Zuletzt aktualisiert: 6. Mai 2021

Beim Einzug in eine neue Wohnung wurdest du bestimmt schon mehrfach mit dem Begriff „Mietkaution“ oder „Kautionskonto“ konfrontiert. Ersteres ist ein Betrag, der den Vermieter schützen soll. Die Kaution sichert gegen Schäden in der Wohnung, Mietausfälle oder ausstehende Nebenkostenabrechnungen ab.

Dieser Betrag wird auf das Kautionskonto eingezahlt. Dieses Konto ist dafür da, deine Mietkaution für die Dauer der Vermietung sicher anzulegen.

Der folgende Artikel wird dir dabei helfen Unklarheiten das Thema Kautionskonto betreffend auszuräumen. Hierfür bekommst du Antworten auf häufig gestellte Fragen, damit du dir eine informierte Meinung bilden kannst.




Das Wichtigste in Kürze

  • Der Mieter hat dem Vermieter vorab maximal drei Nettomonatsmieten als Kaution zu zahlen. Diese wird einbehalten, falls es Schäden in der Wohnung gibt. Sollte es zu keinen Schäden kommen, so bekommt der Mieter die volle Kaution zurück.
  • Der Vermieter darf die Mietkaution nicht zusammen mit seinem eigenen Vermögen anlegen. Daraus entstandene Zinsen müssen dem Mieter ausgezahlt werden.
  • Die Kaution muss nicht sofort nach dem Auszug zurückgezahlt werden. Mit der Auszahlung darf der Vermieter sich dementsprechend Zeit lassen.

Hintergründe: Was ist ein Kautionskonto?

Im folgenden Artikel findest du Antworten auf einige der am häufigsten gestellten Fragen. Solltest du dich mit dem Thema Kautionskonto befassen, so wirst du hier hilfreiche Informationen erhalten.

Was ist ein Kautionskonto und wer eröffnet es?

Die Mietkaution dient als Absicherung des Vermieters gegen Schäden. (1) Da der Betrag der Kaution nicht auf ein Privatkonto eingezahlt werden darf, muss hierfür ein eigenes Konto eröffnet werden. Dies schützt die Kaution vor Insolvenz. (2)Hierbei handelt es sich um das Kautionskonto.

Das Kautionskonto kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter eröffnen. Ein Sparkonto oder Sparbuch kann der Mieter eröffnen. Die wird dann mittels einer Verpfändungerklärung an den Vermieter übergeben.

Kautionskonto

Die Mietkaution wird bereits bei Abschluss des Vertrags festgelegt. Der Vermieter darf entscheiden, ob überhaupt eine Kaution vereinbart wird. (Bildquelle: Cytonn Photography / unsplash)

Solltest du das Konto nicht an den Vermieter verpfänden wollen, so kannst du das Konto auch mit einem Sperrvermerk eröffnen. In diesem Fall muss der Vermieter seine Zustimmung geben, wenn auf dieses Konto zugegriffen wird. (3)

Weniger attraktiv für den Mieter ist die Eröffnung des Kontos durch den Vermieter. Der Vermieter muss in diesem Fall die Zinsen an den Mieter auszahlen. Diese Zinsen werden durch die Abgeltungssteuer nochmals eingeschränkt. (3)

Was kostet ein Kautionskonto?

Bei den anfallenden Kosten eines Kautionskontos gibt es zahlreiche Varianten. Teilweise sind diese kostenlos und teilweise fallen Gebühren an. An dieser Stelle ergibt es Sinn die Anbieter genau zu durchleuchten und deren Konditionen zu vergleichen.

Besonders achten solltest du auf anfallende Gebühren. Fallen diese einmalig an, jährlich oder monatlich? Die Gebühren können dabei zwischen 10 und 30  € variieren. Beachtenswert ist auch die Verzinsung. Diese liegt bei den klassischen Sparkonten meist nur zwischen 0,01 und 0,1 %. (4)

Welche Obergrenze gibt es für die Mietkaution?

Gesetzlich ist nirgends eine Mietkaution verankert. Jedoch wird meistens in dem Mietvertrag die Zahlung einer Kaution vereinbart. Die Obergrenze der Kautionszahlung liegt bei maximal drei Nettomieten. Nebenkostenvorauszahlungen sind also nicht enthalten.

Gut zu wissen ist auch, dass eine Mieterhöhung nicht zu einer Kautionserhöhung führt.

Hiervon gibt es nur eine mögliche Abweichung. Sollte der behindertengerechte Umbau der Wohnung vonnöten sein, so kann auch eine höhere Mietkaution verlangt werden.

Wenn der Vermieter eine zu hohe Mietkaution veranschlagt, so kannst du die zu viel gezahlten Beträge zurückfordern. Neben einer Einmalzahlung der Mietkaution kann auch eine Ratenzahlung vereinbart werden.

Welche Kautionsarten sind möglich?

Es gibt eine Vielzahl möglicher Kautionsarten. Die Wahl des geeigneten ist von Vermieter und Mieter abhängig. Am besten sprichst du die Möglichkeiten vorher mit deinem Vermieter durch.

Kautionsart Definition
Barkaution Barzahlung an den Vermieter. Hier solltest du unbedingt das Datum und den Betrag schriftlich festhalten. (5)
Überweisung Der Betrag wird auf ein vom Vermieter eröffnetes Konto überwiesen. Auch dabei solltest du dir einen Einzahlungsbeleg aushändigen lassen. (6)
Sparbuch Du eröffnest auf deinen Namen ein Sparbuch und verpfändest diesen an den Vermieter. Nach deinem Auszug kann der Betrag nur mit Einwilligung des Vermieters an dich ausgezahlt werden. (7)
Bankbürgschaft Die Bank bürgt für dich als Mieter. Viele Banken bieten diese Form nicht mehr an oder erheben Gebühren. Auch Verwandte dürfen für dich bürgen. (8)
Kautionsschutzbrief Du schließt diesen mit einer Versicherung ab. Dabei fallen jedoch monatliche oder jährliche Gebühren an. (5)
Mietkautionsdepot Du kannst die Kaution auch in Form von Investmentfonds anlegen. Diese Alternative kann zu einer attraktiven Zinssumme führen. (9)
Tagesgeld Deine Kaution legst du auf einem eigenen Tagesgeldkonto an. Hier kann es ebenfalls zu höheren Zinsen kommen. (5)
Treuhandkonto Der Vermieter eröffnet dieses Konto und legt darauf den Kautionsbetrag ab. Dies muss allerdings getrennt von seinem privaten Vermögen sein. (10)

Welche Alternative für dich infrage kommt, musst du zusammen mit dem Vermieter beschließen. Der Vermieter muss nicht jeder Variante zustimmen. In gemeinsamer Absprache könnt ihr aber bestimmt eine gute Lösung für beide Seiten finden.

Wie muss die Mietkaution angelegt werden?

Wie bereits erwähnt darf die Mietkaution vom Vermieter nicht auf das private Konto eingezahlt werden. Hier kommt also das Kautionskonto ins Spiel. Dieses Konto hat eine maximale Kündigungsfrist von drei Monaten. Sollte der Vermieter insolvent gehen, so ist dieses Kautionskonto dagegen geschützt.

Die Verzinsung dieser Kautionskontos ist allerdings relativ schlecht. Eine mögliche Lösung hierfür ist eine alternative Anlage über ein Tagesgeldkonto oder ein Mietkautionsdepot.

Diese sind in der Handhabe meist etwas komplizierter. Für beide Vorgänge benötigst du die Zustimmung der jeweiligen Bank und das Einverständnis des Vermieters. Du solltest dir merken, dass dir der Vermieter stets mitteilen muss, auf welchem Konto deine Mietkaution hinterlegt ist und welche Zinsen hierfür entstehen.

Wer zahlt die Gebühren des Kautionskontos?

Hier kommt es oft zu Unklarheiten. Momentan gibt es keine allgemeingültige Aussage. Hier solltest du dich am besten mit deinem Vermieter unterhalten, mit welcher Lösung beide Seiten zufrieden sind.

Sollte im Vertrag eine Zahlung der Gebühren durch den Mieter festgelegt werden, so ist zuallererst der Vertrag gültig.

Es gibt bisher auch keine rechtsgültigen Urteile, die sich klar für eine Lösung aussprechen. Es gibt Einzelurteile, die beiden Seiten jeweils recht geben. So wird teilweise die Gebühr dem Mieter angerechnet (AG Frankenthal, Urteil v. 30.10.2014, 3a C 270/14, ZMR 2016 S. 295) und teilweise dem Vermieter (LG München I, WM 97, S. 612; AG Hamburg, WM 90, 426). Kläre diese Frage also am besten individuell mit deinem Vermieter ab.

Bis wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?

Sollten keine Schäden entstanden sein, so muss die Kaution sofort inklusive Zinsen erstattet werden. Für den Vermieter gibt es jedoch keine feste Frist, zu der er die Mietkaution zurückgezahlt haben muss.

Wurden Schäden oder Mängel protokolliert, so kann sich der Vermieter drei bis neun Monate Zeit lassen. Hier muss der Vermieter dem Mieter auch eine Frist zur Beseitigung der Mängel gewähren. Sollte diese verstreichen, so kann eine Reparatur angeordnet werden, die von der Kautionssumme abgezogen wird.

Kautionskonto

Bereits im Mietvertrag wird vereinbart, welche Reparaturen der Mieter bei Auszug durchzuführen hat. Dies wird nach dem Auszug durch den Vermieter überprüft. (Bildquelle: Lea B/ Unsplash)

Ein weiterer Grund warum die Mietkaution zurückgehalten werden kann ist die noch ausstehende Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter darf jedoch die Kaution in diesem Fall nur teilweise einbehalten. Die Höhe der zurückgehaltenen Kaution richtet sich nach den Daten der zurückliegenden Jahre. Du solltest jedoch nicht auf die Idee kommen, gegen Ende keine Miete mehr zu zahlen, um die Kaution aufzubrauchen – dies ist nicht zulässig.

Wann gibt es weniger Kaution?

Der Vermieter darf die volle oder Teile der Kaution einbehalten, wenn es eine belegbare Begründung hierfür gibt. Zu den zugelassenen Gründen gehören:

  • Mietrückstände
  • Schäden
  • fehlende Schönheitsreparaturen
  • ausstehende Betriebskostenabrechnung

Diese Gründe müssen jedoch belegbar und nachvollziehbar sein. Die Betriebskostenabrechnung führt allerdings oft zu einer langen Verzögerung der Kautionszahlung.

Der Vermieter muss meist selbst länger auf die nötigen Abrechnungen warten. Somit kann es durchaus zu einer Dauer von 12 Monaten kommen, bis auch dieser Anteil der Kaution ausgezahlt wird. Es ist auch wichtig zu wissen, dass Verschleiß kein Mangel oder Schaden ist.

Wer löst das Kautionskonto auf?

Das Konto wird generell von der Person aufgelöst, die das Konto eröffnet hat. Sollte dies der Vermieter sein, so löst er das Konto entweder teilweise oder vollständig auf und zahlt dem Vermieter den Betrag inklusive Zinsen zurück.

Sollte das Konto vom Mieter eröffnet und entsprechend verpfändet worden sein, so löst der Mieter das Konto auf. Diese Auflösung wird jedoch nur durchgeführt, wenn der Vermieter diesem Vorgang zugestimmt hat.

Fazit

Die Zahlung einer Mietkaution ist nicht vorgeschrieben, jedoch wird diese Kautionszahlung mittlerweile von fast allen Vermietern als Sicherheit gefordert. Um sowohl den Mieter als auch den Vermieter abzusichern wird diese Kaution meist auf ein Kautionskonto eingezahlt.

Als Mieter ist hierbei die Absprache mit dem Vermieter wichtig, denn die Wahl des geeigneten Kontos oder auch die Zahlung etwaiger Gebühren ist sehr individuell.

Am gängigsten ist das Sparbuch. Hier kannst du jedoch so gut wie keine Zinsen erwarten. Andere Anlageformen sind deutlich attraktiver, haben sich jedoch noch nicht durchgesetzt und werden von den Vermietern teilweise nicht akzeptiert. Halte hier mit deinem Vermieter Rücksprache um eine gute Lösung für beide Seiten zu finden.

Bildquelle: Florian Berger/ Unsplash

Einzelnachweise (10)

1. Kautionsfrei.de: Was ist eigentlich Mietkaution?, 06.04.2021
Quelle

2. Konto.org: Was ist ein Kautionskonto?, 06.04.2021
Quelle

3. Rechnungswesen-verstehen.de: Mietkautionskonto eröffnen - wie funktioniert das?, 06.04.2021
Quelle

4. Mietkautionsbuergschaft.de: Mietkautionskonto Vergleich, 08.04.2021
Quelle

5. Immobilienscout24.de: Mietkautionskonto - Wissenswertes zum Kautionskonto, 08.04.2021
Quelle

6. Fr.de: Sieben Irrtümer über die Mietkaution, 08.04.2021
Quelle

7. Sparkonto.org: Mietkautionssparbuch – Mietkautionskonto. Wie funktioniert das?, 08.04.2021
Quelle

8. Mietkautionsbuergschaft.eu: Mietkautionsbürgschaft, wie es funktioniert - mit Vergleich, Uwe Winkler, 08.04.2021
Quelle

9. Fonds-super-markt.de: Fonds als Mietkaution, 08.04.2021
Quelle

10. Mein-hausio.de: Treuhandkonto Mietkaution-Wir verwalten Ihre Kaution, Yvonne Häusler, 08.04.2021
Quelle

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