Zuletzt aktualisiert: 28. August 2020

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Das eigene Haus oder die eigene Wohnung gehört für viele Menschen zu den größten Investitionen ihres Lebens. Aufgrund der hohen Investitionskosten führt der Weg dorthin meist über einen Immobilienkredit, auch Hypothekendarlehen genannt.

In unserem Immobilienkredit Test 2020 erhältst du Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf Immobilienkredite. Zusätzlich geben wir dir alle wichtigen Informationen mit auf den Weg, die du vor der Beantragung eines solchen Kredites benötigst.




Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienkredit wird benötigt, wenn du dir ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest und die Kosten dafür nicht direkt aus eigener Kraft stemmen kannst.
  • Ein Immobilienkredit ist in der Regel günstiger als ein klassischer Ratenkredit, da die Bank die Immobilie als Sicherheit erhält.
  • Wichtige Kriterien zur Beurteilung eines Immobilienkredites sind der Zinssatz, die Zinsbindungsfrist sowie die Kredittilgung. Weiterhin spielt das von dir eingebrachte Eigenkapital eine entscheidende Rolle.

Unsere Empfehlung für Immobilienkredite

Immobilienkredite der Sparkasse

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Bei der Sparkasse erhältst du einen Immobilienkredit mit niedrigen Zinsen und einer kompetenten Beratung.




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Bei der Sparkasse erhältst du einen Immobilienkredit bereits ab 0,99 Prozent effektivem Jahreszins. Eine Zinsbindung ist bis zu 25 Jahre möglich. Eine Möglichkeit auf Sondertilgung besteht ebenfalls.

Weiterhin hast du bei der Sparkasse die Möglichkeit staatliche ‚Förderungen wie den KfW-Kredit oder Bausparverträge und Lebensversicherungen mit einzubinden. Damit du die richtige Entscheidung triffst, bietet die Sparkasse eine persönliche Beratung an, bei der die die Sparkassen-Spezialisten bei deinen Fragen helfen und gemeinsam mit dir einen Plan zur Finanzierung deiner Wunschimmobilie erarbeiten.

Für eine erste Einschätzung bietet Sparkasse eine Vielzahl an Rechner mit denen du die Kosten für deine Bau- oder Kaufvorhaben grob bestimmen kannst. Falls du noch auf der Suche nach einem passenden Grundstück öde reiner Immobilie bist, kann dir die Sparkasse auch der unter die Arme greifen.

DTW | Immobilienfinanzierung

DTW Immobilienfinanzierung

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Bei der DTW Immobilienfinanzierung erhältst du einen Kredit zu extrem günstigen Zinsen.




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Bei der DTW | Immobilienfinanzierung sind Nettodarlehensbeträge zwischen 5.000 und 1.000.000 Euro bei Laufzeiten zwischen 5 und 30 Jahren möglich. Der effektive Jahreszins beginnt bei 0,31 Prozent und ist bonitätsabhängig.

Sondertilgungen sowie die Umschuldung von Krediten sind ebenfalls möglich. Weiterhin erhältst du hier eine persönliche und kompetente Finanzierungsberatung. Die Ansprechpartner der DTW stehen dir von der Anfrage bis hin zur Auszahlung zur Verfügung.

Ratgeber: Fragen, mit denen du dich beschäftigen solltest, bevor du einen Immobilienkredit beantragst

Bevor du die Entscheidung triffst, ob ein Immobilienkredit für dich geeignet ist, solltest du einige wichtige Punkte wissen. Deshalb werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen zu diesem Thema erläutern.

Was ist ein Immobilienkredit?

Wenn du eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen möchtest, benötigst du hierfür in der Regel finanzielle Unterstützung. Eine weit verbreitete Möglichkeit hierfür ist ein Immobilienkredit. Diese funktionieren im Prinzip wie normale Ratenkredite.

Immobilienkredite werden von den meisten Banken nur für den Kauf oder Bau einer Immobile vergeben und sind daher zweckgebunden. (Bildquelle: 123rf.com / 26036912)

Bei Immobilienkrediten handelt es sich um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Hierbei zahlt der Schuldner den Kredit in einer gleichbleibenden Monatsrate zu einem über mehrere Jahre festen Jahreszins ab. Damit verringert sich mit jeder Rate die Restschuld und folglich auch der Zinsanteil.

Typischerweise ist ein Immobilienkredit durch eine Grundschuld oder eine Hypothek abgesichert. Die Immobilie die durch den Kreditnehmer gekauft oder gebaut wird dient der Bank in diesem Fall als Sicherheit für einen möglichen Zahlungsausfall. Hierfür trägt die Bank ihre Ansprüche in das Grundbuch ein.

Das Risiko, dass die Bank am Ende ihr Geld nicht wiederbekommt ist also sehr gering. Aus diesem Grund sind die Zinssätze bei Immobilienkrediten deutlich niedriger als bei anderen Privatkrediten. Im weiteren Verlauf des Artikels gehen wir auf dieses Konzept detaillierter ein.

Welche Voraussetzung musst du für einen Immobilienkredit erfüllen?

Immobilienkredite haben auch bei den Voraussetzungen einige Gemeinsamkeiten mit anderen Privatkrediten. Die folgenden grundlegenden Voraussetzungen müssen für ein Immobiliendarlehen erfüllt sein:

  • Der Kreditnehmer muss mindestens 18 Jahre alt sein und seinen Hauptwohnsitz in Deutschland haben.
  • Der Kreditnehmer muss über ein regelmäßiges und festes Einkommen verfügen. Hierdurch kann der Bank die Sicherheit der Rückzahlung der Kreditraten gewährleistet werden.
  • Der Kreditnehmer sollte über eine möglichst gute Bonität verfügen. Diese kann beispielsweise mithilfe der Schufa oder einer anderen Auskunftei geprüft werden. Eine schlechte Bonität führt meist zu einer Erhöhung des Zinssatzes oder sogar zu Ablehnung der Kreditanfrage.

Daneben gilt: Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer einbringen kann, desto besser werden die Konditionen für den Kredit. Wir empfehlen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent. Hierdurch kannst du sehr günstige Zinsen erhalten.

Welche Unterlagen werden für einen Immobilienkredit benötigt?

Generell gilt: Je detaillierter die Unterlagen zu dir und der Immobilie sind, desto besser. Folgende Unterlagen musst du in der Regel als Privatperson einreichen:

  • Nachweise über die letzten Gehälter.
  • Eine Auflistung deiner Vermögen sowie deiner Bonität (z. B. über einen Schufa Nachweis).
  • Nachweise über finanzielle Verpflichtungen, Darlehen und Kredite.
  • Rentner müssen einen aktuellen Rentenbescheid einreichen und Angaben zu möglichen privaten oder betrieblichen Rentenversicherungen machen.

Als Selbstständiger musst du daneben noch weitere Unterlagen einreichen:

  • Eine Einnahmenüberschussrechnung der letzten Jahre.
  • Einkommenssteuerbescheide oder -erklärungen der letzten Jahre.
  • Eine Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA).
  • Falls vorhanden ein Gesellschaftervertrag sowie ein Auszug aus dem Handelsregister.

Weiterhin solltest du möglichst genaue Informationen über die zu erwerbende Immobilie oder das zu erwerbende Grundstück haben. Hierzu gehören beispielsweise Kalkulationen der Gesamtkosten für das Projekt, Lage- und Baupläne, ein Auszug aus dem Grundbuch, sowie Bilder der Immobilie. Alle genauen Anforderungen an die Unterlagen wird dir das Kreditinstitut bei Bedarf mitteilen.

Welche Zinsen fallen bei einem Immobilienkredit an?

Im Allgemeinen lässt sich festhalten, dass die Zinsen bei einem Immobilienkredit geringer sind als bei einem klassischen privaten Ratenkredit. Der Grund hierfür ist, wie breites erwähnt, die Absicherung der Bank durch die Immobilie. Die folgenden Punkte beeinflussen den Zinssatz am stärksten:

  • Eigenkapital. Das eingebrachte Eigenkapital hat einen großen Einfluss auf die anfallenden Zinsen. Je höher das eingebrachte Eigenkapital ist, desto geringer fallen die Zinsen aus. Wie bereits erwähnt, empfehlen wir einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent.
  • Aktuelles Zinsniveau. Einen weiteren Einfluss auf die Höhe des Zinses hat das aktuelle Zinsniveau. Dieses wird maßgeblich von dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Derzeit befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Dementsprechend sind auch die Zinsen für Immobilien sehr gering.
  • Zinsbindung. Wenn ein Kreditnehmer ein Darlehen aufnimmt, wird mit dem Kreditgeber eine Zinsbindung vereinbart. Damit bleiben die Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit oder eine bestimmte Zeitspanne hinweg konstant, auch wenn die aktuellen Marktzinsen sich verändern. Bei Immobilienkrediten sind Laufzeiten zwischen 5 und 30 Jahren üblich. Je länger die Zinsbindung, desto höher fallen die Zinsen in der Regel aus. Hier kommt es stark auf die aktuellen marktüblichen Zinsen an. Bei Niedrigzinsen kann sich eine lange Zinsbindung lohnen.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es bei Immobilienkrediten?

Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) handelt es sich um eine Förderbank welche unter anderem zinsgünstige Darlehen an Immobilienkäufer und Bauherren vergibt. In der Regel sind diese Darlehen auf 100.000 Euro begrenzt.

Eine vollständige Finanzierung ist daher meist nicht möglich. Der Kredit kann sich dank der günstigen Zinsen ab 0,75 Prozent effektivem Jahreszins aber trotzdem lohnen.

Für weitere Informationen solltest du die offizielle Website der KfW besuchen (https://www.kfw.de). Hier erhältst du diverses Informationsmaterial und ein ausführliches FAQ zu allen wichtigen Bereichen der KfW-Förderung.

Welche Alternativen gibt es zu einem Immobilienkredit?

Neben dem klassischen Immobilienkredit gibt es weitere Darlehensformen im Bereich der Privatkredite. In diesem Abschnitt stellen wir dir einige davon vor.

Modernisierungskredit

Bei einem Modernisierungskredit handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen und dient der Sanierung, Modernisierung und Aufrechterhaltung der eigenen vier Wände.

Aus diesem Grund ist der Besitz einer Immobilie bzw. einer Wohnung eine Grundvoraussetzung für die erfolgreiche Antragsstellung eines Modernisierungskredites.

Weiterhin wird auch hier ein regelmäßiges Einkommen und eine gute Bonität vorausgesetzt. Wenn du mehr zum Thema Modernisierungskredit wissen möchtest, empfehlen wir dir den folgenden Artikel:

Privater Ratenkredit

Eine andere Art von Kredit ist der Ratenkredit. Dieser gehört zu den Konsumentenkrediten und dient nicht der Finanzierung von Unternehmen, sondern von privaten Gütern und Dienstleistungen.

Diese Art von Krediten ist nicht an einen bestimmten Verwendungszweck gebunden und kann daher für alle möglichen Anschaffungen eingesetzt werden.

Allerdings sind die Zinsen hier um einiges Höher als bei einem Immobilienkredit. Im folgenden Artikel gehen wir näher auf den Privatkredit ein.

Kaufkriterien: Anhand dieser Faktoren kannst du Immobilienkredite vergleichen und bewerten

Vor der Entscheidung für einen Immobilienkredit solltest du einige Dinge beachten. Folgende Faktoren gilt es zu berücksichtigen:

  • Zinssatz
  • Zinsbindungsfrist
  • Tilgung des Kredites
  • Beratung
  • Zusätzliche Kosten

In den folgenden Abschnitten gehen wir weiter auf die genannten Punkte ein.

Zinssatz

Der Zinssatz bildet, wie bei allen Krediten, auch bei Immobilienkrediten eines der wichtigsten Entscheidungskriterien. Bei Immobilienkrediten liegen die Zinssätze der Banken für ähnliche Kredite oft mehr als einen Prozentpunkt auseinander. Bei den hohen Summen kann dies einen enormen Unterschied von einigen tausend Euro ausmachen.

Hier macht der Einsatz eines Zinsrechners in jedem Fall Sinn, um einen ersten Überblick zu bekommen. Um die Zinssätze miteinander verglichen zu können sollten Rahmenbedingungen wie Tilgung und Zinsbindung bei den zu vergleichenden Angeboten identisch sein.

Zinsbindungsfrist

Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Auswahl eines Immobilienkredites ist die bereits erwähnte Zinsbindungsfrist. Grob lässt sich festhalten: In Niedrigzinsphasen solltest du eine eher langfristige Zinsbindungsfrist vereinbaren, um auch in Zukunft von günstigen Zinssätzen profitieren zu können. Andersherum solltest du dich in Hochzinsphasen eher für eine kurzfristige Zinsbindung entscheiden.

Allerdings haben neben den aktuellen Marktzinsen auch noch andere Faktoren wie deine aktuelle und zukünftige finanzielle Situation einen großen Einfluss auf die Wahl der Zinsbindungsfrist.

Wenn du in den nächsten Jahren beispielsweise eine Erbschaft oder eine Auszahlung deiner Lebensversicherung erwartest, kann es sinnvoll sein, auch in Niedrigzinsphasen eine kurzfristige Zinsbindung zu wählen, um den fälligen Zinssatz zu senken.

Tilgung des Kredites

Neben dem Zinssatz und der Zinsbindungsfrist sind auch die Tilgungsmöglichkeiten des Kredites ein wichtiges Entscheidungskriterium bei der Auswahl eines Immobiliendarlehens.

In erster Linie solltest du darauf achten, dass die monatliche Rate für dich ohne Probleme bezahlbar ist.

Die Sondertilgung hilft dir dabei mit überschüssigem Kapital den Zeitraum der Rückzahlung des Immobilienkredites zu verkürzen. (Bildquelle: 123rf.com / 127402129)

Solltest du mal etwas mehr Geld übrig haben ist es weiterhin sinnvoll von einer Sondertilgung Gebrauch machen zu können. Deshalb ist es wichtig, dass du dich schon vor der Beantragung eines Immobilienkredites auch mit den Sondertilgungsmöglichkeiten des Kreditgebers auseinandersetzt.

Viele Banken bieten bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme (meist 4–6 Prozent) ein kostenfreie Sondertilgung an.

Beratung

Bei der Finanzierung einer Immobilie handelt es sich um ein sehr komplexes Thema. Viele der notwendigen Informationen hierzu findest du im Internet. Allerdings solltest du bei einer so großen Investitionssumme in jedem Fall auch auf eine gute Beratung bauen und Informationsseiten im Internet nur als erste Anlaufstelle benutzen.

Aus diesem Grund ist eine kompetente Beratung sehr wichtig und du solltest dich in jedem Fall nach einer ersten Vorauswahl an einen Baufinanzierungsspezialisten wenden, der dich bei deinem Vorhaben unterstützen kann.

Zusätzliche Kosten

Neben den Koste für die Immobilien und das Darlehen können weitere Kosten anfallen. Hierzu gehören beispielsweise:

  • Maklergebühren
  • Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Bereitstellungszinsen
  • Gebühren für die Baugenehmigung

Diese Nebenkosten können das benötigte Kapital deutlich erhöhen und sollten vorweg in jedem Fall mit einkalkuliert werden.

Trivia: Was du sonst noch über Immobilienkredite wissen solltest

In den folgenden Abschnitten beantworten wir dir viele weitere Fragen im Zusammenhang mit Immobilienkrediten.

Kannst du einen Immobilienkredit umschulden?

Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung bei der Kreditgebenden Bank (Prolongation) oder einem anderen Kreditgeber (Umschuldung) abschließen.

Umschuldungen bei einem Immobilienkredit lohnen sich immer dann, wenn sich hierdurch günstigere Konditionen für den Kredit ergeben.

Immobilienkredite können in den ersten zehn Jahren nur mit der Zustimmung der Bank gekündigt werden. Nach zehn Jahren können die Kredite allerdings ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen umgeschuldet werden. Hierzu muss die Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden.

Wichtig: Eine Umschuldung ist nur sinnvoll, wenn hierdurch mehr Kosten eingespart als verursacht werden. Hierfür sollten alle Kosten genausten verglichen werden.

Wann wird eine Anschlussfinanzierung benötigt?

Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn der Festzins des Immobilienkredites ausläuft und du der Bank noch Geld schuldest. Die typischen Zinsbindungen liegen zwischen 5 und 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Vereinbarung schickt dir die Bank meist eine neue Zinsvereinbarung, welche du unterschreiben kannst.

Ein wichtiger Faktor bei einer Anschlussfinanzierung ist es, nicht unter Zeitdruck zu geraten.

Allerdings kann es auch hier sinnvoll sein, weitere Angebote bei anderen Kreditgebern zu vergleichen. Denn hier bietet sich eine gute Gelegenheit, die Raten deiner derzeitigen persönlichen Situation anzupassen und eventuell ein deutlich günstigeres Angebot zu erhalten. Je früher du dich um eine Anschlussfinanzierung kümmerst, desto mehr Verhandlungsspielraum hast du bei der Bank.

Weiterführende Literatur: Quellen und interessante Links

[1] https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfinanzierung

[2] https://de.wikipedia.org/wiki/Zinsbindungsfrist

[3] https://de.wikipedia.org/wiki/KfW

Bildquelle: 123rf.com / 97440342

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Jonathan hat Wirtschaftsingenieurwesen mit dem Schwerpunkt Finanzwirtschaft studiert und ist selbst als Privatanleger aktiv. Durch seine Artikel vermittelt er auf einfache und verständliche Art und Weise alle wichtigen Informationen zu den Themen Geld, Finanzen und Vermögensaufbau.