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Zuletzt aktualisiert: 5. Juli 2021

Immer mehr Menschen sind daran interessiert sich eine Immobilie zu kaufen, da die Bauzinsen immer niedriger werden und die Mieten immer weiter steigen. Möchtest du dir ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren, gibt es durchaus Möglichkeiten dafür, jedoch gelten diese oft als riskant und nicht jedes Kreditinstitut unterstützt diese Möglichkeit.

Unser Ratgeber zum Thema Hauskauf ohne Eigenkapital gibt dir die wichtigsten Informationen rund um das Thema Haus kaufen ohne Eigenkapital. Zusätzlich beantworten wir dir alle wichtigen Fragen des Themas Hauskauf ohne Eigenkapital, sodass du dich danach mit der Entscheidung leichter tun wirst.




Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich möglich ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital meistens, allerdings ist dieser auch nicht günstig.
  • Da es bei der Finanzierung für die Banken oftmals ein höheres Risiko für die Banken gibt, verlangen diese gerne ordentliche Zinsaufschläge.
  • Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist oft mit Risiko verbunden, da die Anschlussfinanzierung teuer wird, falls die Bauzinsen wieder ansteigen.

Hintergründe: Was du über Haus kaufen ohne Eigenkapital wissen solltest

Solltest du mit dem Gedanken spielen, dich für einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital zu entscheiden, ist es wichtig einige Punkte zu beachten. Da wir dich bei deiner Entscheidung bestmöglich unterstützen wollen, haben wir dir nachfolgend alle wichtigen Informationen zusammengefasst.

Was heißt eigentlich Haus kaufen ohne Eigenkapital?

Meistens hast du als Käufer schon ein wenig Eigenkapital gespart, bevor du dich dazu entschließt, die eine eigene Immobilie zu erstehen und zusätzlich einen Immobilienkredit in Anspruch zu nehmen. Dabei orientierten sich die Käufer bisher größtenteils nach der 20 Prozent-Eigenkapital-Regel. Das bedeutet, dass dann eine guter Zinssatz erreicht wird, wenn zumindest 20 Prozent vom Kaufpreis aus selber finanziert werden.

Auch ohne großes Eigenkapital ist es möglich dir heute deinen Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen. (Bildquelle: Unsplash / Sieuwert Otterloo)

Dieser Grundsatz gilt heutzutage nicht mehr. Allerdings verlangen einige Banken von den Kreditnehmern eine Abdeckung der Kaufnebenkosten. Trotzdem ist es möglich ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen und sämtliche Kosten von einem Kredit finanzieren zu lassen.

Werden die Nebenkosten auch von der Bank übernommen, dann ist dies eine 120-Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Meistens sinken oder steigen die Bauzinsen mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals. Das heißt, dass du als Käufer, umso mehr Geld du angespart hast, einen umso besseren Zinssatz bei deiner Bank angeboten bekommst.

Solltest du dagegen über kein Eigenkapital verfügen, so kannst du davon ausgehen, dass die Tilgung und die Zinsen höher sein werden. (6)

Beim Kauf eines Eigenheims werden wie viel Prozent von den Banken finanziert?

Solltest du ein stabiles und entsprechend hohes Einkommen haben, so ist bei einigen Kreditinstituten sogar eine Finanzierung bis zu 100 Prozent möglich. Auch bei einigen Filialbanken und Direktbanken besteht diese Möglichkeit. Große Banken hingegen sind meist nur bereit den Preis zum 100 Prozent zu finanzieren, wenn es sich dabei um Stammkunden oder Kunden handelt, die sich besonders gut verhalten.

Baust oder kaufst du eine Immobilie, so können immer auch zusätzliche Nebenkosten für einen Notar, einen Makler, das Grundbuch oder die Grunderwerbssteuer anfallen. Diese Kosten können bis zu 15 % ausmachen. (1)

Solche Nebenkosten müssen meist von deinem eigenen Geld bezahlt werden, selbst wenn du eine 100 Prozent Finanzierung des Kaufpreises hast. Einige andere Banken bieten auch eine Deckung von über 100 Prozent an, sodass auch die Nebenkosten mit finanziert werden. Dabei wird jedoch auch wieder eine Immobilie von hohem Wert  und ein stabiles  Einkommen und  vorausgesetzt.

Knappe Finanzierungen sind teuer

Zinsaufschläge werden bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital des Öfteren verlangt, da diese auch oft einige Risiken für Banken beinhaltet.  Dabei gibt es einen Zusammenhang zwischen der Finanzierung der und der Höhe des Beleihungsauslaufs.

Nicht das Risiko unterschätzen

Wenn du die laufenden Raten auf Grund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr zahlen kannst und deshalb sogar ein Existenzverlust droht wird die Finanzierung zu einem finanziellen Problem.

Sollte es tatsächlich soweit kommen, kann die Bank deine Immobilie zwangsversteigern, um die noch offenen Forderungen auszugleichen. Dabei ist der Ertrag der Zwangsversteigerung meist bei 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Oft reicht dies allerdings nicht aus, um die Schulden bei der Bank auszugleichen.

Du haftest mit deinem ganzen Vermögen und der Restbetrag der Finanzierung wird weiterhin von der Bank gefordert.

Solch hohe Schulden können in die Privatinsolvenz führen. Selbst wenn du deine Raten weiterhin bezahlst, deine Immobilie aber gleichzeitig an Wert verliert, ist es möglich, dass du in die Privatinsolvenz rutschst.

Die Bank ist dazu verpflichtet, die Sicherheiten für verschiedene Kredite immer wieder neu zu beurteilen, da auch das Risiko für die Banken selbst steigt, sollte der Wert der Immobilie im Vergleich zur Höhe des Kredits sinken.

Da es risikoreich sein kann ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, prüfe vorher folgende Punkte:

  • Beachte, dass du immer die Darlehensrate tilgen kannst.
  • Sind die Immobilienpreise konstant oder steigen sie?

Laut dem bürgerlichen Gesetzbuch können vom Kreditinstitut  Zusatzsicherheiten verlangt werden und außerdem der Kredit fristlos gekündigt werden, falls im Verhältnis deines Vermögens oder des Immobilienwerten eine drastische Verschlechterung eintreten sollte.  (2)

Haus kaufen ohne Eigenkapital: So finanzierst du deine Immobilie auch ohne eigenes Startkapital

Da du nun bestens aufgeklärt bis über das Thema Hauskauf ohne Eigenkapital, geben wir dir nun einige hilfreiche Tipps für die Finanzierung deines Eigenheims ohne Eigenkapital an die Hand.

In den folgenden Abschnitten werden die wichtigsten Fragen behandelt, sodass du danach auch Bescheid weißt, wie du an einen eigenen Kredit für deinen Immobilienkauf kommen kannst.

Wie findest du die besten Angebote?

Solltest du über sehr wenig oder sogar gar kein Eigenkapital verfügen, kann es für dich schwierig werden eine Finanzierung zu bekommen. Dies gestaltet sich auch deutlich schwieriger als sonst bei einem normalen Kredit. Daher ist es manchmal sinnvoll einen professionellen Kreditvermittler zu Hilfe zu nehmen, da dieser Zugriff auf Datenbanken, Zinsberechnungen und Richtlinien verschiedener Banken und Anbieter hat.

Durch diesen Zugriff wissen die Kreditvermittler immer bestens darüber Bescheid, welche Zinssätze gerade wo angeboten werden. Somit kannst du dir eine Menge Arbeit und Mühe sparen, da dir ein professioneller Kreditvermittler auch einen guten Vergleich aufzeigen kann. (5)

Welche Banken bieten eine Finanzierung ohne Eigenkapital an?

Baufinanzierungen bieten nicht alle Kreditinstitute an. Um die passende Bank zu finden, informiere dich am besten gut über die Banken in deiner Umgebung.

Bei diesen Banken kannst du ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren:

  • PSD-Bank (3)
  • Sparda-Bank (4)
  • ING-Bank (7)
  • Volksbank Raiffeisenbanken (8)

Wie funktionieren Finanzierungen über 100 Prozent mit Nachrangdarlehen?

Eine gute Alternative kann ein Nachrangdarlehen sein, falls du dir mehr als 100 Prozent deines Kaufpreises finanzieren willst. Diese Finanzierung wird Vollfinanzierung oder auch 110 %-Finanzierung genannt.

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Bei großen Anschaffungen holen sich viele zur Unterstützung einen Kredit oder ein Darlehen dazu. (Bildquelle: Unsplash / Dmitry Demidko)

Klassische Kreditinstitute können dir zum Beispiel 75 Prozent als Kredit geben, die durch deine Immobilie gesichert werden. Zusätzlich solltest du dir beispielsweise noch 40 % vom Kaufpreis bei Spezialanbietern nehmen.

Solltest du zahlungsunfähig sein, musst du beim Nachrangdarlehen zuerst die Forderung der Bank mit dem Hypothekendarlehen begleichen und erst anschließend das Darlehen des Spezialanbieters. Das Nachrangdarlehen birgt ein erhöhtes Risiko für die Banken und kann mit einem Ratenkredit verglichen werden.

Die Zusammenarbeit mit einem Vermittler ist vorteilhaft, da es oft viel schwieriger ist zwei Darlehensgeber zu koordinieren.

Beim Nachrangdarlehen ist allerdings auch die zusätzliche Zinsbelastung sehr hoch. Dementsprechend solltest du ein Nachrangdarlehen nur dann nehmen, wenn du wirklich kein weiteres Vermögen hast. Hier solltest du jedoch beachten, dass du auch bei dieser Art des Darlehens immer ein gewisses Risiko hast in die Privatinsolvenz zu rutschen.

Fazit

Solltest du kein Geld für den Immobilienkauf gespart haben, gibt es dennoch Möglichkeiten, wie du dir den Hauskauf auch ohne Eigenkapital finanzieren kannst. Immer mehr Menschen interessieren sich aufgrund niedriger Bauzinsen und steigender Mieten für die Anschaffung eines eigenen Heims.

Allerdings solltest du immer im Hinterkopf behalten, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital auch immer mit einem gewissen Risiko verbunden ist und nicht von jeder Bank unterstützt wird.

Die Finanzierung ist vor allem dann empfehlenswert, wenn du deine Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen kannst. Auch solltest du dir sicher sein, dass du die Raten zum Abbezahlen bei deinem Kreditinstitut begleichen kannst und wäge jedes Risiko gut ab.

Bildquelle: Unsplash / Mr. Autthaporn Pradidpong

Einzelnachweise (8)

1. Die Notar- und Grundbuchkosten berechnen sich immer nach dem tatsächlichen Aufwand des Grundbuchamts und des Notars. Die angegebenen 2 Prozent stellen somit nur einen Richtwert beim Immobilienkauf dar. ** Die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte. Die Höhe der Käuferprovision ist nicht gesetzlich geregelt. Sie kann daher im Einzelfall abweichen.
Quelle

2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 490 Außerordentliches Kündigungsrecht „in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht“
Quelle

3. Im Normalfall sparen Bauherren einen Teil der Baukosten ihres Traumhauses an und finanzieren den Rest über einen Immobilienkredit. Doch in einigen Fällen ist das Eigenheim auch möglich, ohne Erspartes in der Hinterhand zu haben.
Quelle

4. Wer ein Haus bauen oder endlich die eigene Wohnung finanzieren will, sollte schon ein bisschen Geld mitbringen. Ihre Bank verlangt häufig einen Eigenkapital-Anteil als Sicherheit, ehe sie einen Kreditantrag bewilligt. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist aber unter bestimmten Bedingungen möglich.
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5. Muss der Wunsch nach einem Eigenheim unerfüllt bleiben, weil kein eigenes Geld vorhanden ist? Nein, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist machbar. Wir zeigen, für wen sie in Frage kommt und welche Risiken bestehen.
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6. Auch ohne Erspartes kannst du dir mit einer Vollfinanzierung den Traum vom Eigenheim erfüllen. Jedoch eignet sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht für alle Bauherren und Käufer.
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7. Ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren, mag in Zeiten historisch niedriger Zinsen für viele eine verlockende Idee sein. Beim genauen Hinsehen wird aber deutlich, dass so mancher Stolperstein wartet.
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8. Eine Vollfinanzierung ermöglicht den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ohne Eigenkapital. Aber denken Sie auch langfristig. Ihre Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie dabei, alle Aspekte der Vollfinanzierung im Blick zu haben.
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Warum kannst du mir vertrauen?

Finanztip-Berechnung Statistik 2018
Die Notar- und Grundbuchkosten berechnen sich immer nach dem tatsächlichen Aufwand des Grundbuchamts und des Notars. Die angegebenen 2 Prozent stellen somit nur einen Richtwert beim Immobilienkauf dar. ** Die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte. Die Höhe der Käuferprovision ist nicht gesetzlich geregelt. Sie kann daher im Einzelfall abweichen.
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§ 490 BGB
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 490 Außerordentliches Kündigungsrecht „in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht“
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PSD Bank Infoseite
Im Normalfall sparen Bauherren einen Teil der Baukosten ihres Traumhauses an und finanzieren den Rest über einen Immobilienkredit. Doch in einigen Fällen ist das Eigenheim auch möglich, ohne Erspartes in der Hinterhand zu haben.
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Sparda Bank Infoseite
Wer ein Haus bauen oder endlich die eigene Wohnung finanzieren will, sollte schon ein bisschen Geld mitbringen. Ihre Bank verlangt häufig einen Eigenkapital-Anteil als Sicherheit, ehe sie einen Kreditantrag bewilligt. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist aber unter bestimmten Bedingungen möglich.
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Dr Klein Kreditvermittler Infoseite
Muss der Wunsch nach einem Eigenheim unerfüllt bleiben, weil kein eigenes Geld vorhanden ist? Nein, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist machbar. Wir zeigen, für wen sie in Frage kommt und welche Risiken bestehen.
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Finanzartikel
Auch ohne Erspartes kannst du dir mit einer Vollfinanzierung den Traum vom Eigenheim erfüllen. Jedoch eignet sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht für alle Bauherren und Käufer.
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ING Bank Infoseite
Ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren, mag in Zeiten historisch niedriger Zinsen für viele eine verlockende Idee sein. Beim genauen Hinsehen wird aber deutlich, dass so mancher Stolperstein wartet.
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Volksbank Infoseite
Eine Vollfinanzierung ermöglicht den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ohne Eigenkapital. Aber denken Sie auch langfristig. Ihre Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie dabei, alle Aspekte der Vollfinanzierung im Blick zu haben.
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