Grundschuldbestellungsurkunde
Zuletzt aktualisiert: 16. Oktober 2020

Du möchtest eine Grundschuldbestellungsurkunde ausstellen lassen und weißt nicht, wie du vorgehen sollst? Oder du hast von dem Begriff gehört und weißt nichts damit anzufangen? Das ist nachvollziehbar, denn vor allem für Laien ist die Welt der Finanzen oft verwirrend.

In unserem Beitrag zur Grundschuldbestellungsurkunde 2022 erhältst du alle wichtigen Informationen rund um die Beantragung und Einreichung des Dokuments. Wir erklären dir, welche rechtlichen Rahmenbedingungen es unbedingt zu beachten gibt und welche Vor- und Nachteile eine Grundschuldbestellung mit sich bringt. So bist du für alle Eventualitäten bestens gerüstet.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grundschuldbestellungsurkunde wird bei der Immobilienfinanzierung vom Käufer beantragt. Sie wird bei der Bank eingereicht und dient als Sicherheit für das gewährte Immobiliendarlehen.
  • Kann der Kredit nicht zurückgezahlt werden, ist die Bank mit der Grundschuldbestellungsurkunde berechtigt, das Grundstück des Darlehensnehmers zwangsversteigern zu lassen.
  • Die Grundschuldbestellung ist flexibler als eine Hypothek, da sie auch auf zukünftige Finanzierungen anwendbar ist. Alternativ kannst du die Grundschuld nach Kreditabzahlung löschen lassen.

Glossareintrag: Der Begriff Grundschuldbestellungsurkunde im Detail erklärt

Damit du umfassend informiert bist, haben wir für dich in den folgenden Abschnitten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Grundschuldbestellungsurkunde aufgegriffen. So weißt du, worauf es ankommt und bist Experte, wenn es an die Bestellung der Grundschuld geht.

Was ist eine Grundschuldbestellungsurkunde?

Eine Grundschuldbestellung kommt zum Einsatz, wenn ein Käufer eine Immobilie finanzieren möchte. Die Grundschuldbestellungsurkunde dient dabei zur Vorlegung beim zuständigen Grundbuchamt, sodass dieses die Grundschuld ins Grundbuch der Gemeinde eintragen kann (1). Außerdem wird die Urkunde dem zuständigen Kreditinstitut vorgelegt.

grundschuldbestellungsurkunde

Die Grundschuldbestellungsurkunde dient der Immobilienfinanzierung. Sie fungiert als Sicherheit für das Kreditinstittut, welches das Darlehen auszahlt.
(Bildquelle: pixabay.com / Pexels)

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Pfandrecht an einer Wohnung oder einem Grundstück. Ihr Zweck ist etwa die Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Sollte der Kreditnehmer seine Schulden beim Kreditgeber nicht tilgen können, darf letzterer das Grundstück zwangsversteigern lassen und sich das Geld dadurch zurückholen. Die Grundschuld fungiert somit als Sicherheit für das ausgestellte Darlehen (2).

Neben der Höhe der Grundschuld werden in der Grundschuldbestellungsurkunde auch der vereinbarte Zinssatz, die Fälligkeit der Grundschuld und die Grundschuldart notiert (3, 4).

Eine Grundschuldbestellung muss nicht vorgenommen werden, wenn die Immobilie selbst finanziert wird (1).

Wie funktioniert die Grundschuldbestellungsurkunde?

Möchtest du als Immobilienkäufer einen Kredit aufnehmen, bist du verantwortlich für die Ausstellung einer Grundschuldbestellungsurkunde. Folgende Schritte sind dabei einzuhalten (1):

  1. Grundschuldbestellungsformular einreichen: Nach dem Antrag auf Baufinanzierung bei deinem Kreditinstitut bekommst du von diesem das Grundschuldbestellungsformular. Darin sind alle relevanten Angaben zum Verwendungszweck und der Höhe der Grundschuld enthalten. Das Formular wird zur Bearbeitung beim beauftragten Notar eingereicht.
  2. Urkundenunterzeichnung: Der zuständige Notar erstellt daraufhin die Grundschuldbestellungsurkunde und vereinbart mit dir einen Termin zur Urkundenunterzeichnung. Ferner klärt er dich über die rechtliche Lage der Grundschuld auf und was im Falle einer Zwangsvollstreckung passieren kann. Damit du die Grundschuld beim Grundbuchamt eintragen lassen kannst, bekommst du außerdem vom Verkäufer der Immobilie die sogenannte Belastungsvollmacht.
  3. Grundschuldbestellung: Dein Notar sendet daraufhin die Unterlagen – Grundschuldbestellungsurkunde und Belastungsvollmacht – an das zuständige Grundbuchamt. Dieses trägt die Grundschuld in das Immobilien-Grundbuch ein. Der Vorgang kann bis zu 6 Wochen dauern.
  4. Kontakt mit Kreditinstitut: Abschließend reicht dein Notar die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktuellen Grundbuchauszug bei deiner Bank ein. Das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie kann nun an dich ausgezahlt werden.

Welche Kosten sind mit einer Grundschuldbestellungsurkunde verbunden?

Die Beantragung einer Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Eintragung ins Grundbuch sind mit Notar- und Amtskosten verbunden. Je nach Höhe der Grundschuldsumme können diese über 1000 Euro betragen (5).

Bei einer Grundschuldlöschung fallen zusätzliche Kosten von mehreren hundert Euro an. Daher lohnt es sich oftmals, die Grundschuld nach Abzahlung des Kredits bestehen zu lassen (6, 7).

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Als Antragsteller musst du für die Kosten einer Grundschuldbestellungsurkunde selbst aufkommen. Notar- und Amtskosten können sich je nach Höhe der Grundschuld auf über 1000 Euro belaufen.
(Bildquelle: pixabay.com / Kevin Schneider)

Wie lange dauert die Anfertigung und Einreichung einer Grundschuldbestellungsurkunde?

Du solltest zwischen 4 und 6 Wochen für den gesamten Prozess einplanen (1). Beantrage die Grundschuldbestellung daher auf jeden Fall rechtzeitig, damit du zahlungsfähig bist. Hast du mit dem Verkäufer der Immobilie bereits einen Termin für eine Kaufpreiszahlung vereinbart, kann dieser sonst im Falle einer Nichtzahlung Verzugszinsen einfordern (8).

Kröger, Rehmann & PartnerRechtsanwälte und Notare
Bei einem Immobilienkauf empfiehlt es sich für den Käufer, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Bearbeitung der Grundschuldbestellungsurkunde bei demselben Notar vornehmen zu lassen.

Auf diese Weise entstehen keine Missverständnisse und der Notar ist umfassend über alle Vorgänge informiert. Wähle daher im Vorhinein einen Notar deines Vertrauens aus, der dich bei allen Prozessen berät.

(Quelle: rehmann.de)

Was passiert mit der Grundschuldbestellungsurkunde bei einem Bankwechsel?

Wechselst du dein Geldinstitut, kann die Grundschuld an die neue Bank übertragen werden. Ist das Darlehen noch nicht abbezahlt, bleibt die vorherige Bank als Inhaber der Grundschuld im Grundbuch eingetragen und übergibt diese Berechtigung an das neue Kreditinstitut, welches ab dann die Finanzierung vornimmt (5).

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sollte ich bei einer Grundschuldbestellungsurkunde beachten?

Folgende rechtlichen Rahmenbedingungen solltest du bezüglich der Grundschuldbestellungsurkunde berücksichtigen:

  • Notarielle Beurkundung: Die Ausstellung und Einreichung einer Grundschuldbestellungsurkunde können nur durch einen Notar erfolgen. Bei der Unterzeichnung der Urkunde müssen alle Käufer der Immobilie anwesend sein.
  • Zustimmung des Käufers: Häufig kommt es vor, dass die Grundschuldbestellung dann erfolgt, wenn der Verkäufer noch Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie ist. In diesem Fall sollte vorab immer die Zustimmung des Verkäufers eingeholt werden (2).
  • Notarielles Schuldanerkenntnis: Zusätzlich zur Grundschuldbestellungsurkunde verlangt die Bank von dir als Darlehensnehmer meist auch ein sogenanntes notarielles Schuldanerkenntnis. Mit diesem erkennst du die Verpflichtung an, den Kredit an dein Geldinstitut zurückzuzahlen (8).
  • Vertragseinhaltung: Hältst du die Vertragsverpflichtungen gegenüber deinem Kreditinstitut nicht ein, darf dieses sogar auf dein Vermögen zugreifen (2).
  • Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Diese Klausel, welche in die Urkunde eingetragen wird, besagt, dass der Kreditgeber zu einer Zwangsvollstreckung berichtigt ist, wenn du die Rückzahlung nicht mehr finanzieren kannst (1).

Ein guter Notar klärt dich vorab in einem persönlichen Gespräch über die wesentlichen rechtlichen Rahmenbedingungen auf.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einer Grundschuldbestellungsurkunde?

Die Einreichung der Grundschuldbestellungsurkunde bei deiner Bank ermöglicht dir die Aufnahme eines Immobilienkredits. Dadurch musst du die Finanzierung nicht aus eigener Tasche bezahlen.

Im Gegensatz zu einer Hypothek ist die Grundschuld nicht an offene Darlehens-Rückzahlungen gekoppelt (5). Das heißt, sie besteht weiterhin, auch wenn der Kredit bereits vollständig getilgt wurde. Das hat den Vorteil, dass die Immobilie auch bei zukünftigen Darlehen (z. B. um eine Renovierung zu bezahlen) als Sicherheit fungieren kann. Dadurch sparst du bares Geld, da die Grundschuld nicht neu eingetragen werden muss.

Vorteile
  • Ermöglicht Kreditaufnahme
  • Grundschuld übertragbar
  • Für zukünftige Finanzierungen nutzbar
  • Höhere Flexibilität
Nachteile
  • Finanzielle Verpflichtung
  • Anfallende Kosten
  • Bürokratischer Aufwand
  • Wartezeit

Ein weiterer Pluspunkt ist, dass die Grundschuldbestellungsurkunde mit Einverständnis der Bank bei einem zukünftigen Immobilienverkauf an den neuen Eigentümer übergeben werden kann (1).

Für die Bank ist eine Grundschuld mit größerer Flexibilität und geringerem Arbeitsaufwand als eine Hypothek verbunden.

Grundschulden sind flexibler als Hypotheken.

Nachteil einer Grundschuldbestellungsurkunde ist, dass sie der Bank erlaubt, im Falle einer Nichtzahlung deinerseits, das Grundstück zwangsversteigern zu lassen.

Ferner fallen sowohl für die Ausstellung und Einreichung einer Grundschuldbestellungsurkunde als auch bei einer Löschung der Grundschuld Notar- und Amtskosten an. Für die Bearbeitung musst du einen gewissen bürokratischen Aufwand und mehrere Wochen Wartezeit in Kauf nehmen.

Fazit

Die Grundschuldbestellungsurkunde weist die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch nach. Sie dient damit als Kreditsicherheit für deine Bank zur Auszahlung eines Immobiliendarlehens. Die Bearbeitung einer Grundschuldbestellungsurkunde ist mit Wartezeit und Kosten verbunden. Besteht die Grundschuld, ermöglicht sie dir allerdings eine große Flexibilität, da du sie für weitere Finanzierungen nutzen und sie außerdem auf zukünftige Käufer übertragen kannst.

Da es im Falle einer mangelnden Kreditrückzahlung zur einer Zwangsversteigerung deines Grundstücks bzw. deiner Immobilie kommen kann, solltest du unbedingt darauf achten, die Zahlungsfristen einzuhalten.

Bildquelle: Guzhva/ 123rf.com

Einzelnachweise (9)

1. Dr. Klein Privatkunden AG (2020). Grundschuldbestellung: Ablauf, Kosten und Wissenswertes für Hauskäufer.
Quelle

2. Kröger, Rehmann & Partner (2018). Grundschuld bestellen.
Quelle

3. H. Keller (2012). Grundschuldbestellungsurkunde. Gabler Wirtschaftslexikon. Springer Gabler.
Quelle

4. Kreditwiki (2020). Grundschuldbestellungsurkunde.
Quelle

5. Verbraucherschutz (2020). Baufinanzierung - Rechtliche Rahmenbedingungen
Quelle

6. M. Lehmann (2008). Risiko Grundschuld. Welt: Axel Springer SE.
Quelle

7. R. Haimann (2009). Löschung der Grundschuld kostet nur unnötig Geld. Welt: Axel Springer SE.
Quelle

8. S. Wagner (2018). Was bei einer Grundschuldbestellung zu beachten ist. Focus Online.
Quelle

9. Anwaltskanzlei Heckmann (2020). Das notarielle Schuldanerkenntnis.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

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Lexikoneintrag
H. Keller (2012). Grundschuldbestellungsurkunde. Gabler Wirtschaftslexikon. Springer Gabler.
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