Zuletzt aktualisiert: 18. Juni 2021

Ein Makler kann zum Schlüssel für den erfolgreichen Hausverkauf bzw. Hauskauf werden. Einen Makler zu engagieren ist jedoch keine leichte Entscheidung. Bei einem solchen Vertrag geht es oft um viel Geld. Für diese Tätigkeit wurde der Maklervertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt.

Das Heranziehen eines Maklers bedarf vieler Informationen und Überlegungen. Vorteile und Nachteile sollten intensiv bedacht werden. In unserem Artikel erfährst du die wichtigsten Informationen über den Maklervertrag bei Versicherungen und Immobilien. Außerdem geben wir dir Auskunft über die verschiedenen Vertragsarten bei einem Maklervertrag.




Das Wichtigste in Kürze

  • Maklerverträge gibt es in verschiedenen Branchen. Zu den gängigsten gehören die Versicherungs- und Immobilienbranche.
  • In der Immobilienbranche können Maklerverträge in drei verschiedene Vertragsarten unterschieden werden: Einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag.
  • Die Provision eines Maklers ist nicht gesetzlich festgelegt und fällt in Deutschland je nach Bundesland und Marktlage unterschiedlich aus.

Hintergründe: Was ist ein Maklervertrag und wofür wird er angewandt?

Im folgenden Abschnitt klären wir die wichtigsten Fragen rund um den Maklervertrag. Du erhältst nützliche Tipps und Informationen, um für dich die passende Vertragsart zu finden. Außerdem geben wir dir die Vorteile und wichtigsten Risiken eines Maklervertrags mit.

Was ist ein Maklervertrag?

Der Maklervertrag gehört zu den privatrechtlichen Verträgen und dient dazu die geschäftliche Beziehung zwischen einem Makler und dem Auftraggeber zu regeln. Ein solcher Vertrag regelt, nach Vorgabe des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die Rechten und Pflichten der Vertragspartner.

Der Maklervertrag ist in den Paragrafen §§ 652 BGB definiert.

Mit Hilfe der Paragrafen §§ 652 BGB wird der Maklervertrag geregelt der festhält, dass der Auftraggeber im Falle des Erfolgs eine Provision als Bezahlung an den Makler zu zahlen hat. Ein Maklervertrag findet hauptsächlich in der Immobilienbranche anklang (1).

Hier wird der Vertrag zwischen dem Immobilienmakler und dem Vermieter oder dem Verkäufer einer Wohnung (z. B. einer Einliegerwohnung) bzw. eines Hauses geschlossen. Außerdem kann der Maklervertrag in der Versicherungsbranche auftreten. Der Vertrag wird hier zwischen Versicherungsmakler und Versicherungskunde geschlossen (2).

Weitere Anwendung findet der Maklervertrag zwischen Finanz- oder Handelsmaklern und deren Kunden. In der Versicherungsbranche gibt es außerdem die Maklervollmacht. Hierbei handelt es sich um eine Ergänzung zum Maklervertrag.

Der Makler ist mit dieser Vollmacht dazu berechtigt im Namen des Kunden Verträge zu ändern und abzuschließen. Diese Maklervollmacht ist abhängig von der Zustimmung des Kunden (3).

Welche Punkte enthält der Maklervertrag?

Bei jeder Vertragsart sollten bestimmte Punkte enthalten sein. Online bieten viele Institutionen ein Muster für Maklerverträge an, die die Grundbestandteile enthalten. Im Folgenden haben wir dir die wichtigsten Punkte zusammengefasst, die in Maklerverträgen der Immobilien- sowie der Versicherungsbranche eingeschlossen werden sollten.

Notwendige Punkte bei Maklerverträgen rund um Immobilien

Neben den Angaben und Daten des Auftraggebers, des Maklers, des Unternehmens und der Immobilie, gibt es weitere zwingend notwendige Punkte, auf die du achten solltest. Hierzu gehört die Art und der Aufwand der Vermarktung für das Objekt (4).

Maklerverträge finden besonders oft Anwendung beim Hauskauf oder Hausverkauf. (Bildquelle: Pexels / Kindel Media)

Besonders wichtig ist hierbei die Höhe der Provision. Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und wird daher vertraglich vereinbart.

Die Provision wird meist von Verkäufer (Auftraggeber) und Käufer der Immobilie partiell getragen. Weitere Punkte sind die Laufzeit des Vertrages und die Widerrufsfrist, die wir dir im weiteren Verlauf des Artikels näher beschrieben haben.

Mit der Reservierungsgebühr, der Aufwandsentschädigung, sowie der Überpreisvereinbarung werden weitere wichtige Kosten für Makler und Auftraggeber in dem Maklervertrag geregelt.

Notwendige Punkte bei Maklerverträgen rund um Versicherungen

Auch bei Maklerverträgen in der Versicherungsbranche werden die Rechte und Pflichten der Vertragspartner geregelt. Dazu gehört unter anderem die Pflicht des Maklers, den passenden Versicherungsschutz objektiv auszuwählen.

Dem Gegenüber steht, dass der Versicherungsnehmer eine Informationspflicht besitzt. Der Kunde muss demnach den Makler über wechselnde Lebens- oder Versicherungsverhältnisse informieren, wenn diese für den Versicherungsschutz relevant sind.

Weitere wichtige Inhalte sind z. B. die Auflistung der bereits abgeschlossenen Versicherungsverträge, die Datenschutzerklärung, sowie eine Benennung der Bereiche, die später von dem Makler betreut werden sollen. Ein Makler kann sich für dich um mehrere Versicherungen kümmern.

Des Weiteren sollte der Fakt Bestandteil des Vertrags sein, dass für den Maklervertrag keine Vergütung verlangt werden darf. Der Maklervertrag bei Versicherungsmaklern ist außerdem jederzeit kündbar (5).

Welche Vertragsarten gibt es bei einem Maklervertrag?

In der Immobilienbranche gibt es drei verschiedene Arten des Immobilienmaklervertrags. Im folgenden Abschnitt haben wir dir diese Vertragsarten näher erklärt.

  • Einfacher Maklervertrag
  • Makleralleinauftrag
  • Qualifizierter Alleinauftrag

Hierbei entscheidet die Höhe der Exklusivität, wie der Vertrag ausfällt und wie hoch die Rechten und Pflichten der Vertragspartner sind. Grundsätzlich gilt hierbei also: Mit hoher Exklusivität, kommt eine hohe Pflicht des Maklers.

Einfacher Maklervertrag

Bei dem einfachen Maklervertrag ist die Exklusivität sehr niedrig. Der Auftraggeber hat bei dieser Vertragsart weiterhin die Möglichkeit andere oder zusätzliche Makler zu beauftragen. Hierfür dürfen keine weiteren Kosten von einem Makler verlangt werden. Dies kann zum Beispiel stattfinden, wenn der Auftraggeber nicht mit den Leistungen des Maklers zufrieden ist.

Entsprechend hat auch der Makler keine Pflicht weitere Bemühungen zu betreiben. Da die Provision nur anfällt, wenn auch ein Erfolgsfall zu verzeichnen ist, muss der Auftraggeber keine Bezahlung tätigen. Wichtig zu beachten ist, dass dieser Vertrag jederzeit kündbar ist und eine Befristung nicht nötig.

Der einfache Maklervertrag kann einen Nachteil für den Auftraggeber haben. Gerade in der Immobilienbranche werden dort mehrere Makler mit einem einfachen Vertrag beauftragt, die unabhängig voneinander arbeiten.

Es kann also dazu kommen, dass das Objekt mehrfach in dem gleichen Portal inseriert wird. Es folgt eine Verwirrung der möglichen Käufer oder Mieter der Immobilie.

Bei Maklern ist diese Vertragsart nicht gern gesehen, da es ihnen keine Sicherheit gibt, ob sie allein an dieser Immobilie arbeiten. Oft muss damit gerechnet werden, dass Makler in einem einfachen Maklervertrag nicht die gleiche Zeit investieren, wie sie es in einen anderen Vertrag investieren würden.

Die Gefahr für den Makler besteht darin, am Ende keinen Erfolgsfall und somit keine Provision zu bekommen, da ein anderer parallel arbeitender Makler die Immobilie veräußert hat.

Makleralleinauftrag

Der Makleralleinauftrag ist die Mischform des allgemein gehaltenen einfachen Maklervertrag und des sehr exklusiven qualifizierten Alleinauftrag. Die Bezeichnung Alleinauftrag kommt daher, dass der Makler für einen bestimmten Zeitraum den alleinigen Auftrag bekommt, das Objekt zu verkaufen oder zu vermieten.

Der Auftraggeber hat auch hier die Möglichkeit das Objekt selbstständig zu verkaufen, ohne weitere Kosten zu haben. Wichtig hierbei ist, dass der Makler, trotz dessen die Provision erhält, obwohl der Auftraggeber einen zweiten Makler beauftragt hat.

Daher sollte besonders darauf geachtet werden, dass in dem Makleralleinvertrag ein Mindesttätigkeitsvertrag festgelegt wird. Dieses Mindesttätigkeitsniveau dient dazu eine Frequenz festzulegen, in der das Inserat geschaltet werden darf, bzw. sollte.

Qualifizierter Alleinauftrag

Der qualifizierte Alleinauftrag ist die von Maklern bevorzugte Vertragsart. Hierbei handelt es sich um den exklusivsten aller Verträge. Beim Abschluss des qualifizierten Alleinauftrags verzichtet der Auftraggeber auf das Recht, die Immobilie selbstständig zu verkaufen.

Dem Makler ist die Provision sicher, da keine anderen Makler an dieser Immobilie beteiligt sein dürfen. Meist ist hier das Engagement des Maklers besonders hoch. Besonders wichtig hierbei zu beachten ist, dass der qualifizierte Alleinauftrag eine gesetzliche Abweichung ist.

Hierzu wird ein Individualvertrag benötigt, die Verwendung eines im Internet herrschenden Musters ist hier nicht zielführend. Diese Formulare besitzen vorformulierte AGBs, die einen Individualvertrag nicht möglich machen.

Ein solch geschlossener qualifizierter Alleinvertrag ist rechtswidrig und nicht anwendbar. In der folgenden Tabelle siehst du die wachsende Exklusivität der Vertragsarten:

Vertragsart Engagement des Maklers Exklusivität des Vertrags
Einfacher Maklervertrag Niedrig Gering: Mehrere Makler und der Verkäufer dürfen Käufer suchen.
Makleralleinauftrag Eher niedrig Eher gering: Ein Makler und der Verkäufer dürfen Käufer suchen.
Qualifizierter Alleinauftrag Hoch Sehr hoch: Nur ein Makler darf einen Käufer suchen.

Diese Veranschaulichung zeigt den Zusammenhang zwischen der Exklusivität des Vertrags und dem Engagement des Maklers. Der qualifizierte Alleinauftrag ist demnach die Vertragsart mit dem höchsten Engagement und der gleichzeitig höchsten Exklusivität.

Welche Vorteile ergeben sich aus einem Maklervertrag?

In der Versicherungsbranche erhältst du mit dem Maklervertrag den Vorteil, dass du einen einzigen Ansprechpartner hast. Unabhängig davon, wo und wie viele Versicherungen du bereits vorher abgeschlossen hast, ist dein gebündelter Ansprechpartner nun der Versicherungsmakler. Es ergibt sich für dich ein deutlich geringerer Aufwand.

Auch bei Maklerverträgen in der Immobilienbranche ist der größte Vorteil der geringere Zeitaufwand für den Auftraggeber.

Ein Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt und kann daher schnell und einfach den passenden Preis für das Objekt bestimmen, sowie auf den geeigneten Kundenstamm zurückgreifen. Ein Makler ist außerdem geeignet, um die passende Immobilie für eine Kapitalanlage zu finden, sowie diese anschließend zu vermieten.

Des Weiteren bietet ein Immobilienmakler den Vorteil, dass er das Objekt mit einer gewissen Neutralität und Distanz vertreiben kann. Oft ist das für den Verkauf einer Immobilie von Vorteil. Das professionelle Know-how ermöglicht außerdem eine adäquate Beurteilung der Immobilie und ein effektives Bewerben des Objekts.

Welche Risiken ergeben sich aus einem Maklervertrag?

Da der einfache Maklervertrag mit vielen Freiheiten verbunden ist, sind mit ihm kaum Risiken zu erwarten. Jedoch sollte hierbei darauf geachtet werden, dass er eine sehr geringe Leistungsgarantie mit sich bringt. Da der Makler mit geringem Aufwand und Engagement arbeitet, kann der Verkauf sehr langwierig ausfallen.

Auch der Verkaufspreis könnte darunter leiden. Bei einer teuren Immobilie könnten hier große Summen verloren gehen. Die Risiken der anderen beiden Vertragsarten hängen deutlich von der Vertragsgestaltung ab.

Wenn man einen Makler beauftragt, geht es meist um große Summen. Insbesondere bei Immobilien sollte die Wertermittlung professionell ablaufen. (Bildquelle: Pexels / Karolina Grabowska)

Besonderer Wert sollte hierbei auf die Wertermittlung und Unterlagenrecherche der Immobilie gelegt werden. Oft versuchen Makler das Objekt mit einem niedrigeren Wert zu verkaufen, da sie es so schneller und einfacher vermitteln können. Die Wert- und Preisermittlung ist besonders wichtig.

Sie sollte stets auf dem objektiven Fundament von Grundstücksmarktberichten, Bodenrichtwerten, aber auch Kaufpreissammlungen gefasst werden. Wenn du mit deinem Immobilienmakler einen Maklervertrag aushandelst, solltest du auf diese Punkte besonderen Wert legen.

Mit welchen Kosten ist ein Maklervertrag verbunden?

Bei einem Maklervertrag mit einem Versicherungsmakler kommen keine zusätzlichen Kosten auf dich hinzu. Der Versicherungsmakler nimmt seine Betreuungsvergütung von den jeweiligen Versicherungen entgegen. Jedoch ist diese bereits in der Versicherungsprämie, die du zahlst, enthalten. Das sollte in dem Maklervertrag unbedingt vermerkt werden.

Die Kosten des Immobilienmaklers beschränken sich theoretisch auf die anfallende Provision beim Erfolgsfall. Wenn du als Auftraggeber deine Immobilie jedoch selbstständig verkaufst, solltest du je nach Vertragsart mit anderen Kosten rechnen. Hierzu gehören die Aufwandsentschädigungen.

Aufwandsentschädigungen können in den Vertragsarten der Alleinaufträge bestimmt sein und können von einem Makler verlangt werden. Dies funktioniert jedoch nur, wenn die Immobilie durch einen anderen Makler oder dem Auftraggeber selbst verkauft wurde. Der erste Makler kann dann Entschädigungen für seine bereits geleistete Arbeit verlangen.

Dies könnte zum Beispiel das Erstellen eines Exposés sein, aber auch Aufwendungen wie Fahrtkosten, Telefonate und Werbemittel. Wenn du einen Makleralleinauftrag mit deinem Makler schließt, solltest du auf die Klausel der Aufwandsentschädigung achten.

Was sollte ich bei einem Maklervertrag für Immobilien beachten?

In unserem Artikel haben wir dir bereits einige Punkte genannt, die in einem Maklervertrag wichtig sind. Im folgenden Abschnitt erhältst du noch einmal genauere Informationen dazu, was du vor der Unterzeichnung eines Maklervertrags beachten solltest.

Provision

Die sogenannten Maklergebühren oder Provisionen werden bei einem Immobilienmakler auch Courtage genannt. Da sie gesetzlich nicht explizit festgelegt sind, werden diese frei verhandelt. Üblicherweise orientieren sie sich an den ortsüblichen Regelungen, die je nach Bundesland oder Region unterschiedlich ausfallen können (1, 6).

Die Provision liegt meist zwischen 1,5 % und 7,2 %.

Zwar werden diese ortsüblichen Regelungen als Anhaltspunkt und Richtwert gesehen, die Provisionen hängen jedoch auch von der herrschenden Marktlage ab.

Bei der Vermietung kann die Provision in einem Bereich von 1,5 % bis 2,3 % liegen und wird meist ausschließlich vom Vermieter getragen.

Bei einem Kaufobjekt liegt die Provision meist in einem Bereich von 5,9 % und 7,2 %. Hier wird die Provision an den Makler meist anteilig von Käufer und Verkäufer gezahlt.

Laufzeit, Kündigung und Widerruf

Der Maklervertrag hat grundsätzlich eine Laufzeit von bis zu 6 Monaten. Wenn in dem Vertrag keine automatische Verlängerung bestimmt, ist der Vertrag damit ausgelaufen und muss nicht zusätzlich gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt sonst einen Monat nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird außerdem ein Widerruf des Maklervertrages geregelt. Dort heißt es, dass Maklerverträge widerrufen werden können, wenn sie zwischen Makler und Verbraucher und als Fernabsatzvertrag geschlossen wurden.

Dann beträgt die gesetzlich geregelte Widerrufsfrist 14 Tage. Sollte der Makler nicht oder nicht korrekt über das Widerrufsrecht aufmerksam gemacht haben, so wird die Widerrufsfrist um weitere 12 Monate verlängert. Ein Fernabsatzvertrag ist ein Vertrag, der beispielsweise über ein Internetportal oder das Telefon geschlossen wurde.

Des Weiteren gehören auch Verträge darunter, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden. Wenn du also einen Maklervertrag abschließt, achte unbedingt auf die Seriosität des Maklers (7, 8).

Fazit

Maklerverträge können sehr komplex sein. Sie bringen einige Vorteile mit sich und können deinen Zeitaufwand mit Versicherungen oder dem Verkauf/ Kauf einer Immobilie deutlich verringern. Im Internet gibt es viele Muster und Vorlagen für Maklerverträge. Diese sind meist mit den Grundbausteinen eines Maklervertrages ausgestattet.

Wenn du einen Maklervertrag unterschreibst, solltest du jedoch auf einige Punkte und unrechtmäßige Klauseln achten. Insbesondere die Art des Vertrages ist bei einem Immobilienmakler sehr wichtig. Informiere dich im Vorhinein außerdem über die Provisions- und Kosten-Bedingungen, die anfallen können.

Der richtige Makler mit genügend Professionalität und Know-how bietet dir einen fairen Vertrag an und ermöglicht dir ein problemloses Annehmen der Maklertätigkeit.

Bildquelle: Unsplash / Scott Graham

Einzelnachweise (8)

1. Gesetze-im-internet.de: § 652 Entstehung des Lohnanspruchs. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
Quelle

2. Gesetze-im-internet.de: § 59 Begriffsbestimmungen. Gesetz über den Versicherungsvertrag (Versicherungsvertragsgesetz - VVG), Bundesamt für Justiz.
Quelle

3. Gesetze-im-internet.de: § 69 Gesetzliche Vollmacht. Gesetz über den Versicherungsvertrag (Versicherungsvertragsgesetz - VVG), Bundesamt für Justiz.
Quelle

4. Gesetze-im-internet.de: § 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung. Gewerbeordnung, Bundesamt für Justiz.
Quelle

5. Gesetze-im-Internet.de: § 627 Fristlose Kündigung bei Vertrauensstellung. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
Quelle

6. Gesetze-im-Internet.de: § 653 Maklerlohn. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
Quelle

7. Gesetze-im-Internet.de: § 671 Widerruf; Kündigung. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
Quelle

8. Gesetze-im-Internet.de: § 356 Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und Fernabsatzverträgen. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
Quelle

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§ 652 Entstehung des Lohnanspruchs
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§ 59 Begriffsbestimmungen
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§ 69 Gesetzliche Vollmacht
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§ 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung
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§ 627 Fristlose Kündigung bei Vertrauensstellung
Gesetze-im-Internet.de: § 627 Fristlose Kündigung bei Vertrauensstellung. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
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§ 653 Maklerlohn
Gesetze-im-Internet.de: § 653 Maklerlohn. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
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§ 671 Widerruf; Kündigung
Gesetze-im-Internet.de: § 671 Widerruf; Kündigung. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
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§ 356 Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und Fernabsatzverträgen
Gesetze-im-Internet.de: § 356 Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und Fernabsatzverträgen. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Bundesamt für Justiz.
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