Zuletzt aktualisiert: 31. Mai 2021

Und schon wieder flattert ein Brief von deinem Vermieter ins Haus. Diesmal kündigt er an, die Wohnungsmiete zu erhöhen. An dieser Stelle solltest du besonders aufpassen, denn wenn du noch nie von der ortsüblichen Vergleichsmiete und vor allem von der Kappungsgrenze gehört hast, dann bist du hier in diesem Artikel genau richtig. Wir erklären dir hier, was man unter der Kappungsgrenze versteht und was du dabei beachten solltest.

Nachdem du diesen Artikel vollständig gelesen hast, wirst du wissen, wie du dich bei einer anstehenden Mieterhöhung verhalten solltest und hier du ganz einfach überprüfen kannst, ob die angesetzte Erhöhung deines Vermieters überhaupt rechtens ist. Außerdem erklären wir dir die Unterschiede in den einzelnen Bundesländern und informieren dich über eventuelle Sonderregelungen und Ausnahmen.

Somit wirst du hier bereits erstes wichtiges und grundlegendes Wissen zu dieser Thematik erhalten und du erkennst folglich schneller, wenn dein Vermieter versucht, gegen die Kappungsgrenze zu verstoßen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Mithilfe der Kappungsgrenze wird reguliert, dass die Wohnungsmieten nicht allzu schnell und zu häufig sehr viel steigen. Diese Beschränkung besagt nämlich, dass die Miete einer Wohnung innerhalb drei Jahre nur um höchstens 20 Prozent erhöht werden darf.
  • Manche Bundesländer haben per Sonderverordnung die abgesenkte Kappungsgrenze festgesetzt. In diesen Fällen darf die Miete sogar nur bis zu 15 Prozent innerhalb drei Jahre ansteigen.
  • Zu den Ausnahmen und Sonderregelungen zählen jedoch sowohl die Situation bei Modernisierungen als auch bei Neuvermietungen von Neubauten. Besonders in diesen nicht ganz einfachen Fällen, solltest du nicht davor zurückschrecken, einen Experten, der sich sehr gut im Mietrecht auskennt, zurate zu ziehen.

Hintergründe: Was solltest du über die Kappungsgrenze wissen?

Bei den Themen Miete, Mieterhöhung und Mieterrechte heißt es immer höllisch aufpassen und häufig ist es auf den ersten Blick gar nicht so simple und deutlich, was dein Vermieter darf und was er nicht darf und was deine Rechte, aber auch Pflichten als Mieter sind.

Und da in den letzten Jahren vermehrt der Trend zu Mieterhöhungen zu beobachten ist (1) und es ständig neue Regelungen und Gesetze gibt, ist es ziemlich schwierig, da noch den Durchblick zu behalten.

Aus diesem Grund wollen wir uns in diesem Artikel etwas detaillierter mit der sogenannten Kappungsgrenze beschäftigen und dir die wichtigsten Fragen bezüglich dieser Thematik näherbringen, sodass du auf jeden Fall ab jetzt bestens darüber Bescheid weißt. Außerdem ist es ein Ziel, so günstig wie möglich bei der Miete wegzukommen, damit du in deinem Mietverhältnis keine Nachteile hast.

Was versteht man unter der Kappungsgrenze?

Unter der Kappungsgrenze versteht man die Tatsache, dass die Wohnungsmiete, die du zahlst, innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen darf (2). Wenn dein Vermieter also die Höhe der Miete anheben will, muss er folglich die Vorgaben durch die Kappungsgrenze sowie die ortsübliche Vergleichsmiete beachten.

Da alles rund um eine Mieterhöhung daher recht eindeutig geregelt ist, solltest du immer überprüfen, ob die angekündigte Mieterhöhung überhaupt zulässig und rechtens ist. Wie du das nachvollziehen kannst, wirst du ebenfalls in diesem Artikel erfahren.

Die zusätzliche Vorgabe, dass dein Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete achten muss, bedeutet, dass die Miete niemals höher als diese ausfallen darf (3). Dieser Richtwert und die Kappungsgrenze selbst sind im Mietrecht als gesetzliche Regelungen festgehalten und können dort jederzeit nachgelesen werden. Aus diesem Grund ist die Kappungsgrenze auch eng mit der Mietpreisbremse verbunden.

Welche Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhungen?

Grundsätzlich darf dein Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Wohnungsmiete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Das ist die Obergrenze, die auf keinen Fall überschritten werden darf.

Viele Menschen mieten sich zuerst eine Wohnung oder ein Haus, bevor sie ein Eigenheim kaufen oder bauen. (Bildquelle: Pixabay/ Photo Mix)

Liegt deine Miete weit unter der üblichen Ortsmiete, kommt die Kappungsgrenze ins Spiel, denn diese gibt an, wie viel deine Miete erhöht werden darf. Das bewahrt dich davor, dass dein Vermieter plötzlich auf einen Schlag die Miete, die sonst sehr weit unter der ortsüblichen Miete liegt, bis zu dieser Grenze anhebt.

In den meisten Fällen liegt diese Kappungsgrenze bei 20 Prozent, allerdings gibt es auch einige Bundesländer, die diese Kappungsgrenze aufgrund von bestimmten Verordnungen auf 15 Prozent abgesenkt haben.

Wie berechnet man die Mieterhöhung?

Zuerst solltest du herausfinden, ob in der Gegend, in der du wohnst eine Kappungsgrenze von 20 Prozent oder ein abgesenkter Satz von 15 Prozent gilt. Danach kannst du überprüfen, was genau dein Vermieter plant und um wie viel er die Miete erhöhen möchte. Daraufhin kannst du ganz einfach rechnerisch überprüfen, ob er mit seiner angepeilten Erhöhung diesen Wert übersteigt.

Ist das der Fall, ist die gewünschte Erhöhung deines Vermieters nicht zulässig. Als Ausgangslage dient dabei immer die Nettokaltmiete, die du genau drei Jahre vor der anstehenden Mieterhöhung zahlen musstest. Wir wollen dir diesen komplex erscheinenden Sachverhalt an dieser Stelle mithilfe eines Fallbeispiels recht einfach erläutern:

Fallbeispiel:

Frau Mustermann erhält von ihrem Vermieter einen Brief, in dem eine Mieterhöhung angekündigt wird. Zurzeit zahlt sie für ihre Wohnung 500 Euro Miete. Ihr Vermieter fordert nun einen Mietpreis von 625 Euro, denn dieser Preis entspricht der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete in der Gegend, in der Frau Mustermann wohnt.

Allerdings kann bei einem gezielten Blick auf diese Zahlen festgestellt werden, dass der Vermieter in diesem die Miete um ganze 25 Prozent erhöhen würde. Damit verstößt er gegen die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent. Für Frau Mustermann ergibt sich daraus, dass die Miete höchstens auf 600 Euro angehoben werden darf.

Welche Kappungsgrenzen gelten in den einzelnen Bundesländern?

Wie bereits erwähnt, gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. In manchen Bundesländern wurde diese Grenze per Verordnung jedoch auf 15 Prozent abgesenkt (4).

Die Bundesländer handhaben die Kappungsgrenze unterschiedlich.

Das wird häufig dann gemacht, wenn die Gefahr besteht, dass es in Städten und Gemeinden nicht mehr genug Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt. Dies führt zu einer deutlicheren Begrenzung des Mietanstiegs. In der folgenden Frage beantworten wir dir, in welchen Gegenden die abgesenkte Kappungsgrenze genau gilt.

In welchen Bundesländern gelten niedrigere Kappungsgrenzen?

Diese Tabelle gibt dir einen Überblick darüber, wo eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt und kann dir somit weiterhelfen, herauszufinden, ob dein Vermieter die Miete nur um 15 Prozent erhöhen darf.

Da es jedoch bei jedem Bundesland darüber hinaus zu Unterscheidungen kommt und viele Gemeinden innerhalb eines Landes unterschiedlich behandelt werden, solltest du dich sehr detailliert und gesondert darüber informieren (5).

Außerdem musst du besonders darauf achten, für welchen Zeitraum die abgesenkte Kappungsgrenze gilt, denn während diese bei manchen nur bis zum Ende des Jahres 2021 angesetzt ist, haben sie wieder andere bereits bis 2025 festgelegt.

In allen anderen Bundesländern, die hier nicht aufgeführt sind, gilt weiterhin die Kappungsgrenze von 20 Prozent.

Bundesland Gebiete/Kreise, in denen die abgesenkte Kappungsgrenze gilt
Bayern 162 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg
Baden-Württemberg 89 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Freiburg i. Br.
Berlin komplettes Bundesland
Brandenburg 30 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Hoppegarten und Königs Wusterhausen
Bremen komplettes Bundesland außer Bremerhaven
Hamburg komplettes Bundesland
Hessen 31 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt, Kassel
Mecklenburg-Vorpommern Rostock
Niedersachsen 19 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Braunschweig, Wolfsburg
Nordrhein-Westfalen 37 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld, Bochum, Dortmund
Rheinland-Pfalz Mainz, Trier, Landau, Speyer
Sachsen Dresden
Schleswig-Holstein 16 Städte und Gemeinden, u. a. Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr, Kampen
Thüringen Erfurt

In manchen von diesen Bundesländern ist die Absenkung der Kappungsgrenze per Verordnung gar nicht so einfach gewesen und musste überprüft werden. Dies war zum Beispiel in Berlin oder Bayern der Fall, denn hier wurde erst nach detaillierter Prüfung entschieden, dass die Verordnung sich mit der Landesverfassung verträgt und somit verfassungsgemäß ist.

Welche Fristen gelten bei der Kappungsgrenze?

Bei dem Thema Mieterhöhung gelten einige Fristen, die es zu beachten gibt. Nur wer sich als Vermieter auch an diese Fristen hält, wird eine Mieterhöhung durchsetzen können.

Die wohl wichtigste zeitliche Beschränkung bei der Mieterhöhung und der Kappungsgrenze ist zunächst einmal die Tatsache, dass die Miete nicht mehr als 15 beziehungsweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen darf. Das bedeutet, dass die Wohnungsvermieter die Miete nicht einfach willkürlich und zu jedem beliebigen Zeitraum erhöhen dürfen.

Bei einer Mieterhöhung solltest du aufpassen und klären, ob diese überhaupt rechtens ist. Dies gilt trotz unterschriebenem Mietvertrag. (Bildquelle: Pixabay / Andreas Breitling)

Im Umkehrschluss gibt es aber auch gewisse Fristen für den Mieter. Dieser hat eine gewisse Zeit, sich Gedanken zu machen und wenn nötig, zu klagen, bevor der neue Mietpreis rechtskräftig wird.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Kappungsgrenze?

Es gibt zwei deutliche Fälle, in denen die Kappungsgrenze nicht greift. Das ist zum einen bei der Fehlbelegungsabgabe der Fall. Dabei handelt es sich um eine Abgabe, die ein Mieter zahlen muss, wenn er eine öffentlich geförderte Wohnung bewohnt, sich dessen finanzielle Lage jedoch insofern verbessert hat, als ihm die Wohnung eigentlich nicht mehr zustehen würde.

Zum anderen gibt es bei der Teilinklusivmiete keine Kappungsgrenze. Hierbei ist ein Teil der Nebenkosten bereits in der Miete inkludiert, wodurch die Kappungsgrenze auf die Teilinklusivmiete geschlagen wird und dadurch größere Mieterhöhungen möglich macht.

Darüber hinaus gibt es noch zwei weitere Sonderfälle, nämlich die Kappungsgrenze bei Modernisierungen und bei Neuvermietungen. Beide Fälle sollen im Folgenden genauer beleuchtet werden.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Modernisierungen?

Gerade im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen entscheidet sich der Vermieter häufig für eine Mietpreiserhöhung (6). Dies nennt man dann Modernisierungsumlagen. Durch die Verschärfung der Mietpreisbremse im Januar 2019 wurde nun auch eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach diesen Modernisierungen eingeführt.

Hier gibt es aber besondere Richtwerte: Bei Mieten von über sieben Euro pro Quadratmetern gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter senkt sich die Kappungsgrenze auf zwei Euro ab.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?

Bei Neuvermietungen spricht man in den meisten Fällen von der Mietpreisbremse, die dann greift. Das heißt gezielt, dass bei einer Neuvermietung der Mietzins nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf.

Aber auch hier gibt es wieder einmal einige Ausnahmen und Sonderreglungen, über die du dich am besten gründlich informierst und schlau machst. Dies ist ganz besonders bei der Neuvermietung von Neubauten der Fall, denn obwohl die Mietpreisbremse ein regulierendes Instrument sein soll, ist es wichtig, dass sie  der Schaffung von neuem Wohnraum niemals im Weg steht (7).

Was tun, wenn dein Vermieter gegen die Kappungsgrenze verstößt?

Erhältst du die Ankündigung einer Mieterhöhung, die dir auf den ersten Blick nicht rechtens vorkommt, solltest du dich folgendermaßen verhalten (8):

  • Nachprüfen: Schau genau hin und rechne nach, wenn dir etwas komisch vorkommt. Du kannst dabei absichern, ob sich dein Vermieter an die geltenden Prozentzahlen gehalten hat oder ob wirklich ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze vorliegt.
  • Nicht zustimmen: Wenn ein eindeutiger Verstoß vorliegt, verweigere als Mieter deine Zustimmung zu der Mieterhöhung. Die Mieterhöhung wird dann zwar nicht völlig unwirksam, die wird jedoch auf den zulässigen Beitrag abgesenkt. Sollte sich der Vermieter darauf aber nicht einlassen, kannst du die Mieterhöhung anfechten und es wird mit juristischem Beistand zu einer zwangsweisen Einigung kommen.
  • Verweigerung: Wenn du komplett die Zustimmung zu einer Mieterhöhung allgemein verweigerst, kann es passieren, dass dein Vermieter dich verklagt und du gerichtlich zu der Zustimmung gezwungen wirst. Dies ist nicht der Fall, wenn es andere Gründe gibt, die eine Erhöhung unwirksam machen.
  • Beratung einholen: Scheu dich nicht, bei Experten um Rat zu fragen. Es gibt zahlreiche Anlaufstellen für solche Fälle, wie zum Beispiel Mietervereine im eigenen Ort. Besonders bei großer Unsicherheit solltest du lieber mehrfach nachfragen.

Fazit

Alles, was mit den Themen Mietvertrag, Mieterhöhungen und Mietrecht zu tun hat, ist auf den ersten Blick wirklich nicht ganz einfach zu durchschauen. Daher solltest du dir in ungewissen Fragen auf jeden Fall immer einen Experten in diesem Gebiet zur Hand nehmen, der dich im schlimmsten Falle davor bewahren kann, dass du unnötige Kosten zahlst oder deine Rechte als Mieter nicht wahrnimmst, da du dich von deinem Vermieter in die Irre führen lässt.

Mithilfe dieses Artikels haben wir dir alles, was du rund um die Kappungsgrenze wissen musst, näher gebracht und dich auf diesem Themengebiet etwas mehr sensibilisiert. Als Anhaltspunkt kannst du dir grundlegend immer die Zahlen 15 Prozent oder 20 Prozent und den Zeitraum von drei Jahren merken.

Trotzdem gibt es immer Sonderregelungen und für jedes Bundesland oder sogar für jeden Landkreis gibt es nochmal spezielle Verordnungen. Daher solltest du in deinem konkreten Fall genau recherchieren und dich informieren, bevor du weitere Schritte einleitest.

Bildquelle: Tejasurintr / 123rf

Einzelnachweise (8)

1. Statista: Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2020. Veröffentlicht 2021. Abgerufen am 22.04.2021.
Quelle

2. Keller, H.: Stichwort: Kappungsgrenze. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 22.04.2021.
Quelle

3. Keller, H.: Stichwort: Ortsübliche Vergleichsmiete. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 22.04.2021.
Quelle

4. Villwock, K.: Die Mietpreisbremse. Veröffentlicht am 03.03.3021. Abgerufen am 22.04.2021.
Quelle

5. Haufe Online Redaktion: Kappungsgrenze für Mieterhöhung. Veröffentlicht am 01.10.2019. Abgerufen am 22.04.2021.
Quelle

6. Stichwort: Kappungsgrenze. In: JuraForum. Abgerufen am 22.04.2021.
Quelle

7. Bauer, N.: Wie Vermieter nach einem Mieterwechsel die Miete erhöhen können. Veröffentlicht am 09.03.2020. Abgerufen am 22.04.2021.
Quelle

8. Vonderweiden, S.: So regelt die Kappungsgrenze wie hoch Ihre Miete steigen darf. Veröffentlicht am 25.09.2020. Abgerufen am 22.04.2021.
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Statista: Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2020. Veröffentlicht 2021. Abgerufen am 22.04.2021.
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Wirtschaftslexikon
Keller, H.: Stichwort: Kappungsgrenze. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 22.04.2021.
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Wirtschaftslexikon
Keller, H.: Stichwort: Ortsübliche Vergleichsmiete. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 22.04.2021.
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Internetbeitrag
Villwock, K.: Die Mietpreisbremse. Veröffentlicht am 03.03.3021. Abgerufen am 22.04.2021.
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Internetbeitrag
Haufe Online Redaktion: Kappungsgrenze für Mieterhöhung. Veröffentlicht am 01.10.2019. Abgerufen am 22.04.2021.
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Lexikon
Stichwort: Kappungsgrenze. In: JuraForum. Abgerufen am 22.04.2021.
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Internetbeitrag
Bauer, N.: Wie Vermieter nach einem Mieterwechsel die Miete erhöhen können. Veröffentlicht am 09.03.2020. Abgerufen am 22.04.2021.
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Internetbeitrag
Vonderweiden, S.: So regelt die Kappungsgrenze wie hoch Ihre Miete steigen darf. Veröffentlicht am 25.09.2020. Abgerufen am 22.04.2021.
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