Zuletzt aktualisiert: 31. Mai 2021

Ein Haus oder Grundstück zu besitzen ist für viele ein Traum, es weiterzuvermieten eine Wertanlage. Damit dies bei unvorhergesehenen Problemen nicht zu einem Alptraum wird, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung unbedingt notwendig, solltest Du ein Haus oder Grundstück vermieten.

Denn ein Grundstück birgt viele Gefahrenquellen für Dritte, auf die wir oft keinen direkten Einfluss haben. Deshalb ist es umso wichtiger, auf solche Situationen vorbereitet zu sein. Eine private Haftpflichtversicherung kann hier auch weiterhelfen, aber sie deckt oft nicht alles ab.

Es gibt verschiedene Arten von Haftpflichtversicherungen in unterschiedlichen Bereichen und für alles, was das vermietete Haus und Grundstück angeht, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht genau das richtige. Denn als Eigentümer eines Hauses oder eines Grundstücks hast Du Versicherungspflichten, das heißt, dass von Deinem Eigentum keine Gefahr für andere Personen ausgehen darf.




Das Wichtigste in Kürze

  • Wie der Name schon sagt, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eine Haftpflichtversicherung für Haus oder Grundstück. Sie übernimmt somit Schäden, die vom Haus und Grundstück ausgehen.
  • Oft übernimmt eine private Haftpflichtversicherung Schäden an Dritten, aber wenn das Haus oder Grundstück vermietet oder anderen überlassen wird, dann wird eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung benötigt.
  • Auch für unbebaute Grundstücke kann eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Vorteile haben.

Hintergründe: Was ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist eine Haftpflichtversicherung für das Haus und das Grundstück, das der Eigentümer weitervermietet oder weitergegeben hat. Laut einer Studie von Destatis wohnten im Jahr 2018 58 % aller Deutschen zur Miete, also etwas mehr als die Hälfte.(1) Das bedeutet auch, dass sehr viele Deutsche Immobilien als Kapitalanlage nutzen, denn diese Immobilien müssen ja auch zur Vermietung zur Verfügung gestellt werden.

Daher sind für die Vermieter Regeln bezüglich des Weitergebens oder Vermietens von wichtiger Bedeutung, denn eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung geht über die private Haftpflichtversicherung hinaus. Was genau das bedeutet, wie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht funktioniert und vieles mehr klären wir im Folgenden.

Was ist eine Haftpflichtversicherung im Allgemeinen?

Eine Haftpflichtversicherung ist grundsätzlich eine Versicherung, die abgeschlossen werden, um dem Versicherten Vermögensnachteile auszugleichen, die durch einen Schaden an Dritten entstanden ist.(2)

Das bedeutet etwas weniger kompliziert ausgedrückt, dass eine Haftpflichtversicherung einen Schaden übernimmt, der in den Sorgfaltsbereich des Versicherten fällt und der privat zu viel kosten würde, um ihn zu bezahlen. Dort setzt die Haftpflichtversicherung an und gegen einen regelmäßigen Betrag und festgesetzte Bedingungen zahlt die Versicherung den Schaden.

Neben verpflichtenden Haftpflichtversicherungen, wie KFZ-Haftpflicht und Jagd-Haftpflicht, gibt es auch viele freiwillige Haftpflichtversicherungen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine der freiwilligen. Ob es sinnvoll ist, eine abzuschließen oder ob die private Haftpflichtversicherung die Kosten im Falle eines Schadens übernimmt, hängt vom speziellen Vertrag und der Art des Schadens ab.(3)

Welche Gegenstände beinhaltet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Es ist wichtig, dass die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf die spezifische Immobilie angepasst ist. Denn es gibt viele Unterschiede: Gibt es eine Solaranlage auf dem Dach? Welche Form der Heizung ist in das Haus eingebaut? Steht das Haus unter Denkmalschutz? Wenn etwas davon nicht der Fall ist, ist es auch nicht notwendig, dies in den Versicherungsvertrag mit aufzunehmen.

Trotzdem gibt es vier große Punkte, die in jedem Vertrag beachtet werden sollten:

  • Die Versicherungssumme sollte mindestens 3 Millionen Euro betragen
  • Bauarbeiten sollten für bis zu 100.000 Euro mitversichert werden
  • Eine Haftung ist auch für Spätfolgen wichtig, die eventuell erst nach Monaten oder Jahren auftreten
  • Hat das Haus eine Solar- oder Photovoltaikanlage auf dem Dach, muss diese unbedingt mitversichert werden

Die Höhe der Versicherungssumme ist wichtig, denn auch wenn wahrscheinlich eher Kleinigkeiten passieren, solltest Du trotzdem darauf vorbereitet sein, dass auch größere Kosten anfallen können, zum Beispiel wegen einer langfristigen Verletzung. Bei einer Versicherungssumme von 3 Millionen Euro ist sehr viel abgedeckt.

Bauarbeiten sollte unbedingt mit von der Versicherung abgedeckt werden, denn in dieser Zeit passieren die meisten Unfälle. Baustellen sind eine große Gefahrenquelle. Deshalb muss man auch während des richtigen Hausbaus eine besondere Versicherung abschließen, die Bauherrenhaftpflichtversicherung, aber die gilt nicht mehr für kleinere Bauarbeiten, die später erledigt werden. Diese sollten in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit inbegriffen sein.

Spätfolgen treten öfters auf, wenn zum Beispiel ein Wasserschaden über Jahre hinweg entsteht. Dann ist es sehr hilfreich, wenn die Versicherung auch diese Fälle mit einbezieht. Das Stichwort hier sind Allmählichkeitsschäden, denn so werden sie in Versicherungsverträgen genannt. Hast Du schon einen Vertrag, schaue unbedingt nach, ob sie mit abgedeckt sind.

Die Absicherung der Solar- oder Photovoltaikanlage auf dem Dach ist wichtig, denn sollte sie weggeweht werden, kann es schnell teuer werden. Insbesondere, wenn Du keine Garantie der Installationsfirma (mehr) hast. Die Anlage sollte ja eigentlich sturmfest auf dem Dach montiert werden, aber man weiß ja nie, welche Stürme noch kommen. Fällt die Anlage dann während eines Sturms auf ein Auto, ist der Schaden groß.

Wer benötigt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Jede Person, die ein Haus oder Grundstück jemand anderem überlassen hat. Das ist unabhängig davon, ob von den Besitzern Miete gezahlt wird oder nicht. Der Grund dahinter ist, dass man als Eigentümer eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht hat.

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist nur notwendig, wenn du langfristig eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt und vermietest oder überlässt, in der du nicht selbst wohnst.

Dies bedeutet, dass Du als Eigentümer die Pflicht hast, Gefahrenquellen zu beseitigen und generell dafür zu sorgen hast, dass Dritte auf Deinem Grundstück oder in Deinem Haus nicht durch Sachen zu Schaden kommen, die hätten vermieden werden können.(4)

Anders sieht es aus, wenn Du in selbst in Deinem Haus wohnst. Dann ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nicht notwendig, denn dann deckt Deine private Haftpflichtversicherung Schäden ab.

Dies ist auch der Fall, wenn Du in Deinem Haus ein Zimmer vermietest oder es gelegentlich an Gäste zur Verfügung stellst. Solltest Du Dich gerade in der Bauphase eines Hauses befinden, ist dies auch wieder eine spezielle Haftpflichtversicherung, nämlich die schon erwähnte Bauherrenhaftpflichtversicherung.

Wann haftest Du als Eigentümer für Schäden?

Wenn Du Eigentümer eines Gebäudes oder Grundstücks bist, musst Du dafür sorgen, dass davon keine Gefahren ausgehen. Das bedeutet zum Beispiel, dass Personen das Gebäude unbeschadet betreten und verlassen können müssen, dass keine großen Unebenheiten im Gehweg entstehen dürfen und keine losen Dachziegeln vom Dach fallen dürfen.

Sachschäden, Personenschäden und Vermögensschäden

Aber natürlich kann man das nicht immer beeinflussen: Manchmal reicht ein heftiger Sommersturm, um Dachziegeln vom Dach zu wehen, die dann jemanden verletzten oder Eigentum beschädigen können. An dieser Stelle springt die Versicherung ein, sowohl bei Sachschaden als auch bei Personenschäden.

Hast du eine Immobilie, musst Du generell darauf achten, dass niemand durch eine Gefahr, die deine Immobilie hervorruft, zu Schaden kommt. (Bildquelle: Hans Braxmeier / Pixabay)

Auch sogenannte Vermögensschäden werden übernommen, den diese können entstehen, wenn aufgrund des Schadens eine längerfristige Vermögenseinbuße entsteht. Das kann zum Beispiel sein, wenn jemand verletzt wird und daraufhin länger arbeitsunfähig ist.

Eine weitere Leistung der Versicherung ist es, zu prüfen, ob der Anspruch, den jemand Dir gegenüber geltend gemacht hat, überhaupt rechtmäßig ist. Diese Form der juristischen Unterstützung nennt man auch passiven Rechtsschutz. Ob die Versicherung nämlich wirklich zahlen muss oder nicht ist ein häufiges Streitthema, das nicht selten vor Gericht verhandelt wird.

Nach einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2013 müssen Eigentümer und Mieter auch dann für den Schaden haften, wenn sie den Schaden nicht selbst verschulden.

In einer wichtigen Entscheidung hat die Zivilkammer des Bundesgerichtshofs 2013 entschieden, dass Vermieter und Mieter auch haften, wenn sie den Schaden nicht selbst verschulden.(5) Streitfall war ein Wasserschaden, der einen großen Schaden anrichtete, aber von niemandem verschuldet wurde.

Seit der Entscheidung ist es deutlich geworden: Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist für Vermieter unbedingt notwendig, denn eine ständige Überprüfung jedes Aspekts des Gebäudes auf Schäden ist kaum möglich. Trotzdem bedeutet dies nicht, dass die Versicherung wirklich alles übernimmt und immer zahlt.

Achtung: Sorgfaltspflicht bleibt natürlich bestehen

Wie oben bereits ausgeführt, gibt es viele Situationen, in denen die Versicherung den Schaden übernimmt. Aber ein Aspekt ist sehr wichtig: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung entbindet Eigentümer nicht von der allgemein geltenden Sorgfaltspflicht.

Das bedeutet, dass eine Pflicht besteht, Handlungen auf eine bestimmte Art und Weise auszuführen. Dabei muss der Verpflichtete, in unserem Fall der Eigentümer, aktiv dafür sorgen, dass keine offensichtliche Gefahr von dem Gebäude ausgeht.(6)

Ein typischer Fall für die Versicherung: Sollte sich jemand verletzten, obwohl im Winter die Wege mit gutem Gewissen geräumt sind, ist das ein typischer Fall für die Haus- und Grundhaftpflichtversicherung. Aber Achtung: bei einer Sorgfaltspflichtverletzung zahlt die Versicherung nicht. (Bildquelle: Bru-nO / Pixabay)

Konkret bedeutet dies mit einem typischen Beispiel, dass im Winter die Wege angemessen gesichert werden müssen. Sie müssen gestreut oder geräumt sein. Hält sich der Eigentümer nicht daran, kann ihm grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden und dies könnte nicht nur teuer werden, sondern unter Umständen auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.(7)

Oft werden Arbeiten am Haus selbst einem Hausmeister übergeben. Wie sieht es aus, wenn dieser sich verletzt? Das ist zum Glück auch mit in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit inbegriffen. Dies gilt auch für weitere Personen, die vom Eigentümer mit der Säuberung und Instandhaltung des Gebäudes beauftragt werden.

Nicht in die Versicherung fällt allerdings, wenn am Gebäude selbst ein Schaden entsteht. Dann ist nicht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zuständig, sondern die Wohnungsgebäudeversicherung. Auch diese sollte auf jeden Fall vom Eigentümer abgeschlossen werden.

Wie gehst Du bei einem Schaden vor?

Sollte ein Schaden eintreten, der von Deiner Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung getragen werden soll, ist eines besonders wichtig: die Dokumentation. Denn das ist die Grundlage, auf der die Versicherung entscheidet, ob und mit welcher Summe sie den Schaden übernimmt.

Eine Dokumentation des Schadens sollte dabei aus Fotos, wenn nötig Videos und dem Heraussuchen von wichtigen Dokumenten bestehen. Alles sollte zeitnah bei der Versicherung gemeldet und eingereicht werden. Außerdem solltest Du darauf achten, dass Du nach der umfangreichen Dokumentation die Gefahrenquelle so schnell wie möglich beseitigst.

Wo und wie findest Du die passende Versicherung?

Im ersten Moment scheint es nicht einfach zu sein, einen passenden Versicherungsanbieter zu finden. Jedoch gibt es mehrere Möglichkeiten, wie und wo Du den perfekten Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtvertrag für Deine Immobilie findest. Einige Arten, eine Versicherung zu finden, haben wir hier mit Vorteilen und Nachteilen aufgelistet:

Art Vorteile Nachteile
Anbieter Deiner privaten Haftpflichtversicherung Du kennst die Versicherung schon und hast nicht viel Entscheidungsaufwand Es kann sehr gut sein, dass es wesentlich günstigere oder passendere Verträge bei anderen Versicherungen gibt
Versicherungsmakler Er ist ein Experte auf seinem Gebiet und kennt vielleicht Versicherungen, auf die Du alleine nicht gekommen wärst Die Expertise kostet, denn Makler nehmen eine Courtage, die im Vermittlungsvertrag mit inbegriffen ist
Vergleichsportale im Internet Eine schnelle und einfache Alternative, Marktexpertise abzufragen und auf der Grundlage eine gute Wahl zu treffen Vergleichsportale bieten dem Verbraucher nicht immer den besten Preis an, weshalb die Bundesregierung vor einem 'blinden Vertrauen' in Internet Vergleichsportale warnt(8)

Die Tarife unterscheiden sich oft nach Anbieter, Grundstücksgröße oder Wohnungsanzahl, wodurch es sein kann, dass ein Anbieter für kleine Grundstücke bessere Tarife hat und ein anderer für Immobilien mit vielen Wohnungen.

Daher ist es wichtig, dass Du als ersten Schritt der Auswahl genau definierst, was Du benötigst. Die Kosten für die Versicherung kannst Du übrigens zum Teil im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben.

Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht absetzbar?

Grundsätzlich sind Haftpflichtversicherungen als Sonderausgaben über die Steuer absetzbar. Das gilt für die private Haftpflichtversicherung und auch für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. In besonderen Fällen kann sie sogar als Werbekosten abgesetzt werden, nämlich wenn die Haftpflichtversicherung in Zusammenhang mit dem Beruf oder der Erzielung von Einkünften steht.(9) Dies ist der Fall, wenn Du vermietest.

Auch wenn die Versicherung grundsätzlich von der Steuer absetzbar ist, solltest Du Dich bei Fragen an Dein Finanzamt oder Steuerberater wenden. Damit kannst Du sicherstellen, dass Du das bestmöglichste aus Deiner Steuererklärung herausholst.

Fazit

Verschiedene Gründe führen heute dazu, dass viele Menschen in Deutschland mieten. Unter anderem ist es wegen der Flexibilität, die mit dem Kauf einer Immobilie verloren geht.(10) Um Mieten zu können, muss es allerdings auch genug Menschen geben, die Immobilien haben und vermieten wollen.

Für diese Eigentümer ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sehr wichtig, denn sollte etwas in dem Gebäude oder auf dem Grundstück passieren, wobei Personen oder Sachen zu Schaden kommen, kann die Versicherung einspringen.

Um die perfekte Versicherung für Deine Immobilie zu finden, überlege Dir zuerst, was genau Du benötigst und was nicht. Dann kannst Du einen passenden Anbieter wählen und Versicherungsvertrag wählen, dessen Kosten Du unter Umständen sogar von der Steuer absetzen kannst. Entsprechend ist es sehr empfehlenswert, eine Haus- und Grundhaftpflichtversicherung abzuschließen, um im Fall eines Unfalls gewappnet zu sein.

Bildquelle: krw1836070 / Flirck

Einzelnachweise (10)

1. Destatis. Wirtschaftsrechnungen. Einkommens-und Verbrauchsstichprobe. Wohnverhältnisse privater Haushalte 2018. In: Fachserie 15, Sonderheft 1, 2019.
Quelle

2. JuraForum.de: Haftpflichtversicherung. Redaktion JuraForum.
Quelle

3. debray-kanzlei.de: Haus- und Grundstückshaftpflicht. Redaktion Kanzlei De Bray.
Quelle

4. JuraForum.de: Verkehrssicherungspflicht. Redaktion JuraForum.
Quelle

5. Bundesgerichtshof.de: Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern? Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12.
Quelle

6. Anwalt.de: Sorgfaltspflicht - was Sie wissen und beachten müssen! Redaktion Anwalt.de, 31.03.2020.
Quelle

7. Bundesamt für Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners.
Quelle

8. Bundesregierung.de: Aufgepasst bei Vergleichsportalen. Bundesregierung, 24. April 2019.
Quelle

9. Steuererklaerung.de: Haftpflichtversicherung: Kann ich Beiträge von der Steuer absetzen? Hannes von Wundertax, 21.03.2019.
Quelle

10. DIW Econ GmbH: Abschätzung möglicher Auswirkungen neuer Mietregulierungen auf den Mietwohnungsmarkt in Deutschland. Eine Studie im Auftrag von Haus & Grund. Berlin, 2020.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Wissenschaftliche Studie
Destatis. Wirtschaftsrechnungen. Einkommens-und Verbrauchsstichprobe. Wohnverhältnisse privater Haushalte 2018. In: Fachserie 15, Sonderheft 1, 2019.
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Lexikoneintrag
JuraForum.de: Haftpflichtversicherung. Redaktion JuraForum.
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Fachbeitrag
debray-kanzlei.de: Haus- und Grundstückshaftpflicht. Redaktion Kanzlei De Bray.
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Lexikoneintrag
JuraForum.de: Verkehrssicherungspflicht. Redaktion JuraForum.
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BGH Urteil
Bundesgerichtshof.de: Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern? Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12.
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Fachbeitrag
Anwalt.de: Sorgfaltspflicht - was Sie wissen und beachten müssen! Redaktion Anwalt.de, 31.03.2020.
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Gesetztestext
Bundesamt für Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners.
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Artikel Bundesregierung
Bundesregierung.de: Aufgepasst bei Vergleichsportalen. Bundesregierung, 24. April 2019.
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Fachbeitrag
Steuererklaerung.de: Haftpflichtversicherung: Kann ich Beiträge von der Steuer absetzen? Hannes von Wundertax, 21.03.2019.
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Wissenschaftliche Studie
DIW Econ GmbH: Abschätzung möglicher Auswirkungen neuer Mietregulierungen auf den Mietwohnungsmarkt in Deutschland. Eine Studie im Auftrag von Haus & Grund. Berlin, 2020.
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