mieten-oder-kaufen
Zuletzt aktualisiert: 15. April 2021

"Schaffe Schaffe Häusle bauen" - das Motto, das sicherlich viele vorantreibt. Aber nicht nur das, auch die Frage, ob es sich lohnt eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen stellen sich viele. Der Gedanke vom Eigenheim mit schönem Garten, in dem man verweilen kann oder seine Grillpartys auf das nächste Level steigern kann. Statt Balkonien in der Stadt, lieber Pool und Garten auf dem Land.

Doch was lohnt sich am Ende mehr? Der Kauf Deiner Traumimmobilie oder die Unabhängigkeit beim Mieten? Was muss ich beachten und bist Du überhaupt der Typ für Mieten oder eher für Kaufen? Die Entscheidung können wir Dir nicht abnehmen, aber wir unterstützen Dich gerne mit unseren Analysen und Informationen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bin ich überhaupt der Typ zum mieten oder kaufen - Hast Du Dir diese Frage überhaupt schon gestellt? Lass uns rausfinden, ob Du eher der Typ Wohnung/Haus mieten oder Wohnung/Haus kaufen bist.
  • Du kannst Dir auch ausrechnen, ob sich der Wert Deiner Wunschimmobilie mit der Deiner Wohnungsmiete deckt. Ab wann lohnt es sich also wirklich zu mieten oder zu kaufen.
  • Was kommt unterm Strich bei dabei raus und wenn wir von langfristigen Ergebnissen sprechen?

Hintergründe: Was Du über mieten und kaufen wissen solltest?

Mieten oder kaufen ist eine Frage die sich viele Stellen. Aber wobei kommt es denn genau an? Dabei denken viele, dass man die monatliche Miete ein Richtwert für die monatlichen Kosten bei der Bank seien.

Dabei gibt es noch mehr entscheidende Faktoren. Unter anderem muss man sagen, dass die Investition in ein Eigenheim auch die Investition in ein Eigenkapital ist. Natürlich darf man bei diesem guten Gedanken nicht den Faktor der Verzinsung vergessen. Die Entscheidung ob „Mieten oder kaufen?“ ist also auch eine langfristige Entscheidung, die Du Dir stellen musst.

Was ist der Unterschied zwischen mieten oder kaufen?

Der Unterschied zwischen mieten oder kaufen ist schlicht und ergreifend das Eigentum und die Flexibilität. Dabei sollten Sie also nicht nur das Augenmerk auf den Kaufpreis oder Mietpreis richten. Dazu finden Sie weiter unten das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dies wird Ihnen aufzeigen, wann sich das Kaufen lohnt.

Beim Mieten erhaltest Du eine Wohnung oder ein Haus, dass Du für eine vorübergehende Zeit bewohnen darfst. Das bedeutet ein flexibler Ortswechsel beim Mieten ist eher gegeben als beim Kaufen.

Zudem müssen keinerlei Renovierungen vorgenommen werden respektive das Anlegen eines Erneuerungsfonds bleibt aus. Allerdings muss eine Kaution hinterlegt werden, damit größere Renovierungen oder auch

mieten-oder-kaufen

Die Schlüsselübergabe ist immer ein Highlite. Egal ob Du dein Eigenheim oder deine Mietwohnung überreicht bekommst, es beginnt Quasi ein neuer Abschnitt. (Bildquelle: mastersenaipe / Pixabay)

Im Gegensatz zum Mieten kannst Du mit einem Eigentumshaus oder Wohnung nicht einfach den Ort wechseln. Allerdings ist die eigene Immobilie immer noch eine sichere Anlage für Deine Vorsorge.(5) Die geringeren Wohnkosten und die Gestaltungsfreiheit lassen Dich Dein Haus so einrichten wie Du wohnen möchtest.

Bist Du überhaupt der Typ zum mieten oder kaufen?

Hast Du Dich denn überhaupt mal gefragt, ob Du der Typ zum Mieten oder kaufen bist? Viele Menschen müssen aufgrund ihres Jobs bereits viel Reisen. Lohnt es sich also wirklich ein Haus oder eine Wohnung zu besitzen, wenn man kaum da ist?

Aber auch das Homeoffice Thema wird immer beliebter, wenn die Wohnung dann für das zusätzliche Büro zu klein ist, dann muss der Esstisch ausreichen. Worauf es noch ankommt und welche Typen Du sein könntest erfährst Du im folgenden:

Miete solltest Du wenn... Kaufen solltest Du wenn...
Du immer wieder umziehen musst oder willst Du an diesem Ort Wurzeln schlagen möchtest
Du keine Schulden haben möchtest Dir größere Schulden bei der Bank nichts ausmachen
Du keine Verantwortung wegen Reparaturen oder Insandhaltungen übernehmen möchtest Du bereit bist Reparaturkosten die unerwartet kommen, auch tragen kannst
Du kein Problem hast mit Mietsteigerung Dir keine Sorgen mehr über Mietsteigerung machen möchtest
Du Deine Wohnung einfach nur nutzen möchtest Dir die Gestaltungsfreiheit wichtig ist
Du kein Eigenkapital hast Du Deine finanziellen Möglichkeiten nutzen möchtest

Grundsätzlich kann man sagen, das mieten oder kaufen jeweils sehr gute Argumente hat. Aber auch negative Aspekte sind beim Mieten oder Kaufen vertreten. Gerade in Mehrfamilienhäusern wo Mieter und Eigentümer direkt nebeneinander Leben. Die einen ärgern die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung, die Anderen haben einen Dorn im Auge bei der steigenden Miete. (2, 4)

Neben diesem Punkt ist auch die Flexibilität des Standortes ein großer Aspekt. (7) Während Mieter nur einen befristeten Mietvertrag erhalten und jederzeit gekündigt werden können, können sie aber auch jederzeit wieder eine neue Wohnung mieten. Leute die allerdings ein Haus gekauft oder selbst gebaut haben müssen sich die nächsten Jahre mit ihren Nachbarn arrangieren.

Kann ich den Bankkredit mit meiner Miete Vergleichen?

Viel mehr Menschen haben sich in den letzten Jahren ein Haus gekauft. (1) Auch die Mieten sind in den letzten Jahre stark gestiegen. (2, 4) In den Städten werden meist sehr hohe Mieten gefordert, da die Nachfrage so hoch ist.(6) Nach der Finanzkrise haben sich die Zinsen eher nach unten orientiert. Gut für den, der sich die tiefen Zinsen zunutze macht und sich ein Haus kauft.

Der erste logische Gedanke ist daher, die Miete mit den Darlehensraten vom Baukredit zu vergleichen. Aber das ist zu einfach. Man kann nicht davon ausgehen, dass die Raten des Kredits kleiner sind, und sich so der Kauf des Eigenheims lohnt. Es gehört viel mehr dazu, als einen Baukredit. Auch der Notar und die Gewerbesteuer müssen bezahlt werden.

mieten-oder-kaufen

Ob sich er Kauf eines Eigenheimes lohnt, sieht man meist erst nach ein paar Jahren, wenn nicht sogar Jahrzehnten. (Bildquelle: Jens Neumann / Pixabay)

Es ist also nur eine Momentaufnahme, dass der Käufer die bessere Wahl hat als der Mieter. Denn die Finanzierung ist meist auf mehrere Jahrzehnte ausgelegt, dem sollte man sich bewusst sein. Man hat allerdings nicht mehr die Flexibilität wie ein Mieter. Positiv ist, dass sich ein attraktiver Arbeitgeber in der Region finden lässt oder dein Haus an Wert gewinnt. (3, 8)

Wie bei Renditeobjekten gibt, es immer verschiedene Einflüsse welche sich auf dein Haus auswirken können. Vergleichen wir das mit Aktien, von einem Großkonzern der Jahre lange gut performt und plötzlich gibt es internen oder externe Entscheide die das Handlungsspektrum des Unternehmens beeinflusst. So kann sich der Wert des Hauses verändern oder der Standort plötzlich sehr attraktiv sein.(8)

Wie berechne ich ob mieten oder kaufen günstiger ist?

Wie oben schon erwähnt ist es wichtig sich im Klaren zu sein was man möchte. Ob Dir mehr Verantwortlichkeit gefällt oder Du doch die Flexibilität haben möchtest. Eins ist klar, beide Wege haben ihre Vorteile als auch Nachteile. Wenn man sich dann entschieden hat und der Kaufwunsch in greifbare Nähe rückt, kommt die Frage: "Kann ich mir sowas leisten oder will ich das Geld anderweitig investieren?"

Der Preis Deiner Traumimmobilie ist von verschiedenen Aspekten abhängig. Die Lage als auch der Preis vom Boden, in den einzelnen Bundesländern, kann stark variieren. Aktuell sind urban konzentrierte Standorte eher teurer da die Nachfrage solcher Objekte hoch ist. (6, 7)

Aber in Randgebieten, also auf dem Land besteht teilweise die Chance ein Schnäppchen zu finden. In dezentralen Regionen kann der Preis teils so hoch sein wie in der Stadt, dies hat der Grund, dass die Länder den Bodenpreis höher anwerben da Sie die Besiedlungsdichte beeinflussen möchten.

Grundsätzlich gilt: Bis zum Faktor 20 sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig, ab 25 relativ teuer.

Wenn Du im Immobilienjungle, Dein Objekt der Begierde gefunden hast, steht die nächste Frage im Raum: "Kann ich mir das Leisten?" Hier gibt es diverse Anbieter die für Dich eine 08/15 Berechnung durchführen. In diesen Tools werden Durchschnittswerte genommen, um Dir aufzuzeigen, inwiefern sich der Kauf lohnt.

Bei der Berechnung ist es wichtig die Kaltmiete (ohne Neben- oder Betriebskosten), Deiner jetzigen Wohnung zu vergleichen mit einer Immobilie die, die gleicher Größe und ähnlicher Ausstattung besitzt. Teile den angebotenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie, wenn der Faktor bei 20 ist, ist dieser Wert optimal.

Beispiel: Eine Wohnung mit 150 Quadratmetern Wohnfläche wird für 260.000 Euro angeboten. Die Kaltmiete beträgt 7,22 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 1.090 Euro pro Monat. Die Jahreskaltmiete beträgt dann 13.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Miete. Bei einem Kaufpreis von 325.000 Euro läge der Faktor dagegen bei 25.

Wer eine Wohnung oder ein Haus als Geldanlage kaufen möchte hat natürlich den Wunsch so viel Rendite daraus zu ziehen wie möglich. Hier spielt das Kaufpreis-Miete-Verhältniss eine wichtige Rolle. Die Überschüsse von der Bruttomietrendite, sollten in den Vergleich gezogen werden, mit anderen Anlageformen. Vielleicht ist eine andere Anlageform optimaler. Im obigen Beispiel war der Faktor 20, also kann man sagen je tiefer dieser Wert ist, umso mehr Rendite erhältst Du.

Was solltest du beachten beim mieten oder kaufen?

Die Entscheidung, ob Du mieten oder kaufen solltest, ist keine Entscheidung, die für einen kurzen Zeitraum getroffen werden kann. Diese langfristige Entscheidung bringt mehrere wichtige Faktoren mit sich. Dabei solltest Du nicht einfach nur den Kaufpreis mit Deiner aktuellen Miete vergleichen. Worauf es ankommt und was Du beachten solltest haben wir Dir im Folgenden aufgelistet:

  • Eigenkapital: Es muss genügend Eigenkapital vorhanden sein, damit Sie einen Immobilienkredit erhalten. Man sagt, das es zumindest die Kaufnebenkosten denken sollte, also 15-20 Prozent, sollten Sie als Startkapital besitzen. (4, 8) Solltest Du mehr Eigenkapital haben, müsst Du weniger Darlehen aufnehmen.
  • Stadt oder Land: Auch die Lage ist wichtig bei der Suche nach der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus. Auf dem Land gewinnt eine Immobilie eher mal am Wert, gerade dann, wenn in der Stadt nicht mehr genügend Platz für Häuser ist. So wird sich Deine Immobilie in den kommenden Jahren im Wert steigern. Gerade jüngere Leute möchten eher in die Stadt. (6, 7)
  • Langfristig Planen: Wenn Sie zum Mieten eine Wohnung oder ein Haus haben möchten, sind Sie um einiges flexibler. Beim Haus sollten Sie langfristiger Planen, wenn Sie das Haus bereits nach 10 Jahren wieder verkaufen möchten, werden Sie vielleicht sogar mit einem Verlust rechnen müssen. Auch eine Entschädigung bei der Bank könnte dann auf Sie zukommen.
  • Verträge: Achten Sie in jeden Fall auf den Inhalt Deines Kaufvertrages, mündliche Nebenabreden können toll sein, wenn sich alle daran halten. Alles sollte also schriftlich festgehalten sein. Aber nicht nur der Kaufvertrag muss genau angesehen werden, sondern auch der Mietvertrag, so ersparst Du Dir viele Unklarheiten.
  • Zusätzliche Kosten: Bei der Finanzierung des Hauses vergessen viele, dass auch weitere Kosten in Betracht gezogen werden müssen. So kommen noch Notarkosten und gegebenenfalls Maklerkosten auf.

Es gibt viele Dinge, die Du beachten solltest, wenn Du Dir überlegst, ob Du Deine Wohnung mieten oder kaufen sollst. Die Alternative zu beiden Optionen ist im Übrigen der Mietkauf einer Immobilie. Wie der Name es schon sagt, wird bereits bei Vertragsunterzeichnung zum Mietvertrag ein Kaufpreis ausgehandelt oder eine Kaufoption hinterlegt.

Der langfristige Vergleich von mieten oder kaufen?

Zunächst denken alle, dass der Kauf einer Immobilie den Nachteil hat, dass Du viel Eigenkapital benötigst. Aber wie wir bereits oben erwähnt haben, gibt es auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital.

So könnte man sich die Kosten für die Grunderwerbsteuer, die immerhin bis zu 7 % betragen sparen. Dabei sollte gesagt sein, dass die Grunderwerbssteuer pro Bundesland variiert.

Aber auch die zusätzlichen Kosten wie Notar oder Makler ist nicht zu unterschätzen. Dem Mieter bleiben diese Kosten natürlich erspart. Er muss im Vorfeld nur eine Kaution hinterlegt werden. Dabei gibt es bereits viele Anbieter die eine kostenfreie Kaution anbieten.

Die Faustregel für eine Kaution liegt bei 3 Monatskaltmieten.

Für den Käufer war das aber noch nicht alles. Ein Eigenkapital von etwa 20 Prozent sind gut. Mit weniger würdest Du auch einen Kredit erhalten, allerdings könnten die Zinsen um einiges höher ausfallen. Dieses Eigenkapital wird allerdings direkt in die Immobilievermögen umgewandelt. (6, 8) Die nächsten Jahrzehnte muss der Käufer Deine Schuld bei der Bank begleichen.

Sobald Deine Schuld aber beglichen ist, hast Du für ein Eigenheim vorgesorgt und hast zukünftig keine Mietkosten. Der Mieter allerdings muss weiterhin Mietkosten bewältigen. Dabei wird die Miete in den nächsten Jahren wieder steigen.

Fazit

Wenn Du günstig zur Miete wohnst, bietet es sich an ein Sparziel zu definieren umso Vermögen aufzubauen. So schaffst Du es Geld anzusparen für ein Investment wie zum Beispiel für ein Eigenheim. Im Alter lohnt es sich, sich ein indirektes Polster anzueignen. Einer der auffälligsten Gründe für einen Hauskauf ist jedoch die Unabhängigkeit in seinen eigenen vier Wände zu leben.

Eine Alternative ist der Weg zu renditeorientierten Produkten oder Du wagst den Schritt an die Börse. Die letzteren zwei sind sicherlich mit starken Schwankungen auszuhalten.

Wenn, Du eher ein Risiko Typ bist, ist dies sicherlich auch eine Option. Dadurch kannst Du flexibler wohnen. Es gibt auch Beispiele in denen aufgezeigt wird, dass Mieter sich durch eine solche Strategie ein attraktives Vermögen aufgebaut haben.

Dies ist aber auch eine Option sich so das Eigenkapital zu beschaffen für sein Eigenheim. Wenn, man bei Vermögenden ihre Vermögensaufbau-Strategie  anschaut, ist auffällig, dass sie ähnliche Entscheidungen treffen. Investieren in Gebäude an attraktive Standort bringt den Vermögenden die Stabilität, um nachhaltig zu wachsen. Aber auch in der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass Immobilien nicht immer die beste Wahl sind.

Wenn der Standort an Attraktivität verliert, kann keine Rendite wachsen. Auch die wirtschaftliche Lage spielt bei dem Verkauf der Immobilie eine essenzielle Rolle. In Bezug auf Mieter oder Käufer sein, gibt es keinen Leitfaden. Du musst Dir in beiden Hinsichten der Vorteile und Nachteile bewusst sein und Entscheiden, welche Kriterien Dir wichtiger sind.

Bildquelle: unsplash / Tierra Mallorca

Einzelnachweise (8)

1. Umfrage in Deutschland zur Art der Immobilie bei geplantem Hausbau/-kauf bis 2020 Veröffentlicht von V. Pawlik, 19.02.2021
Quelle

2. Mietindex für Deutschland bis 2019 Veröffentlicht von Statista Research Department, 22.02.2020
Quelle

3. Veröffentlicht von Interhyp Baufinanzierung 2019
Quelle

4. Zu den steigenden Mietkosten. Veröffentlicht von: Alexandra Jegers / Capital Magazin 2020
Quelle

5. Eigentum gilt als gute Vorsorge und Geldanlage. Veröffentlicht von: Alexandra Jegers / Capital Magazin 2021
Quelle

6. Kosten in den Städten erhöhen sich kontinuierlich. Veröffentlicht von: Albert Linner / OhneGlück Plane,Baue,Lebe 2019
Quelle

7. Analyse der Bildung von Wohneigentum Veröffentlicht von: Michael Voigtländer & Mekka Sagner (Gutachter) / Institutes der deutschen Wirtschaft 2019
Quelle

8. Veröffentlicht von Interhyp Baufinanzierung 2020
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Umfrage von Statista
Umfrage in Deutschland zur Art der Immobilie bei geplantem Hausbau/-kauf bis 2020 Veröffentlicht von V. Pawlik, 19.02.2021
Gehe zur Quelle
Umfrage von Statista
Mietindex für Deutschland bis 2019 Veröffentlicht von Statista Research Department, 22.02.2020
Gehe zur Quelle
Wohnraumstudie von Interhyp
Veröffentlicht von Interhyp Baufinanzierung 2019
Gehe zur Quelle
Artikeln von Finanzmagazin
Zu den steigenden Mietkosten. Veröffentlicht von: Alexandra Jegers / Capital Magazin 2020
Gehe zur Quelle
Artikeln von Finanzmagazin
Eigentum gilt als gute Vorsorge und Geldanlage. Veröffentlicht von: Alexandra Jegers / Capital Magazin 2021
Gehe zur Quelle
Artikeln von Baumagazin
Kosten in den Städten erhöhen sich kontinuierlich. Veröffentlicht von: Albert Linner / OhneGlück Plane,Baue,Lebe 2019
Gehe zur Quelle
Studie des Institutes der deutschen Wirtschaft
Analyse der Bildung von Wohneigentum Veröffentlicht von: Michael Voigtländer & Mekka Sagner (Gutachter) / Institutes der deutschen Wirtschaft 2019
Gehe zur Quelle
Baufinanzierung in Deutschland 2010 bis 2020
Veröffentlicht von Interhyp Baufinanzierung 2020
Gehe zur Quelle
Testberichte