Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2021

Wenn du der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses bist, solltest du wissen, welche Rechte und Pflichten du besitzt. Solange du diese beachtest, steht einem gutem Mietverhältnis nichts im Wege. Es gibt jedoch auch Ausnahmefälle, in denen eine Kündigung der Wohnung durch den Vermieter angestoßen wird. Eine dieser Fälle ist die Kündigung wegen Eigenbedarf.

In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Eigenbedarfskündigung erklären wir dir, was dies überhaupt bedeutet. Des Weiteren gehen wir auf die zulässigen Gründe einer Eigenbedarfskündigung ein und stellen die Bestandteile eines korrekten Kündigungsschreibens vor. Mit diesem Wissen sollst du dann gut über das Thema Kündigung wegen Eigenbedarf informiert sein.




Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarf geht immer vom Vermieter aus und darf nur in einem bestimmten rechtlichen Rahmen durchgeführt werden.
  • Der Vermieter darf nur für sich selbst, enge Familienangehörige oder Angehörige des Haushaltes Eigenbedarf anmelden.
  • Bevor du die Kündigung akzeptierst, solltest du genau überprüfen, ob die Kündigung wegen Eigenbedarf in dieser Form zulässig ist.

Hintergründe: Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Als Mieter solltest du die wichtigsten Aspekte einer Kündigung wegen Eigenbedarf kennen. Deshalb werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen diesbezüglich erläutern, um dir das nötige Wissen zu vermitteln.

Wer darf wegen Eigenbedarf kündigen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist neben einer fristlosen Kündigung eine der wenigen Fälle, bei denen die Kündigung ausschließlich vom Vermieter ausgeht. Es ist gesetzlich klar geregelt, wann eine solche Kündigung erlaubt ist. Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, um diese Kündigung durchzuführen. Dies muss er dann in seiner Kündigung wegen Eigenbedarf auch nachweisen (1).

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Wenn der Grund zur Kündigung wegen Eigenbedarf schon vor Unterzeichnung des Mietvertrages bestand, dann kann der Vermieter nicht kündigen. (Bildquelle: Tumisu / Pixabay)

Wenn es sich bei deinem Vermieter um eine juristische Person, also eine Aktiengesellschaft, eine Kommanditgesellschaft oder eine GmbH, handelt, dann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht zulässig (2).

Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), also zum Beispiel eine Erbengemeinschaft, ist eine Eigenbedarfskündigung wiederum erlaubt, sofern die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden (3).

Für wen darf der Vermieter kündigen?

Um die Mieter zu schützen, ist im Mietrecht festgehalten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nur für einen bestimmten Kreis von Personen gilt. Der Vermieter darf dementsprechend für folgende Personen die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen:

  • für sich selbst
  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Lebensgefährte /-in
  • Geschwister (4)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (5)
  • Pflegekinder
  • Pflegepersonal
  • Haushaltsangestellte

Es ist dem Vermieter in der Regel nicht erlaubt, für andere entferntere Angehörige eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen. Das Gesetz sieht lediglich den engsten familiären Kreis und Angehörige des Haushaltes, wie zum Beispiel Pflegepersonal, vor. Vor allem eine Einliegerwohnung wird gerne für Hausangestellte genutzt.

Welche Gründe erlauben eine Kündigung wegen Eigenbedarf?

Die Gründe, die der Vermieter seinem Mieter als Kündigungsgrund nennt, müssen im Zusammenhang mit den Personen stehen, für die die Wohnung gekündigt wird. Folgende Gründe kann der Vermieter zum Beispiel nennen:

  • Vermieter benötigt Ersatzwohnung, weil ihm selbst gekündigt wurde
  • Wohnung wird wegen Jobwechsel benötigt, oder weil der Vermieter näher am Arbeitsplatz wohnen möchte
  • Bedarf nach einer größeren (Nachwuchs) bzw. kleineren (Scheidung oder Tod) Wohnung
  • Pflegebedürftiger Angehörige oder Pflegepersonal soll einziehen
  • Enge Angehörige benötigen eigene Wohnung (zum Beispiel zur Familienplanung)
  • Gesundheitliche Gründe
  • Finanzielle Gründe

Entscheidend ist dabei, dass die Begründung, die der Vermieter in der Kündigung genannt hat, in unmittelbarer Zukunft verfolgt wird. Eine vage Absicht, nach der dies vielleicht umgesetzt wird, erlaubt keine Kündigung wegen Eigenbedarf (6).

In welchen Fällen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unzulässig?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur in bestimmten Fällen zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse darauf besitzt. Folgende Situationen können zum Beispiel unzulässig sein für eine Eigenbedarfskündigung:

  • beabsichtigte gewerbliche Nutzung der Wohnung
  • beabsichtigte vorübergehende Nutzung nur für eine kurze Zeit
  • Vermieter verfügt über andere leerstehende Wohnung, die in gleicher Weise für Eigenbedarf in Frage käme
  • Auf Vorrat kündigen - Vermieter kündigt für die Zukunft, obwohl momentan noch kein Eigenbedarf besteht

Was muss in dem Kündigungsschreiben enthalten sein?

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf gültig ist, muss das Kündigungsschreiben bestimmten Formalien entsprechend. Es müssen alle Informationen, die gesetzlich gefordert sind, enthalten sein. Ansonsten kann die Kündigung durch den Mieter angefochten werden. Folgende Tabelle beschreibt die einzelnen Bestandteile:

Bestandteil Erklärung
Konkrete Benennung Der Vermieter muss genau angeben, für wen die Wohnung gedacht ist. Der Name muss dabei nicht zwingend genannt werden (7).
Nachvollziehbare Begründung Der Vermieter muss genau und nachvollziehbar beschreiben, warum er gerade diese Wohnung benötigt. Dies ist vor allem wichtig, wenn dieser mehrere Wohnungen besitzt, die dafür in Frage kämen.
Begründung des Termins Der Vermieter muss beschreiben, warum die Wohnung zu diesem Zeitpunkt benötigt wird. Dabei muss auf jeden Fall die Kündigungsfrist eingehalten werden.
Hinweis auf gesetzliches Widerrufsrecht Der Vermieter muss den Mieter auf das gesetzliche Widerrufsrecht hinweisen und dabei die Form- und Fristerfordernis nennen.
Angebot einer Alternativwohnung Wenn der Vermieter eine Alternativwohnung besitzt, muss er diese dem Mieter anbieten. Gleichzeitig ist er eine Erklärung schuldig, warum diese Wohnung nicht für seine Zwecke in Frage kommt.

Wann kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf unzulässig sein?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf musst du 2 Monate vor dem genannten Auszugstermin einen Einspruch eingelegt haben. Daher solltest du nach Eingang der Kündigung gründlich kontrollieren, ob eine Möglichkeit besteht, gegen diese Kündigung einen Widerspruch zu leisten. Wir möchten dir nun im Folgenden einige Punkte nennen, die du dir genauer anschauen solltest.

Wenn dir eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegt, heißt es nicht automatisch, dass diese gültig ist. Es lohnt sich, nach möglichen Fehlern zu suchen. (Bildquelle: qimono / Pixabay)

Als erstes solltest du prüfen, ob der Vermieter die Kündigungsfrist eingehalten hat. Diese dauert bei einer Mietzeit bis zu fünf Jahren 3 Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren 6 Monate und bei einer Mietdauer über acht Jahren 9 Monate lang. Es gibt jedoch auch befristete Mietverträge, die nach Ablauf der Frist einfach auslaufen.

Außerdem solltest du überprüfen, ob die bereits genannten Formalien einer rechtmäßigen Kündigung eingehalten worden sind. Schaue im Kündigungsschreiben nach, ob er selbst oder eine geeignete Person als Nachmieter genannt wird und ob die Kündigung klar und nachvollziehbar begründet worden ist.

Die Länge der Sperrfrist kann je nach Wohnort variieren.

Eine weitere Möglichkeit gegen die Kündigung vorzugehen, bietet sich bei einer Kündigungssperrfrist (8).

Sofern das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, ergeben sich Sperrzeiten für Eigenbedarfskündigungen. Der neue Eigentümer kann dann frühestens nach drei Jahren den Eigenbedarf anmelden. In einigen Städten gibt es sogar längere Fristen bis zu 10 Jahren. Du kannst dich dafür bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung erkundigen.

Des Weiteren sollte geprüft werden ob eine unzumutbare Härte vorliegt. Wenn ein Auszug den bisherigen Mieter unzumutbar hart treffen würde, dann kann der Kündigung wegen sozialer Härte widersprochen werden (9). Mögliche Fälle sind zum Beispiel Schwangerschaft, Krankheit oder Alter. Das Gericht überprüft jeden Einzelfall sehr genau und entscheidet dann, ob soziale Härte vorliegt.

Schließlich solltest du noch überprüfen, ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Wenn der Vermieter noch andere Wohnungen in diesem Haus oder in der Umgebung besitzt, die ebenso für den Eigenbedarf geeignet wären, dann könnte die Kündigung unwirksam sein.

Außerdem ist zu prüfen, ob der Vermieter die Wohnung nur vorübergehend nutzen will und ob der Kündigungsgrund schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vorhanden war. Dies könnte ebenfalls auf Rechtsmissbrauch hindeuten.

Wann haben Mieter Anspruch auf einen Schadensersatz?

Ob man als Mieter Anspruch auf Schadensersatz hat, stellt sich oft erst in der Zukunft heraus. Daher solltest du auf jeden Fall alle Belege für Aus- und Umzug aufbewahren, nachdem du die Kündigung akzeptierst hast. Diese können dann später als Grundlage zur Berechnung des Schadensersatz dienen.

Sie können erst auf Schadensersatz klagen, wenn sie von einem Betrug des Vermieters ausgehen.

Wenn sich nun nämlich in Zukunft herausstellt, dass der Vermieter die Gründe der Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat, hat er sich strafbar gemacht.

Wenn der Vermieter dann dem Gericht nicht ausreichend erklären kann, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist, wird er zu Schadensersatz verurteilt.

Er muss den Kostenunterschied zwischen deiner alten und deiner neuen Wohnung übernehmen und gegebenenfalls die Umzugskosten tragen. Um dieses Geld zu erhalten, kann die Unterstützung eines Anwalts helfen. Du musst jedoch beachten, dass dafür in der Regel Anwaltskosten anfallen.

Fazit

Als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses ist es durchaus wichtig, dass man über seine Rechte und Pflichten genügend informiert ist. Wenn man vom Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhält, sollte man wissen, worauf man genau achten muss.

Du solltest genau überprüfen, ob alle nötigen Punkte im Kündigungsschreiben enthalten sind und ob du eine Möglichkeit besitzt, um diese zu widerrufen. Wenn die Eigenbedarfskündigung im Endeffekt rechtens ist, solltest du alle Belege deines Umzugs aufbewahren. Wenn sich herausstellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, besteht die Chance, dass du einen Schadensersatz erhältst.

Bildquelle: anna shvets / Pexels

Einzelnachweise (9)

1. Gesetze-im-Internet.de: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters, 29.04.2021
Quelle

2. Juris.Bundesgerichtshof.de: BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, 29.04.2021
Quelle

3. Juris.Bundesgerichtshof.de: BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, 29.04.2021
Quelle

4. Juris.Bundesgerichtshof.de: BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, 29.04.2021
Quelle

5. Juris.Bundesgerichtshof.de: BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, 29.04.2021
Quelle

6. Juris.Bundesgerichtshof.de: BGH, Urteil vom 23. September 2015, 29.04.2021
Quelle

7. Juris.Bundesgerichtshof.de: BGH, Urteil vom 30. April 2014, 29.04.2021
Quelle

8. Gesetze-im-Internet.de: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, 29.04.2021
Quelle

9. Gesetze-im-Internet.de: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung, 29.04.2021
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
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Urteil Bundesgerichtshof (BGH)
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Juris.Bundesgerichtshof.de: BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, 29.04.2021
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