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Zuletzt aktualisiert: 16. März 2021

Der Kauf eines eigenen Hauses ist der Traum vieler Familien. Sobald der Entschluss steht, diesen Traum in die Tat umzusetzen, wissen viele nicht weiter und sehen nur einen riesigen Berg voller Formalitäten und frustrierender Absagen vor sich.

Tatsächlich ist bei einem Hauskauf einiges zu beachten. Welche Schritte anstehen und worauf du dabei achten solltest, erklären wir dir im Folgenden genauer und erstellen eine Checkliste, an der du dich orientieren kannst. So erhältst du einen Eindruck was bei einem Hauskauf auf dich zukommt, sodass dir der Prozess am Ende hoffentlich nicht mehr so ungewiss vorkommt.




Das Wichtigste in Kürze

  • Du solltest dir genau überlegen und abwägen, wo, wie und worin du zukünftig wohnen möchtest.
  • Hole dir mehrere Finanzierungsangebote ein, um den passenden und günstigsten Kredit für dich zu finden.
  • Nutze viele verschiedene Quellen für die Suche nach dem perfekten Haus, bestenfalls solche, an die nicht jeder kommt.

Checkliste Hauskauf: Was du wissen solltest

Im Folgenden gehen wir genauer auf die einzelnen Schritte eines Hauskaufs und was du dabei beachten solltest ein.

Wie sehen die ersten Schritte aus?

Nachdem du den Entschluss gefasst hast, ein Haus zu kaufen, solltest du dir über die wichtigsten Eckpunkte Gedanken machen. Dazu zählen vor allem das zur Verfügung stehende Budget und die Wahl der passenden Wohngegend.

Ein Haus lässt sich nicht mal eben umpositionieren, deshalb sollte die Wahl der richtigen Wohngegend wohlüberlegt getroffen werden. Nimm dir hierfür Zeit und sei dir bewusst, dass du dort wahrscheinlich für viele Jahre wohnen wirst.

Miteinbeziehen in die Entscheidung solltest du nicht nur die umliegenden Häuser oder die Entfernung zur Innen- oder nächstgrößeren Stadt, sondern auch die Infrastruktur. Dazu zählen beispielsweise Einkaufsmöglichkeiten, Bahnverbindungen, Freizeitangebote, medizinische Einrichtungen oder Schulen und Kindergärten.

Welche Kosten kommen neben dem Kaufpreis auf mich zu?

Bei dem Kauf eines Hauses ist leider nicht nur der eigentliche Kaufpreis zu beachten, sondern auch einige weitere Kosten. Um einschätzen zu können, ob ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus in Frage kommt und nach welcher Immobilie zu schließlich suchen kannst, solltest du zunächst dein Budget betrachten. Hierzu stellst du deine Einnahmen sämtlichen Ausgaben so realitätsnah wie möglich gegenüber.

Zum eigentlichen Kaufpreis hinzu kommen weitere Kaufnebenkosten.

Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und die Maklercourtage. Oft kommen noch weitere Kosten wie Umzugs-, Renovierung- oder Modernisierungsskosten hinzu, sodass man grob noch einmal mindestens 10 bis 15 Prozent zum eigentlichen Kaufpreis addieren kann (1).

Wie finde ich die passende Immobilie?

Nachdem du dir nun im Klaren bist, in welcher Wohngegend du ein Haus kaufen möchtest und deine Finanzen gegenübergestellt hast und dir über dein Budget bewusst bist, beginnt die Immobiliensuche.

An dieser Stelle ist es wichtig zu betonen, dass dieser Schritt lange dauern kann. Diese Zeit solltest du dir auch unbedingt nehmen, denn ein Hauskauf ist nicht nur eine große Investition, sondern auch ein bedeutender Schritt des weiteren Lebens.

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Das perfekte Haus für sich zu finden, ist schwer und kann manchmal Jahre dauern. (Bildquelle: Scott Webb / Unsplash)

Neben bekannten Portalen wie Immobilienscout24, Immonet, Immowelt oder auch ebay Kleinanzeigen lohnt es sich oftmals in regionalen Zeitungsinseraten Ausschau zu halten. Diese sehen meist weniger Interessenten und werden insbesondere von älteren Menschen als primäre Quelle genutzt.

Halte zudem unbedingt Ausschau an schwarzen Brettern, denn diese klassischen Methoden erhalten, wie gesagt, meist weniger Aufmerksamkeit. Wir empfehlen dir außerdem, so vielen Menschen wie möglich von deinem Interesse zu erzählen, denn die besten Häuser schaffen es meist gar nicht zu einer Annonce und werden direkt unter Bekannten verkauft.

Sollte ich einen Makler heranziehen?

Ein weiterer Weg ist das Heranziehen eines Maklers. Dieser hat oftmals frühzeitigen Zugang zu Angeboten oder sogar exklusive Immobilien, von deren Verfügbarkeit man ansonsten gar nichts mitbekommen hätte. Hier solltest du allerdings eine zusätzliche Maklergebühr zwischen 3,57 und 7,14 Prozent einrechnen (2).

Meist muss der Käufer sich allerdings letztendlich sowieso an den Maklergebühren beteiligen, wenn der Verkäufer dieses beauftragt hat. Wenn man diese Gebührt schlussendlich sowieso zahlt, kann man die Vorteile dessen auch nutzen und selbst einen Makler beauftragen (3).

Was sollte ich bei der Besichtigung beachten?

Wenn dich die Anzeige angesprochen hast und du weitere Fotos und ein Exposé erhalten hast, kannst du schon grob beurteilen, ob die Immobilie für dich in Frage kommt oder nicht. Falls ja, ist der nächste und wohl aufregendste Schritt die Besichtigung. Dabei solltest du auf einige Dinge beachten.

Zunächst solltest du ausreichend Zeit einplanen.

Plane den Besichtigungstermin möglichst bei Tageslicht, sodass du potentielle Mängel besser erkennst. Denke an einen Block und Stift, um die Notizen zu machen und mache Fotos, um die Erinnerungen später zu erleichtern. Zudem würden wir dir empfehlen mindestens eine weitere Person mitzunehmen, bestenfalls jemanden, der emotional nicht so involviert ist, wie du.

Je emotionaler man ist, desto eher sieht man über Mängel hinweg.

Wenn dir die Immobilie nach der Besichtigung immer noch zusagt, solltest du deine Entscheidung nicht direkt treffen. Lasse die Eindrücke etwas sacken und plane noch mindestens eine weitere Besichtigung ein. Spätestens hier solltest du dann auch technische Komponenten, wie Heizung, Wasser und Strom genauer untersuchen.

Hole dir hier einen Fachmann zur Hilfe, denn technische Schwachstellen können echte Geldfresser werden. Zudem empfiehlt es sich auf bezüglich der Bausubstanz Beratung eines Ingenieurs oder Architekten einzuholen. Hier könntest du dir auch ein Wertgutachten der Immobilie erstellen lassen, um auf Nummer sicher zu gehen.

Wie berechne ich den Wert einer Immobilie?

Um zu beurteilen, ob der Preis des Hauses gerechtfertigt ist, kannst du mit einigen Daten den groben Marktwert der Immobilie berechnen. Hierzu sind folgende Informationen zu beachten:

  • Objektart (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus Ecke, Reihenhaus Mitte
  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche
  • Baujahr
  • Anzahl der Zimmer
  • Anzahl der Badezimmer
  • Zustand
  • Ausstattungsstandard
  • Energetische Quellen
  • Garage und/oder Parkplätze
  • Lage (Stadt, Infrastruktur etc.)

Im Internet gibt es zahlreiche Anbieter, bei denen du die oben genannten Daten eingeben und dir so den Wert ermitteln kannst. Wichtig ist hier aber zu beachten, dass noch viele weitere Komponenten Einfluss auf den Kaufpreis haben und die groben Daten viel zu allgemein sind, um einen realistischen Wert wiederzugeben.

Wertberechnungen im Internet können trotz ihrer verallgemeinernden Auskunft hilfreich sein, um einen groben Richtwert zu erhalten und zu erfahren, aus welchen Komponenten sich der angegebene Kaufpreis zusammensetzt.

Eine weitere Alternative ist die Erstellung eines Vollwertgutachtens eines professionellen Gutachters. Dieser geht individuell auf die jeweilige Immobilie ein, jedoch kostet dies meist zwischen 1.600 und 2.500 Euro. Ein Kurzgutachten kostet hingegen zwischen 1.000 und 1.400 Euro.

Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es?

Wenn du dir sicher bist, dass du das richtige Haus in der passenden Lage gefunden hast, ist der nächste Schritt die Finanzierung. Die wenigsten können ein Haus komplett selbst finanzieren und sind deshalb auf Fremdkapital der Bank angewiesen. Im besten Fall hast du dich bereits parallel zur Immobiliensuche mit der Finanzierung beschäftigt und die einige Angebote eingeholt.

Falls nicht, solltest du das jetzt tun. Hole dir unbedingt mehrere Angebote ein, um einen Vergleich zu haben und schließlich die Baufinanzierung mit den geringsten Zinsen zu erhalten. Auch wenn die monatlichen Zinsen zunächst winzig erscheinen, solltest du diese einmal auf die Jahre hochrechnen. So merkst du schnell, dass die Angebote sich teilweise in mehreren Tausend Euro unterscheiden.

Banken gehen übrigens bei der Kreditvergabe vom Kaufpreis bzw. Marktwert einer Immobilie aus, sodass du die Kaufnebenkosten vollständig mit deinem Eigenkapital zahlen musst (4).

In den meisten Fällen wird ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen mit einer festen monatlichen Tilgungsrate gestaltet, jedoch gibt es noch weitere Finanzierungsmodelle, die vielleicht besser zu deinen Umständen passen. Sprich darüber am besten direkt mit einem Bankberater oder dem Kreditvermittler.

Welche Unterlagen sind notwendig für einen Kredit von der Bank?

Deine Bonität bzw. Kreditwürdigkeit gibt Auskunft über deine Bereitschaft den aufgenommenen Kredit innerhalb der Laufzeit zurückzahlen zu können und ist damit Grundvoraussetzung für die Bewilligung des Kredits einer Bank (5). Um diese zu prüfen, benötigt die Bank einige Unterlagen von dir. Welche, haben wir dir aufgelistet, je nachdem, ob du selbstständig bist oder nicht (6):

Angestellte Privatpersonen Selbstständige
die 3 letzten Gehaltsnachweise (Rentenbescheide bei Rentnern) Bilanz- und Gewinnermittlung
aktuelle Renteninformation aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung
letzter Einkommenssteuerbescheid Auszug aus dem Handelsregister
aktuell unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht
ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung sofern vorhanden: letzte 3 Gehaltsnachweise
Nachweis über weitere Kredite sofern vorhanden: Gesellschaftervertrag
Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten 5 Jahren

Die geforderten Unterlagen können je nach Bank oder Kreditgeber variieren. Die oben genannten gelten jedoch als grundlegend und sollten vorbereitet werden.

Was passiert nach der Zusage?

Wenn du eine Zusage für deine Wunschimmobilie bekommen hast, stehen noch ein paar weitere Schritte an, bevor das Haus auch wirklich dir gehört. Zunächst muss der Notar bestellt und ein Kaufvertrag entworfen werden.

Den Kaufvertragsentwurf solltest du auf keinen Fall vor Euphorie einfach unterschreiben, sondern genauestens durchlesen und Unklarheiten besprechen (7).

Hier werden beispielsweise auch Angelegenheiten bezüglich des Inventars der Vorbesitzer genannt, wodurch sich wiederum Kaufpreis sowie Grunderwerbssteuer verringern können.

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Bis du letztendlich wirklich der Eigentümer deines Traumhauses bist, sind einige formale Schritte notwendig. (Bildquelle: Tierra Mallorca / Unsplash)

Im Beisein des Notars wird der endgültige Kaufvertrag schließlich sowohl von dir als Käufer als auch von den Vorbesitzern als Verkäufer der Immobilie unterschrieben. Hausbesitzer mit allen Rechten und Pflichten bist du allerdings erst, wenn du nach ein paar Wochen im Grundbuch stehst (8).

Fazit

Die Suche und der Kauf einer Immobilie gehört wohl zu den schwierigsten Entscheidungen im Leben. Gerade deshalb wird an den gesamten Prozess oftmals sehr emotional herangegangen. Oftmals lohnt es sich daher, trotz anfallender Kosten, externe Hilfe wie Makler bei der Suche, Ingenieure oder Architekten bei der Beurteilung oder Bankberater oder Kreditvermittler bei der Finanzierung heranzuziehen.

Wir empfehlen dir auf jeden Fall, dir für den gesamten Prozess Zeit zu lassen. Sei es bei der Suche nach dem perfekten Haus, dem Vergleich von Finanzierungshilfen oder dem Überarbeiten des Kaufvertrags.

Bildquelle: 110031554/ 123rf

Einzelnachweise (8)

1. capital.de: Diese Kostenfallen lauern beim Immobilienkauf, Alexandra Jegers, 11.03.2019
Quelle

2. bundestag.de: Die Maklerprovision in ausgewählten europäischen Ländern, 27.08.2018
Quelle

3. faz.net: Die Maklerkosten werden jetzt geteilt, Jan Hauser, 22.12.2020
Quelle

4. immobilienscout24.de: Eigenkapital beim Hauskauf
Quelle

5. schufa.de: Bonität
Quelle

6. sueddeutsche.de: Welche Unterlagen verlangt die Bank? Eva Dignös, 15.12.2014
Quelle

7. raiffeisen.ch: Stolpersteine im Immobilienkaufvertrag erkennen und vermeiden,
Quelle

8. t-online.de: Was kostet mich ein Eintrag ins Grundbuch? Sabrina Manthey, Christine Holthoff, 18.12.2020
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Diese Kostenfallen lauern beim Immobilienkauf
capital.de: Diese Kostenfallen lauern beim Immobilienkauf, Alexandra Jegers, 11.03.2019
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Die Maklerprovision in ausgewählten europäischen Ländern
bundestag.de: Die Maklerprovision in ausgewählten europäischen Ländern, 27.08.2018
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Die Maklerkosten werden jetzt geteilt
faz.net: Die Maklerkosten werden jetzt geteilt, Jan Hauser, 22.12.2020
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Eigenkapital beim Hauskauf
immobilienscout24.de: Eigenkapital beim Hauskauf
Gehe zur Quelle
Bonität
schufa.de: Bonität
Gehe zur Quelle
Welche Unterlagen verlangt die Bank?
sueddeutsche.de: Welche Unterlagen verlangt die Bank? Eva Dignös, 15.12.2014
Gehe zur Quelle
Stolpersteine im Immobilienkaufvertrag erkennen und vermeiden
raiffeisen.ch: Stolpersteine im Immobilienkaufvertrag erkennen und vermeiden,
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Was kostet mich ein Eintrag ins Grundbuch?
t-online.de: Was kostet mich ein Eintrag ins Grundbuch? Sabrina Manthey, Christine Holthoff, 18.12.2020
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