Kaufvertragsentwurf
Zuletzt aktualisiert: 24. Juni 2020

Ein Kaufvertrag beim Bäcker oder im Supermarkt kommt schnell und ohne Bürokratie zustande. Möchtest du dir jedoch ein Haus oder ein Grundstück kaufen, bedarf dies einiger Überlegungen mehr. Hier brauchst du für den Vertragsabschluss einen Notar, der gemeinsam mit dem Käufer und Verkäufer die Kaufbedingungen bespricht.

Damit der Kaufvertrag nicht voreilig unterschrieben wird, muss der Notar erst einen Entwurf des Vertrages aushändigen. In diesem Glossareintrag erfährst du, wie dieser Kaufvertragsentwurf zustande kommt, was es dabei zu beachten gilt sowie alles Weitere, das du dazu wissen solltest.




Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kaufvertragsentwurf spielt vor allem beim Immobilienkauf eine Rolle.
  • Bei einem Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf muss der Notar vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf ausstellen.
  • Ist einer der Vertragspartner ein Unternehmer, muss der Entwurf 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen.

Glossareintrag: Der Begriff Kaufvertragsentwurf im Detail erklärt

Bevor du einen Kaufvertrag für ein Haus oder ein Grundstück abschließt, legt der Notar dem Käufer und dem Verkäufer einen Vertragsentwurf vor.

Folgend erfährst du, was du bei einem solchen Vertragsentwurf beachten solltest, was er beinhaltet und mit welchen Kosten du ungefähr planen kannst.

Was ist ein Kaufvertragsentwurf?

Um einen Kaufvertrag über eine Immobilie abzuschließen, benötigst du einen Notar (§ 311b BGB).(1)

Der Kaufvertragsentwurf bezieht sich speziell auf Kaufverträge von Immobilien.

Bevor du solch einen Kaufvertrag unterzeichnest, ist der Notar seit 2013 dazu verpflichtet, sowohl dem Käufer als auch dem Eigentümer einen Kaufvertragsentwurf zukommen zu lassen.(2)

Die Inhalte des Kaufvertragsentwurfs bespricht der Notar mit beiden Vertragsparteien.

Wie funktioniert der Kaufvertragsentwurf?

Meist trifft der Notar sich zu einem Vorgespräch mit dem Verkäufer und dem Käufer, um die Inhalte des Kaufgeschäfts zu klären.

Zuvor hat der Notar sich bereits das Grundbuch angesehen und gegebenenfalls noch vorhandene Grundbuchlasten ermittelt.

Bei der Vorbesprechung werden außerdem die Konditionen für die Zahlung und Übergabe besprochen. Den Kaufpreis darf der Notar jedoch nicht beeinflussen.

Auch ob der Käufer einen Kredit aufnimmt, möchte der Notar hierbei wissen. Denn damit die Bank die Immobilie finanziert, muss der Notar als Absicherung eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Außerdem muss der Käufer der Bank den Kaufvertragsentwurf vorlegen, bevor sie die Finanzierung gewährt.

Kaufvertragsentwurf-1

Unterschreibe den endgültigen Kaufvertrag erst dann, wenn alle Punkte geklärt sind.
(Bildquelle: unsplash.com / Scott Graham)

Nach dem Gespräch erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Die Vertragsparteien müssen nun mindestens 14 Tage Zeit haben, um den Entwurf genau zu lesen und sich bei Rückfragen oder Änderungswünschen an den Notar zu wenden.

Möchtest du ganz sicher sein, kannst du den Vertragsentwurf in dieser Zeit noch von einem weiteren Notar bzw. einem Rechtsanwalt für Grundstücksrecht überprüfen lassen.

Was beinhaltet ein Kaufvertragsentwurf?

Da der Kaufvertragsentwurf die Basis für den endgültigen und rechtlich bindenden Kaufvertrag bildet, muss er bereits vollständig dem abzuschließenden Vertrag entsprechen.

Je nach Eigenschaften und Art der Immobilie sowie Vertragssituation, sieht der Entwurf unterschiedlich aus.

Kaufvertragsentwurf für alle Arten von Immobilien

Die folgenden Inhalte gehören in einen Kaufvertragsentwurf für jede Immobilie:

  • Persönliche Daten des Käufers und Verkäufers
  • Genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands mit Lage, Größe, Inventar etc.
  • Kaufpreis
  • Fälligkeit der Zahlung
  • Eigentumsübergang: i.d.R. erst nach vollständiger Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbssteuer
  • Umgang mit Belastungen im Grundbuch und sonstigen Grundbucheintragungen
  • Gewährleistungsansprüche, z.B. bei Neubauten oder kürzlicher Sanierung

Kaufvertragsentwurf für eine Wohnung

Die oben genannten Inhalte sind auch Teil eines Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung.

Kaufst du eine Wohnung, wirst du dadurch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Folgende Punkte kommen somit hinzu:

  • Regelung des Sondereigentums wie Kellerräume, Garage etc.
  • Regelung des Gemeinschaftseigentums und dessen Nutzungsrechte, wie Freiflächen, Waschmaschinenraum etc.
  • Sondernutzungsrechte, z.B. für Parkplätze
  • Gemeinschaftsordnung: Regelungen zu gemeinschaftlichen Instandhaltungen und Sanierungen, Gebühren für gemeinsam genutzte Technik und Energie
  • Abgaben für die Instandhaltungsrücklagen

Auch alle sonstigen mündlich getroffenen Vereinbarungen gehören in den Kaufvertragsentwurf.

Im Internet findest du Muster für den Kaufvertragsentwurf von Immobilien.

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sollte ich bei einem Kaufvertragsentwurf beachten?

Folgend listen wir dir auf, worauf du in rechtlichen Dingen bei einem Kaufvertragsentwurf achten solltest.

  • Kosten ohne Beurkundung: Beachte, dass du die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs auch bezahlen musst, wenn der Kaufvertrag am Ende nicht unterzeichnet wird. Beauftrage also nicht voreilig einen Notar zur Beurkundung.(3)
  • Wahl des Notars: Als Käufer kannst du darauf bestehen, den Notar selbst auszusuchen, da du bezahlst. Frage am besten in deinem Umkreis nach Erfahrungen.
  • Neutralität des Notars: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Hast du Zweifel an seiner Neutralität, lasse einen zweiten Notar den Vertrag überprüfen oder beauftrage einen anderen Notar.
  • Grundschuld für Bankdarlehen: Benötigst du für die Finanzierung einen Kredit, musst der Notar für dich eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Unterlagen hierfür erhältst du von der Bank.
  • Unterschied Übergabe / Übergang: Kaufst du ein Haus, kannst du im Kaufvertrag regeln, dass du bereits nach Anzahl einziehen darfst (Übergabe). Der Eigentumsübergang findet statt, sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Zur Sicherung des Eigentums solltest du eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen.(4, 5)
  • 14-Tage-Frist: Handelt eine der Vertragsparteien unternehmerisch, erhält die Privatperson 14 Tage Zeit zwischen Erhalt des Entwurfs und der Beurkundung des Vertrags. Dies dient dem Schutz des Käufers, um voreilige Vertragsabschlüsse zu vermeiden.(3, 6)
  • Bauträgervertrag: Diese Frist ist besonders beim Kauf von einem Bauträger bedeutend, um in der Zeit eine fachkundige Person zu Rate zu ziehen. Denn in diesem Fall ist der Kaufvertrag umfangreicher. Da Bauträger oft bereits vor Baubeginn verkaufen, zahlt der Käufer in Raten je nach Baufortschritt. Die Details hierzu sind im Kaufvertrag geregelt. Auch eine detaillierte Baubeschreibung und ein Bauwerkvertrag müssen in den Kaufvertrag.

Wie viel kostet ein Kaufvertragsentwurf?

Auch wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, berechnet der Notar die Kosten für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs.(7)

Alle Notarkosten orientieren sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Angaben zu den Entwurfsgebühren findest du unter der Ziffer 24100 im GNotKG.

Die Kosten für den Entwurf betragen meist die Hälfte der Kosten der Beurkundung, die beim Kaufvertrag stattgefunden hätte. Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem vereinbarten Kaufpreis des Grundstücks oder Hauses. Die Gebühren hängen auch davon ab, ob der Notar Genehmigungen einholen oder eine alte Grundschuld löschen musste.

So kannst du für den Entwurf mit ungefähr 0,5 – 1 Prozent des vereinbarten Kaufpreises rechnen. Bei einem sehr geringen Betrag fallen Mindestgebühren an.

Kaufvertragsentwurf-2

Kommt es doch nicht zum Kauf, berechnet der Notar dennoch die Entwurfserstellung.
(Bildquelle: pixabay.com / Shutterbug75)

Beispiel: Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 200.000 € erwarten dich meist Entwurfsgebühren in der Höhe von 1.000 – 2.000 €.

In der Regel erhält der Käufer als Auftraggeber die Rechnung vom Notar und muss diese auch bezahlen. Der Käufer gilt auch als Auftraggeber des Notars, wenn er lediglich einer Weiterleitung seiner Daten durch den Verkäufer oder Makler an den Notar zugestimmt hat.(8, 9) Der Käufer darf die Rechnung nur einer Person zustellen. Die beiden Vertragsparteien können jedoch vereinbaren, die Kosten untereinander aufzuteilen.

Kommt es zu einem Vertragsabschluss und somit zu einer Beurkundung, sind die Entwurfskosten bereits in den Beurkundungskosten enthalten.

Da das GNotKG die Notarkosten einheitlich regelt, ist die Höhe der Kosten unabhängig vom Umfang und der Anzahl der Gesprächstermine.(10)

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einem Kaufvertragsentwurf?

Der wesentliche Vorteil des Kaufvertragsentwurfs ist der Schutz des Verbrauchers vor einem übereilten Vertragsabschluss.

Der Käufer kann sich den Entwurf intensiv durchlesen und sich Rat von Experten einholen, bevor er den Vertrag unterzeichnet.

Während der 14-Tage-Frist bis zur Vertragsbeurkundung kommen möglicherweise weitere Fragen auf, die geklärt werden können.

Diese Frist verlängert zwar die Prozessabwicklung. Mit einer beidseitigen begründeten Verzichtserklärung kann sie jedoch auch verkürzt werden.

Den einzigen Nachteil stellen die Kosten dar, die für die Erstellung des Entwurfs anfallen. Kommt es zum Vertragsabschluss, sind diese Kosten jedoch in der Beurkundungsgebühr enthalten und fallen kaum ins Gewicht. Entscheidest du dich nach Entwurferstellung gegen den Kauf, musst du den Entwurf dennoch bezahlen.

Der Schutz vor den Konsequenzen eines übereilten Immobilienkaufs gleicht diesen Nachteil jedoch wieder aus. Denn ein vorschneller Immobilienkauf kann wesentlich höhere Kosten mit sich bringen.

Kaufvertragsentwurf-3

Der Kaufvertragsentwurf vermeidet Irrtümer beim Hauskauf.
(Bildquelle: pixabay.com / Geralt)

Fazit

Ein Kaufvertragsentwurf ist ein sinnvoller Weg, um voreilige Vertragsabschlüsse zu vermeiden.

Der Käufer hat dabei nach Entwurfserstellung zwei Wochen Zeit bis zur Beurkundung des Vertrags. Diese Zeit sollte er auch nutzen und den Entwurf von einem Experten überprüfen lassen.

Bildquelle: golubovy / 123rf.com

Einzelnachweise (10)

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 311b. Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass.
Quelle

2. Beurkundungsgesetz (BeurkG): § 17 Grundsatz. Fassung aufgrund des Gesetzes zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom 15.07.2013 (BGBl. I S. 2378), in Kraft getreten am 01.10.2013.
Quelle

3. Bonneß, André: Hauskauf - Fünf Tipps für Käufer.
Quelle

4. Stöfen, Malte: Auflassung. Ausführliche Definition im Online-Lexikon.
Quelle

5. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 925 Auflassung.
Quelle

6. Hildebrandt, Klaus; Mäder-Hildebrandt, Birgit: Wie ist der zeitliche Ablauf bis zur Beurkundung?
Quelle

7. Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG). Anlage 1.2.4.1 GNotKG. Justizpotal Nordrhein-Westfalen.
Quelle

8. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): § 29 Kostenschuldner im Allgemeinen.
Quelle

9. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): § 30 Haftung der Urkundsbeteiligten.
Quelle

10. Notarkosten. Die Notarkosten sind gesetzlich vorgeschrieben und besonders sozialverträglich. Informationsportal der Bundesnotarkammer.
Quelle

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Stöfen, Malte: Auflassung. Ausführliche Definition im Online-Lexikon.
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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 925 Auflassung.
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Informationsseite eines Notariats
Hildebrandt, Klaus; Mäder-Hildebrandt, Birgit: Wie ist der zeitliche Ablauf bis zur Beurkundung?
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Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG). Anlage 1.2.4.1 GNotKG. Justizpotal Nordrhein-Westfalen.
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Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): § 29 Kostenschuldner im Allgemeinen.
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