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Zuletzt aktualisiert: 16. April 2021

Immobilien als Kapitalanlage werden immer beliebter. Niedrige Zinsen machen den Erwerb von Immobilien sehr attraktiv. Und viele sehen in Immobilien den Vorteil einer sicheren Anlage mit möglichen regelmäßigen Einnahmen und einer hohen Rendite.

Dieser umfangreiche Ratgeber soll einen Einblick in das Thema Immobilien als Kapitalanlage bieten. Hier erklären wir dir, wie sich die Rendite von Immobilien zusammen setzt. Und wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Immobilie als Kapitalanlage. So wollen wir dir die Möglichkeit geben, dich mit dem Thema zu beschäftigen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Immobilie als Kapitalanlage gilt als gute Investition. Die Wertstabilität, die Steuervorteile und das geringe Risiko sind attraktive Attribute für eine mögliche Kapitalanlage
  • Die Rendite einer Immobilie ergibt sich aus vielen verschiedenen Faktoren, die beachtet werden müssen. Habe beim Kauf einer Immobilie alle möglichen Kostenpunkte im Blick
  • Die Lage einer Immobilie ist von großem Wert. Oftmals entscheidet sie über den Erfolg deiner Kapitalanlage. Informiere dich genaustens über einen möglichen Standort und habe Mikro- und Makrolagen im Kopf

Hintergründe: Was du über Immobilien als Kapitalanlage wissen solltest

Bevor du in eine Immobilie investierst und sie als Kapitalanlage nutzt, solltest du einige Punkte zu dem Thema wissen. In den folgenden Abschnitten haben wir dir die wichtigsten Fragen diesbezüglich beantwortet. Und wir erläutern dir Fakten und Informationen, um dich bei der Entscheidung zu unterstützen.

Was ist eine Immobilien Kapitalanlage?

Eine Immobilien Kapitalanlage ist eine Investition von Geldbeträgen in eine oder mehrere Immobilien. Das Ziel einer Kapitalanlage ist es, langfristig Rendite zu erzielen. So soll sich das investierte Geld mit der Zeit vermehren. Wichtig zu wissen ist es, dass die Rendite höher ist, je mehr Risiko der Investor eingeht (1).

Was ist eine Rendite einer Immobilie?

Als Rendite wird eine Kennzahl verstanden, die die Ertragskraft einer Kapitalanlage angibt. Die Rendite von Immobilien ist dann der Betrag des Gewinns der innerhalb eines Zeitraums, meistens eines Jahres, erzielt wird. Eine Rendite wird oft als Prozentzahl angegeben.

Die Prozentzahl gibt das Verhältnis des Gewinns zu dem eingesetzten Kapital an. Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage benutzt, muss der Weg vom Kauf zum Gewinn als langfristiger Vorgang verstanden werden.

Eine Rendite von Immobilien hängt von den Marktgegebenheiten ab, die sich häufig ändern können. Eine hohe Wohnungsnachfrage oder höhere Mietkosten können deine Rendite erhöhen (2).

Wie wird die Rendite einer Immobilie berechnet?

Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, gibt es nicht die eine Rendite-Formel. Dabei musst du verschiedene Faktoren im Kopf behalten: Erst werden die Gesamtkosten des Projekts, dann die Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Steuern berücksichtigt.

Zusätzlich zum Kaufpreis kommen noch Nebenkosten hinzu. Es gibt 3 verschiedene Arten von Renditen, die für die Gesamtrendite wichtig sind und einzelne Aspekte bei der Investition beleuchten (3):

  • Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite betrachtet die Vergangenheit und keine Wertsteigerung der Immobilie. Sie zeigt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital an und beinhaltet alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung. Die Formel lautet: Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital
  • Objektrendite: Hier werden alle Einnahmen und Ausgaben von der Immobilie, aber nicht die Finanzierung erfasst. Diese Rendite-Formel hilft dabei, verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen und eine rentable Immobilie zu ermitteln. Die Formel lautet: Mietreinertrag - Unterhaltungskosten - Steuerlast = Objektrendite
  • Nettorendite: Hierbei wird die Rendite aus der Brutto- und Nettomietrendite berechnet. Die Nettorendite beinhaltet die Kaufnebenkosten, wie Maklerprovisionen etc., die Grunderwerbssteuer und Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Sie beinhaltet nicht die Finanzierungskosten oder den Steuersatz des Investors. Die Formel dafür lautet: 100 x Jahresnettokaltmiete (ohne Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) / Kaufpreis des Objekts (plus Nebenkosten)

Wir geben dir ein konkretes Beispiel. In diesem möchtest du eine Wohnung kaufen, um sie anschließend zu vermieten. Zuallererst werden die Gesamtkosten des Wohnungskaufs ermittelt:

Kosten Preis
Kaufpreis 250.000 €
Grunderwerbssteuer (6 %) 15.000 €
Notar und Grundbuchamt (2 %) 5.000 €
Gesamtkosten 270.000 €
Eigenkapital von dir 100.000 €

Danach wird die Miete berechnet. Die Mieteinnahmen sollen den größtmöglichen Teil der Finanzierung abdecken. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass je höher die Miete ist, desto mehr Rendite erzielt wird. In unserem Beispiel gehen wir von einer Monatsmiete von 1.000 € aus. Die Jahresmiete beläuft sich also auf 12.000 €.

Vermieter müssen die Kosten für Reparaturen selber tragen.

Ein weiterer wichtiger Wert, der ermittelt werden muss, sind die Kosten der Immobilie. Als Vermieter einer Immobilie musst du Kosten zur Erhaltung der Wohnung selber tragen. Das können zum Beispiel Kosten für eine Erneuerung der Heizung oder des Daches sein. Dafür wird empfohlen, 1 % des Kaufpreises anzusetzen. In diesem Beispiel wären es 2.500 € im Jahr.

Weiter muss die Finanzierung betrachtet werden. In unserem Beispiel soll die Wohnung nach 20 Jahren wieder verkauft werden. Der Anleger in unserem Beispiel hat eine gewisse Summe Eigenkapital, muss aber noch einen Immobilienkredit beantragen, um alle Kosten decken zu können.

Kosten Preis
Gesamtkosten 270.000 €
Eigenkapital 100.000 €
Kreditsumme 170.000 €
Sollzins 2,5 %

Daraus ergibt sich eine gewisse Monatsrate, die abbezahlt werden soll. Am Ende kommt es darauf an, welchen Verkaufswert unser Investor in dem Beispiel erzielen kann. In 20 Jahren können sich die Miete, die Kosten und die Immobilienpreise weiterentwickeln.

In unserem Beispiel sind die Miete, die Kosten und die Immobilienpreise um 1 % pro Jahr gestiegen. Im Endeffekt ergibt sich das gleiche Verhältnis wie beim Kauf. Die Prozentzahl der Rendite ergibt sich aus dem Verkaufspreise, welcher über dem selbst bezahlten Anteil zu Anfang liegt.

Warum sollte ich mein Kapital bei einer Immobilie anlegen?

Immobilien sind als Kapitalanlage in Deutschland beliebt. Eine Umfrage von 2020 zeigt, dass 25 % der befragten Immobilien als Geldanlageform nutzen (4). Dies lohnt sich, da Immobilien als sicher gelten. Trotz schwieriger Konjunkturphasen haben Immobilien eine große Wertstabilität (5).

Auf eine Wohnung kann - im Gegensatz zu vielen anderen Konsumgütern - kaum verzichtet werden. "Nicht wohnen" ist in der bürgerlichen Gesellschaft keine rationale Alternative (6).

Ein weiterer Punkt ist, dass der Wert einer Immobilie stetig steigt. Und eine Immobilie ist im Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen von langer Lebensdauer. Außerdem werden immer Immobilien gebraucht.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wenn du ein gewisses Eigenkapital mitbringst und dieses sinnvoll investieren möchtest, lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage. Es wird davon gesprochen, dass sich eine Investition dann lohnt, wenn die Rendite höher ist als bei anderen möglichen Geldanlageformen (7).

Dabei musst du im Blick behalten, dass eine Immobilie als Kapitalanlage langfristig betrachtet werden muss. Trotzdem ist sie eine sichere Alternative zu Aktiengeschäften an der Börse.

Wie finanziere ich die Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie ist ein sehr teures Objekt, bei dem die finanzielle Dimension oft übersehen wird. Meistens haben Investoren nur Eigenkapital für den Kauf der Immobilie und für die Nebenkosten. Der Rest wird mit einem Baukredit der Bank finanziert. Auf diesen Kredit fallen oftmals Zinsen an. In dem Fall reichen nur einige Zehntausend Euro, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren.

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Immobilien sind eine gute Wahl für eine Kapitalanlage. Durch den langen Zeitraum, in dem du die Immobilie besitzt, kommt es kaum zu Verlusten. Immobilien gelten als sichere Anlage mit einem stabilen Wert (Bildquelle: pixabay / Nattanan Kanchanaprat)

Das eigentliche Vermögen und die anfängliche Finanzierung der Immobilie kommen von den Mieten der Mieter. Diese Zahlungen sollen den Kredit und sonstige Kosten decken. So soll sich die Immobilie so weit es geht selber finanzieren.

Was sind Faktoren für eine gute Rendite von Anlageimmobilien?

Um die Rendite einer Immobilie bestimmen zu können, musst du einige Aspekte im Kopf behalten. Bevor du also eine Immobilie erwirbst und sie als Kapitalanlage nutzt, solltest du folgende Punkte beachten (8):

Faktor Erläuterung
Preis Das Verhältnis zwischen Kaufpreis der Immobilie und der Jahresmiete. Üblicherweise beträgt die Division den Faktor 25
Nebenkosten Wie hoch sind die Nebenkosten? Beispiel: Grunderwerbssteuer, Reparaturen, Verwaltungskosten
Nutzungsdauer Die Dauer, wie lange du die Immobilie behalten möchtest. Nutzungsdauer und Abschlussziele sollten formuliert werden
Mieteinnahmen Die Höhe der eingenommenen Miete. Dabei muss die Miete zur Lage und zur Attraktivität der Immobilie passen
Erhaltungsaufwand Die Summe, die dafür gebraucht wird, die Wohnung zu erhalten. Am besten eine gewisse Summe bestimmen und diese zurücklegen
Steuern Steuerliche Lasten oder Vergünstigungen, die auf einen zukommen. Dabei muss beachtet werden, dass eine steuerliche Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude vorgenommen wird
Finanzierung Hier muss überlegt werden, wie die Immobilie finanziert wird. Wenn du Fremdkapital hinzuziehst, musst du den Zinssatz beachten
Wiederverkauf Du solltest wissen, was du mit der Immobilie vorhast. Und du solltest mögliche Risiken beachten

Mit diesen Faktoren kannst du die Rendite-Erwartung deiner Immobilie ermitteln. Wenn du über diese Faktoren nachdenkst, kommst du zu einer realistischen Annahme deiner möglichen Rendite. Diese Faktoren gelten für jegliche Art von Immobilie als Kapitalanlage. Egal ob es eine Eigentumswohnung ist oder ein Haus in den Bergen.

Was sind die Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage?

Wenn du eine Immobilie vermietest, kann es zu überraschenden Komplikationen kommen. Es kann vorkommen, dass Mieter nicht mehr zahlen oder zahlen können oder Reparaturen können anfallen. Das sind Risiken, die du beachten solltest, damit du finanziell auf der richtigen Seite stehst.

Ein weiteres Risiko kann sein, dass der Verkaufspreis einer Immobilie weniger ist, als in deiner Vorstellung. Damit du eine gute Rendite erzielst, wenn du deine Immobilie verkaufst, muss die Nachfrage an deinem Standort groß sein.

Dies kannst du nicht beeinflussen und stellt somit ein Risiko dar. Es gibt weitere Faktoren, auf die du keinen Einfluss hast, die aber Risiken für deine Immobilie darstellen können:

  • wirtschaftliche Entwicklung am Standort
  • wirtschaftliche Entwicklung im Land
  • Altersstruktur der Bevölkerung vor Ort

Zudem ist die Zinsentwicklung noch von Bedeutung. Je nachdem wie sich der Zinssatz im Laufe der Zeit entwickelt, kann der Verkauf deiner Immobilie nicht deinen Vorstellungen entsprechen.

Ein besonders hohes Risiko ist das Interesse an Immobilien. Darauf hast du leider keinen Einfluss. Wenn du zu einer Zeit verkaufst, in der die Nachfrage gering, aber das Angebot hoch ist, wird es schwer, eine hohe Rendite zu bekommen. Weitere Risiken, die sich aus einer Immobilie als Kapitalanlage, ergeben sind (5):

  • Hohe Anschaffungskosten
  • Standortgebundenheit
  • Nicht sichtbare Mängel an der Immobilie
  • Erhöhte Steuern
  • Zu wenig Nachfrage an eigene Immobilie
  • Zeitintensive Suche nach passenden Immobilien

Du siehst also, es gibt einige Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage. Lass dich davon aber nicht direkt abschrecken. Im Gegensatz dazu bietet eine Immobilie auch viele Vorteile, die dir andere Kapitalanlagen nicht bieten.

Was sind die Vorteile bei einer Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nicht nur risikoreich, sondern sie birgt auch einige Vorteile. Immobilien besitzen, im Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen, die Eigenschaft, dass sie an einen Ort gebunden sind. Dort befinden sie sich für eine längerfristige Zeit.

Immobilien gelten als „besondere Waren“, da sie bestimmte Merkmale aufweisen, die sie von anderen Wirtschaftsgütern unterscheiden:
Sie sind „immobil“, also auf den Ort festgelegt, auf dem sie
einmal errichtet wurden. Sie sind als Bauten langfristig angelegt (6).

Da Immobilien als langfristige Kapitalanlage angesetzt werden, ist ein kontinuierlicher Wertzuwachs möglich. Und du kannst als Anleger selber entscheiden, wann der Markt sich für deine Immobilie eignet und sie dann verkaufen. Weitere Vorteile, die sich aus einer Immobilie als Kapitalanlage ergeben sind (5):

  • geringe Wertschwankung
  • sichere Anlage
  • dauerhafter Cashflow durch Mieten
  • guter Inflationsschutz

Besonders interessant sind die Steuervorteile, die sich aus den Immobilien ergeben. Du kannst Kosten für den Erhaltungsaufwand geltend machen und von Abschreibungen von zwei Prozent auf die Sanierungskosten profitieren.

Zudem kannst du einen steuerfreien Wertzuwachs erhalten, wenn du das Objekt nach frühestens 10 Jahren verkaufst. Ein weiterer Steuervorteil ist, dass selbst genutzte Immobilien als Konsumgüter klassifiziert werden. So sind die fiktiven Mieten nicht zu versteuern (9).

Welche Standorte eignen sich für Immobilien als Kapitalanlage?

Wie schon erwähnt, ist eine Immobilie an einen Ort gebunden. Dieser Ort kann bei dem Verkauf und der Vermietung des Objekts eine entscheidende Rolle spielen. Wenn du die Immobilie selber nutzt, sollte die Lage für dich in Ordnung sein.

Falls du die Immobilie vermieten möchtest, solltest du die Perspektive eines Mieters annehmen. Welche Bedürfnisse hat der Mietende? Gibt es eine gute Busverbindung? Gibt es für Kinder genügend Möglichkeiten der Bildung und der Freizeit in der Nähe? Diese Dinge solltest du alle beachten.

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Der Standort deiner Immobilie ist von besonderer Wichtigkeit. Dieser entscheidet, wie gut deine Rendite wird. Du solltest immer auf die Bedürfnisse deiner Mieter achten und die Gegend und die Entwicklung dort gut beobachten. (Bildquelle: unsplash / Rowan Heuvel)

Um einen geeigneten Ort für deine Immobilie zu finden, solltest du die Mikro- und Makrolage berücksichtigen. In der Mikrolage beschäftigst du dich mit der direkten Umgebung der Immobilie. Hierbei solltest du dich fragen, was sich in der Nähe der Immobilie befindet, welchen Eindruck die Gegend macht und welche Zielgruppe angesprochen werden soll.

Bei der Makrolage beschäftigst du dich mit den Aussichten der Region. Du solltest dich fragen, wie die wirtschaftliche Situation der Region aussieht, wie sich die Bevölkerung entwickelt und ob in der Umgebung neue Immobilien gebraucht werden.

In der Immobilienwelt werden Städte nach dem ABC Verfahren sortiert. A-Städte sind die 7 größten Immobilienstandorte in Deutschland. Dort sind die Kaufpreise genauso wie die Attraktivität hoch. Dort kann sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnen:

  • Berlin
  • Düsseldorf
  • Frankfurt
  • Hamburg
  • Köln
  • München
  • Stuttgart

Neben diesen Standorten gibt es noch andere Städte in Deutschland mit mehr als 100.000 Einwohnern, die sich als Immobilienstandort lohnen könnten. Das sind dann B- oder C-Städte. Diese Städte besitzen ein gewisses Risiko, da die Attraktivität in Zukunft noch nicht klar ermittelt werden kann. Da dort der Kaufpreis aber geringer ist, kann sich ein Risiko lohnen. Beispielhafte Städte dafür sind Heidelberg, Bonn oder Ingolstadt (7, 10).

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Als Immobilie für eine Kapitalanlage eignen sich sehr viele Gebäude. Wichtig ist nur, dass die Lage stimmt, die Bausubstanz nicht marode ist und somit kein Wertverlust stattfinden kann. Es eignen sich sowohl Eigentumswohnungen, als auch ganze Häuser oder sogar Gewerbeimmobilien, wie Büros.

Kann ich Immobilien als Kapitalanlage benutzen ohne Eigenkapital?

In der Theorie ist dies möglich. Viele Menschen fangen an ein Haus zu bauen, um selber darin zu leben, es abzubezahlen und es dann als Kapitalanlage zu nutzen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist also möglich. Du kannst einen Kredit bei der Bank aufnehmen.

Der als Fremdkapital aufgenommene Kredit muss wiederum verzinst über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden, sodass sich neben dem Kaufpreis und seinen Nebenkosten (Makler- und Notargebühren, Steuern etc.) weitere Finanzierungskosten ergeben.

Auch beim Neubau eines Hauses zur Vermietung oder zum Verkauf stellen die Finanzierungskosten – also der bei einer Bank als Kredit aufgenommene Betrag zuzüglich der anfallenden Zinsen – zumeist den größten Posten der Aufwendungen dar (6).

Wichtig ist es hierbei, ein geregeltes Einkommen zu besitzen. So kannst du deine Schulden abbezahlen und nach einigen Jahren wirst du die Immobilie besitzen. Informiere dich über den Zinssatz deiner Bank, damit du deine Wahl der Kapitalanlage am Ende nicht bereust. Du kannst also auch ein Haus kaufen, ohne Eigenkapital zu besitzen.

Fazit

Wenn du dein Erspartes anlegen möchtest, bietet sich eine Immobilie gut dafür an. Durch eine hohe Rendite kannst du im Laufe der Zeit einen hohen Gewinn machen. Denn die Wertstabilität, der gute Inflationsschutz und die Sicherheit dieser Kapitalanlage macht eine Immobilie sehr attraktiv für Investoren.

Informiere dich vor deiner Entscheidung genaustens über mögliche Kosten und Risiken. Habe auch die Lage und die Entwicklung der Lage und des Immobilienmarktes im Kopf. Wichtig sind auch die Faktoren für eine Immobilie als Kapitalanlage. Wenn du dich ausgiebig mit der Thematik beschäftigst und Risiken und Vorteile abwiegst, kann eine Immobilie eine lohnenswerte Kapitalanlage sein.

Bildquelle: 84313981/ 123rf

Einzelnachweise (10)

1. euramco-asset: Was ist eine Kapitalanlage?
Quelle

2. Gabler Wirtschaftslexikon: Rendite von Immobilieninvestitionen, Helmut Keller
Quelle

3. interhyp: Formeln: Rendite berechnen für Ihre Immobilie – was müssen Sie beachten?
Quelle

4. statista: Welche Möglichkeiten der Geldanlage nutzen Sie aktuell?
Quelle

5. skapa-invest: Anlageimmobilien
Quelle

6. Joscha Metzger, Wohnimmobilien als Kapitalanlage in Bürger&Staat, 2019, Seite 122,123
Quelle

7. drklein: Immobilie als Kapitalanlage – ist das auch 2021 sinnvoll?
Quelle

8. gevestor: Rendite vom Mietshaus – Faktoren, Berechnung & steuerliche Aspekte, David Gerginov
Quelle

9. Marlies Brunner, Kapitalanlage mit Immobilien, 2009, Seite 1
Quelle

10. Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien Investitionschancen in deutschen Mittelstädten, 2012
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Was ist eine Kapitalanlage?
euramco-asset: Was ist eine Kapitalanlage?
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Rendite von Immobilieninvestitionen
Gabler Wirtschaftslexikon: Rendite von Immobilieninvestitionen, Helmut Keller
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Formeln: Rendite berechnen für Ihre Immobilie – was müssen Sie beachten?
interhyp: Formeln: Rendite berechnen für Ihre Immobilie – was müssen Sie beachten?
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Welche Möglichkeiten der Geldanlage nutzen Sie aktuell?
statista: Welche Möglichkeiten der Geldanlage nutzen Sie aktuell?
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Anlageimmobilien
skapa-invest: Anlageimmobilien
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Zeitschrift
Joscha Metzger, Wohnimmobilien als Kapitalanlage in Bürger&Staat, 2019, Seite 122,123
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Immobilie als Kapitalanlage – ist das auch 2021 sinnvoll?
drklein: Immobilie als Kapitalanlage – ist das auch 2021 sinnvoll?
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Rendite vom Mietshaus – Faktoren, Berechnung & steuerliche Aspekte
gevestor: Rendite vom Mietshaus – Faktoren, Berechnung & steuerliche Aspekte, David Gerginov
Gehe zur Quelle
Fachbuch
Marlies Brunner, Kapitalanlage mit Immobilien, 2009, Seite 1
Gehe zur Quelle
Studie
Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien Investitionschancen in deutschen Mittelstädten, 2012
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Testberichte