Zuletzt aktualisiert: 30. Juni 2021

Mieten oder Kaufen? Genau diese Frage beschäftigt zunehmend mehr Menschen. Eigentlich gelten Immobilien, neben Aktien, schon sehr lange als gute Investitionsmöglichkeit neben. Doch nun überlegen immer mehr Menschen, vor allem Jüngere, statt ihre nächste Wohnung zu mieten in eine Eigentumswohnung zu investieren.

In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit allen wichtigen Fragen und Aspekten rund um das Thema Eigentumswohnung kaufen. Wir klären Fragen, wie z. B. was du beachten solltest, welche Wohnungstypen es gibt, wie ein Kauf abläuft und vieles mehr. Damit du eine gut informierte Entscheidung bezüglich des Kaufes einer Eigentumswohnung treffen kannst.




Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kauf einer Eigentumswohnung läuft in den Grundzügen immer gleich ab, von der Suche über die Besichtigung hin zum Kaufvertrag.
  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte der Käufer rational handeln und sich nicht zu stark von seinen Gefühlen leiten lassen.
  • Vor dem Kauf sollte der Käufer sich den Energienachweis, Protokolle der letzten Eigentümerversammlung und einen Grundbuchauszug geben lassen um mögliche Kostenfallen und schlechte Nachbarschaftsverhältnisse ausschließen zu können.

Hintergründe: Was du über den Kauf einer Eigentumswohnung wissen solltest

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein großes Unterfangen, nimmt meist viel Zeit in Anspruch und bringt schwere Entscheidungen mit sich. Damit du gut auf diesen Prozess vorbereitet bist haben wir dir im nachfolgenden Teil alle Fragen und alles Wissenswerte aufgelistet.

Was beim Kauf der Eigentumswohnung beachtet werden sollte

Ein Kauf von Immobilien kann langwierig und rechtlich kompliziert sein. Daher haben wir dir im unterstehenden Abschnitt alle Fristen und Rechte aufgelistet. Ebenfalls erläutern wir dir  worauf du besonders achten solltest, sodass ein möglicher Kauf schnell und ohne große Ärgernisse  zustande kommen kann.

Grundbuchauszug

Falls du eine Eigentumswohnung findest, welche dir zu sagt, solltest du auf keinen Fall vor schnell handeln. Lass dir, bevor du eine Entscheidung triffst, den Grundbuchauszug der Immobilie geben. Hiermit kannst du überprüfen, ob eine Grundschuld eingetragen ist, welche durch einen Kauf womöglich auf dich übergehen könnte.

Prüfung des Kaufvertrages durch einen Anwalt

Des Weiteren solltest du keinen Vertrag unterschreiben, welcher nicht fachkundig geprüft wurde. Oftmals versuchen Unternehmen aber auch private Verkäufer, das für sich selbst Beste herauszuholen. Dies kann durch Klauseln oder ähnliches geschehen, welche Laien nicht verstehen.

Daher empfiehlt es sich immer den Kaufvertrag zuerst prüfen zu lassen. Dabei können auch Fragen geklärt und eventuell weitere Leistungen verhandelt werden, bis alle Parteien zufrieden sind. Falls du einen Anwalt beauftragen solltest, können dir weitere Kosten entstehen.

Teilungserklärung

Bei der Beglaubigung des Kaufvertrages erhält der Käufer neben dem Vertrag auch noch die Teilungserklärung (1). Diese teilt das Gebäude in einzelne Wohneigentumsanteile auf und dokumentiert nach einem Aufteilungsplan die Lage und Größe der Wohneinheiten, sowie der Gebäudeteile und bescheinigt dessen Abgeschlossenheit.

Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen möchte, stellt schnell fest, dass die Kosten weit über den Kaufpreis hinausgehen. (Bildquelle: Nattanan Kanchanaprat / Pixabay)

Daneben enthält sie die Miteigentümerordnung in welcher das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt wird, also die Rechte und Pflichten der Eigentümer bestimmt werden. Falls Nutzungs- sowie Gebrauchsbeschränkungen bestehen, werden diese ebenfalls in der Teilungserklärung festgelegt. Hierin kann beispielsweise auch die Haltung von Haustieren und das Musizieren beschränkt werden.

Sondernutzungsrechte

Solltest du eine der Gemeinschaftsflächen alleine nutzen wollen, kannst du dies über ein Sondernutzungsrecht erreichen. Hierbei darfst du die Fläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer alleine nutzen, allerdings ist es dir nicht erlaubt diese Fläche baulich zu verändern. Die Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung festgehalten.

Wird ein Sondernutzungsrecht erst nachträglich hinzugefügt, benötigt der Eigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und die Vereinbarung muss notariell beurkundet werden. Das Besitzen eines Sondernutzungsrechts kann den Wert der Immobilie erheblich steigern. (2)

14-Tage-Frist

Die 14-Tage-Frist dient dem Schutz der Käufer. Sie existiert nur bei gewerblichen Verkäufern und privaten Käufern. Ihr Hauptzweck ist die Käufer vor einem Zeitdruck vonseiten der Verkäufer zu schützen. Damit der Kaufvertrag in Ruhe geprüft werden kann.

Frist existiert nicht bei Verträgen zwischen Privatpersonen.

Solltest du allerdings schon vorher alles durchgerechnet und den Vertrag schneller geprüft haben, kannst du die Frist umgehen. Dafür musst du nur den Notar kontaktieren und ihm gesondert bestätigen, dass du mit dem Vertrag einverstanden bist und ihn schon früher unterzeichnen möchtest. Falls der Verkäufer nicht gewerblich ist, entfällt diese Frist komplett. (3)

Ablauf des Kaufs einer Eigentumswohnung

Jeder Ablauf ist anders und ein Stück weit individuell. Er hängt von persönlichen Präferenzen und Bedingungen ab. Dennoch haben wir dir hier einen groben Ablauf des Kaufes einer Eigentumswohnung skizziert.

Vorstellungen und Budget festlegen

Bevor du mit der Suche nach einer Eigentumswohnung beginnen kannst, solltest du dir überlegen welche Vorstellung die zukünftige Wohnung erfüllen soll. Hauptsächlich solltest du dir über Größe, Lage, Alt-/Neubau und die Wohnungsart Gedanken machen, sowie was du dafür ausgeben möchtest.

Damit verbunden musst du dann für dich festlegen, ob du selbst auf die Suche gehen möchtest in verschiedenen Onlinebörsen, Aushängen und Zeitungen oder ob du einen Makler beauftragen möchtest. Natürlich kannst du dies auch kombinieren. Je nachdem für was du dich entscheidest können zusätzliche Kosten auf dich zukommen.

Besichtigung

Ist der erste Schritt abgeschlossen und die ersten Objekte gefunden geht es an Schritt zwei. Besichtigungen. Hier bekommst du einen ersten Eindruck von deiner möglichen neuen Wohnung, lernst die Umgebung und den Zustand kennen. Worauf du hierbei besonders achten solltest erklären wir dir etwas später im Artikel.

Kaufentscheidung

Wenn das passende Objekt gefunden ist, geht es meist um die Frage der Finanzierung. Hast du selbst genug Geld oder brauchst du eventuell einen Kredit. Ist diese Frage erst einmal geklärt steht dem Kauf nichts mehr im Weg und du stehst, mit dem vom Anwalt geprüften, Kaufvertrag vor dem Notar. Dieser beglaubigt den unterzeichneten Vertrag und du wirst in das Grundbuch eingetragen.

Welche Wohnungstypen gibt es?

Bei dem heutzutage herrschenden Dschungel aus Wohnungsanzeigen, Werbungen und aufgehübschten Maklerbildern kann man schnell den Überblick verlieren und ist meist etwas hilflos. Damit du für dich eine passende Wohnung finden kannst, solltest du wissen welche Wohnungstypen es überhaupt gibt. Darum haben wir dir in der untenstehenden Tabelle alle Wohnungstypen und ihre wichtigsten Merkmale aufgelistet.

Typ Merkmale
Apartment Ist meist eine sehr kleine Wohnung, mit nur einem Bad und einem Zimmer mit schmaler Küche
Etagenwohnung Hier befindet sich die ganze Wohnung auf einer Etage. Dies ist besonders in Großstädten eine sehr beliebte Wohnungsart, nicht zuletzt deshalb da alles ohne Treppen steigen zu müssen erreichbar ist.
Loft Die meisten Lofts entstanden aus umgebauten Lager- und Industrieräumen und waren ursprünglich nur improvisierte Wohnungen. Heutzutage sind die großen Räume zu schön gefüllten Wohnräumen geworden, welche in den oberen Preisklassen mitspielen.
Maisonette Dieser Wohnungstyp ist ganz speziell. Sie besitzt mindestens zwei Stöcke, welche durch eine Treppe innerhalb der Maisonette verbunden sind. Nur das untere Stockwerk ist im Normalfall mit einer Treppe eines Mehrfamilienhauses verbunden.
Penthouse Ein Penthouse ist eine separate Wohnungsanlage, die außer durch die Bodenplatte nicht mit dem unter ihm liegenden Gebäude verbunden ist. Diese Hauswohnung steht auf dem Dach eines mehrstöckigen Hauses oder Hochhauses. Oft besitzen diese Wohnung luxuriöse Ausstattungen und sind somit sehr teuer.
Souterrainwohnung Für gewöhnlich liegt diese Wohnung zwischen Erdgeschoss und Keller. Der Fußboden liegt unter der Erdoberfläche und die Fenster knapp über ihm. Um diese Wohnungen betreten zu können, müssen meist einige Stufen nach unten gegangen werden.
Terrassenwohnung Sie sind eine gute Alternative für Menschen, die gerne einen Garten hätten. Diese Wohnungen haben einen direkten Zugang zur Frischluft und mit viel Arbeit kann die Terrasse sogar liebevoll bepflanzt werden.

Wie du an der Tabelle sehen kannst, gibt es sieben grundlegende Wohnungstypen, welche in den verschiedensten Preisklassen zu finden sind. Als einen deiner ersten Schritte in der Wohnungssuche solltest du visualisieren in welcher Wohnung du dich später siehst. Natürlich solltest du dabei auch noch einige Faktoren berücksichtigen, wie zum Beispiel wie viel Geld dir zur Verfügung steht und ob für die eine Wohnung mit oder ohne Treppen sinnvoller wäre.

Welche Kosten kommen beim Kauf einer Eigentumswohnung auf mich zu?

Ein Immobilienkauf kommt meistens mit großen Kosten einher. Dabei ist nicht nur der Kaufpreis ein wichtiger Kostenpunkt, denn es existieren noch einige weitere Kostenaspekte, welche nicht vergessen werden dürfen. Damit du gut informiert bist und weißt welche Kosten auf dich zukommen können, haben wir dir nachfolgend alle möglichen Kostenfaktoren aufgelistet.

  • Grundbuch- und Notarkosten
  • Käufercourtage
  • Grunderwerbssteuer
  • Spätere laufende Kosten
  • Sanierungen, Renovierungen, Modernisierungen und Reparaturen

Die oben genannten Punkte Käufercourtage und spätere laufende Kosten möchten wir dir noch etwas näher erläutern, damit du weißt welche Kosten unter diese Begriffe fallen.

Käufercourtage

Die Käufercourage ist ein anderer Begriff für die Maklerprovision. Diese muss nicht immer vom Käufer selbst bezahlt werden. Es kommt darauf an, wer den Makler "bestellt" hat. Derjenige ist dann im Normalfall bei einer erfolgreichen Vermittlung auch für die Provision zuständig. (4)

Spätere laufende Kosten

Wer sich eine Immobilie kauft, denkt häufig, dass er nun sehr viel weniger Kosten hat, als wenn er nur ein Objekt mietet. Dabei wird gerne vergessen, dass auch Eigentümer von Wohnungen und Häusern eine sogenannte Grundsteuer zu entrichten haben. Diese wird immer ein Jahr im Voraus bezahlt und kann in den verschiedenen Regionen schwanken.

Neben der Grundsteuer zahlen Käufer einer Eigentumswohnung meist auch noch ein Hausgeld an den Gebäudeverwalter. Hierbei handelt es sich um Vorschüsse auf monatliche Nebenkosten. Daher solltest du vorher prüfen wie hoch dieses Hausgeld ist. Es ist möglich, dass dieses unverhältnismäßig hoch ist und dadurch die Attraktivität der Immobilie geschmälert wird.

Wie finanziere ich den Kauf einer Eigentumswohnung?

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss sich früher oder später Gedanken über die Finanzierung machen. Die wenigsten haben genug Geld um eine Wohnung aus der eigenen Tasche zu finanzieren, daher wird häufig auf Immobilienkredite zurückgegriffen. Alles was du über Kredite und mögliche Zuschüsse wissen solltest erklären wir dir im nachfolgenden Abschnitt.

Kreditfinanzierung

Solltest du eine Kreditfinanzierung in Erwägung ziehen macht es Sinn viele verschiedene Angebote einzuholen. Nicht nur bei deinem Bankberater, sondern auch bei den großen Kreditinstitutionen, da diese meist viele verschiedene Angebote von unterschiedlichen Anbietern haben.

Wenn du dich für einen Kreditgeber entschieden hast, stellt sich häufig die Frage, ob du einen gewissen Anteil an Eigenkapital mitbringen solltest. Grundsätzlich gilt, dass du ca. 20 % + Nebenkosten mit deinem Eigenkapital abdecken solltest. Natürlich gewähren dir die Banken auch einen Kredit, wenn du über deutlich weniger Eigenkapital verfügst, allerdings sind dann meist die Zinsen schlechter.

Schwieriger hingegen wird es, wenn du einen Kredit für eine Immobilie benötigst, jedoch über kein Eigenkapital verfügst. Achte besonders darauf, dass du nach der Abdeckung der Kosten noch über genug Liquidität für Notfälle verfügst. Dafür kann ein Rahmenkredit hilfreich sein.

Zuschüsse

Wenn du so weit alles organisiert hast, lohnt es sich noch, sich nach möglichen Zuschüssen zu informieren, um Kosten zu sparen. Sehr beliebte Zuschüsse sind das Baukindergeld oder das Wohneigentumsprogramm.

Zuschüsse sollten rechtzeitig beantragt werden, wegen des zeitlichen Aufwands.

Kläre auf jeden Fall rechtzeitig, ob du ein Recht auf einen Zuschuss hast, da die meisten Zuschüsse frühzeitig beantragt werden müssen. (5)

Wichtige Eigenschaften einer Wohnung

Um eine Eigentumswohnung zu kaufen braucht man vieles. Neben Budget und einer Vorstellung welcher Wohnungstyp für dich geeignet ist, solltest du dir ebenfalls über einige weitere Aspekte Gedanken machen. Denn die Kosten können maßgeblich von der Lage, Größe, dem Alter und der Ausstattung abhängen. Untenstehend haben wir dir die wichtigsten Kriterien aufgeführt:

  • Größe
  • Alt-/Neubau
  • Lage
  • Zustand
  • Nachbarschaft

Im nun folgenden Abschnitt möchten wir dir die oben aufgezählten Punkte etwas genauer erläutern, damit du gut auf die Suche nach einer für dich geeigneten Eigentumswohnung vorbereitet bist und weißt, worauf du achten solltest.

Größe

Zu Beginn deiner Suche solltest du dir überlegen welche Größe dir für deine Eigentumswohnung vorschwebt. Hierbei ist nicht nur die Anzahl der Quadratmeter gemeint, denn auch wenn dir 100 Quadratmeter zur Verfügung stehen, bedeutet das nicht automatisch, dass du mehrere Zimmer hast.

Dir sollte also von vorneherein klar sein, wie viele Zimmer du in Zukunft benötigst. Auch ob du noch zusätzlich einen kleinen Garten oder eine Terrasse möchtest, solltest du dir in Bezug auf die Größe überlegen.

Alt-/Neubau

Grundlegend präferiert natürlich jeder etwas anderes. Altbauten locken meist mit hohen Decken, Stuck und einem ganz besonderen Charme. Dabei solltest du jedoch nicht vergessen, das gerade diese Gebäude meist aus energetischer Sicht und der Instandhaltung nicht so vorteilhaft sind.

Meistens sind Altbauten mit ineffizienten Heizungsanlagen und niedrigen energetischen Standards ausgestattet. Dies kann zu erhöhten Heiz- und Instandhaltungskosten führen.

Dahingegen haben Neubauten zumeist hohe energetische Standards und sind in den ersten Jahren auch in der Instandhaltung etwas billiger. Lass dir bevor du eine Entscheidung triffst auf jeden Fall den Energienachweis der Wohnung/des Gebäudes zeigen. Alles in allem haben beide Bauten aber ihre Vor- und Nachteile und es liegt an der eigenen Präferenz, wofür man sich entscheidet.

Lage

Ein weiterer durchaus wichtiger Aspekt ist die Lage der Wohnung. Zunächst solltest du wissen, ob du lieber auf dem Land oder in der Stadt leben möchtest. Doch auch weitere Kriterien wie Verkehrsanbindung, Freizeitangebote, Lautstärke und Geruchsbelästigung sollten nicht vernachlässigt werden. Daneben ist auch das alltägliche Leben sehr wichtig, also sind Ärzte, Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe.

Je nachdem ob du auf dem Land oder in der Stadt eine Wohnung suchst, können dir Preise stark variieren. (Bildquelle: urformat / Pixabay)

Oftmals bestimmt die Lage einer Wohnung auch den Preis, daher ist diese Überlegung nicht zuletzt auch von deinem Budget abhängig (6). Ebenfalls wichtig zu wissen ist, dass je nach Region oder Land die Wohnungspreise stark variieren könnten, daher solltest du dich im Vorfeld informieren in welcher Preiskategorie dein angestrebter Zielort liegt.

Um zu ermitteln, ob es sich in deiner ausgewählten Region lohnt eine Eigentumswohnung zu kaufen oder doch lieber nur zu mieten, gibt es ganze Landkarten in welchen ein Miet-/Kaufpreis-Vergleich aufgegriffen wurde (7). Gerade die großen bundesweiten Unterschiede der Miet-/Kaufpreise wirft dann das Problem des Mietens oder Kaufen auf (8).

Zustand

Neben dem Baujahr solltest du auch in Erfahrung bringen, wann das letzte Mal renoviert bzw. saniert wurde oder ob dies demnächst ansteht. Des Weiteren solltest du dir den Energienachweis zeigen lassen, da dieser aufschlussreiche Informationen über das Gebäude/die Wohnung liefern kann. Hier erfährst du nicht nur, welche Heizungsart verbaut wurde und wie alt diese ist, sondern auch wie gut bzw. schlecht die Wohnung energetisch dasteht.

Während der Wohnungsbesichtigung kannst du dir vor Ort ein Bild über den Zustand der Wohnung und des Hauses machen. Hierbei solltest du auf folgende Dinge besonders achten um den Zustand besser beurteilen zu können:

  • Haustüren
  • Fenster
  • Wohnungstüren
  • Küche, Bad, WC
  • Böden und Beläge
  • Wände, Putz und Tapeten
  • Keller
  • Elektrik
  • Wasserversorgung und Heizungsanlagen
  • Treppenhaus
  • Dach
  • Fassade und Dämmung

Einige Mängel sind mit bloßem Auge nicht zu erkennen, daher solltest du gerade bei der Begehung von Kellerräumen auf modrigen Geruch und die Feuchtigkeit achten. Daneben kannst du bei dem Makler erfragen, ob die Leitungen und die Bausubstanz Mängel aufweisen bzw. wann die letzte Renovierung/Sanierung vorgenommen wurde.

Nachbarschaft

Häufig stellen sich Kaufinteressenten auch die Frage wie viele weitere Parteien noch in dem Haus wohnen und wer sie sind. Natürliche streben die meisten Menschen ein freundliches Nachbarschaftsverhältnis an.

Häufige Ein- und Auszüge können auf eine schlecht gepflegte Wohnanlage hindeuten.

Daher solltest du im Vorfeld in Erfahrung bringen wie das Verhältnis zwischen den Nachbarn ist, ob es häufig Streits gibt oder vermehrt Ein- und Auszüge vorkommen. Dies könnten Indikatoren für ein gestörtes Nachbarschaftsverhältnis oder eine nicht gut gepflegte Wohnanlage sein.

Fazit

Abschließend lässt sich feststellen, dass das Thema eines Kaufes einer Eigentumswohnung komplexer ist, als zunächst gedacht. Vor und währenddessen Kaufes muss einiges beachtet werden, sodass es zu einem langwierigen und schwierigen Prozess mit vielen Entscheidungen werden kann.

Trotzdem lohnt es sich über den Kauf einer Eigentumswohnung nachzudenken, da es einerseits zum Aufbau von Vermögen beitragen kann und andererseits eine gewisse Sicherheit vermittelt. Wer also über genügend Kapital verfügt oder gute Kreditkonditionen bekommt, sollte über den Erwerb nachdenken. Es ist nicht zuletzt eine Überlegung wert, da die Wohnung auch vermietet werden und so weiter zum Kapitalaufbau beitragen kann.

Titelbild: Free-Photos / Pixabay

Einzelnachweise (8)

1. McMakler; Wissenswertes zur Teilungserklärung: Kosten, Inhalt und mehr; Allgemeines;23.03.2021
Quelle

2. McMakler; Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?; Immobilienkauf;17.03.2021
Quelle

3. Beurkundungsgesetz §17 Grundsatz Abs. 2
Quelle

4. McMakler; Verkäuferprovision: Wann zahlt der Verkäufer die Maklercourtage?; Immobilienverkauf;02.02.2021
Quelle

5. KfW; Förderkredite und Zuschüsse für bestehende Immobilien
Quelle

6. DeStatis Statistisches Bundesamt; Presse; Korrektur; Baureifes Land kostet 2019 im Schnitt 189,78 Euro pro Quadratmeter; Pressemitteilung Nr. 360; 16.09.2020
Quelle

7. Postbank; Presseportal; Postbank Wohnatlas 2020 Immobilienpreise weiter im Aufwind; 06.04.2020
Quelle

8. Finanztipp; Mieten oder Kaufen; Lohnen sich die eigenen vier Wände; Dirk Eilinghoff; 16.09.2020
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Internetseite
McMakler; Wissenswertes zur Teilungserklärung: Kosten, Inhalt und mehr; Allgemeines;23.03.2021
Gehe zur Quelle
Internetseite
McMakler; Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?; Immobilienkauf;17.03.2021
Gehe zur Quelle
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
Beurkundungsgesetz §17 Grundsatz Abs. 2
Gehe zur Quelle
Internetseite
McMakler; Verkäuferprovision: Wann zahlt der Verkäufer die Maklercourtage?; Immobilienverkauf;02.02.2021
Gehe zur Quelle
Internetseite
KfW; Förderkredite und Zuschüsse für bestehende Immobilien
Gehe zur Quelle
Internetseite
DeStatis Statistisches Bundesamt; Presse; Korrektur; Baureifes Land kostet 2019 im Schnitt 189,78 Euro pro Quadratmeter; Pressemitteilung Nr. 360; 16.09.2020
Gehe zur Quelle
Inernetseite
Postbank; Presseportal; Postbank Wohnatlas 2020 Immobilienpreise weiter im Aufwind; 06.04.2020
Gehe zur Quelle
Internetseite
Finanztipp; Mieten oder Kaufen; Lohnen sich die eigenen vier Wände; Dirk Eilinghoff; 16.09.2020
Gehe zur Quelle
Testberichte