Immobilien boomen in Deutschland nun schon seit über 10 Jahren. Zum Investieren sind die Preise vielerorts so hoch, dass sich Käufe für die meisten Anleger kaum noch lohnen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, trotzdem in die Anlageklasse der Immobilien zu investieren. Ein Beispiel hierfür sind Immobilien ETFs.

Der folgende Artikel soll dir einen Einblick in das Thema Immobilien ETFs geben. Hierfür geben wir dir Antworten und Empfehlungen auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Immobilien ETFs.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilien ETF bildet genau wie ein klassischer ETF einen bestimmten Index ab und geben dir damit die Gelegenheit in eine Vielzahl von Unternehmen aus der Immobilienbranche zu investieren. Die Abbildung erfolgt durch sogenannte REITs und REOCs.
  • Immobilien ETFs ermöglichen es dir als Anleger schnell, unkompliziert und diversifiziert am Immobilienmarkt zu investieren.
  • Allerdings kann es zu stärkeren Kursschwankungen als bei anderen Typen von Immobilieninvestments kommen.

Unsere Empfehlung: Das beste Depot für Immobilien ETFs

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Das Comdirect Depot bietet ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und ist bei Privatanlegern äußerst beliebt. Die Comdirect Bank bietet mit die größte Auswahl an ETFs und ETF-Sparplänen auf dem Markt.

Außerdem gibt es für Neukunden recht attraktive Konditionen, wie beispielsweise eine kostenlose Depotführung, Free-Trades oder geringe Ordergebühren. Für alle die gerade ihren ersten ETF Sparplan einrichten möchten, ist das Depot der Comdirect Bank eine sehr gute Wahl.

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Mit der Onvista Bank kann nicht nur an deutschen Marktplätzen gehandelt werden, sondern auf vielen weiteren Marktplätzen weltweit. Daneben ist die Anlage mit ETF-Sparplänen bei der Onvista-Bank sehr attraktiv, es gibt zahlreiche ETFs zur Auswahl.

Immobilien ETF Test: Favoriten der Redaktion

Immobilien ETF mit einer hohen Diversifizierung

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF

Der iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF versucht so weit es möglich ist, in Aktienwerte von Börsen-orientierten Immobiliengesellschaften und REITs aus dem FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend + Index, des Referenzindex des Fonds anzulegen.

Der ETF enthält damit Immobilienunternehmen aus der ganzen Welt. So investiert er beispielsweise in Unternehmen welche eine Vielzahl von Wohn-, Industrie- und Büroimmobilien auf den Kontinenten Europa, USA, Asien und Australien bewirtschaften.

WKN A0LEW8
Abbildungsart Physisch replizierend
Ertragsverwendung Ausschüttend
Laufende Kosten 0,59 %
Fondsvolumen 3,14 Mrd. USD

Immobilien ETF mit hohem Anteil an REITs

BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped

Der BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped hat das Ziel der Abbildung der Wertentwicklung des FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped Net Total Return Index.

Er setzt sich aus 37 Börsen-orientierten Unternehmen aus dem Immobiliensektor innerhalb der Eurozone zusammen. Hierbei haben Deutschland und Frankreich die größten Anteile. Es wird ein Mindestanlagehorizont von fünf Jahren empfohlen.

WKN A0ERY9
Abbildungsart Physisch replizierend
Ertragsverwendung Ausschüttend
Laufende Kosten 0,40 %
Fondsvolumen 679,02 Mio. EUR

Immobilien ETF mit guter Performance

HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF

Der HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF hat das Ziel, die Renditen des FTSE EPRA/Nareit Developed Net möglichst genau nachzubilden. Er investiert in die größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus den entwickelten Ländern der Welt.

Nach einer aktuellen Auswertung des Fondsdatenanbieters FWW für DER FONDS liegt dieser ETF auf Rang 1 in Gesamtpunktzahl und Performance [1].

WKN A1JCM0
Abbildungsart Physisch replizierend
Ertragsverwendung Ausschüttend
Laufende Kosten 0,40 %
Fondsvolumen 156,29 Mio. USD

Ratgeber: Fragen, mit denen du dich beschäftigen solltest, bevor du in einen Immobilien ETF investierst

Bevor du entscheidest, ob ein Immobilien ETF für dich geeignet ist, solltest du einige wichtige Dinge wissen. Deshalb werden wir dir den folgenden Abschnitten die wichtigsten Grundlagen von Immobilien ETFs erläutern.

Was ist ein Immobilien ETF?

Unter einem ETF, auch Exchange Traded Funds genannt, wird ein börsengehandelter Fonds verstanden, welcher passiv die Entwicklung eines bestimmten Index nachbildet.

Unter einer Immobilie wird in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Sachgut verstanden. Hiermit können Grundstücke oder Bauwerke gemeint sein. Immobilien lassen sich nach ihrer Nutzung kategorisieren. Beispiele hierfür sind Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien.

Ein Immobilien ETF ist eine beliebte Alternative zu Direktinvestitionen auf dem Immobilienmarkt. (Bildquelle: pixabay.com / Peter H)

Mit einem Immobilien ETF investierst du als Anleger nicht direkt in Immobilien, sondern in Unternehmen, welche in der Immobilienbranche tätig sind und Objekte entwickeln, bauen, bewirtschaften oder vermarkten.

Wenn du dich im Bereich der ETFs noch nicht besonders gut auskennst oder einfach nur mehr über das Thema wissen möchtest, könnte dieser Artikel helfen.

Welche Indizes werden bei Immobilien ETFs abgebildet?

Bei Immobilien ETFs verhalten sich genauso wie klassische ETFs; es werden bestimmte Indizes abgebildet.

So bildet der Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index beispielsweise die Wertentwicklung von Aktienfonds (REITs) und Immobilienunternehmen (REOCs) von weltweit gehandelten Unternehmen ab. Ein exemplarischer ETF auf den Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index ist der SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF.

Die Abbildung erfolgt durch REITs und REOCs. Was genau die Begriffe bedeuten und wozu sie dienen erfährst du im nächsten Abschnitt.

Mit welchen Wertpapieren kann der Immobilienmarkt erfasst werden?

Ein Immobilien ETF bildet wie jeder andere ETF über Wertpapiere einen Index ab. Diese Abbildung erfolgt bei Immobilien ETFs im Allgemeinen über REITs und REOCs. Folgende Tabelle erläutert beide Begriffe:

Begriff Erläuterung
REIT Der Begriff steht für Real Estate Investment Trust. Hierbei handelt es sich um eine Börsen-orientierte Aktiengesellschaft, welche ihre Einnahmen vor allem aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielt. REITs sind primär auf die Erwirtschaftung von Dividenden, beispielsweise durch Mieteinnahmen (buy and hold) ausgelegt.
REOC Der Begriff steht für Real Estate Operating Company. Hierbei handelt es sich um eine Börsen-orientierte Aktiengesellschaft, welche vor allem in Immobilien investiert. REOCs sind eher auf die Entwicklung von Immobilien (fix and flip) ausgelegt und streben damit primär Kapitalgewinn an.

Mit einem Immobilien ETF hast du die Möglichkeit gleichzeitig in mehrere REITs und/oder REOCs zu investieren. Die Investition in REITs kann sehr Vorteilhaft sein. Warum das so ist, erfährst du in einem späteren Abschnitt.

Welche Vorteile und Nachteile hat ein Immobilien ETF?

Einer der größten Vorteile eines Immobilien ETFs ist die Diversifikation. Durch einen Immobilien ETF kannst du dein Kapital sehr breit über den Immobilienmarkt streuen und so dein Risiko eines Fehl-Investments deutlich reduzieren.

Ein Immobilien ETF ermöglicht dir weiterhin eine schnelle und unkomplizierte Investition in den Immobilienmarkt. Im Gegensatz zu einer Direktinvestition musst du dich hier nicht um die Verwaltung der Immobilie kümmern.

Auch komplizierte Strukturen internationaler Börsen-orientierter Immobilienunternehmen entfallen hier. Aus diesem Grund eignen sich Immobilien ETFs auch besonders für Einsteiger.

Im Gegensatz zu aktiv gemanagten Fonds entfallen bei Immobilien ETFs die Gebühren für die Fondsmanager. Dadurch haben Immobilien ETFs in der Regel eine viel geringere Gesamtkostenquote, auch TER (Total Expense Ratio) genannt.

Im Gegensatz zu vielen anderen Investments kannst du bei einem Immobilien ETF schon ab 25 Euro monatlich, beispielsweise mit einem Sparplan, anfangen zu investieren. (Bildquelle: pixabay.com / Nattanan Kanchanaprat)

In einem Arbeitspapier namens “The Rate of Return on Everything” von Òscar Jordà et al wird aufgezeigt, dass Immobilien neben Aktien langfristig gesehen die höchste Durchschnittsrendite einfahren konnten [3].

Und auch in Zukunft ist davon auszugehen, dass Immobilien und damit auch Unternehmen, welche im Bereich der Immobilien tätig sind immer gefragt sein werden. In der Maslowschen Bedürfnispyramide, welche auf einfachste Weise die menschlichen Bedürfnisse und Motivationen beschreibt, steht das Bedürfnis nach Sicherheit und damit auch Wohnbedürfnisse mit an vorderster Stelle [4]. Weiterhin werden neben dem Wohnen immer Immobilien zum Arbeiten und Produzieren benötigt.

Vorteile
  • Breite Diversifizierung am Immobilienmarkt
  • Schnelle und unkomplizierte Investition
  • Geringe Gebühren
  • Sparplan bereits ab 25 Euro im Monat möglich
  • Gute Durchschnittsrendite
Nachteile
  • Höhere Kursschwankungen als bei Direktinvestments und offenen Fonds
  • Vorgegebenes Portfolio
  • Outperformance unwahrscheinlich

Kursschwankungen bei Immobilien ETFs sind allerdings weitaus höher als bei Direktinvestments oder offenen Immobilienfonds. Grund hierfür ist die schnelle Handelbarkeit und mögliches fehlendes Wissen der Investoren am Markt, hervorgerufen durch die geringe Komplexität bezüglich des Kauf- und Verkaufs von Immobilien ETFs.

Ein weiterer Nachteil entsteht durch die breitere Diversifizierung bei Immobilien ETFs. Hierdurch hast du immer ein fest vorgegebenes Portfolio an Unternehmensaktien, an denen du selbst nichts ändern kannst.

Auch ein Immobilien ETF bildet einen bestimmten Markt oder bestimmtes Segment ab. Hierdurch kommt es nur in wenigen Fällen zu einer Outperformance der Benchmark. Bei Direktinvestments ist es beispielsweise möglich innerhalb kürzerer Zeit hohe Renditen zu erwirtschaften.

Welche Alternativen gibt es zu einem Immobilien ETF?

Neben einem Immobilien ETFs kannst du als Anleger dein Kapital auch anderes investieren. Im folgenden Abschnitt zeigen wir dir einige Alternativen zu einem Immobilien ETF auf.

Direktinvestition in Immobilien

Das direkte Investieren in Immobilien ist die offensichtlichste Alternative. Hier kaufst du ein oder mehrere Objekte zur Vermietung oder Eigennutzung.

Hier hast du den Vorteil, dass das Objekt dir selbst gehört und du prinzipiell damit machen kannst, was du möchtest.

Allerdings benötigst du je nach Region hierfür in der Regel mindestens 10.000 bis 20.000 Euro an Eigenkapital, welches du direkt bei Beginn zur Verfügung haben musst, damit du ein Darlehen von der Bank bekommst. Gerade am Anfang deines Vermögensaufbaus kann dies für viele Anleger schwer werden.

Weiterhin bist du hierdurch nur sehr wenig diversifiziert, da ein Großteil deines Vermögens in einer einzigen Immobilie steckt.

Geschlossene Immobilienfonds

Anleger können in der Regel während der Laufzeit des Fonds nicht über ihr investiertes Kapital verfügen.

Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel auferlegt, um ein einziges Projekt zu finanzieren.

Hierfür wird Geld von den Investoren eingesammelt. Ist das notwendige Kapital eingezahlt, kommt es zur Schließung des Fonds. Weitere Zahlungsströme sind dann nicht mehr möglich.

Offene Immobilienfonds

Anleger können jederzeit über ihr investiertes Kapital verfügen und Anteile über die Börse handeln.

Offene Immobilienfonds sind dadurch charakterisiert, dass sie nicht beschränkt sind bezüglich der Anzahl der Immobilienprojekte und der Ein- und Auszahlungen.

Ein offener Immobilienfonds hat ind er Regel eine größere Anzahl von Investoren und legt in eine große Zahl von Einzelobjekten an. Allerdings wurden in der Vergangenheit immer wieder offene Immobilienfonds zu geschlossenen umgewandelt.

Crowdinvesting für Immobilien

Beim Crowdinvesting handelt es sich um eine relativ neue Form des Investierens. Im Prinzip geht es, wie der Name schon sagt, um die Finanzierung durch die Crowd.

Hierfür bringt eine Plattform viele unterschiedliche private Investoren zusammen, welche gemeinsam das nötige Kapital für die Investition in ein Immobilienprojekt aufbringen.

Kaufkriterien: Anhand dieser Faktoren kannst du Immobilien ETFs vergleichen und bewerten

Bevor du dein Kapital in einen Immobilien ETFs anlegst, solltest du einige Dinge beachten. Folgende Faktoren gilt es bei deiner Kaufentscheidung berücksichtigen:

  • Anteile an REITs und REOCsReplikationsmethode
  • Risiko
  • Ertragsverwendung
  • Replikationsmethode
  • Kosten
  • Performance

In den folgenden Abschnitten gehen wir weiter auf die genannten Punkte ein.

Anteile an REITs und REOCs

Bei Immobilien ETFs kannst du entscheiden, ob du in REITs und/oder REOCs investieren möchtest. Die meisten Immobilien ETFs enthalten beide zu unterschiedlichen Anteilen. Es gibt jedoch auch ETFs welche nur in einer der beiden Formen investieren.

Risiko

Ein weiteres Kaufentscheidungskriterium bei Immobilien ETFs ist das Risiko. Mit einem höheren Risiko geht meistens eine höhere Renditechance einher.

Ein hohes Risiko eignet sich jedoch nicht für alle Arten von Anlegern.

Ein Beispiel für einen Global X SuperDividend ETF (WKN: A1JJ54). Hier erhältst du eine Dividendenrendite von knapp 10 Prozent.

So kann es in solchen Risikobehafteten Immobilien ETFs häufiger zu einer Verringerung der Dividendenausschüttung bis hin zur Insolvenz kommen. Andererseits kann eine Risikobehafteter Immobilien ETF auch eine attraktive Ergänzung im Depot des Anlegers darstellen.

Ertragsverwendung

Immobilien ETFs können hinsichtlich der Ertragsverwendung in thesaurierend und ausschüttend unterschieden werden. Die Mehrzahl von Immobilien ETFs ist ausschüttend, es gibt jedoch auch einige thesaurierende wie beispielsweise den db x-trackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate ETF (WKN: DBX0F1).

  • Bei einem ausschüttenden Immobilien ETF werden dir als Anleger die Erträge wie beispielsweise Dividenden oder Anleihezinsen ausgezahlt.
  • Bei einem thesaurierenden Immobilien ETF werden die Erträge hingegen in den Fonds reinvestiert.
foco

Wenn du regelmäßige Auszahlungen haben möchtest, beispielsweise aufgrund einer Strategie für passives Einkommen, empfiehlt sich ein ausschüttender Immobilien ETF. Für langfristiges Sparen ist ein thesaurierender Immobilien ETF aufgrund des Zinseszinseffekts eher geeignet.

Replikationsmethode

Immobilien ETFs können weiterhin nach der Replikationsmethode unterscheiden werden. Wie bereits gelernt, hat ein ETF das Ziel einen bestimmten Index nachzubilden. Dafür gibt es unterschiedliche Methoden:

  • Bei der physischen Replikation wird der Index durch den tatsächlichen Kauf der Aktien abgebildet.
  • Bei der synthetischen Replikation werden die Unternehmensaktien nicht direkt gekauft, sondern lediglich die Entwicklung abgebildet. Dies erfolgt durch ein Tauschgeschäft (Swap) mit einem sogenannten Swap-Kontrahenten.
foco

Die synthetische Replikation von ETFs ermöglicht häufig den Index besser abzubilden. Das Risiko, erzeugt durch eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Swap-Kontrahenten, ist jedoch höher.

Kosten

Um Immobilien ETFs miteinander zu vergleichen, lohnt sich weiterhin ein Blick auf die Kosten, welche fast vollständig mit der TER (Total Expense Ratio) zusammengefasst werden können.

foco

Die TER bezeichnet die jährlichen laufenden Kosten und beinhaltet so gut wie alle Gebühren des Immobilien ETFs.

Hierbei ist es wichtig, einen ausreichenden Vergleich durchzuführen. Die Höhe des TER kann deine Rendite entscheidend beeinflussen. Sie liegt bei Immobilien ETFs in der Regel zwischen 0,30 und 0,70 Prozent.

Performance

Um die Performance des Immobilien ETFs abschätzen zu können, solltest du die Möglichkeit haben, den Verlauf des ETFs in der Vergangenheit betrachten. Je länger ein ETF bereits am Markt ist, desto besser ist dies möglich.

Eine simple Analyse kann durch den Vergleich unterschiedlicher Immobilien ETFs innerhalb eines fest definierten Zeitraums in der Vergangenheit erfolgen.

Trivia: Was du sonst noch über Technologie ETFs wissen solltest

Ist die Investition in einen Immobilien ETF sinnvoll?

Ob die Investition in eine Immobilien ETF sinnvoll ist, kann pauschal nicht mit Ja oder Nein beantwortet werden. Hierfür spielen diverse Faktoren wie beispielsweise deine Finanzplanung und persönlichen Ziele beim Investieren eine Rolle.

Wenn du nicht in einzelne REITs, Immobiliengesellschaften investieren oder gar eigene Objekte erwerben möchtest, ist die Investition in einen Immobilien ETFs eine gute Möglichkeit.

Gerade wenn du nicht viel Kapital zur Verfügung hast, bieten Immobilien ETFs eine gute Möglichkeit, um an dem internationalen Immobilienmarkt anlegen zu können.

Wenn du auf schnelle Gewinne aus bist, solltest du die Finger von Immobilien ETFs und auch im Allgemeinen von ETFs lassen. Immobilien ETFs sind ein langfristiges Investment, bei dem du auch hin und wieder Kursschwankungen aussitzen musst, ohne direkt zu verkaufen.

Die Beimischung eines Immobilien ETF kann eine gute Möglichkeit sein, um dein Depot breiter zu diversifizieren und dein Risiko damit weiter zu streuen.

Was macht REITs für Anleger so interessant?

Wie schon erläutert, resultieren die Einnahmen eines REITs in der Regel primär aus Mieteinnahmen und Pacht.

Wie bei allen Kapitalanlagen musst du als Anleger in Deutschland bei einer Ausschüttung Steuern auf die Gewinne zahlen.

Gewinne eines REITs werden nicht auf der Gesellschaftsebene, sondern direkt beim Anleger besteuert. Hierdurch entfallen sowohl Gewerbe- als auch Körperschaftssteuer wodurch eine höhere Rendite ermöglicht wird.

Damit der REIT davon profitieren kann, ist er jedoch an besondere Bedingungen gebunden. So ist die Ausschüttungsquote per Gesetz (§ 13 REITG) auf mindestens 90 Prozent des Gewinns festgelegt.

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Die Ausschüttungsquote gibt an, welchen Anteil des Gewinns Aktiengesellschaften in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten müssen.

Weiterhin müssen mindestens 25 Prozent der Aktien eines REITs in Streubesitz sein. Damit kann jeder Anleger mit einem Wertpapierdepot REITs an der Börse erwerben.

Weitere Voraussetzungen und Vorteile eines REITs erfährst du in folgendem Video:

Empfohlene Literatur zum Thema ETF und Immobilien ETF

Wenn du dich noch mehr mit dem Thema Immobilien und ETFs auseinandersetzen möchtest, ist es sinnvoll sich mit diverser Literatur auseinander zu setzen. Im Folgenden stellen wir dir unsere Favoriten zu dem Thema vor.

Gerd Kommer – Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs

Der Autor Dr. Gerd Kommer überzeugt seit Jahren eine Vielzahl von Sparern und Anlegern von den Vorteilen einer Investition in Indexfonds. Das Buch gehört zu den Standardwerken in diesem Bereich.

Es handelt es sich hierbei um ein perfektes Buch mit Strategien und Tipps für Einsteiger und Fortgeschrittene rund um das Thema ETF und passives Investieren.

Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor

Wenn du mehr über das Thema Immobilien wissen möchtest, empfehlen wir dir das Amazon Bestseller Buch von Alexander Goldwein. Hier erklärt dir der Autor ausführlich alle Grundlagen, die du zum Thema Immobilien wissen musst und weiterhin wie du mit Wohnimmobilien Vermögen aufbauen und finanzielle Freiheit erreichen kannst.

Hierfür gibt er dir Tipps und Strategien zur sicheren und rentablen Kapitalanlage in Wohnimmobilien.

Weiterführende Literatur: Quellen und interessante Links

[1]https://www.dasinvestment.com/31-fonds-im-crashtest-die-besten-fonds-fuer-globale-immobilienaktien/

[2]https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/reit-51680

[3]https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf

[4]https://de.wikipedia.org/wiki/Maslowsche_Bed%C3%BCrfnishierarchie

Bildquelle: 123rf.com / phongphan

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Jonathan hat Wirtschaftsingenieurwesen mit dem Schwerpunkt Finanzwirtschaft studiert und ist selbst als Privatanleger aktiv. Durch seine Artikel vermittelt er auf einfache und verständliche Art und Weise alle wichtigen Informationen zu den Themen Geld, Finanzen und Vermögensaufbau.