Haus verkaufen
Zuletzt aktualisiert: 2. Juni 2021

Das Immobiliengeschäft boomt. Und das nicht erst seit gestern. Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass die Preise für Häuser, Wohnungen und Co immer weiter ansteigen. Deswegen stellen sich viele die Frage ob sie ihr Eigenheim oder geerbte Objekte verkaufen sollen.

In dem nachstehenden Artikel haben wir uns mit dem Thema Hausverkauf beschäftigt. Wir haben versucht alle wichtigen Fakten kurz und knapp zusammenzufassen. So bekommst du einen Überblick über das Thema und kannst Entscheidungen diesbezüglich einfacher treffen. Am Ende findest du ein Fazit mit Informationen die wir dir mitgeben möchten.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Entscheidung ein Haus zu verkaufen sollte nicht von heute auf morgen getroffen werden. Dazu sollte überlegt werden ob es überhaupt privat aber auch wirtschaftlich Sinn macht. Durch längeres Überlegen kannst du außerdem potentielle Gefahrenzonen umgehen.
  • Makler oder doch selbst verkaufen? Diese Frage solltest du dir ganz am Anfang stellen und dann auch eine Entscheidung treffen. Es gibt viele Vorteile die Makler mit sich bringen. Aber du kannst dir nie sicher sein, ob der Makler wirklich alles richtig macht. Außerdem sind mit diesem Punkt auch noch sehr hohe Kosten verbunden.
  • Die richtige Vorgangsweise kann dir helfen viel Zeit zu sparen. Deswegen findest du im unteren Teil des Artikels eine Schritt für Schritt Anleitung. Sie soll dir außerdem dabei behilflich sein, keinen Punkt zu überspringen. Wenn du dich daran orientierst, kann nicht viel schief gehen.

Hintergründe: Was du über das Thema Haus verkaufen wissen solltest

Ein Hausverkauf bringt viele Aspekte mit sich. Wichtig zu wissen ist, dass damit auch ein großer Zeitaufwand auf dich zukommt. Was du noch beachten und wissen solltest, wird hier kurz und bündig zusammengefasst. Die häufigsten Fragen rund um das Thema findest du hier beantwortet.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Es ist schwer zu sagen wann der richtige Zeitpunkt ist. Meist kannst du das auch nicht beinflussen, da du das Haus schnell loswerden möchtest oder musst. Durch eine Scheidung oder unter Druck gesetzt von Geschwistern. Wichtig zu sagen ist aber, dass du nichts überstürzen solltest. Meist ist das sehr zum Nachteil für dich selbst in verschiedener Hinsicht und deswegen nicht ratsam. (1)
Tendenz steigend, warte trotzdem nicht zu lange.

Wenn du keinen Zeitdruck hast, ist es sinnvoll die Immobilienpreise zu beobachten und die Schwankungen zu analysieren. Wenn du bemerkst, dass die Preise steigen, ist es wirtschaftlich sinnvoll in diesem Zeitraum zu verkaufen.

Gerade wenn du versuchst, die höchstmögliche Summe dafür zu bekommen. Dies ist durch eine Statistik aus dem Jahr 2019 ebenfalls ersichtlich. (2)

Beachten solltest du außerdem noch die Zinsen, ins besondere die Hypothekenzinsen. Wenn der Wert hierbei sehr niedrig ist, dann können mehr potentielle Käufer in Frage kommen, da diese es sich dann besser leisten können. Die Zinssätze sinken immer weiter ab und das wird in den nächsten Jahren auch wirtschaftliche Folgen haben. Das wird auch Auswirkungen darauf haben ob Leute eher mieten oder kaufen. (7)

Wie sinnvoll ist es zurzeit mein Haus zu verkaufen?

Generell kann gesagt werden, dass seit 2010 dafür sehr gute Verhältnisse herrschen, da es eine Niedrigzinsphase gibt. Dadurch sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren, stark angestiegen. Leider kann aber nicht gesagt werden, wie lange diese Tendenz weiter ansteigen beziehungsweise anhalten wird.

Gerade aus dem Grund, weil sich bald nur mehr sehr wenige die Immobilien leisten werden können. Vor allem da Immobilien als Kapitalanlage dienen, sind die Quadratmeterpreise sehr hoch. Mit großer Sicherheit bekommst du eine gute Summe Geld, gerade wenn du dich von der Konkurrenz abheben kannst.

Durch Lage oder Zustand kann der Wert gesteigert werden. Laut einer Statistik aus dem Jahr 2019 steigen die Preise immer weiter an. (1)

Warum soll ich mein Haus verkaufen?

Wie bereits erwähnt, dienen Immobilien und somit auch Häuser als Geldanlage. Gerade deswegen ist es zurzeit sehr beliebt, die Häuser zu behalten und jemanden einmieten zu lassen. Jedoch ist es nicht zu 100% sicher, dass das langfristig so bleiben wird.

Aus diesem Grund solltest du auch einen Hausverkauf in Betracht ziehen. Vor allem wenn du das Haus nicht benötigst um selber darin zu wohnen. Bei Erbschaften wird meistens auf diese Option zurückgegriffen, da du so an das Geld daraus kommst. Gerade wenn darauf verzichtet wird das Erbe auszuschlagen und somit eine mögliche Last übernommen wird. (7)

Was ist besser: Verkauf über Makler oder Verkauf von privat?

Pauschal lässt sich das eigentlich nicht sagen. Es gibt Gründe die für aber ebenfalls auch gegen einen Makler sprechen. Gerade wenn du aber neu im Thema Haus verkaufen bist, solltest du dir Rat holen und auf einen Makler zurückgreifen.

Es wird auch immer beliebter auf Makler zurückzugreifen. 3 In der folgenden Liste haben wir dir die Vor- und Nachteile von Maklern sowie vom Privatverkauf aufgezählt. Dadurch soll es dir leichter fallen eine Entscheidung diesbezüglich zu treffen. (2)

Hier findest du die Vor- und Nachteile von Maklern:

Vorteile
  • er hat Erfahrungen in diesem Bereich
  • Aufwand ist gering
  • kann den Wert der Immobilie sehr gut bestimmen
  • hat ein Netzwerk zu potentiellen Käufern
  • hat eine Betratungsfunktion die er auch erfüllt
Nachteile
  • Maklerprovisionen sind sehr hoch
  • Nebenkosten könnten enstehen
  • Schwarze Schafe

Hier findest du die Vor- und Nachteile vom Privatverkauf:

Vorteile
  • Kosten sind geringer
  • es fallen keine Nebenkosten an
  • du weißt wer das Haus bekommt
Nachteile
  • viel Aufwand

Wie finde ich den richtigen Makler um mein Haus zu verkaufen?

Das ist sehr schwierig. Da es für den Beruf als Makler keine Ausbildung verlangt, ist es relativ einfach in diesem Bereich zu arbeiten. Deswegen solltest du bei der Auswahl auch sehr sorgfältig vorgehen. Es gibt eigentlich keine Kriterien die auf jeden Fall zutreffen müssen, damit gewährleistet wird, dass es ein guter Makler ist. Dennoch möchten wir dir drei Punkte mit auf den Weg geben an denen du dich orientieren kannst. (2)

Bei Banken und Bausparkassen gibt es immer die Möglichkeit sich einer Immobiliengesellschaft anzuschließen. Gerade bei Verkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern ist dies ein sicherer Weg. Zu 100% kannst du nie sicher sein aber gerade in diesem Bereich wurden schon viele Erfahrungen gesammelt. Außerdem hängt es zu einem gewissen Teil mit einer Bank zusammen und das ist natürlich auch ein Pluspunkt. (2)

Als zweites gibt es auch die Möglichkeit auf unabhängige Makler zurückzugreifen. Diese sind meistens zwar relativ teuer aber haben Vorteile die überwiegen könnten. Neben jahrelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft und Grundkenntnisse wie es auf dem Markt aussieht und was üblich ist, haben diese meist ein sehr gutes Netzwerk. Nicht nur zu anderen Verkäufern sondern viel wichtiger noch zu potentiellen Käufern. (3)

Als dritte und letzte Option gibt es noch Online-Makler beziehungsweise Makler Plattformen. Dabei musst du meistens zuerst alle Daten eingeben. Wo genau du dein Haus verkaufen willst aber auch andere Eckdaten.

Im nächsten Schritt wird dir dann ein Makler im Umfeld empfohlen, der aber auch deinen Wünschen und Präferenzen entspricht. Es wird versucht auf regionaler Ebene eine gute und sinnvolle Lösung zu finden. Beliebte Immobilen Plattformen sind beispielsweise Immobilienscout24 oder auch Immowelt. (3)

Was sollte ich bei der Auswahl von Maklern noch beachten wenn ich mein Haus verkaufen will?

Eine Sache die bei der Auswahl helfen könnte, ist eine Überprüfung beim Immobilienverband Deutschland, kurz IVD. Bei diesem ist es möglich, dass Maklerunternehmen eine Mitgliedschaft eröffnen. Voraussetzung ist dafür, dass Fachkenntnisse nachgewiesen werden können.

Außerdem verpflichten sie sich zur Teilnahme an Fortbildung sowie zur Einhaltung der Standes- und Wettbewerbsregeln. Um die Mitgliedschaft zu überprüfen kannst du auf der Webseite des Maklerunternehmens nach dem IVD-Logo Ausschau halten. Zusätzlich bietet der Immobilienverband Deutschland aber auch eine Suche im Internet an. (10)

Falls du immer noch unsicher bist, ist es sinnvoll dich vorab bei einzelnen Maklern zu informieren. Eine erste Kontaktaufnahme ist immer sinnvoll und noch überhaupt nicht bindend. Es gibt ein paar Fragen die dir helfen könnten, deine Unsicherheiten loszuwerden. Die Antworten werden miteinander verglichen und abgewogen welche Entscheidung die für dich beste ist. Diese lauten wie folgt:

  • Welche Erfahrungen haben Sie bereits in der Immobilienbranchen gesammelt und können Sie Referenzkunden aufzählen?
  • Es gibt verschiedene Methoden um ein Haus zu bewerten. Welche wenden Sie an?
  • Was denken Sie, über welche Wege wird das Haus vermarktet um es schneller zu verkaufen?
  • Welche wesentlichen Punkte können Sie mir in Bezug auf Ihren Vertrag nennen? (10)

Welche Punkte sollte ein Maklervertrag für den Hausverkauf beinhalten?

Das absolut wichtigste bei einem Maklervertrag ist, dass dieser schriftlich abgeschlossen wird. Wie bei jedem anderen Vertrag ist das die sicherste Methode. Meistens wird vom Makler kein neuer Vertrag aufgesetzt sondern ein Standardvertrag vorgelegt. Dabei solltest du auf ein paar Punkte achten. Diese lauten wie folgt: (11)

  • Laufzeit
  • Einfacher Maklervertrag oder Alleinauftrag
  • Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag
  • Maklerprovision (11)

Falls du mit einem der Punkte nicht zufrieden bist, solltest du auf jeden Fall verhandeln, dass dieser abgeändert wird. Frage auch bei Bekannten nach wenn du dir unsicher bist. Es ist sehr Abhängig von deiner Situation, was angepasst werden soll.

Orientieren kannst du dich dabei aber, dass die Laufzeit auf jeden Fall begrenzt sein sollte. Es wird empfohlen, anfangs nur für drei bis vier Monate einen Vertrag abzuschließen. Verlängern kannst du im Nachhinein auch immer noch. (10)

Haus verkaufen

Die meisten Makler vergeben Standardverträge. Diese musst du aber nicht annehmen sondern kannst auf deine Bedürfnisse anpassen. (Bildquelle: Kindel Media / Pexels)

Bei der Maklerprovision gibt es eigentlich keine Grundlagen, denn diese ist Verhandlungssache. Die  Provisionen sind meist sehr hoch. Vergleiche die Angebote besonders darauf und lass dich nicht über den Tisch ziehen. Bei einem persönlichen Gespräch kannst und sollst du diesen Punkt ansprechen.

Genauso wie auch Anfragen von Nachbarn oder Bekannten um das Haus zu kaufen. Wie funktioniert das und ob das über ihn läuft? Auch das kann im Vertrag verankert werden, könnte die Kosten aber nochmals steigern. (11)

Wie lasse ich den Wert meines Hauses für den Verkauf bestimmen?

Grundsätzlich geschieht bei der Schätzung des Wertes nur, dass eingeschätzt wird um wieviel das Haus verkauft werden kann. Es richtet sich an den derzeit herrschenden Marktpreisen. Wichtig zu betonen ist, dass das lediglich eine Einschätzung ist und der tatsächliche Verkaufspreis nochmal davon abweichen kann.

Wenn du privat verkaufst kannst du dir dazu ähnliche Angebote anschauen, die öffentlich zugänglich im Internet zu finden sind. Eine offizielle Liste gibt es zwar auch, diese ist aber für die Öffentlichkeit nicht einsehbar.

Gutachten für die Einschätzung werden von Landesjustizverwaltungen erstellt. Es ist nicht notwendig, dass ein Gutachten aufgesetzt wird. Erst für den Käufer ist das interessant. Dadurch werden beispielsweise Mängel aufgedeckt, die den Preis senken können. Oftmals wird dennoch auch bei Verkäufern auf die Erstellung eines Gutachten zurückgegriffen. Das ist aber mit zusätzlich anfallenden Kosten verbunden.

Bei Verkauf eines Hauses mit Makler, hast du zusätzlich noch eine Quelle. Makler verfügen meistens über Datenbank oder eben Wissen damit sie die Immobilien miteinander vergleichen können. Sie werden dir ein mögliche Preisspanne nennen wobei das nicht angenommen werden muss. Das ist Verhandlungssache. Der Preis wird jedoch immer durch Zustand und Ort des Hauses beeinflusst.

Kann ich mein Haus verkaufen ohne Energiepass?

Nein, denn egal ob Vermietung oder Verkauf, ein Energiepass oder -ausweis muss vorgelegt werden. Dies ist bis Ende April 2021 in der Energieeinsparverordnung festgelegt. (4) Es kann bis zu 15 000€ kosten, wenn dagegen verstoßen wird. Ab Mai 2021 ist dann das Gebäudeenergiegesetz die maßregelnde Grundlage. Die Gebühren für den Verstoß werden dann auf 10 000€ gesenkt. (5)

Es gibt jedoch drei Ausnahmen wo kein Energieausweis notwendig ist. Diese sind in der Energieeinsparverordnung gleich wie im Gebäudeenergiegesetz. Es trifft zu wenn die Nutzfläche weniger als 50 m2 beträgt oder das Haus unter Denkmalschutz steht. Außerdem natürlich wenn es nicht unter Einsatz von Energie gekühlt oder beheizt werden. (6)

Welche Steuern fallen an wenn ich ein Haus verkaufe?

Es gibt drei Steuern, die besonders wichtig sind und anfallen können wenn du dein Haus verkaufst. Alle fallen unter den Begriff "Besitzsteuer" In der nachstehenden Tabelle findest du diese aufgelistet und was wichtig ist, darüber zu wissen.

Am meisten Steuern sparst du wenn die 10 Jahres Frist eingehalten wird und wenn nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufst. Ganz umgehen kannst du die Steuern aber in Deutschland nicht. (12)


Steuer Kennzeichen
Spekulationssteuer Haus wird innerhalb der 10 Jahres Frist verkauft, Anschaffungskosten und Verkaufspreis sind ausschlaggebend
Gewerbesteuer zählt zu den Gemeindesteuern und wird vom Finanzamt eingeholt, unterschiedlich hoch (9)
Umsatzsteuer wird bei privaten Hausverkäufen nicht verrechnet, fällt bei den Maklergebühren an

(8)

Ist es möglich, dass ich mein Haus an Verwandte verkaufe?

Ja, selbstverständlich wenn du das möchtest. Es ist immer abhängig davon was deine Vorgaben sind. Gerade bei Verwandten oder Bekannten weißt du dann zwar wer als nächstes darin wohnt. Es kann jedoch sein, dass du dadurch weniger Geld bekommst als wenn du es Fremdverkaufst.

Haus verkaufen

Es ist dein Haus. Du kannst entscheiden ob, wann und an wen du es verkaufen möchtest. Falls du dich für einen Makler entscheidest, sprich diese Punkte mit ihm ab. (Bildquelle: Precondo CA / Unsplash)

Wenn du mit dem Hausverkauf einen Makler beauftragst ist es wichtig, dass du auch diesen Punkt mit ihm besprichst. Makler regeln normalerweise auch Anfragen von Verwandten, Freunden oder sogar Nachbarn. Dafür können Kosten anfallen. (7)

Haus verkaufen: Schritt für Schritt

Hier haben wir Schritt für Schritt zusammengefasst auf was du beim Hausverkauf achten solltest. Das sind nur ein paar wichtige Punkte kurz beschrieben. Im Gegensatz dazu gibt es auch eine Checkliste für den Hauskauf.

So erhältst du einen Überblick und kannst dir ein erstes Bild davon machen was auf dich zukommt.

Unterlagen

Damit du ein Haus verkaufen kannst benötigst du Unterlagen, die du schon im Vorhinein vorbereiten solltest. So vermeidest du Zeitverzögerungen zu einem späteren Zeitpunkt. Neben einem amtlichen Lichtbildausweis werden auch ein Grundriss, Energieausweis und ein Verzichtschreiben benötigt.

Letzteres gilt dann wenn das Haus nicht einer Person alleine gehört. So müssen alle Parteien mit dem Verkauf einverstanden sein. Außerdem ist es wichtig Unterlagen wie Baupläne oder Baugenehmigung mitzunehmen. Zusätzlich noch eine Flurkarte und einen Grundbuchauszug. Dafür fallen meist wieder Kosten an.

Makler oder Privatverkauf, Bewertung und Angebotspreis festlegen

Als nächsten Schritt solltest du die Festlegung des Preises einplanen. Ein Gutachten von Verkäufer kann erstellt werden, muss aber nicht. Eine Orientierung an aktuellen Immobilienpreisen ist ebenfalls möglich. Davor solltest du dich aber entscheiden ob ein Makler den Hausverkauf übernimmt oder du das selbst machst. Weiter oben im Artikel findest du dazu ein paar Tipps.

Exposé erstellen und Haus vermarkten

Der dritte Schritt richtet sich schon ganz stark an die Vermarktung des Hauses. Dabei müssen zuerst Fotos aufgenommen werden, damit potentielle Käufer sich ein Bild machen können. Dazu werden Aufnahmen von außen sowie innen benötigt. Außerdem erfolgt hier die Erstellung eines Exposé.

Das bedeutet eine Zusammenfassung zu den Eckdaten des Hauses. Der Grundriss kann zusätzlich mit den anderen Informationen dann auf beispielsweise einer Immobilienplattform hochgeladen werden. Das wäre eine Option der Vermarktung. Durch ein Maklerunternehmen erfährst du den genauen Ablauf dieses Schrittes im Detail, denn er kann abweichen und individuell angepasst werden.

Anfragen beantworten und Verkaufspreis verhandeln

Nachdem du eine Anzeige mit dem Angebot veröffentlicht hast, werden Anfragen kommen. Diese sind meistens noch nicht sehr konkret sondern beziehen sich auf allgemeine Fakten zum Haus. So können die potentiellen Käufer ihre offene Fragen noch abklären und so eine Entscheidung für oder gegen das Haus treffen.

Falls eine Anfrage für den Hauskauf kommt geht es als nächstes um den Preis. Meistens wird versucht, diesen noch etwas herunterzuschrauben. Eine Besichtigung kann hier ebenso erfolgen.

Notartermin, Verkauf und Übergabe

Im Gegensatz zum Irrglauben von vielen ist es notwendig, einen Kaufvertrag aufzusetzen. Dieser erfolgt schriftlich und sollte von allen Beteiligten einvernehmlich akzeptiert werden. Andernfalls kann der Kauf nicht stattfinden. Mögliche Unstimmigkeiten sollten deswegen bereits im Voraus abgeklärt werden um einen reibungslosen Notartermin zu gewährleisten.

Im Zuge des Vertrages wird geregelt wann und in welchem Zustand das Haus übergeben wird. Ebenso welche Pflichten die Verkäufer und Käufer davor noch haben. Beachte dabei die Laufzeit also vom Vertragsabschluss bis zur Deadline.

Fazit

Der Prozess der Hausverkaufs ist lang und kompliziert. Durch ein paar Tipps und Tricks kannst du es vereinfachen doch es bringt viel Arbeit mit sich. Gerade wenn du auf einen Makler verzichtest und alles selbst erledigst, wird es dich viele Nerven kosten.

Dadurch ersparst du dir aber dennoch die hohen Kosten die bei einer Maklerprovision meist anfallen. Wenn du interessiert bist und auch schon ein Vorwissen in diesem Bereich hast, würden wir es dir ans Herz legen, selbst zu verkaufen.

Zusätzlich können wir sagen, dass viel Bürokratie damit verbunden ist und da auch viele Gesetze mit im Spiel sind. Deswegen sollte darauf auch nicht vergessen werden um mögliche Zusatzkosten zu verhindern und so einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Titelbild: Tierra Mallorca / Unsplash

Einzelnachweise (12)

1. Statista Research Department, Geldumsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2018 nach Immobilienkategorien
Quelle

2. Statista Research Department, Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2019
Quelle

3. Andreas Grieß, Maklerboom seit Mitte der 2000er-Jahre
Quelle

4. Immoscout, Haus verkaufen ohne Energieausweis
Quelle

5. Energieeinsparungsverordnung
Quelle

6. Gebäudeenergiegesetz
Quelle

7. Bundesfinanzministerium
Quelle

8. Steuer bei Hausverkauf
Quelle

9. Statista Research Department, Grunderwerbsteuersatz in Deutschland nach Bundesländern
Quelle

10. Statista Research Department, Auf welche Anforderungen wird bei Maklerversicherern besonders Wert gelegt?
Quelle

11. Statista Research Department, Maklerprovisionen in Deutschland nach Bundesländern im Jahr 2011
Quelle

12. Statista Research Department, Grundstücks- und Immobilienerwerb - Kaufnebenkosten nach Bundesländern
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Statistik
Statista Research Department, Geldumsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2018 nach Immobilienkategorien
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Statistik
Statista Research Department, Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2019
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Infografik
Andreas Grieß, Maklerboom seit Mitte der 2000er-Jahre
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Artikel
Immoscout, Haus verkaufen ohne Energieausweis
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Verordnung
Energieeinsparungsverordnung
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Gesetztestext
Gebäudeenergiegesetz
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Gesetzestext
Bundesfinanzministerium
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