, wenn du einen Kredit für einen Immobilienkauf aufnimmst. Er berechnet die Summe, die du der Bank zusätzlich zur Kreditsumme zurückzahlen musst.
  • Momentan sind Bauzinsen sehr niedrig. Deshalb ist es momentan besonders günstig, einen Baukredit aufzunehmen.

Hintergründe: Was sind Bauzinsen?

Der Kauf einer Immobilie ist mit sehr viel Geld verbunden. Deshalb solltest du dich vor der Entscheidung über die Finanzierung mit dem Thema Bauzinsen beschäftigen. Das wird dir helfen fundierte Entscheidungen zu treffen und Geld zu sparen.

In den folgenden Abschnitten haben wir dir deshalb kompakt die wichtigsten Informationen zum Thema Bauzinsen zusammengefasst. So wollen wir dich bei deiner Entscheidung unterstützen.

Was sind Bauzinsen?

Als Bauzinsen bezeichnet man den Zinssatz, zu dem dir die Bank Geld leiht, wenn du einen Kredit aufnimmst, um ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen. Wenn du also einen Kredit aufnimmst, werden mit den Bauzinsen festgelegt, wieviel Geld du der Bank zusätzlich zur geliehenen Summe zurückzahlen musst (1, 2).

Da es bei der Haus- oder Wohnungsfinanzierung um sehr hohe Summen geht, lohnt es sich für dich, mehrere Angebote von verschiedenen Kreditgebern einzuholen, bevor du eine Entscheidung triffst.

Bauzinsen sind nicht immer gleich hoch, sondern sie entwickeln sich laufend. Du solltest dich daher über aktuelle Entwicklungen und Prognosen informieren, damit du möglichst viel Geld sparst. Schon geringste Prozentpunkte können dir einige tausend Euro einsparen. Überlegst du also eine Immobilie zu kaufen, überprüfe, ob die Bauzinsen aktuell steigen oder fallen.

Wie hängen Bauzinsen und Leitzinsen zusammen?

Wenn man über Bauzinsen spricht, fällt auch früher oder später der Begriff Leitzins. Der Leitzins wird in Europa von der Europäischen Zentralbank, kurz EZB, festgelegt. Der Leitzins ist der Zinssatz zu dem sich Banken bei der Zentralbank refinanzieren. Es handelt sich um ein geldpolitisches Instrument, das die Wirtschaft beeinflussen kann (3).

Wenn sich die Bank zu einem günstigen Zinssatz Geld bei der EZB leiht, kann sie es auch günstig an die Kreditnehmer weitergeben. Deshalb profitierst du von einem günstigen Leitzins, wenn du einen Kredit aufnehmen möchtest.

Mehr zum Thema Leitzins und Hypothekenzins findest du hier.

Wie werden Bauzinsen festgelegt?

Die Bauzinsen hängen im Wesentlichen von drei Faktoren ab: dem Leitzins, der Marge der Bank und dem Risikoaufschlag. Dazu kommt noch die Laufzeit des Kredits.

Leitzins

Der Leitzins ist ein geldpolitisches Steuerinstrument, das Preisschwankungen entgegenwirkt und somit die Wirtschaft steuert. An diesem Leitzins orientieren sich die Banken bei der Vergabe von Krediten. Somit beeinflusst der Leitzins die Zinssätze auf dem ganzen Geldmarkt. Ziel ist es vor allem Preisschwankungen entgegenzuwirken und die Wirtschaft zu unterstützen (4).

In Zeiten niedriger Leitzinsen, werden dir auch günstigere Kredite angeboten.

Für dich bedeutet dies, dass du bei einem günstigen Leitzins auch günstige Kreditangebote von der Bank bekommst.

Obwohl sich alle Banken am Leitzins orientieren, können die Kreditzinsen, die dir angeboten werden sehr unterschiedlich ausfallen. Deshalb solltest du dir auf jeden Fall Angebote von mehreren Banken einholen und diese vergleichen.

Gewinnmarge

Die Unterschiede zwischen den Banken werden durch die Marge der jeweiligen Bank bestimmt. Das ist der zweite zentrale Faktor, der die Bauzinsen beeinflusst (5).

Ist die Marge der Bank hoch, musst du mehr Zinsen zahlen. Wenn das Hauptziel einer Bank nicht eine möglichst hohe Gewinnmarge ist, weil sie sich zum Beispiel gerade auf die Neukundengewinnung konzentriert, wirst du sehr viel günstigere Angebote erhalten.

Risikozuschlag

Der dritte Faktor, der die Bauzinsen entscheidend beeinflusst, ist der Risikoaufschlag (6, 7). Der Risikoaufschlag hängt vom Wert deiner Immobilie und deinem eingesetzten Eigenkapital ab. Die Immobilie dient als Sicherheit für die Bank, falls du den Kredit nicht zurückzahlen kannst. Deshalb wird die Bank unabhängig vom tatsächlichen Kaufpreis den Wert der jeweiligen Immobilie einschätzen. Liegt der geschätzte Wert über dem Kredit, hat die Bank eine größere Sicherheit bei der Kreditvergabe. Somit wird dein Risikoaufschlag geringer ausfallen.

Möchtest du beispielsweise eine Wohnung für 250.000 Euro kaufen, die Bank schätzt den Wert aber auf nur 200.000, bedeutet der Kredit ein höheres Risiko für die Bank. Daher wird der Kredit für dich teurer. Wenn du umgekehrt eine 250.000 Euro teure Wohnung kaufen möchtest und dir von der Bank nur 100.000 Euro leihen möchtest, bedeutet das ein geringeres Risiko für die Bank. In diesem Fall wirst du ein günstigeres Angebot bekommen.

Laufzeit

Die Laufzeit deines Kredits beeinflusst außerdem wie teuer du diesen zurückzahlen musst. Eine lange Laufzeit bedeutet für dich einen insgesamt höheren finanziellen Aufwand als eine kurze. Je länger die Bank also auf ihr Geld warten muss, desto mehr verlangt sie.

Für einen Kredit mit 10 Jahren Laufzeit wirst du insgesamt weniger zahlen als für die gleiche Kreditsumme, die du innerhalb von 15 Jahren zurückzahlst.

Wie gut liegen Bauzinsen aktuell?

Momentan können sich Häuslebauer freuen. Die Bauzinsen im Jahr 2020 sind sehr niedrig ausgefallen (8). Das liegt vor allem am niedrigen Leitzins, den die EZB als Maßnahme gegen wirtschaftliche Einbrüche aufgrund der Corona-Pandemie festgesetzt hat.

Im Januar 2020 lag der Bauzins so niedrig wie noch nie zuvor. Auch im Verlauf des Jahres hat sich der Zinssatz nicht signifikant verschlechtert.

Aufgrund der niedrigen Leitzinsen liegen auch die Bauzinsen sehr niedrig. Daher ist jetzt eine gute Zeit, um sich das Eigenheim zu finanzieren.

Wie entwickeln sich Bauzinsen?

Um die momentane Lage besser einschätzen zu können, solltest du über die bisherigen Entwicklungen und die Prognosen für die Zukunft bescheid wissen. Nachfolgend geben wir dir eine kleine Orientierungshilfe.

Historische Entwicklung der Bauzinsen?

In den letzten 20 Jahren sind die Bauzinsen kontinuierlich gesunken. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren lag der Zinssatz vor zwei Jahren bei circa 1,4 %. Betrachtet man die letzten Jahrzehnte, lag der Durchschnitt bei der gleichen Laufzeit hingegen bei etwa 4 % (9).

Folgende Tabelle gibt dir einen groben Überblick über die durchschnittlichen Bauzinsen bei einer Laufzeit von 10 Jahren innerhalb der letzten 20 Jahre.

Jahr Bauzinsen bei Laufzeit von 10 Jahren
2000 Circa 5,27 %
2010 Circa 4 %
2020 Circa 0,9 %

Im Jahr 2020 lagen die Bauzinsen auf sehr niedrigem Niveau (8). Um großen wirtschaftlichen Schäden aufgrund der Corona-Pandemie entgegenzuwirken, hat die EZB den Leitzins gesenkt. Die Kreditnehmer profitieren momentan immer noch von dieser Maßnahme.

Welche Prognosen gibt es für Bauzinsen?

Die der Corona-Pandemie geschuldeten geldpolitischen Maßnahmen der EZB haben für sehr günstige Bauzinsen gesorgt. In naher Zukunft ist nicht mit einer signifikanten Erhöhung der Bauzinsen zu rechnen (8). Da die Zinssätze langfristig jedoch tendenziell steigen werden, sollten sich Immobilienkäufer nicht ewig Zeit mit der Planung ihrer Baufinanzierung lassen.

Da es beim Immobilienkauf um hohe Geldbeträge geht, solltest du dir auch kleinste Prozentsätze nicht entgehen lassen. Sie bedeuten für dich den Unterschied von mehreren tausend Euro.

Festschreibung oder variable Bauzinsen?

Wenn du einen Baukredit aufnimmst, kannst du wählen, ob du einen Zinssatz festschreiben willst oder den Zinssatz an einen variablen Referenzzinssatz koppeln möchtest.

Festschreibung

Bei einer Festschreibung bleibt der Zinssatz deines Kredits über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Du weißt also genau, was auf dich zukommt. Mit einer Festschreibung fällt es dir leichter finanziell zu kalkulieren und du bist unabhängig von Zinsschwankungen am Finanzmarkt. Diese Option ist vor allem ratsam, wenn die Laufzeit deines Kredits lang angesetzt ist und der Betrag insgesamt hoch ausfällt. Langfristig bist du hier auf der sicheren Seite, denn eine Festschreibung birgt kein hohes finanzielles Risiko.

Ein Nachteil ist, dass du nicht von günstigen Marktentwicklungen profitieren kannst. Außerdem musst du in der Regel mit einem Kostenaufschlag auf eine Festschreibung rechnen.

Variable Verzinsung

Wenn du die Option einer variablen Verzinsung wählst, richtet sich der Zinssatz deines Kredits nach den Konditionen am Kapitalmarkt. Das bedeutet für dich ein gewisses Risiko, denn deine Rückzahlungsbeträge schwanken.

Bauzinsen

Um die aktuelle und zukünftige Entwicklung der Bauzinsen besser einschätzen zu können, lohnt sich ein Blick in die Vergangenheit. In den vergangenen 20 Jahren lagen die Bauzinsen deutlich höher als heute. (Bildquelle: unsplash / Isaac Smith)

In der Regel wird die variable Verzinsung alle drei Monate neu an die Marktsituation angepasst. Das bedeutet, dass deine Rückzahlungsraten jedes Quartal neu berechnet werden und deine Rückzahlungsbeträge steigen oder fallen können. Bei einer günstigen Zinsentwicklung kannst du dir mit einem variablen Zinssatz viel Geld sparen. Bei einer negativen Marktentwicklung werden auch deine Rückzahlungsbeträge ansteigen.

Ein variabler Zinssatz empfiehlt sich etwa dann, wenn du in der Lage bist den Kredit innerhalb von absehbarer Zeit zurückzuzahlen.

Welche Option du wählen solltest hängt also von der Höhe deines Kredits, der Laufzeit und den Marktprognosen ab.

Lange oder kurze Sollzinsbindung festschreiben?

Die Sollzinsbindung legt den Zinssatz für deinen Kredit für einen bestimmten Zeitraum fest. Für dich bedeutet das erst einmal die Möglichkeit vorauszuplanen. Du kannst dir sicher sein, dass sich der Zinssatz in diesem Zeitraum nicht erhöht. Sobald die Sollzinsbindung abgelaufen ist, muss neu über den Zinssatz verhandelt werden (10).

Die Entscheidung über die Laufzeit hängt auch mit der Höhe der aktuellen Bauzinsen zusammen. Bevor du einen Baukredit aufnimmst, musst du dich entscheiden, ob du eine kurze oder lange Laufzeit der Sollzinsbindung festlegen möchtest. Für eine eher kurze Laufzeit solltest du dich entscheiden, wenn das Zinsniveau bei Vertragsabschluss ungünstig liegt. Wenn du hingegen von niedrigen Zinsen profitieren kannst, lohnt es sich für dich eine eher lange Sollzinsbindung festzulegen.

Da die Bauzinsen momentan eher niedrig liegen, kannst du aktuell ruhig eine Sollzinsbindung von über 5 Jahren festschreiben lassen.

Die Festschreibung hängt natürlich auch davon ab, wie hoch der Tilgungsbetrag ist, den du dir monatlich leisten kannst. Diesen solltest du nicht zu niedrig ansetzen. Je länger die Laufzeit festgelegt ist, desto höher sind die Zinsen, die du der Bank zahlen musst.

Wenn du dir andererseits eine recht hohe monatliche Tilgungsrate leisten kannst, solltest du eine kurze Laufzeit wählen, um insgesamt Geld einzusparen.

Nach der Laufzeit ist es möglich eine Anschlussfinanzierung zu beantragen. Mehr zu diesem Thema findest du hier.

Wie hängen Immobilienpreise mit Bauzinsen zusammen?

Dass die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren stark angestiegen sind, ist vielen aufgefallen. Der immer teurer werdende Wohnraum, egal ob zur Miete oder als Eigenheim, kann vor allem in Großstädten beobachtet werden (11).

Bauzinsen

Der Traum vom Eigenheim ist mit immensen Kosten verbunden. Bei einem Baukredit können schon wenige Prozentpunkte einen Unterschied von mehreren Tausend Euro ausmachen. (Bildquelle:Unsplash/ Tierra Mallorca)

Ein entscheidender Faktor für die hohen Immobilienpreise sind die niedrigen Bauzinsen. Weil diese in letzter Zeit so günstig lagen, wurden auch mehr Kredite aufgenommen. Die Nachfrage nach Immobilien ist also gestiegen. Folglich auch der Preis.

Dabei gibt es regionale Unterschiede was die Immobilienpreise betrifft. Vor allem in Großstädten ist aufgrund des starken Zuzugs ein besonders signifikanter Preisanstieg zu beobachten.

Die Prognosen sehen nicht gut aus. Die Preise für Wohnimmobilien werden in den kommenden 10 Jahren wohl gerade in Wachstumsregionen weiter ansteigen.

Wie finde ich einen günstigen Zinssatz?

Den für dich günstigsten Zinssatz findest du vor allem, indem du die Angebote verschiedener Kreditgeber vergleichst. Es kann sich für dich finanziell auszahlen, die Angebote vieler Banken miteinander zu vergleichen.

Das Einholen verschiedener Angebote schafft nicht nur eine gute Übersicht, sondern auch eine gute Verhandlungsbasis. Banken kommen dir häufig entgegen, wenn du bessere Angebote von Konkurrenten vorweisen kannst. Letztendlich wählst du den Kredit mit den niedrigsten Zinsen.

Einen guten ersten Überblick verschaffen dir unabhängige Vergleichsplattformen wie verivox.de, drklein.de oder interhyp.de.

Was bedeutet Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist ein Geldbetrag, den du zusätzlich zu deinem monatlichen Rückzahlbetrag leisten kannst. So kannst du den Kredit schneller abbezahlen. Das kann beispielsweise bei einem unerwarteten Geldsegen wie einem Lottogewinn, einer Erbschaft oder einer Gehaltserhöhung der Fall sein.

Bei einem Immobilienkredit zahlst du in der Regel eine festgesetzte monatliche Rate zurück (12). Du kannst beim Abschluss deines Kreditvertrags festlegen, ob du zusätzlich festgelegte oder optionale Sondertilgungen leisten möchtest.

  • Feste Sondertilgungen: Möchtest du feste Sondertilgungen leisten, wird vertraglich ein genauer Tilgungsbetrag sowie ein Termin festgelegt. So kannst du deinen Immobilienkredit schneller abbezahlen. Dafür legst du am besten frühzeitig den fälligen Betrag beiseite und markierst dir den Termin im Kalender.
  • Optionale Sondertilgungen: Bei Vertragsabschluss kannst du dich auch für optionale Sondertilgungen entscheiden. Hier wird ein Mindest- sowie Höchstbetrag festgelegt, den du zusätzlich zu deinen monatlichen Raten zahlen kannst. Auf diese Weise bist du bei der Höhe deiner Rückzahlungen flexibler und bist die Schulden schneller los.

Sondertilgungen müssen vertraglich geregelt sein. Rückzahlungen, die über die festgelegte Summe hinausgehen, sind in der Regel nicht möglich. Bei festgesetzten Zinszahlungen lassen Banken in keine Sondertilgungen zu, da ihnen sonst Zinseinnahmen entgehen.

Der Vorteil von Sondertilgungen ist, dass du schneller schuldenfrei sein kannst. Allerdings sind in manchen Fällen, vor allem, wenn Sondertilgungen vertraglich nicht ausdrücklich vereinbart wurden, nicht rentabel. Der Kreditgeber verlangt dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Strafgebühren machen eine nicht festgelegte Sondertilgung in der regel unrentabel.

Was sind negative Bauzinsen?

Bauzinsen geben an, wie viel Geld du der Bank für den Baukredit zurückzahlen musst. Wenn dieser Wert im negativen Bereich, also unter null, liegt, spricht man von negativen Bauzinsen (13). Bei negativen Bauzinsen zahlst du der Bank insgesamt weniger Geld zurück als du bekommen hast.

Negativ verzinste Kredite sind möglich, wenn die EZB den Leitzins sehr niedrig ansetzt. Grundsätzliches Ziel eines niedrigen Zinssatzes ist es, die Wirtschaft anzukurbeln und Investitionen attraktiver zu machen.

Banken vergeben solche großzügigen Kredite, weil sie für das Horten von Geld Strafen an die EZB zahlen müssen. Negativzinsen sind für sie deshalb das kleinere Übel, zumal Immobilien allgemein wertbeständig sind und die Bank bei der Kreditvergabe kein allzu großes Risiko eingeht.

Fazit

Aufgrund der niedrigen Leitzinsen, liegen die Bauzinsen derzeit sehr günstig. Unter Bauzinsen versteht man den Betrag, den du der Bank zahlen musst, damit sie dir Geld für die Baufinanzierung leiht. Aufgrund der niedrigen Leitzinsen können Kreditgeber dir derzeit besonders günstige Angebote für einen Baukredit machen. Deshalb ist jetzt ein guter Zeitpunkt für dich einen Baukredit aufzunehmen.

Diese Entscheidung sollte wohlüberlegt sein, da sie einen hohen finanziellen Aufwand für dich bedeutet. Wenn du dich nach dem optimalen Baukredit umsiehst, solltest du einige Punkte beachten. Informiere dich über die Zinsentwicklung, damit du eine möglichst günstige Laufzeit wählen kannst. Außerdem ist es auf jeden Fall sinnvoll, viele Angebote einzuholen, bevor du eine Entscheidung triffst. Auch minimale Prozentpunkte können über die Jahre einen Unterschied von einigen tausend Euro ausmachen.

Nutze dafür Vergleichsportale, um dir einen Überblick zu verschaffen und vereinbarte Beratungstermine bei verschiedenen Banken. Auf unserer Webseite kannst du dir außerdem mehr Tipps zum Thema Baufinanzierung  und Baukredit durchlesen.

Bildquelle: Teerasatean/ 123rf

Einzelnachweise (13)

1. Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort Zinsen. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

2. Baufi-Info24.de: Stichwort: Bauzinsen. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

3. Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Leitzins. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

4. Deutsche Bundesbank: Glossar. Stichwort: Leitzins. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

5. Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Marge. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

6. Baufi-Info.de: Lexikon. Stichwort: Risikozuschlag. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

7. Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Risikoprämie. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

8. Springer Professional: Bauzinsen fallen nahe Allzeittief. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

9. Statista: Effektivzins für Hypothekendarlehen in Deutschland in den Jahren von 1994 bis 2018. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

10. Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Gebundener Sollzinssatz. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

11. Deutsche Bundesbank: Finanzstabilitätsbericht 2020. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

12. Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Sondertilgung. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

13. Focus: Bald schenken Ihnen Banken Geld fürs Haus: Das passiert bei negativen Bauzinsen. Aufgerufen am 22.12.2020.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Wirtschaftslexikon
Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort Zinsen. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Baufi-Info24.de
Baufi-Info24.de: Stichwort: Bauzinsen. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Wirtschaftslexikon
Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Leitzins. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Bundesbank.de
Deutsche Bundesbank: Glossar. Stichwort: Leitzins. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Wirtschaftslexikon
Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Marge. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Baufi-Info.de
Baufi-Info.de: Lexikon. Stichwort: Risikozuschlag. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Wirtschaftslexikon
Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Risikoprämie. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Springerprofessional.de
Springer Professional: Bauzinsen fallen nahe Allzeittief. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Statista.de
Statista: Effektivzins für Hypothekendarlehen in Deutschland in den Jahren von 1994 bis 2018. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Wirtschaftslexikon
Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Gebundener Sollzinssatz. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Bundesbank.de
Deutsche Bundesbank: Finanzstabilitätsbericht 2020. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Wirtschaftslexikon
Gabler Wirtschaftslexikon: Stichwort: Sondertilgung. Aufgerufen am 22.12.2020.
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Focus.de
Focus: Bald schenken Ihnen Banken Geld fürs Haus: Das passiert bei negativen Bauzinsen. Aufgerufen am 22.12.2020.
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