Freistellungserklärung
Zuletzt aktualisiert: 21. Oktober 2020

Du möchtest dir ein Haus oder eine Wohnung zulegen, weist aber nicht genau, auf was du genau achten sollst? Oder du hast von dem Begriff Freistellungserklärung gehört und weißt nichts damit anzufangen? Das ist nachvollziehbar, denn vor allem für Laien ist die Welt der Finanzen und die Welt der Immobilien oft verwirrend.

In unserem Beitrag zur Freistellungserklärung 2020 erhältst du alle wichtigen Informationen rund um diese Erklärung. Wir erklären dir, welche Vorteile eine Freistellungserklärung hat und welche Dinge es beim Kauf einer Immobilie, bevor diese fertiggestellt ist, zu beachten gibt. So bist du für alle Eventualitäten bestens gerüstet.




Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Freistellungserklärung sollte vom Verkäufer der Immobilie kommen. Diese schützt den Käufer des Hauses oder der Wohnung , falls das Gebäude nicht fertiggestellt werden kann oder der Bauheer insolvent geht.
  • Durch die Freistellungserklärung erspart sich der Käufer der Immobilie stress beim Finanzamt, da die 15% an Steuer direkt weggenommen wird und man keinen Weg extra gehen muss.
  • Der Freistellungsantrag kann ganz einfach und unbürokratisch per Email an das Finanzamt erfolgen. Die Freistellungserklärung ist in der Regel drei Tage ab Ausstellungsdatum gültig und kann jederzeit erneuert werden.

Glossareintrag: Der Begriff Freistellungserklärung im Detail erklärt

Wenn man ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, die noch nicht gebaut ist, bedarf es einer Freistellungserklärung. Diese Freistellungserklärung ist vom Verkäufer der Immobilie zu bringen und sichert den Käufer des Hauses oder der Wohnung ab, falls der Bauherr Insolvenz anmelden muss oder das Gebäude nicht gebaut oder fertiggestellt werden kann.

Das Geld des Kaufes kann erst an den Verkäufer gehen, wenn es eine Freistellungserklärung gibt. Eine Freistellungserklärung ist bei Wohnungen und Reihenhäusern üblich.

Was ist eine Freistellungserklärung?

Eine Freistellungserklärung wird bei oft bei Neubauten gemacht. Eine Firma oder eine Privatperson möchte ein Haus, Häuser oder Wohnungen kaufen und diese vor Fertigstellung bereits wieder verkauft haben. Eine Freistellungserklärung wird gemacht, damit kein Interessenskonflikt zwischen Bank Käufer und Verkäufer zustande kommt.

Dies könnte ohne eine Freistellungserklärung passieren, da ansonsten die gekaufte Immobilie bei der Bank des Käufers nur zweitrangig besichert ist. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kann nur dann erfolgen, wenn die Bank des Verkäufers eine Freistellungserklärung gestellt hat (1).

Für was ist eine Freistellungserklärung wichtig?

Die Freistellungserklärung dient als Beweis, dass nach Erstattung des vollen Kaufpreises das Haus oder die Wohnung von der Globalschuld befreit ist. Die Freistellungserklärung schützt den Käufer zusätzlich davor, dass, falls das Bauobjekt nicht fertiggestellt werden kann, dass die Bank dem Käufer das Grundpfandrecht einräumt.

Außerdem ist mit der Freistellungserklärung geregelt, dass falls der Bauherr während des Bauvorgangs insolvent ist, wie der Käufer der Wohnung oder des Hauses abgesichert ist (2, 3)

Freistellungserklärung-1

Dank einer Freistellungserklärung hat der Käufer einer Immobilie eine Absicherung und Gleichzeitig weniger Stress
(Bildquelle: Tierra Mallorca/ Unsplash)

Wie bekommt man eine Freistellungserklärung?

Um eine Freistellungserklärung zu erlangen, muss beim Finanzamt ein Antrag gestellt werden. Der Verkäufer der Immobilie muss sich um diese kümmern. Erst dann kann man für die Wohnung oder das Haus eine Zahlung leisten. Der Antrag kann ganz einfach mit einem Satz auf Briefpapier eingebracht werden. Man muss allerdings die Laufzeit der Freistellungserklärung beachten und rechtzeitig eine neue Freistellungserklärung beantragen (2).

Der Antrag auf eine Freistellungserklärung kann formlos sein.

Wen schützt eine Freistellungserklärung?

Die Freistellungserklärung schützt den Käufer eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Falls der Fall eintritt und der Bauheer Insolvenz anmelden muss oder die Immobilie nicht fertiggestellt werden kann, ist der Käufer des Hauses oder der Wohnung abgesichert. Außerdem erspart eine Freistellungserklärung dem Käufer einer Immobilie den Weg zum Finanzamt und den damit verbundenen Stress und Aufwand.

Wie lange ist eine Freistellung gültig?

Man kann eine Freistellungserklärung erlangt, kann man diese auf zwei Arten ausstellen lassen. Entweder ist die Freistellungserklärung Projektbezogen oder allgemein.

Eine Freistellungserklärung kann maximal drei Jahre gültig sein.

Die allgemeine Freistellungserklärung ist immer drei Jahre gültig, die Projektbezogene kann auch für einen kürzeren Zeitraum gültig sein. Etwa bis zu letzten Zahlung oder bis zur Bauübernahme. Die Gültigkeit dieser Freistellungserklärung beginnt mit dem Tag der Ausstellung (4).

Kann man eine Freistellungserklärung überprüfen?

Das Bundeszentralamt für Steuern hat eine eigenen Internetseite geschaffen, um die Freistellungserklärung des Bauherrn zu überprüfen. Für ist die Steuernummer, das Bundesland und die Sicherheitsnummer auf der Bescheinigung notwendig. Falls man aus irgendeinem Grund keine Antwort auf der Internetseite erhält, kann man beim Finanzamt die Information der Gültigkeit der Freistellungserklärung erfragen(4).

Was passiert, wenn keine Freistellungserklärung vorhanden ist?

Die gute Nachricht vorab. Es ist nicht illegal eine Immobile ohne Freistellungserklärung zu erwerben. Es ist allerdings mit einem Mehraufwand verbunden und kann bei Nichtbeachtung zu großen Problemen führen.

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung muss sich im Falle des Fehlens einer Freistellungserklärung 15% des Kaufwertes einbehalten und diesen an das Finanzamt selbstständig abführen. Der Käufer haftet, falls er vergisst  die 15% beim Finanzamt einzuzahlen und begeht somit eine Straftat. Es wäre also sowohl für den Bauherrn als auch für den Käufer sehr sinnvoll, da es den Kunden viel Zeit und ärger erspart und der Bauheer über mehr unterjährliche liquide Mittel verfügt (5).

Ausnahmen, in welchen keine Freistellungserklärung gebraucht wird

Viele Leute glauben, dass eine Freistellungserklärung beim Kauf einer Immobilie Pflicht ist. Dies ist allerdings nicht der Fall. Denn es gibt einige Fälle, in denen keine Freistellungserklärung benötigt wird. Diese Fälle sind unter Anderem:

  • Bauleistungen an Unternehmen: Wenn die Gegenleistung im laufenden Kalenderjahr voraussichtlich nicht höher als 5000€ ist, besteht keine Freistellungsbescheinigung vorliegen.
  • Freigrenze: Eine Erhöhung der Freigrenze ist dann möglich, wenn der Unternehmer deswegen abzugspflichtig ist, weil ausschließlich steuerfreie Umsätze erlangt werden. Diese Ausnahme greift allerdings nicht, wenn die Leistungssteuer freiwillig zur Umsatzsteuer entscheidet.
  • Vermietung als Privatperson: Wenn eine Person als Privatperson maximal zwei Wohnungen oder Häuser vermietet, ist kein Steuerabzug auf diese Leistungen anzuwenden. Dabei ist es egal, ob es sich um Firmenvermögen oder Privatvermögen handelt.

Freistellungserklärungen im B2B Bereich

Es gibt neben der Freistellungserklärung im Bauwesen auch noch die Freistellungserklärung in der Einkommenssteuer. Wenn ein Bauunternehmen für ein anderes Unternehmen etwas baut, dann muss der Bauauftraggeber 15% von der Rechnung abziehen und an das Finanzamt weitergeben. Der Baufirma wird der Betrag dann bei der Steuer angerechnet.

Dieses Modell wird eingesetzt, damit man Schwarzarbeit verhindern bzw. eindämmen kann. Die Abgabe ans Finanzamt muss nur dann geschehen, wenn der Käufer der Immobilie keine Privatperson, sondern ein Unternehmen ist oder eine Privatperson, welche die Wohnung oder das Haus sofort weitervermietet(3).

Fazit

Die Freistellungserklärung hat beim Kauf von einem Haus oder einer Wohnung zwei unterschiedliche Aufgaben und Vorteile. Zum einen erspart sich der Käufer der Immobilie den Weg zum Finanzamt, da dies automatisch funktioniert, zum Anderen ist der Käufer abgesichert, falls der Bauherr Insolvenz anmelden muss oder die Wohnung oder das Haus nicht fertiggestellt werden kann.

Die zwei Vorteile einer Freistellungserklärung ist, das du im Falle einer Insolvenz abgesichert bist und dir viel Zeit und nerven mit dem Finanzamt sparen kannst. Du solltest beim kauf eines Hauses oder einer Wohnung unbedingt darauf achten, dass der Bauheer, welcher dir die Immobilie verkauft, im Besitz einer Freistellungserklärung ist.

Bildquelle: De Martin/ 123rf.com

Einzelnachweise (5)

1. Bundesamt für Justiz, (Zugriff 2020)Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV) § 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger, Welche Verordnungen beim Bau gibt es
Quelle

2. Freistellungserklärung in der Baufinanzierung, (Zugriff 2020, )https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/freistellungsverpflichtungserklaerung, wie finanziert sich eine Immobilie
Quelle

3. Freistellungserklärung, (Zugriff 2020), https://www.kreditwiki.de/freistellungserklaerung, Wei wirkt sich die Freistellungserklärung auf Steuern aus
Quelle

4. Freistellungsbescheinigung für Bauleistungen, so entfällt der Steuerabzug, (Zugriff 2020) https://www.immobilienscout24.de/wissen/bauen/freistellungsbescheinigung.html, Wie ist der Steuerabzug bei einer Freistellungserklärung
Quelle

5. Freistellungsbescheinigung für Bauunternehmer – Bauabzugssteuer vermeiden, (Zugriff 2020), https://www.kassel-steuer.de/service/artikel/freistellung-baugewerbe/ Steuern bei der Freistellungserklärung, wie wird eine beantragt?
Quelle

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Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV) § 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger
Bundesamt für Justiz, (Zugriff 2020)Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV) § 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger, Welche Verordnungen beim Bau gibt es
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Freistellungserklärung
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Freistellungsbescheinigung für Bauleistungen, so entfällt der Steuerabzug, (Zugriff 2020) https://www.immobilienscout24.de/wissen/bauen/freistellungsbescheinigung.html, Wie ist der Steuerabzug bei einer Freistellungserklärung
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