Mietpreisbremse
Zuletzt aktualisiert: 3. Juni 2021

Die Wohnungssuche in Deutschland gestaltet sich immer schwieriger und langwieriger. Vor allem in Groß- oder Universitätsstädten ist die Wohnungssituation teilweise dramatisch. Es gibt eine Menge Bewerber und sehr teure Wohnungen. Nur noch wenige können sich die Wohnungen leisten. Um die Situation zu verbessern, wurde die Mietpreisbremse eingeführt.

In vereinzelten Städten dürfen Vermieter nun keine überhöhten Mieten mehr verlangen. Das erleichtert die Suche nach einer Wohnung um einiges. Es können sich nun wieder mehr Menschen eine vernünftige Wohnung leisten. In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Mietpreisbremse erhältst du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema, um dir mehr Sicherheit zu geben.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Mietpreisminderung handelt es sich um eine Einschränkung des Mietpreises, welcher der Vermieter von dir verlangen kann.
  • Mietpreisbremsen beziehen sich auf die ortsüblichen Mieten, können aber durch bestimmte Ausnahmeregelungen umgangen werden.
  • Es gibt keine Aufsichtsbehörde, welche die Mietpreise überprüft. Du musst daher selber deinen Mietpreis in Bezug auf die ortsübliche Miete examinieren.

Hintergründe: Was bedeutet die Mietpreisbremse?

Bist du möglicherweise ein Opfer einer zu hohen Miete oder möchtest dich einfach nur informieren? Aus diesem Grund werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen diesbezüglich erläutern.

Was wird unter eine Mietpreisbremse verstanden?

Das Mietniveau in Deutschland ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Die Kaltmieten nahmen um 20 % bis 45 % zu. Die Mietpreisbremse soll diesem entgegenwirken und die rasante Entwicklung verlangsamen. Die Mietpreisbremse kommt bei Neu- oder Wiedervermietung zur Geltung.

Der Mietpreisindex ist in den letzten 20 Jahren über 20 angestiegen und lag im Jahr 2020 bei 106,9 (1) - die Mietpreisbremse soll der Entwicklung der Nettokaltmieten entgegenwirken.

Die Höhe der Miete darf nur einem bestimmten Prozentsatz über der ortsüblichen Miete liegen. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht für Neubauten oder Modernisierungsmaßnahmen. Diese Regelung dient, um Investoren nicht vor weiteren Investitionen in Wohnungen abzuschrecken.

Wie ist die Mietpreisbremse im Gesetz geregelt?

Das Gesetz zur Mietpreisbremse ist am 01.06.2015 in Kraft getreten. Es bezieht sich einzig und allein auf die Neu- oder Wiedervermietung. Im Gesetz ist geregelt, dass die Miete bei der Vermietung höchstens über zehn Prozent der ortsüblichen Miete liegen darf. Die Mietpreisbremse gilt durch das Gesetz allerdings nicht in allen Gebieten. (2)

Die Mietpreisbremse wird bis Ende 2025 umgesetzt.

Die Bundesländer können die Gebiete selber für fünf Jahre per Rechtsverordnung festlegen. Im Februar 2020 wurde folgendermaßen festgelegt, dass die Mietpreisbremse bis Ende 2025 weiter umgesetzt werden darf.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

In Städten mit einer festgelegten Mietpreisbremse können Vermieter keine unübliche Miete verlangen. Sie sind gezwungen höchstens zehn Prozent der ortsüblichen Miete zu verlangen. Auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages kann eine zu hohe Miete beanstandet und die Zahlungen vermindert werden. Du musst als Mieter den Mietpreis eigenständig überprüfen, da keine Aufsichtsbehörden dafür zuständig sind.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Städten in Deutschland. Die einzelnen Bundesländer können selber entscheiden, in welchen Städten diese angewendet wird oder nicht. Aktuell gibt es in 12 von 16 Bundesländern eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse. Daher kannst du dich auch nur darauf berufen, wenn in deiner Stadt die Mietpreisbremse gilt. Im Folgenden geben wir die einen kleinen Überblick, wo die Mietpreisbremse gilt.

Bundesland Zeitraum Städte/Gemeinden
Niedersachsen bis 30.11.2021 19 Städte/Gemeinden, unter anderem Braunschweig, Göttingen und Hannover
Bayern bis 31.12.2021 162 Städte/Gemeinden, unter anderem München, Regensburg und Ingolstadt
Mecklenburg-Vorpommern bis 30.09.2023 Rostock und Greifswald
Berlin bis 31.05.2025 Gesamtes Bundesland
Baden-Württemberg bis 30.06.2025 89 Städte/Gemeinden, unter anderem Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und Ulm
Hamburg bis 30.06.2025 Gesamtes Bundesland
Nordrhein-Westfalen bis 30.06.2025 18 Städte, unter anderem Münster, Düsseldorf und Köln
Rheinland-Pfalz bis 07.10.2025 Mainz, Landau, Speyer, Trier und Ludwigshafen
Hessen bis 25.11.2015 49 Städte, unter anderem Frankfurt und Darmstadt
Bremen bis 30.11.2025 Bremen
Brandenburg bis 31.12.2025 19 Städte, unter anderem Potsdam
Thüringen bis 31.12.2025 Erfurt und Jena

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse gilt in vier Ausnahmeregelungen nicht. Diese Regelung gilt, um Investoren nicht abzuschrecken und sowohl den Neubau als auch die Sanierung von Wohnung attraktiv zu halten. Folgende Ausnahmen gelten.

  • Bestandsschutz
  • Vermietung von Neubauten
  • Umfassende Modernisierung
  • Andere Modernisierungen

Bestandsschutz

Der Bestandsschutz zieht die Miete des Vormieters ein. Der Vermieter darf diese wieder verlangen, auch wenn die Miete gegen die Regelungen der Mietpreisbremse verstoßen. Allerdings darf dieser nicht mehr verlangen. (3) Diese Regelung gilt nach § 556e Abs. 1 BGB.

Informiert der Vermieter dich im Vorhinein nicht über die Miete des Vormieters, so gelten für zwei Jahre die Regelungen der Mietpreisbremse. Das dient dazu, um die Verbraucher zu schützen. Verstreichen die zwei Jahre, bist du verpflichtet die im Vertrag vereinbarte Miete zu zahlen. (4) Die Regelung ist im § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB festgelegt.

Vermietung von Neubauten

Die Miete für Neubauten dürfen Vermieter selbst festlegen. (5) Das ist durch § 556f Satz 1 BGB geregelt. Die Mieter müssen informiert werden, dass die Wohnung nach dem Stichtag des 01.10.2014 das erste Mal genutzt und vermietet wurden.

Umfassende Modernisierung

Die Mietpreisbremse gilt bei einer umfassenden Modernisierung ebenso nicht. Die Modernisierungskosten müssen sich allerdings auf mindestens ein Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung belaufen.

Nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht mehr. (Bildquelle: Unsplash / Daniela Gisin-Krumsick)

Diese Ausnahme beläuft sich nach § 556f Satz 2 BGB nur auf die erste Vermietung nach der Sanierung.

Andere Modernisierungen

Bei kleineren Modernisierungen tritt die Mietpreisbremse nicht komplett außer Kraft. Es ist allerdings ein Zuschlag über die Zehn Prozent Begrenzung möglich. Es dürfen anteilig acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter ist verpflichtet den Mieter zu informieren. Er muss dabei in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung saniert haben.

Was hat die Mietpreisbremse für Auswirkungen?

Die Mietpreisbremse hat vor allem positive Auswirkungen auf den Mieter. Durch diese können sich mehr Leute eine vernünftige Wohnung leisten. Auch Studenten werden wieder die Möglichkeit gegeben eine Wohnung in einer großen Universitätsstadt zu finden.

Der rasante Anstieg der Mietpreise wird verlangsamt.

Für Vermieter hat die Mietpreisbremse keine positiven aber auch keine negativen Auswirkungen. Besondere Ausnahmeregelungen ermöglichen dem Vermieter trotz dessen zu investieren. Im Allgemeinen bewirkt die Mietpreisbremse einen verlangsamten Anstieg der Mietpreise.

Ist deine Miete zu hoch?

Du solltest immer überprüfen, ob sich der Vermieter an die Mietpreisbremse gehalten hat. Dafür benötigst du die ortsübliche Vergleichsmiete. Diesen findest oftmals auf der Webseite deiner Stadt.

In einzelnen Städten gibt es Online-Rechner, welche dir deinen relevanten Mietpreis ermitteln. In einigen musst du für die Ermittlung des relevanten Mietpreises allerdings bezahlen. Findest du keinen vergleichbaren Mietspiegel, kannst du dich am besten an deine Stadtverwaltung oder einen Mieterverein wenden.

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Den Zeitpunkt und die Höhe der Mieterhöhung legen der Vermieter und Mieter gemeinsam im Vertrag fest. Die Miete darf allerdings nur einmal im Jahr, also aller 12 Monate, um den vereinbarten Betrag erhöht werden. (6) Jedoch kann dieser Betrag gestaffelt werden.

Wichtig ist, dass die Miete nicht den durch die Mietpreisbremse beschränkten Betrag überschreitet. Bei einem Staffelmietvertrag darf die Miete nicht zusätzlich aus anderen Gründen, wie zum Beispiel Modernisierungsarbeiten, erhöht werden.

Kannst du dein Recht selbst durchsetzen?

Stellst du fest, dass der Mietpreis trotz unterschriebenem Vertrag zu hoch ist, ist dieser unwirksam. Nach § 556g BGB muss du ab sofort nur noch die zulässige Miete zahlen und dein Vermieter ist zur Rückzahlung der überhöhten Miete Verpflichtet. Um deine Rechte geltend zu machen, musst du dich an deinen Vermieter wenden.

Von diesem solltest du schriftlich die überhöhte Miete rügen, zu viel gezahlte Miete und ebenfalls zu viele gezahlte Kaution zurückfordern. Du musst den Verstoß des Weiteren spätestens nach den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses beanstanden. (4) Ist dein Mietvertrag vor dem 01.04.2020 unterzeichnet wurden, erhältst du erst Rückzahlungen ab dem Zeitpunkt deiner Rüge.

Was, wenn dein Vermieter die Rüge nicht akzeptiert?

Akzeptiert der Vermieter die Rüge nicht, wird es schwer alleine das Recht durchzusetzen. In diesem Fall solltest du dir Hilfe von einem Rechtsanwalt oder einem Mieterverein holen.

Der gerichtliche Weg ist die letzte Instanz, welche dir hilft dein Recht durchzusetzen. (Bildquelle: Pexels / Sora Shimazaki)

Diese werden das im schlimmsten Fall gerichtlich mit deinem Vermieter klären. Ein Mieterverein verlangt häufig nur Zahlungen von dir falls der Fall positiv ausgefallen ist.

Was gibt es für Erfahrungen mit der Mietpreisbremse?

Die Wirkung der Mietpreisbremse wurde durch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) untersucht. Ende 2018 kam dieses zu dem Ergebnis, dass die Mietpreisbremse den Preisanstieg der Mieten verlangsamt.

Trotz dessen halten sich nicht alle Vermieter an die Regelungen. Nach einer Erhebung lagen im Schnitt mehr als 70 % von insgesamt 10.000 untersuchten Fällen über der zulässigen Grenze.

Fazit

Die Mieten steigen rasant an. Mit Hilfe der Mietpreisbremse wird dieser rasante Anstieg eingeschränkt. So werden besonders die Mieter geschützt. Für die Vermieter gibt es allerdings Ausnahmeregelungen, die gleichwohl zu Investitionen anregen. Trotz der Regelung halten sich viele Vermieter nicht dran. Da die Mietpreise nicht von einer Aufsichtsbehörde überprüft werden, solltest du das selber machen.

Stellst du fest, dass deine Miete zu hoch ist, kannst du dein Recht selber mit einer Rüge durchsetzen. Weigert sich dein Vermieter, empfehlen wir dir einen Rechtsanwalt zu nehmen oder dich an einen Mieterverein zu wenden. Mietervereine verlangen oftmals nur eine Pauschale bei erfolgreichem Handeln.

Bildquelle: Unsplash / Yaopey Yong

Einzelnachweise (6)

1. Statista Research Department. Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2020. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

3. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

4. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

5. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Ausnahmen. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

6. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Statista
Statista Research Department. Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2020. Abgerufen am 19.04.2021.
Gehe zur Quelle
Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung. Abgerufen am 19.04.2021.
Gehe zur Quelle
Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung. Abgerufen am 19.04.2021.
Gehe zur Quelle
Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete. Abgerufen am 19.04.2021.
Gehe zur Quelle
Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Ausnahmen. Abgerufen am 19.04.2021.
Gehe zur Quelle
Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Abgerufen am 19.04.2021.
Gehe zur Quelle
Testberichte