Immobilien als Kapitalanlage werden immer beliebter. Niedrige Zinsen machen den Erwerb von Immobilien sehr attraktiv. Und viele sehen in Immobilien den Vorteil einer sicheren Anlage mit möglichen regelmäßigen Einnahmen und einer hohen Rendite.
Dieser umfangreiche Ratgeber soll einen Einblick in das Thema Immobilien als Kapitalanlage bieten. Hier erklären wir dir, wie sich die Rendite von Immobilien zusammen setzt. Und wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Immobilie als Kapitalanlage. So wollen wir dir die Möglichkeit geben, dich mit dem Thema zu beschäftigen.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Wöchentlicher Newsletter über Finanzen
- 2 Das Wichtigste in Kürze
- 3 Hintergründe: Was du über Immobilien als Kapitalanlage wissen solltest
- 3.1 Was ist eine Immobilien Kapitalanlage?
- 3.2 Was ist eine Rendite einer Immobilie?
- 3.3 Wie wird die Rendite einer Immobilie berechnet?
- 3.4 Warum sollte ich mein Kapital bei einer Immobilie anlegen?
- 3.5 Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
- 3.6 Wie finanziere ich die Immobilie als Kapitalanlage?
- 3.7 Was sind Faktoren für eine gute Rendite von Anlageimmobilien?
- 3.8 Was sind die Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage?
- 3.9 Was sind die Vorteile bei einer Immobilie als Kapitalanlage?
- 3.10 Welche Standorte eignen sich für Immobilien als Kapitalanlage?
- 3.11 Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?
- 3.12 Kann ich Immobilien als Kapitalanlage benutzen ohne Eigenkapital?
- 4 Fazit
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilie als Kapitalanlage gilt als gute Investition. Die Wertstabilität, die Steuervorteile und das geringe Risiko sind attraktive Attribute für eine mögliche Kapitalanlage
- Die Rendite einer Immobilie ergibt sich aus vielen verschiedenen Faktoren, die beachtet werden müssen. Habe beim Kauf einer Immobilie alle möglichen Kostenpunkte im Blick
- Die Lage einer Immobilie ist von großem Wert. Oftmals entscheidet sie über den Erfolg deiner Kapitalanlage. Informiere dich genaustens über einen möglichen Standort und habe Mikro- und Makrolagen im Kopf
Hintergründe: Was du über Immobilien als Kapitalanlage wissen solltest
Bevor du in eine Immobilie investierst und sie als Kapitalanlage nutzt, solltest du einige Punkte zu dem Thema wissen. In den folgenden Abschnitten haben wir dir die wichtigsten Fragen diesbezüglich beantwortet. Und wir erläutern dir Fakten und Informationen, um dich bei der Entscheidung zu unterstützen.
Was ist eine Immobilien Kapitalanlage?
Was ist eine Rendite einer Immobilie?
Die Prozentzahl gibt das Verhältnis des Gewinns zu dem eingesetzten Kapital an. Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage benutzt, muss der Weg vom Kauf zum Gewinn als langfristiger Vorgang verstanden werden.
Eine Rendite von Immobilien hängt von den Marktgegebenheiten ab, die sich häufig ändern können. Eine hohe Wohnungsnachfrage oder höhere Mietkosten können deine Rendite erhöhen (2).
Wie wird die Rendite einer Immobilie berechnet?
Zusätzlich zum Kaufpreis kommen noch Nebenkosten hinzu. Es gibt 3 verschiedene Arten von Renditen, die für die Gesamtrendite wichtig sind und einzelne Aspekte bei der Investition beleuchten (3):
- Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite betrachtet die Vergangenheit und keine Wertsteigerung der Immobilie. Sie zeigt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital an und beinhaltet alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung. Die Formel lautet: Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital
- Objektrendite: Hier werden alle Einnahmen und Ausgaben von der Immobilie, aber nicht die Finanzierung erfasst. Diese Rendite-Formel hilft dabei, verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen und eine rentable Immobilie zu ermitteln. Die Formel lautet: Mietreinertrag - Unterhaltungskosten - Steuerlast = Objektrendite
- Nettorendite: Hierbei wird die Rendite aus der Brutto- und Nettomietrendite berechnet. Die Nettorendite beinhaltet die Kaufnebenkosten, wie Maklerprovisionen etc., die Grunderwerbssteuer und Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Sie beinhaltet nicht die Finanzierungskosten oder den Steuersatz des Investors. Die Formel dafür lautet: 100 x Jahresnettokaltmiete (ohne Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) / Kaufpreis des Objekts (plus Nebenkosten)
Wir geben dir ein konkretes Beispiel. In diesem möchtest du eine Wohnung kaufen, um sie anschließend zu vermieten. Zuallererst werden die Gesamtkosten des Wohnungskaufs ermittelt:
| Kosten | Preis |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Grunderwerbssteuer (6 %) | 15.000 € |
| Notar und Grundbuchamt (2 %) | 5.000 € |
| Gesamtkosten | 270.000 € |
| Eigenkapital von dir | 100.000 € |
Danach wird die Miete berechnet. Die Mieteinnahmen sollen den größtmöglichen Teil der Finanzierung abdecken. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass je höher die Miete ist, desto mehr Rendite erzielt wird. In unserem Beispiel gehen wir von einer Monatsmiete von 1.000 € aus. Die Jahresmiete beläuft sich also auf 12.000 €.
Ein weiterer wichtiger Wert, der ermittelt werden muss, sind die Kosten der Immobilie. Als Vermieter einer Immobilie musst du Kosten zur Erhaltung der Wohnung selber tragen. Das können zum Beispiel Kosten für eine Erneuerung der Heizung oder des Daches sein. Dafür wird empfohlen, 1 % des Kaufpreises anzusetzen. In diesem Beispiel wären es 2.500 € im Jahr.
Weiter muss die Finanzierung betrachtet werden. In unserem Beispiel soll die Wohnung nach 20 Jahren wieder verkauft werden. Der Anleger in unserem Beispiel hat eine gewisse Summe Eigenkapital, muss aber noch einen Immobilienkredit beantragen, um alle Kosten decken zu können.
| Kosten | Preis |
|---|---|
| Gesamtkosten | 270.000 € |
| Eigenkapital | 100.000 € |
| Kreditsumme | 170.000 € |
| Sollzins | 2,5 % |
Daraus ergibt sich eine gewisse Monatsrate, die abbezahlt werden soll. Am Ende kommt es darauf an, welchen Verkaufswert unser Investor in dem Beispiel erzielen kann. In 20 Jahren können sich die Miete, die Kosten und die Immobilienpreise weiterentwickeln.
In unserem Beispiel sind die Miete, die Kosten und die Immobilienpreise um 1 % pro Jahr gestiegen. Im Endeffekt ergibt sich das gleiche Verhältnis wie beim Kauf. Die Prozentzahl der Rendite ergibt sich aus dem Verkaufspreise, welcher über dem selbst bezahlten Anteil zu Anfang liegt.
Warum sollte ich mein Kapital bei einer Immobilie anlegen?
Auf eine Wohnung kann - im Gegensatz zu vielen anderen Konsumgütern - kaum verzichtet werden. "Nicht wohnen" ist in der bürgerlichen Gesellschaft keine rationale Alternative (6).
Ein weiterer Punkt ist, dass der Wert einer Immobilie stetig steigt. Und eine Immobilie ist im Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen von langer Lebensdauer. Außerdem werden immer Immobilien gebraucht.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Dabei musst du im Blick behalten, dass eine Immobilie als Kapitalanlage langfristig betrachtet werden muss. Trotzdem ist sie eine sichere Alternative zu Aktiengeschäften an der Börse.
Wie finanziere ich die Immobilie als Kapitalanlage?
Das eigentliche Vermögen und die anfängliche Finanzierung der Immobilie kommen von den Mieten der Mieter. Diese Zahlungen sollen den Kredit und sonstige Kosten decken. So soll sich die Immobilie so weit es geht selber finanzieren.
Was sind Faktoren für eine gute Rendite von Anlageimmobilien?
| Faktor | Erläuterung |
|---|---|
| Preis | Das Verhältnis zwischen Kaufpreis der Immobilie und der Jahresmiete. Üblicherweise beträgt die Division den Faktor 25 |
| Nebenkosten | Wie hoch sind die Nebenkosten? Beispiel: Grunderwerbssteuer, Reparaturen, Verwaltungskosten |
| Nutzungsdauer | Die Dauer, wie lange du die Immobilie behalten möchtest. Nutzungsdauer und Abschlussziele sollten formuliert werden |
| Mieteinnahmen | Die Höhe der eingenommenen Miete. Dabei muss die Miete zur Lage und zur Attraktivität der Immobilie passen |
| Erhaltungsaufwand | Die Summe, die dafür gebraucht wird, die Wohnung zu erhalten. Am besten eine gewisse Summe bestimmen und diese zurücklegen |
| Steuern | Steuerliche Lasten oder Vergünstigungen, die auf einen zukommen. Dabei muss beachtet werden, dass eine steuerliche Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude vorgenommen wird |
| Finanzierung | Hier muss überlegt werden, wie die Immobilie finanziert wird. Wenn du Fremdkapital hinzuziehst, musst du den Zinssatz beachten |
| Wiederverkauf | Du solltest wissen, was du mit der Immobilie vorhast. Und du solltest mögliche Risiken beachten |
Mit diesen Faktoren kannst du die Rendite-Erwartung deiner Immobilie ermitteln. Wenn du über diese Faktoren nachdenkst, kommst du zu einer realistischen Annahme deiner möglichen Rendite. Diese Faktoren gelten für jegliche Art von Immobilie als Kapitalanlage. Egal ob es eine Eigentumswohnung ist oder ein Haus in den Bergen.
Was sind die Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage?
Ein weiteres Risiko kann sein, dass der Verkaufspreis einer Immobilie weniger ist, als in deiner Vorstellung. Damit du eine gute Rendite erzielst, wenn du deine Immobilie verkaufst, muss die Nachfrage an deinem Standort groß sein.
Dies kannst du nicht beeinflussen und stellt somit ein Risiko dar. Es gibt weitere Faktoren, auf die du keinen Einfluss hast, die aber Risiken für deine Immobilie darstellen können:
- wirtschaftliche Entwicklung am Standort
- wirtschaftliche Entwicklung im Land
- Altersstruktur der Bevölkerung vor Ort
Zudem ist die Zinsentwicklung noch von Bedeutung. Je nachdem wie sich der Zinssatz im Laufe der Zeit entwickelt, kann der Verkauf deiner Immobilie nicht deinen Vorstellungen entsprechen.
Ein besonders hohes Risiko ist das Interesse an Immobilien. Darauf hast du leider keinen Einfluss. Wenn du zu einer Zeit verkaufst, in der die Nachfrage gering, aber das Angebot hoch ist, wird es schwer, eine hohe Rendite zu bekommen. Weitere Risiken, die sich aus einer Immobilie als Kapitalanlage, ergeben sind (5):
- Hohe Anschaffungskosten
- Standortgebundenheit
- Nicht sichtbare Mängel an der Immobilie
- Erhöhte Steuern
- Zu wenig Nachfrage an eigene Immobilie
- Zeitintensive Suche nach passenden Immobilien
Du siehst also, es gibt einige Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage. Lass dich davon aber nicht direkt abschrecken. Im Gegensatz dazu bietet eine Immobilie auch viele Vorteile, die dir andere Kapitalanlagen nicht bieten.
Was sind die Vorteile bei einer Immobilie als Kapitalanlage?
Immobilien gelten als „besondere Waren“, da sie bestimmte Merkmale aufweisen, die sie von anderen Wirtschaftsgütern unterscheiden:
Sie sind „immobil“, also auf den Ort festgelegt, auf dem sie
einmal errichtet wurden. Sie sind als Bauten langfristig angelegt (6).
Da Immobilien als langfristige Kapitalanlage angesetzt werden, ist ein kontinuierlicher Wertzuwachs möglich. Und du kannst als Anleger selber entscheiden, wann der Markt sich für deine Immobilie eignet und sie dann verkaufen. Weitere Vorteile, die sich aus einer Immobilie als Kapitalanlage ergeben sind (5):
- geringe Wertschwankung
- sichere Anlage
- dauerhafter Cashflow durch Mieten
- guter Inflationsschutz
Besonders interessant sind die Steuervorteile, die sich aus den Immobilien ergeben. Du kannst Kosten für den Erhaltungsaufwand geltend machen und von Abschreibungen von zwei Prozent auf die Sanierungskosten profitieren.
Zudem kannst du einen steuerfreien Wertzuwachs erhalten, wenn du das Objekt nach frühestens 10 Jahren verkaufst. Ein weiterer Steuervorteil ist, dass selbst genutzte Immobilien als Konsumgüter klassifiziert werden. So sind die fiktiven Mieten nicht zu versteuern (9).
Welche Standorte eignen sich für Immobilien als Kapitalanlage?
Falls du die Immobilie vermieten möchtest, solltest du die Perspektive eines Mieters annehmen. Welche Bedürfnisse hat der Mietende? Gibt es eine gute Busverbindung? Gibt es für Kinder genügend Möglichkeiten der Bildung und der Freizeit in der Nähe? Diese Dinge solltest du alle beachten.
Um einen geeigneten Ort für deine Immobilie zu finden, solltest du die Mikro- und Makrolage berücksichtigen. In der Mikrolage beschäftigst du dich mit der direkten Umgebung der Immobilie. Hierbei solltest du dich fragen, was sich in der Nähe der Immobilie befindet, welchen Eindruck die Gegend macht und welche Zielgruppe angesprochen werden soll.
Bei der Makrolage beschäftigst du dich mit den Aussichten der Region. Du solltest dich fragen, wie die wirtschaftliche Situation der Region aussieht, wie sich die Bevölkerung entwickelt und ob in der Umgebung neue Immobilien gebraucht werden.
In der Immobilienwelt werden Städte nach dem ABC Verfahren sortiert. A-Städte sind die 7 größten Immobilienstandorte in Deutschland. Dort sind die Kaufpreise genauso wie die Attraktivität hoch. Dort kann sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnen:
- Berlin
- Düsseldorf
- Frankfurt
- Hamburg
- Köln
- München
- Stuttgart
Neben diesen Standorten gibt es noch andere Städte in Deutschland mit mehr als 100.000 Einwohnern, die sich als Immobilienstandort lohnen könnten. Das sind dann B- oder C-Städte. Diese Städte besitzen ein gewisses Risiko, da die Attraktivität in Zukunft noch nicht klar ermittelt werden kann. Da dort der Kaufpreis aber geringer ist, kann sich ein Risiko lohnen. Beispielhafte Städte dafür sind Heidelberg, Bonn oder Ingolstadt (7, 10).
Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?
Kann ich Immobilien als Kapitalanlage benutzen ohne Eigenkapital?
Der als Fremdkapital aufgenommene Kredit muss wiederum verzinst über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden, sodass sich neben dem Kaufpreis und seinen Nebenkosten (Makler- und Notargebühren, Steuern etc.) weitere Finanzierungskosten ergeben.
Auch beim Neubau eines Hauses zur Vermietung oder zum Verkauf stellen die Finanzierungskosten – also der bei einer Bank als Kredit aufgenommene Betrag zuzüglich der anfallenden Zinsen – zumeist den größten Posten der Aufwendungen dar (6).
Wichtig ist es hierbei, ein geregeltes Einkommen zu besitzen. So kannst du deine Schulden abbezahlen und nach einigen Jahren wirst du die Immobilie besitzen. Informiere dich über den Zinssatz deiner Bank, damit du deine Wahl der Kapitalanlage am Ende nicht bereust. Du kannst also auch ein Haus kaufen, ohne Eigenkapital zu besitzen.
Fazit
Wenn du dein Erspartes anlegen möchtest, bietet sich eine Immobilie gut dafür an. Durch eine hohe Rendite kannst du im Laufe der Zeit einen hohen Gewinn machen. Denn die Wertstabilität, der gute Inflationsschutz und die Sicherheit dieser Kapitalanlage macht eine Immobilie sehr attraktiv für Investoren.
Informiere dich vor deiner Entscheidung genaustens über mögliche Kosten und Risiken. Habe auch die Lage und die Entwicklung der Lage und des Immobilienmarktes im Kopf. Wichtig sind auch die Faktoren für eine Immobilie als Kapitalanlage. Wenn du dich ausgiebig mit der Thematik beschäftigst und Risiken und Vorteile abwiegst, kann eine Immobilie eine lohnenswerte Kapitalanlage sein.
Bildquelle: 84313981/ 123rf
Einzelnachweise (10)
1.
euramco-asset: Was ist eine Kapitalanlage?
Quelle
2.
Gabler Wirtschaftslexikon: Rendite von Immobilieninvestitionen, Helmut Keller
Quelle
3.
interhyp: Formeln: Rendite berechnen für Ihre Immobilie – was müssen Sie beachten?
Quelle
4.
statista: Welche Möglichkeiten der Geldanlage nutzen Sie aktuell?
Quelle
5.
skapa-invest: Anlageimmobilien
Quelle
6.
Joscha Metzger, Wohnimmobilien als Kapitalanlage in Bürger&Staat, 2019, Seite 122,123
Quelle
7.
drklein: Immobilie als Kapitalanlage – ist das auch 2021 sinnvoll?
Quelle
8.
gevestor: Rendite vom Mietshaus – Faktoren, Berechnung & steuerliche Aspekte, David Gerginov
Quelle
9.
Marlies Brunner, Kapitalanlage mit Immobilien, 2009, Seite 1
Quelle
10.
Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien Investitionschancen in deutschen Mittelstädten, 2012
Quelle
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