Sehnst du dich nach einer Eigentumswohnung aber dir doch das nötige Eigenkapital fehlt? Neben der klassischen Baufinanzierung gibt es doch eine weniger bekannte Möglichkeit bzw. den Mietkauf. Mit dieser Kombination aus Miete und Eigentumserwerb lässt sich dein Traum vom Eigenheim auch ohne Eigenkapital erfüllen.
Jetzt fragst du dich vielleicht, was genau Mietkauf ist und für wen Mietkauf geeignet ist. In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Mietkauf vergleichen wir die zwei unterschiedliche Varianten des Mietkaufs für dich. Weiterhin erhältst du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema Mietkauf, um dich bei dem Immobilienkauf zu unterstützen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Mietkauf bewohnst du eine Immobilie gegen eine monatliche Geldzahlung. Dabei bekommst du aber noch vom Vermieter das Recht oder bist du verpflichtet, das Haus oder die Wohnung zu einem bestimmten Stichtag zu kaufen.
- Es gibt zwei verschiedene Varianten von Mietkauf, nämlich Mietkauf mit Kaufpflicht und Mietkauf mit Kaufoption.
- Im Vergleich zu der normalen Baufinanzierung ist Mietkauf schlichtweg komplizierter. Deshalb solltest du erstmal prüfen, ob eine Immobilienfinanzierung möglich und günstiger ist.
Hintergründe: Was du über Mietkauf wissen solltest
Bevor du die Entscheidung für einen Mietkauf triffst, solltest du einige Punkte wissen. Deshalb werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen diesbezüglich erläutern, um dich bei deiner Entscheidung zu unterstützen. Dadurch kannst du erfahren, ob Mietkauf für dich geeignet ist.
Was ist Mietkauf und wie funktioniert er?
Hier handelt es sich generell um die gesetzlichen Vorgaben für Miet- und Kaufverträge (2). Vor dem endlichen Kauf wird auf den Vertrag das Wohnraummietrecht angewandt, danach geht es um einen Kaufvertrag, auf den das Kaufrecht Anwendung findet.
Beim Mietkauf wird bereits mit Abschluss des Mietvertrags einen bestimmten Kaufpreis vereinbart, zu dem der spätere Kauf erfolgt. Der Mieter muss die Mieten bis zu dem vereinbarten Zeitpunkt zahlen. Jedoch werden die bis dahin gezahlten Gesamtmieten vollständig oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet.
Somit ist theoretisch ein Eigenkapital oder eine Baufinanzierung nicht mehr nötig. Dennoch solltest du darüber informieren, dass die Kosten für einen Mietkauf aufgrund des überhöhten Mietpreises mehr als eine klassische Baufinanzierung sind könnten.
Welche Arten von Mietkauf gibt es?
| Mietkauf mit Kaufpflicht | Mietkauf mit Kaufoption | |
|---|---|---|
| Kaufabsicht | Mit fester Kaufabsicht gebunden | Keine feste Kaufabsicht |
| Mietdauer | Im Vertrag festgelegt | Noch nicht bestimmt |
| Kaufpreis | Steht bereits bei Vertragsabschluss fest | Ergibt sich bei Ausübung der Option |
Die konkreten Unterschiede zwischen Mietkauf mit Kaufpflicht und Mietkauf mit Kaufoption werden im Folgenden vorgestellt.
Mietkauf mit Kaufpflicht im Detail
Bei diesem klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter, das von ihm bewohnte Haus oder die Wohnung nach einer festgelegten Zeit zu kaufen. In diesem Fall unterzeichnen der Mieter und der Vermieter sowohl einen Mietvertrag als auch einen Kaufvertrag. Dabei legen die beiden Parteien die Kaufsumme inklusive Zinsen fest, jedoch wird sie dem Mieter bzw. dem Käufer gestundet.
Die gesamte Kaufsumme wird teilweise durch die monatliche Netto-Kaltmiete beglichen. Werden 80 Prozent der gezahlten Netto-Kaltmiete auf den gesamten Kaufpreis angerechnet, ist es schon ein guter Richtwert.
Zudem kann auch eine einmalige Anzahlung oder ein Restkaufpreis vereinbart werden. Diese Anzahlung gleicht dem bei der Baufinanzierung eingebrachte Eigenkapital sehr. Wenn der Mieter kein genug Eigenkapital hat, kann ggf. auch eine komplette Ratenzahlung oder mit einem Restkaufpreis vereinbart werden.
Somit wird die monatliche Mietzahlung auch relativ teurer. Allerdings sind hier die Vereinbarung von Fall zu Fall teilweise erheblich.
Mietkauf mit Kaufoption im Detail
Beim Mietkauf mit Kaufoption kann der Mieter selbst entscheiden, ob er später die Immobilie käuflich erwerbt. Somit gibt es von Anfang an auch keinen verbindlichen Kaufvertrag. Diesen Optionskauf wird normalerweise von einer Genossenschaft oder einem anderen Bauträger angeboten.
Diese Kaufoption besteht aber nicht immer. Zum Beispiel erlischt die Kaufoption, wenn der Mieter den Mietvertrag kündigt. Hierbei könnten etwaige Sonderzahlungen, die der Mieter für Reparaturen oder Instandsetzungen gezahlt hat, verfallen und nicht erstattet werden. Jedoch werden die geleisteten Ansparraten im Falle einer Ablehnung der Kaufoption zurückerstattet.
Was sind die Vor- und Nachteile des Mietkaufs für Käufer?
Vorteile beim Mietkauf:
- Mietkauf ermöglicht die Finanzierung des Eigenheims auch bei geringem oder keinem Eigenkapital (3). Hierbei muss kein klassisches Bankdarlehen oder kein Bankkredit aufgenommen werden.
- Beim Optionskauf bleibt der Mieter flexibel und ist nicht zum späteren Kauf verpflichtet. Somit kann der Mieter die Immobilie erstmal testen und dann entscheiden, ob er das Haus oder die Wohnung letztendlich kauft.
- Die Monatsraten bleiben über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrags gleich. Der Käufer ist unabhängig von der Zinsentwicklung und hat somit auch eine große Planungssicherheit.
Nachteile:
- Meist wird die monatliche Miete nicht vollständig auf den Kaufpreis angerechnet.
- Im Vergleich zu einer klassischen Baufinanzierung ist Mietkauf relativ teuer (4).
- Die angebotenen Immobilien sind meist nicht so attraktiv und in einem problematischen Zustand.
- Sollte der Verkäufer in Insolvenz geraten oder die Immobilie zwangsversteigert werden, hat der Käufer das Risiko, dass sein bisher für den Mietkauf gezahlte Geld verloren geht (5).
Wie sich herausstellt, gilt Mietkauf als risikoreicher und teurer als ein normaler Immobilienkauf. Deshalb solltest du genau wie bei allen Finanzierungsarten abwägen, ob die positiven Aspekte die negativen Folgen ausgleichen.
Für wen ist ein Mietkauf geeignet?
Für junge Familien, die über geringes Eigenkapital verfügen, ist der Mietkauf auch sinnvoll (6, 7). Durch Mietkauf kann der Mieter sich das gewünschte Haus oder die Wohnung schon einmal reservieren und es dann kaufen, wenn die Mittel da sind.
Worauf solltest du beim Mietkauf achten?
- Ein professionelles Gutachten sind hier empfehlenswert, um den Sanierungsrückstau und eventuelle Mängel sowie den allgemeinen Zustand der Immobilie zu erfassen.
- Im Grundbuch sollten keine finanziellen Belastungen, Rechtsansprüche Dritter so wie ein bestehendes Vorkaufsrecht vermerkt oder eingetragen sein (8).
- Vergleich den Kaufpreis beim Mietkauf mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen. Wenn der Mietkaufpreis für deine Immobilie deutlich teurer ist, lass lieber die Finger davon.
- Verhandele einen möglichst hohen Tilgungsanteil (mindestens 80 Prozent) an der monatlichen Mietzahlung.
- Die tatsächlichen Gesamtbelastungen bzw. die Anzahlung, monatliche Raten, der Restkaufpreis und die eventuellen Sanierungskosten sollten zusammen gerechnet werden, um zu prüfen, ob du dir die Summe leisten kannst.
- Beim Mietkaufvertrag solltest du auf die verschiedenen Klauseln achten. Zum Beispiel solltest du dabei prüfen, ob eine einheitliche Vereinbarung für den Fall der Insolvenz von einer der beiden Seiten geschlossen werden und ob du eine Sondertilgung verlangen kannst.
Wie der herkömmliche Immobilienkauf gibt es auch beim Mietkauf viele Sachen zu prüfen. Lass dich am besten gut beraten, bevor du einen rechtsgültigen Vertrag unterschreibst.
Fazit
Vielleicht hast du es schon gemerkt, dass Mietkauf viel komplizierter als eine normale Baufinanzierung ist. Dennoch stellt Mietkauf eine Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf dar. Er ermöglicht es auch, ein Haus oder eine Wohnung ohne oder mit wenig Kapital käuflich zu erwerben.
Möchtest du mithilfe eines Mietkaufs schnell in eine eigene Immobilie ziehen, solltest du zunächst genau prüfen, ob eine Immobilienfinanzierung günstiger ist. Gerade junge Familien sollten auch ihre Finanzierungsmöglichkeiten ausloten und prüfen, ob es staatliche Zuschüsse für den Immobilienkauf gibt.
Bildquelle: 87818540 / 123rf
Einzelnachweise (8)
1.
Grabka, Markus M.; Wittenberg, Erich (2019) : "Mietkauf wäre ein Baustein
zur Lösung des Wohnungsmarktproblems", DIW Wochenbericht, ISSN 1860-8787, Deutsches
Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), Berlin, Vol. 86, Iss. 29, pp. 507,
http://dx.doi.org/10.18723/diw_wb:2019-29-2
Quelle
2.
Haufe Finance Office Premium. Prof. Dr. Stefan Müller, Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Rux: Leasing im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 1.1 Abgrenzung zwischen Kauf nach Miete, Mietkauf und Leasing. Abgerufen am 29. Februar 2021.
Quelle
3.
Grundmann W. (2019) Kreditfinanzierung, Mietkauf, Vermietung. In: Leasing und Factoring. Springer Gabler, Wiesbaden. S. 16. https://doi.org/10.1007/978-3-658-24580-1_2
Quelle
4.
Stiftung Warentest: test warnt: Mietkauf. In: test, Heft 11/2012. Abgerufen am 06. Februar 2021.
Quelle
5.
Stuttgarter Zeitung, Stuttgart Germany: Prozess am Landgericht Stuttgart: Ex-Geno-Chef soll Häuslebauer um Millionen betrogen haben. Abgerufen am 29. Februar 2021.
Quelle
6.
Verbraucherzentrale Sachsen : Immobilien-Mietkauf mit Vorsicht genießen. 30. Juli 2013, abgerufen am 06. Februar 2021.
Quelle
7.
Capital.de: Nadine Oberhuber: Macht Mieter zu Eigentümern!. Abgerufen am 29. Februar 2021.
Quelle
8.
Verbraucherschutz.ag.: Über das Wohnen beim Mietkauf. Abgerufen am 06. Februar 2021.
Quelle
