Buchgrundschuld
Zuletzt aktualisiert: 17. Dezember 2020

Möchtest du ein Haus oder eine Immobilie kaufen oder bauen, gibt es einige gesetzliche Regelungen, die du beachten musst. Die Buchgrundschuld ist Teil der Baufinanzierung und dient als Kreditsicherheit, denn sie ist eine Art der Grundschuld. Diese wird für die Kreditaufnahme benötigt, denn keine Bank finanziert eine Immobilie ohne eine Grundschuld.

In diesem Beitrag im Jahr 2021 erklären wir dir den Begriff Buchgrundschuld und klären dich über die rechtlichen Rahmenbedingungen auf. Außerdem beantworten wir dir die wichtigsten Fragen, damit du nach dem Lesen auf dem neuesten Stand bist.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Buchgrundschuld ist eine Art Grundschuld. Zu der Grundschuld zählt außerdem die Briefgrundschuld. Diese zwei Arten unterscheiden sich lediglich darin, wie sie ins Grundbuch eingetragen werden.
  • Mit der Buchgrundschuld sichern sich die Kreditgeber gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Bei einem Zahlungsverzug kann die im Grundbuch vermerkte Immobilie zwangsversteigert werden.
  • Wenn der Kredit der Immobilie vollständig abbezahlt wurde, kann die Buchgrundschuld aus dem Grundbuch wieder gelöscht werden. Dafür fallen Kosten an.

Glossareintrag: Der Begriff Buchgrundschuld im Detail erklärt

Damit du umfassend informiert bist, haben wir für dich in den folgenden Abschnitten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Buchgrundschuld beantwortet. Was eine Buchgrundschuld ist und welche rechtlichen Rahmenbedingungen mit ihr einhergehen, erfährst du in diesem Artikel.

Was ist eine Buchgrundschuld?

Die Buchgrundschuld ist Teil der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung und deren Kreditsicherheit. Sie stellt ein Grundpfandrecht dar und sichert die Immobilie ab. Die Buchgrundschuld ist eine spezielle Grundschuld, die ausschließlich im Grundbuch eingetragen ist und bei der kein Grundschuldbrief vorhanden ist.

Die Bank sichert sich mit der Buchgrundschuld gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Käufers ab.

Möchtest du ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufen und brauchst einen Kredit von der Bank, dann musst du zur Finanzierung gegenüber der Bank eine Grundschuld bestellen.(1)

Durch die Grundschuld kann die Bank bei nicht ordnungsgemäßer Zahlung der Raten eine Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie veranlassen.

Wie funktioniert die Buchgrundschuld?

Eine Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. In die Abteilung III des Grundbuchs, in der die dinglichen Verwertungsrechte stehen, welche sich auf Gegenstände beziehen.(2)

Buchgrundschuld-1

Die Buchgrundschuld ist eine Art Grundschuld, welche eine Kreditsicherheit beim Kauf einer Immobilie darstellt.
(Bildquelle: Nattanan Kanchanaprat / Pixabay)

Für die Übertragung der Buchgrundschuld ist eine schriftliche Abtretung des dinglichen Anspruchs nötig sowie eine Eintragung der Abtretung in das Grundbuch.(3) Um die Buchgrundschuld einzutragen, wird eine Grundschuldbestellung benötigt. In dieser stimmt der Eigentümer der Immobilie der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zu.

Die Eintragung einer Grundschuld durch einen Notar und das Grundbuchamt ist kostspielig. Je nach Höhe des Grundschuldbetrags kann die Eintragung 100 bis über 1000 Euro kosten.

Die Eintragung muss von einem Notar durchgeführt werden. Auch kreditgebende Banken kümmern sich um Einzelheiten. Diese Eintragung kann jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse nachweist. Zum Beispiel als Kaufinteressent.

Wie lösche ich die Buchgrundschuld?

Wenn der Kredit der Immobilie vollständig abbezahlt wurde, kann die (Buch-) Grundschuld aus dem Grundbuch wieder gelöscht werden. Dafür fallen Kosten für den Notar an und die vom Grundbuchamt erhobenen Gebühren.

Die Löschung der Buchgrundschuld beinhaltet die folgenden 3 Schritte:

  • Ist das Darlehen getilgt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus
  • Diese Löschungsbewilligung muss zum Notar gebracht werden
  • Der Notar wiederum wendet sich an das Grundbuchamt, damit die Schuld gelöscht wird

Die Löschung der Grundschuld kostet viel Geld. Deswegen sollte der Eigentümer prüfen, ob es nötig ist die Grundschuld zu löschen. Denn die Grundschuld kann weiterverwendet werden. Zum Beispiel, wenn für die Sanierung des Gebäudes wieder ein Darlehen aufgenommen werden muss.

Solange die Immobilie nicht verkauft werden soll, spricht einiges gegen die Löschung der Grundschuld. Die Löschung könnte allerdings erforderlich sein, wenn die Immobilie verkauft werden soll und der Käufer keine finanziell belastete Immobilie möchte.

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sollte ich bei einer Buchgrundschuld beachten?

Die Buchgrundschuld zählt zu den Grundpfandrechten und wird von den Gläubigern als Sicherheit verlangt. Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im Buch Sachenrecht §§ 1191 Abs. 1 vermerkt.(4) Die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen und Pflichten einer Grundschuld sind(5):

  • Rückzahlung: Der Eigentümer hat die Pflicht, die sich aus der Grundschuld und dem zusätzlich abgeschlossenen schuldrechtlichen Sicherungsvertrag ergebene Rückzahlung des gewährten Darlehens zu leisten.
  • Pfändung: Der genannte Halter im Grundbuch darf das durch die Grundschuld belastete Objekt pfänden, wenn die Zahlungen hinsichtlich des gewährten Darlehens nicht eingehalten werden. Durch die Pfändung kann die Restforderung abgegolten werden.
  • Übertragung auf einen Dritten: Der Eigentümer hat das Recht einer Übertragung der Grundschuld auf einen Dritten zu widersprechen.
  • Notar: Alle Eintragungen in das Grundbuch und damit zusammenhängende Vereinbarungen müssen durch einen Notar beglaubigt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?

Es gibt zwei gängige Möglichkeiten der Grundschuld, welche als Kreditsicherheit dienen und welche sich rechtlich nicht unterscheiden. Die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Beide werden in folgender Tabelle genauer erläutert:

Art der Grundschuld Erklärung
Buchgrundschuld Bei der Buchgrundschuld wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen und mit dem Zusatz „ohne Brief“ vermerkt. Sollten Änderungen vorgenommen werden, wie zum Beispiel eine Änderung der Eigentumsverhältnisse, müssen diese im Grundbuch eingetragen werden.
Briefgrundschuld Bei der Briefgrundschuld wird eine zusätzliche Urkunde in Form eines Briefs, dem sogenannten Grundschuldbrief, ausgestellt. Dieser stellt ein Wertpapier dar, welches auf einen anderen Gläubiger übertragen werden kann, ohne dass im Grundbuch etwas geändert werden muss. Dennoch muss dazu ein Abtretungsvertrag geschlossen werden. Meistens wird diese Variante verwendet.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einer Buchgrundschuld?

Durch eine Grundschuld sichern sich Banken ab. Sie können schnell handeln und  offene Zahlungen mit allen Gebühren einklagen. In Deutschland finanziert keine Bank eine Immobilie ohne Grundschuld.

Bei der Buchgrundschuld benötigen neue Kreditaufnahmen keine neue Eintragung in das Grundbuch. Somit werden Kosten gespart. Wenn der Grundbucheintrag jedoch übertragen oder gelöscht werden soll, fallen Kosten für den Notar an. Die Briefgrundschuld kann ohne Grundbucheintrag auf einen neuen Besitzer übertragen werden.

Vorteile
  • Die Buchgrundschuld kann bei neuer Kreditaufnahme weiterverwendet werden
  • Kann nicht so einfach an eine andere Bank übergeben werden
Nachteile
  • Hohe Kosten bei neuer Eintragung ins Grundbuch
  • Bei Aufnahme eines Kredites bei einer anderen Bank kann es zu Problemen kommen

Für die Darlehensgeber bietet die Briefgrundschuld den Vorteil, dass sie den Brief an eine andere Bank geben können, sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden. Für den Kreditnehmer bietet die Buchgrundschuld deshalb einen Vorteil. Denn er muss keinen unbekannten Gläubigern gegenübertreten, sollte er in einen Zahlungsrückstand kommen.

Fazit

Die Buchgrundschuld ist Teil der Baufinanzierung und dient als Kreditsicherheit für die Bank, wenn ein Käufer einen Kredit aufnehmen möchte. Für die Kreditaufnahme muss eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden, damit die Bank die Immobilie zwangsversteigern kann, wenn es zu Zahlungsverzögerungen kommt.

Die Grundschuld gibt es als Buchgrundschuld und als Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Eintragung in das Grundschuldbuch als "Grundschuld ohne Brief". Lautet der Eintrag "Grundschuld" handelt es sich um eine Briefgrundschuld.

Bildquelle: pitinan/ 123rf.com

Einzelnachweise (5)

1. Campeon, Finanzportal für den Mittelstand: Buchgrundschuld
Quelle

2. Wikipedia (2019): Dingliches Recht (Deutschland)
Quelle

3. Herke, Martin Dieter (2011): Grundschuldarten im Überblick: Kredite sinnvoll absichern und Haftungstücken vermeiden
Quelle

4. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Quelle

5. wertfaktor, Grundschuld: Rechte und Pflichten bei einer Grundschuld
Quelle

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Finanzportal
Campeon, Finanzportal für den Mittelstand: Buchgrundschuld
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Definition Dingliches Recht
Wikipedia (2019): Dingliches Recht (Deutschland)
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Fachbeitrag IWW Institut für Wissen in der Wirtschaft
Herke, Martin Dieter (2011): Grundschuldarten im Überblick: Kredite sinnvoll absichern und Haftungstücken vermeiden
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§ 1191 Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
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Fachbeitrag
wertfaktor, Grundschuld: Rechte und Pflichten bei einer Grundschuld
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