Zuletzt aktualisiert: 6. Mai 2021

Jeder Immobilieneigentümer muss sich früher oder später mit Einheitswert berechnen befassen. Diese Berechnung ist eine Bemessungsgrundlage für mehrere Steuern und soll Immobilien in ein Verhältnis zu anderen setzen. Die hitzige Debatte über die veralteten Praktiken in diesem Bereich wurde im Jahr 2018 vom Bundesverfassungsgericht eingeordnet und mit deutlichen Vorgaben in Richtung Politik belegt.

In unserem Artikel sind alle Informationen rund um das Thema Einheitswert berechnen zusammengefasst. Wir stellen dir die Hintergründe der Berechnung vor und geben dir alles an, was du wissen solltest. Anschließend klären wir alle wichtigen Fragen und veranschaulichen den Gesamtkontext und die rechtlichen Bestimmungen. Insgesamt bekommst du einen breiten Überblick über das Themenfeld und deine offenen Fragen werden beantwortet.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Berechnung der Grundsteuer unter Einbeziehung der veralteten Einheitswerte der alten Bundesländer von 1964 und der neuen Bundesländer von 1935 ist laut Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig.
  • Der Einheitswert spiegelt nicht die aktuellen Marktverhältnisse und die infrastrukturellen Bedingungen in der Umgebung der Immobilie wider.
  • Bis 2024 sollen politische Reformen umgesetzt werden, wodurch die Finanzämter 36 Millionen Immobilien mit aktualisierten Verfahren berücksichtigen müssen. Eine jahrelange Debatte über Ungleichheiten zwischen den Bundesländern und den Kommunen bleibt mindestens bis dahin bestehen.

Hintergründe: Was du über Einheitswert berechnen wissen solltest

Für Eigentümer von Immobilien ist die Berechnung des Einheitswertes sehr wichtig, da aus einem hohen Einheitswert auch eine hohe Grundsteuer resultiert. Einheitswert und Grundsteuer stehen also in einer Wechselbeziehung. Daraus resultierte jahrelang eine hitzige Debatte, da der Berechnung des Einheitswertes veraltete Daten zugrunde lagen.

Der Gesetzgeber wird von der zuständigen Gerichtsbarkeit seit 2018 dazu aufgefordert eine Neuregelung der Berechnungsgrundlagen umzusetzen(1). Die alten Grundlagen bleiben jedoch als Übergangsfrist bis 2024 bestehen.

Was ist der Einheitswert und wofür wird dieser berechnet?

Das Finanzamt berechnet den Einheitswert, um zu bestimmten, wie hoch die Grundsteuer einer Immobilie ist. Dabei wird der Einheitswert mit zwei weiteren Kennzahlen ins Verhältnis gesetzt.

Die Grundsteuermesszahl und der Grundsteuerhebesatz ergänzen somit die Berechnung der Grundsteuerwerte eines Grundstücks und der dazugehörigen Immobilie. Dies bezieht sich nicht nur auf Wohnungen und Häuser, sondern auch auf gewerblichen und landwirtschaftlichen Grundbesitz(2).

Wer bestimmt den Einheitswert?

Das Betriebsstättenfinanzamt ist für die Einheitswertbescheide zuständig und berechnet somit die Werte. Die beschlossenen Reformen münden in einer Neuberechnung der Einheitswerte von 36 Millionen Immobilien bis Ende 2022(3).

Bestimmend wirkt bei dem Einheitswert die Größe des Grundstücks und die Art der Immobilie. Zusätzliche Unterschiede der verschiedenen Standorte gründen in den veralteten Bemessungsmethoden.

Im Gegenteil zu diesen Vorgaben steht die folgende Beschreibung der Historie der Einheitswertbescheide. In den alten Bundesländern wurden zuletzt am 01.01.1964 Einheitswertbescheide festgesetzt. Noch schlechter sieht es dabei in den neuen Bundesländern aus. Die letzte Festsetzung der Einheitswertbescheide resultiert aus dem Jahr 1935.

Alte Bundesländer Neue Bundesländer
Festsetzung der Einheitswerte im Jahr 1964 Festsetzung der Einheitswerte im Jahr 1935

Du kannst dir somit bildlich vorstellen, wie weit diese festgesetzten Werte von der heutigen Lebenssituation entfernt sind. Der Zustand von Immobilien und der Wandel der Infrastruktur in der Umgebung können nicht in diesen Werten erfasst sein. Das Verfassungsgericht spricht aufgrund der unterschiedlichen Bewertungszeitpunkte in den einzelnen Bundesländern sogar von struktureller Ungleichbehandlung.

Die veraltete Rechtsgrundlage in diesem Bereich ist laut Verfassungsgericht nicht verfassungsgemäß. Daraufhin hat der Bundesrat 2019 beschlossen, dass die Grundsteuer in Zukunft in Abhängigkeit von den tatsächlichen Werten berechnet werden soll.

Wie berechnet man den Einheitswert?

Der Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes (BewG) besagt, dass alle 6 Jahre eine Neuberechnung des Einheitswertes vorgenommen werden soll. Der viel zu große Aufwand bei der Vielzahl der Immobilien in Deutschland unterbindet eine Durchsetzung dieser Vorgabe. Fehlende Digitalisierung in Behörden und langwierige Bearbeitungsprozesse grenzen die Handlungsfähigkeit der Finanzämter seit vielen Jahren ein.

Die damals festgesetzten Werte für den Einheitswert werden in eine Formel eingesetzt, damit die Werte für die Grundsteuer ermittelt werden können. In den folgenden Abschnitten erklären wir dir in welchen Berechnungsarten der Einheitswert eingesetzt wird.

Wie berechnet man den Einheitswert eines Hauses?

Es gibt zwei Fälle bei der Berechnung des Einheitswertes eines Hauses. Bei einem Grundstück ohne Haus wird der sogenannte Bodenrichtwert zur Bewertung herangezogen. Wenn ein Haus auf dem Grundstück vorhanden ist, wird der Einheitswert genutzt. Bei der Berechnung des Einheitswertes werden dann entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren umgesetzt.

Es gibt zwei Verfahren bei der Berechnung des Einheitswertes.

Mit dem Ertragswertverfahren werden die Einheitswerte für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke und Ein- und Zweifamilienhäuser berechnet. Dieses Verfahren ist ähnlich zu dem Ertragswertverfahren von gewerblich genutzten Immobilien.

Bei der Berechnung mit dem Sachwertverfahren nutzt das Finanzamt den Wert des Grundstücks, den Wert des Gebäudes und die Außenlage für die Ermittlung der Werte. Somit werden Immobilien für die keine Jahresrohmiete zur Verfügung steht durch dieses Verfahren abgedeckt.

Wie berechnet man den Einheitswert für die Grundsteuer?

Die Formel für die Grundsteuer lautet Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz. Die Multiplikation der anderen Werte zeigt dir schon an, dass ein höherer Einheitswert auch eine höhere Grundsteuer zur Folge hat.

Immobilienbesitzer mussten jahrelang hohe Steuersätze in diesem Bereich zahlen, da veraltete Bewertungsgrundlagen in eine Steuerberechnung einbezogen wurden. Darüber hinaus bestand eine zusätzliche Ungleichheit zwischen alten und neuen Bundesländern bezogen auf das Erhebungsdatum der Kennzahlen(4).

Die Berechnung des Einheitswertes erfolgt anhand rechtlicher Regelungen und hat eine konkrete formale Vorgabe (Bildquelle: Pixabay / Steve Buissinne).

Du solltest dir bewusst sein, dass der Einheitswert keinen Einfluss auf die Festlegung eines Verkaufspreises von Immobilien hat. Der sogenannte Verkehrswert ist dafür ein passender Indikator, da er die aktuellen Marktverhältnisse berücksichtigt. Der Einheitswert und der Verkehrswert stehen aufgrund der unterschiedlichen Erhebungszeitpunkte nicht in Beziehung(5).

Ungleichheit besteht auch auf kommunaler Ebene.

Eine weitere Ungleichheit bei der Berechnung zwischen einzelnen Standorten stellt der einbezogene Hebesatz dar. Die einzelnen Kommunen haben unterschiedlich hohe Grundsteuerhebesätze, was sich laut Formel letztlich in der Höhe der Grundsteuer äußert.

Zwei Immobilien mit gleichem Einheitswert können also an unterschiedlichen Standorten zu unterschiedlich hohen Werten in Bezug auf die Grundsteuer führen. Aus den beschriebenen Ungleichheiten ist im Laufe der Jahre eine hitzige Debatte entstanden(6).

Welche gesetzlichen Regelungen gelten für die Berechnung des Einheitswertes?

Das Bewertungsgesetz (BewG) legt fest, dass Einheitswerte in Deutschland für Grundbesitz erhoben werden. Von dieser gesetzlichen Regelung sind Betriebsgrundstücke sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen betroffen.

Die Einheitswerte sollten alle 6 Jahre durch die Finanzämter erneut aktualisiert werden, jedoch wurden über Jahrzehnte hinweg die Werte von 1964 bzw. 1935 verwendet. Gesetzliche Regelungen für die Berechnung des Einheitswertes stehen immer automatisch auch im Zusammenhang mit Auswirkungen auf die Grundsteuer(7).

Die zuständige Gerichtsbarkeit fällt Urteile über die Vorgaben zum Einheitswert berechnen und gibt der Politik einen zeitlichen Rahmen für notwendige Reformen vor (Bildquelle: Pixabay / Udo Pohlmann).

Die Grundsteuer und die berechneten Einheitswerte stehen in einer wechselseitigen Beziehung. Am 10.04.2018 hat das Bundesverfassungsgericht festgelegt, dass die veralteten Verfahren beim Einheitswert berechnen verfassungswidrig sind. Zusätzlich wurde dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019 auferlegt, damit Reformen für die Berechnung des Einheitswertes umgesetzt werden.

Als Folge der Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts wird die Grundsteuer seit 01.01.2020 über den tatsächlichen Wert der Immobilie berechnet. Die veralteten Einheitswerte werden somit nicht mehr berücksichtigt. Diese neuen Werte für die Grundsteuer unterliegen einer Übergangsfrist. Diese Frist endet am 01.01.2025 und ab diesem Zeitpunkt müssen die aktualisierten Werte der Grundsteuer vom jeweiligen Besitzer der Immobilie gezahlt werden.

Wie erhält man das Aktenzeichen des Einheitswertes?

Das Aktenzeichen des errechneten Einheitswertes erhält der Besitzer der jeweiligen Immobilie mit dem Einheitswertbescheid vom zuständigen Finanzamt. Dieses Aktenzeichen (EW-AZ) wird in 18 Ziffern angegeben und ist neben der Steuernummer auf dem jeweiligen Bescheid angeordnet. Du kannst das Aktenzeichen entweder dem Einheitswertbescheid oder deinem Grundsteuerbescheid entnehmen.

Das Aktenzeichen (EW-AZ) kannst du dir auch als steuerliche ID-Nummer in Bezug auf das jeweilige Grundstück einprägen. Häufig benötigst du das Aktenzeichen bei der Antragstellung oder beim Einlegen von Widersprüchen im Zusammenhang mit dem errechneten Einheitswert.

Welche Faktoren spielen beim Einheitswert berechnen zusätzlich eine Rolle?

Wir haben dir die wichtigsten Faktoren, die bei der Berechnung des Einheitswertes eine Rolle spielen hier aufgelistet. Damit kannst du dir einen Überblick verschaffen und dir eine fundierte Meinung bilden(8).

  • Die statistisch ermittelte Nettokaltmiete
  • Der Bodenrichtwert
  • Das Alter der Immobilie
  • Die Gebäudeart
  • Die Grundstückfläche und ihre Größe

Das Finanzamt berechnet anhand dieser Faktoren den Einheitswert und übermittelt die errechneten Werte mit einem Einheitswertbescheid an den Besitzer der jeweiligen Immobilie.

Wie bewertet das Bundesverfassungsgericht die Berechnung des Einheitswertes?

Das Bundesverfassungsgericht stuft die veralteten Bemessungsgrundlagen des Einheitswertes in den alten und neuen Bundesländern als verfassungswidrig ein. Die Werte sollten laut den gesetzlichen Vorgaben alle 6 Jahre neu per Bescheid an die Besitzer der Immobilien übermittelt werden. Tatsächlich wurde jahrzehntelang der veraltete Wert zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen.

Wie wird der Einheitswert bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung berechnet?

Der Einheitswert hat keinen Einfluss auf die jeweilige Berechnung in diesen drei Fällen. Im Gegensatz dazu wird dafür der sogenannte Verkehrswert verwendet. Bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird seit 2009 der Verkehrswert für die Berechnung benutzt. Die Finanzämter sind im jeweiligen Einzelfall dafür zuständig die passenden Bewertungsgrundlagen umzusetzen. Bei einer Scheidung wird der Zugewinn der angeschafften Immobilie halbiert und in Bezug zum Verkehrswert gesetzt.

Fazit

Die Berechnung des Einheitswertes sollte ursprünglich eine Art Vergleichbarkeit und ein Verhältnis zwischen einzelnen Immobilien verdeutlichen und in einem Kennwert ausdrücken. Aufgrund der veralteten Bemessungsgrundlagen ist diese Intention weit verfehlt worden. Die aktuellen Marktverhältnisse werden nicht in dem Messwert ausgedrückt und dies mündet in einer hitzigen Debatte in der Immobilienbranche.

Der verfassungswidrige Charakter, der Berechnung der Grundsteuer, gründet darüber hinaus aus dieser Methodik der Berechnung des Einheitswertes. Erst die Beschlüsse und formalen Empfehlungen der zuständigen Gerichtsbarkeit haben ein Umdenken und Reformen eingeleitet. Bis 2024 muss die zuständige Gesetzgebung diese Vorgaben durch die Finanzämter in die Tat umsetzen.

Wir hoffen, dass du einen guten Überblick über die Thematik Einheitswert berechnen bekommen hast. Auf unserer Seite findest du viele weitere Beiträge zu interessanten Themen und kannst somit deine neuen Eindrücke intensivieren.

Bildquelle: Kurhan/ 123rf

Einzelnachweise (8)

1. Pressemitteilung vom Bundesverfassungsgericht. Abgerufen am 09.04.2021.
Quelle

2. Dennerlein,B.; Eggert, W.; Minter, S.: Stichwort: Einheitswert. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 09.04.2021.
Quelle

3. Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 23.03.2020. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Abgerufen am 09.04.2021.
Quelle

4. Keller, H.: Stichwort: Grundsteuer. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 09.04.2021.
Quelle

5. Keller, H.: Stichwort: Verkehrswert. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 09.04.2021.
Quelle

6. Statista.de: Nier, H.: 26.11.2018. Abgerufen am 09.04.2021.
Quelle

7. Statista.de: Rudnicka, J. Abgerufen am 09.04.2021.
Quelle

8. Duden Wirtschaft von A bis Z: Grundlagenwissen für Schule und Studium, Beruf und Alltag. 6. Aufl. Mannheim: Bibliographisches Institut 2016. Lizenzausgabe Bonn: Bundeszentrale für politische Bildung 2016.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig
Pressemitteilung vom Bundesverfassungsgericht. Abgerufen am 09.04.2021.
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Einheitswert
Dennerlein,B.; Eggert, W.; Minter, S.: Stichwort: Einheitswert. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 09.04.2021.
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Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG)
Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 23.03.2020. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Abgerufen am 09.04.2021.
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Grundsteuergesetz
Keller, H.: Stichwort: Grundsteuer. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 09.04.2021.
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Marktanpassungsfaktor
Keller, H.: Stichwort: Verkehrswert. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 09.04.2021.
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So hoch ist die Grundsteuer in Deutschland
Statista.de: Nier, H.: 26.11.2018. Abgerufen am 09.04.2021.
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Steuereinnahmen aus der Grundsteuer in Deutschland von 2007 bis 2020
Statista.de: Rudnicka, J. Abgerufen am 09.04.2021.
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Einheitswert
Duden Wirtschaft von A bis Z: Grundlagenwissen für Schule und Studium, Beruf und Alltag. 6. Aufl. Mannheim: Bibliographisches Institut 2016. Lizenzausgabe Bonn: Bundeszentrale für politische Bildung 2016.
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