Einliegerwohnung
Zuletzt aktualisiert: 16. Oktober 2020

Mittlerweile entscheiden sich viele Immobilieninteressenten bei der Suche nach einer Immobilie für eine Einliegerwohnung, um mit der Vermietung einer zusätzlichen Einheit im eigenen Objekt, die monatlichen Betriebskosten des Gebäudes oder die Aufwendungen für das Darlehen zu senken. Aus diesem Grund, kann eine Immobilie mit einer Einliegerwohnung, für den Vermieter ein sehr lukratives Geschäft sein.

Oftmals werden in der Einliegerwohnung, erwachsene Kinder oder Eltern gemeinsam untergebracht, in dem sie im selben Haus, jedoch in unterschiedlichen Wohnungen leben. Viele befürchten, dass dabei ihre Privatsphäre eingeschränkt werden könnte, jedoch kann dies, durch eine gute und strukturierte Planung vermeidet werden.




Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Einliegerwohnung, kann vor allem für den Vermieter ein lukratives Geschäft sein, da es im späten Alter als Altervorsorge und Entlastung bei der Finanzierung dienen kann
  • Damit die Wohnung, auch als eine Einliegerwohnung klassifiziert werden kann, müssen bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen beachtet werden.
  • Für den Mieter gibt es beim Mieten einer Einliegerwohnung, kaum Kündigungsschutz, welches er beim Einziehen in die Wohnung bedenken sollte.

Glossareintrag: Der Begriff Einliegerwohnung im Detail erklärt

Eine Einliegerwohnung kann also viele Vorteile für den Vermieter des Objektes mitbringen. Im Nächsten Abschnitt gehen wir detaillierter in das Thema ein und erklären dir, ganz genau, was eine Einliegerwohnung ist und wie der Prozess abläuft.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Der § 11 des Wohnbaugesetztes definiert, die Einliegerwohnung, wie folgt:

Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist.

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Um es etwas zu verdeutlichen, ist eine Einliegerwohnung, eine zusätzlich abgeschlossene Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Sie muss über einen separaten Eingang in die Wohnung verfügen und muss dementsprechend unabhängig von der Wohnung des Vermieters genutzt werden können.

Es dient meist zum zweck der Vermietung. Die Einliegerwohnung befindet sich, also im Objekt des Vermieters. Dabei muss der Vermieter, selber im Hauptwohnbereich leben. Oft werden Einliegerwohnung auch genutzt, um mehrere Leute aus der Familie unterzubringen, wie beispielsweise die Großeltern oder auch erwachsene Kinder.

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Eine Einliegerwohnung kann langfristig, ein sehr rentables Investment sein, da es für eine Entlastung bei der Finanzierung sorgt.
(Bildquelle: unsplash.com / Jesse Roberts)

Auch ist dies interessant für Leute, die durch eine zusätzlich geschaffene Wohnfläche, Mieteinnahmen erzielen wollen. Dies führt zu einer Entlastung, bei der Finanzierung des Immobilienobjektes, für den Vermieter. Für den Mieter kann eine Einliegerwohnung jedoch, viele Nachteile haben, auf diese werden wir in unteren Abschnitt näher eingehen.

Wie funktioniert die Einliegerwohnung?

Bei einer Einliegerwohnung vermietet der Eigentümer des Eigenheims, eine Wohnung, die Teil seines selbst bewohnten Gebäudes ist und innerhalb der Wohnung liegt. Dabei ist es zunächst einmal wichtig, dass dies überhaupt eine Wohnung ist, um dies tun zu können.

Wie im vorherigen Abschnitt erwähnt, muss der Vermieter auch im Gebäude leben. Das bedeutet, dass sich die Wohnbereiche teilweise überschneiden müssen, um es als eine Einliegerwohnung zu klassifizieren. (2)

Zudem muss der Mieter, denselben Hauseingang und Flur, wie der Vermieter betreten, damit es sich um eine Einliegerwohnung handelt.

Besitzt die Wohnung nämlich über einen seperaten Eingang von außen, wird dies nicht mehr als Einliegerwohnung, sondern als einzelne Wohnung klassifiziert. Diese Kriterien sind also zu beachten, wenn du deine Wohnung als Einliegerwohnung vermieten möchtest.

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sollte ich bei einer Einliegerwohnung beachten?

Damit es sich bei der Vermietung, auch über eine Einliegerwohnung und nicht, um ein Zweifamilienhaus handelt, ist es wichtig die im vorherigen Abschnitt genannten Kriterien zu beachten. Außerdem gibt es weitere wichtige rechtliche Regelungen, die für den Mieter und Vermieter gelten, auf die wir in diesem Abschnitt näher eingehen werden.

So gibt es beispielsweise Vorteile, für den Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter hat nämlich gemäß §573a BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bei der Kündigung, einen Eigenbedarf angeben, den er nachweisen muss oder er kann ohne Angaben von Gründen kündigen, womit sich die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängern würde. (3)

Dies sollte vor allem dem Mieter vor der Einzug in die Wohnung bewusst sein, da dies ein großer Nachteil für ihn ist. Der Mieter kann dies nämlich nur in einem Härtefall umgehen.

Auch zu beachten ist für den Vermieter, die Festlegung der Nebenkosten, sind diese nämlich nicht im Mietvertrag festgelegt, so übernimmt gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, der Vermieter die vollen Nebenkosten. Dem Vermieter stehen nach § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB, zwei Möglichkeiten zur Verfügung, eine Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung zu vereinbaren. (4)

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einer Einliegerwohnung

Im nachfolgenden Abschnitt gehen wir näher auf die Vor -und Nachteile für den Vermieter, als auch für den Mieter, bei einer Einliegerwohnung ein.

Vor -und Nachteile für den Vermieter

Bei einer Einliegerwohnung gibt es sowohl für den Mieter, als auch für den Vermieter einige positive, aber auch negative Aspekte. Einer der größten Vorteile für den Vermieter ist, dass er, die Einliegerwohnung, als Kapitalanlage nutzen kann, welches ihm seine Finanzierung vereinfachen würden. Auch nutzen dies viele Anleger, häufig als eine Altersvorsorge, im späteren Alter, was auch ein sehr positiver Aspekt ist.

Zudem hat der Vermieter einer Einliegerwohnung viele Vorteile, was vor allem die Kündigung angeht, wie im vorherigen Abschnitt erwähnt, kann er Gebrauch, vom Sonderkündigungsrecht machen.

Ein negativer Aspekt, ist, dass, die Privatsphäre durch die Vermietung einer Einliegerwohnung, an jemanden fremdes eingeschränkt wird. Außerdem, werden zusätzlich kosten, beim Bau oder beim Kauf eines Hauses mit einer Einliegerwohnung entstehen, da diese häufig teuerer sind. Auch wären die Mieteinnahmen geringer, als bei einer regulären Wohnung. Trotzdessen, könnte dies in der langen Sicht rentabel für den Vermieter sein.

Vorteile
  • Mieteinnahmen
  • Altersvorsorge

  • Sonderkündigungsrecht

Nachteile
  • Eingeschränkte Privatsphäre
  • Höhere Baukosten

  • Geringe Mieteinnahme

Vor -und Nachteile für den Mieter

Für den Mieter gibt es einige Nachteile beim Mieten einer Einliegerwohnung. Der größte Aspekt ist, dass der Mieter, kaum einen Kündigungsschutz hat, da der Vermieter von Sonderkündigungsrecht gebrauch machen kann. Zudem ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Heizkosten, verbrauchsabhängig abzurechnen. Der wohl größte Vorteil für den Mieter ist, dass das Mieten einer Einliegerwohnung häufig günstiger ist, als eine normale Wohnung.

Vorteile
  • Geringe Miete
Nachteile
  • Vermieter muss Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abrechnen
  • Kaum Kündigungsschutz

Fazit

Das Vermieten einer Einliegerwohnung, kann für den Vermieter sehr viele Vorteile, haben, da er dadurch Mieteinnahmen erzielt und dies, ihm bei der Finanzierung, eine große Entlastung sein kann. Um aber dafür zu sorgen, dass es die Privatsphäre nicht zu sehr einschränkt, wäre eine strukturierte Planung sehr wichtig.

Zudem muss die Chemie zwischen dem Mieter und Vermieter stimmen, damit alles auch reibungslos und ohne Probleme abläuft. Für den Mieter gibt es allerdings mehr nach Nachteile als Vorteile, in diesem Fall, da der Mieter vor allem kaum Kündigungsschutz hat, sollte, dies beim Einzug in eine Einliegerwohnung in Betracht gezogen werden. Ansonsten wäre es auch für den Mieter eine gute Entscheidung, da er von einer günstigen Miete profitieren würde.

Bildquelle: Guzhva/ 123rf.com

Einzelnachweise (4)

1. Wohnungsbau- und Familienheimgesetz
Quelle

2. Klassifizierung einer Einliegerwohnung
Quelle

3. Eingeschränkter Kündigungsschutz im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)
Quelle

4. Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung muss man sich als Vermieter, wie bei jeder anderen Vermietung, neben der Höhe der Miete Gedanken über die Bezahlung der Nebenkosten machen.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

§ 11 Einliegerwohnung II. WoBauG
Wohnungsbau- und Familienheimgesetz
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Einliegerwohnung: Definition und Regeln
Klassifizierung einer Einliegerwohnung
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Info 90: Die Einliegerwohnung
Eingeschränkter Kündigungsschutz im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)
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Einliegerwohnung: Nebenkosten als Pauschale oder mit Abrechnung?
Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung muss man sich als Vermieter, wie bei jeder anderen Vermietung, neben der Höhe der Miete Gedanken über die Bezahlung der Nebenkosten machen.
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