Zuletzt aktualisiert: 6. Mai 2021

Es gibt viele Situationen, in denen wir Verträge abschließen. Neben Kaufverträgen, welche wir fast täglich abschließen, gibt es auch eher seltene, aber sehr wichtig Verträge. Darunter fällt auch der Mietvertrag. Gerade wenn man zum ersten Mal einen abschließt, eine unbekannte Klausel entdeckt oder rechtliche Fachbegriffe verwendet werden, können Unklarheiten auftreten.

In unserem umfassenden Ratgeber zum Thema Mietverträge geben wir dir alle wichtigen Informationen und vergleichen verschiedene Arten für dich. Weiterhin erhältst du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema Mietverträge, um dich bei deiner Entscheidung, ob ein Mietvertrag fair und das Richtige für dich ist zu unterstützen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Mietvertrag handelt es sich um eine Einigung zwischen zwei Parteien über die Überlassung eines Mietobjekts für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit.
  • Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, die sich besonders in der Laufzeit und Vereinbarung über die Miete unterscheiden.
  • Nicht alle Mietverträge sind fair für den Mieter und können auch Fallen enthalten, deshalb empfiehlt es sich, Mietverträge zu vergleichen und prüfen zu lassen.

Hintergründe: Was sind Mietverträge?

Bevor du dich für einen Mietvertrag entschließt, solltest du einige Punkte beachten. Im Folgenden möchten wir dir gerne eine fundierte Übersicht über alle Informationen geben und dir so deine Entscheidung erleichtern.

Was sind Mietverträge?

Bei einem Mietvertrag gibt es zwei Parteien einmal den Mieter und auf der anderen Seite den Vermieter, diese haben verschiedene Rechte und Pflichten. Der Vermieter ist dabei verpflichtet, die im Vertrag vereinbarte Mietobjekt wie beispielsweise: Wohnung, Stellplatz oder Auto dem Mieter während einer gewissen Zeit zu überlassen.

In Deutschland ziehen etwa 3,2 Millionen Menschen in eine neue Mietwohnung pro Jahr. Mietverträge sind also ein Thema, welches viele von uns früher oder später betritt. Dennoch besitzen viele Menschen kein Basiswissen in diesem Gebiet. (Bildquelle: unsplash / Mari Helin)

Die überlassene Mietsache muss sich dabei in einem guten Zustand befinden, welcher auch vom Mieter weiter gewährleistet werden muss. Außerdem hat der Mieter die Pflicht, die Lasten des Mietvertrags zu tragen und die vereinbarte Geldsumme, die sogennante Miete dem Vermieter zu überweisen. (1)

Aus welchen Inhalten bestehen Mietverträge?

Damit ein Mietvertrag auch gültig ist, müssen gewisse inhaltliche Bestandteile erfüllt sein. Sind diese Mindestinhalte nicht erfüllt, so ist der Vertrag nicht rechtskräftig. Im Folgenden stellen wir dir diese kurz vor:

Vertragsparteien

Die Vertragsparteien, welche sich aus Mieter und Vermieter zusammensetzen. Bei beiden muss es sich dabei um natürliche juristische Personen handeln, die geschäftsfähig sind. Bei schriftlichen Mietverträgen ist zusätzlich eine Unterschrift beider Parteien notwendig. Nachfolgend wollen wir dir die zwingend notwendigen Inhalte in einem Mietvertrag vorstellen.

Miete

Die Miete muss bereits im Vertrag festgelegt werden, entweder in einer bestimmten Höhe oder sie muss durch eine gewisse Instanz bestimmbar seien.

Mietobjekt

Hierbei geht es um die eigentliche Sache, die vermietet werden soll. Bei einer Wohnung muss hier die genau Fläche angegeben werden. Es ist auch wichtig festzulegen, ob Extras wie Garage oder Garten auch zur Verfügung stehen.

Dauer

Dabei geht es um den Zeitraum, in welchem das Mietobjekt vermietet wird. Ist die Dauer nicht explizit festgelegt, so ist der Vertrag automatisch auf unbestimmte Zeit festgelegt.

Auf der Website des Deutschen Anwaltvereins erhältst du einen Überblick über alle aktuellen Richtlinien in Bezug auf Inhaltsvorschriften von Mietverträgen.

Wann ist ein Mietvertrag rechtskräftig?

Ein Mietvertrag ist rechtskräftig, sobald sich Mieter und Vermieter über die wesentlichen Bestandteile, welche oben nochmals aufgezählt sind, geeinigt haben.

Diese Einigung kann entweder mündlich oder schriftlich stattfinden. Bei einem schriftlichen Mietvertrag bedeutet das nach Unterschrift beider Parteien. Bei mündlichen Mietverträgen nach einer mündlichen Einigung über die wesentlichen Punkte. Generell lässt sich sagen, dass es empfehlenswert ist, Mietverträge immer schriftlich abzuschließen, damit keine Missverständnisse entstehen und die Konditionen schriftlich festgehalten sind. (2)

Was für verschiedenen Arten von Mietverträgen gibt es?

Egal ob schriftlich oder mündlich abgeschlossen es gibt nochmals Unterschiede zwischen verschiedenen Mietverträgen. Die Merkmale und Vor- und Nachteile der verschiedenen Arten von Mietverträgen möchten wir dir unten noch mal vorstellen. (3)

Befristeter Mietvertrag

Bei befristeten Mietverträgen ist die Dauer begrenzt und der Zeitpunkt des Vertragsendes ist schon von vornherein festgelegt. Bevor dem vereinbarten Vertragsende ist es allerdings nicht möglich, für den Mieter oder Vermieter zu kündigen.

Die häufigste Form von Zeitmietverträgen sind qualifizierte Zeitmietverträge. Bei diesen muss ein Befristungsgrund vorliegen, welcher angibt, warum die Wohnung nach der vereinbarten Zeit wieder benötigt wird.

Vorteile
  • Gut als Übergangslösung
  • Oftmals Möglichkeit der Anpassung der Miete nach Wohndauer
  • Wohnen auf Probe möglich
Nachteile
  • Eventuell verpflichtet, schnell wieder auszuziehen
  • Kein langfristiges Zuhause

Es lässt sich sagen, dass Zeitmietverträge eine gute Lösung darstellen können, wenn man nur für einen kürzeren Zeitraum in einer Stadt lebt. Handelt es sich nicht um einen qualifizierten Zeitmietvertrag, dann kann man die Wohnung, den Vermieter oder die Stadt erst einmal ausprobieren, bevor man sich längerfristig bindet.

Unbefristete Mietverträge

Anders als bei befristeten Mietverträgen ist hier kein Ende vorzeitig festgelegt, sondern der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Mieter haben dabei eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Beim Vermieter orientiert sich die Kündigungsfrist an der Mietdauer, aber in einem Rahmen von 3 bis 9 Monaten.

Außerdem braucht der Vermieter auch einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.

Vorteile
  • Langfristiges Zuhause
  • Flexibilität
  • Sicherer im Vergleich zu befristeten Mietverträgen
Nachteile
  • Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung gerade bei
  • Geringer Kündigungsschutz
  • eventuelle Mieterhöhungen
  • Kündigungsrecht kann lange aufgeschoben werden

Unbefristete Mietverträge sind eine sehr gute Option wenn man vor hat sich längerfrisitig an einen Ort zu binden und hat so nicht die Ungewissheit was nach Vertragsablauf passiert. Allerdings sollte trotzdem der Mietvertrag ordentlich geprüft werden um so die Möglichkeit von eventuellen Unanähmlichkeiten zu minimieren.

Staffelmietvertrag

Bei diesem Mietvertrag ist der Mietpreise bereits festgelegt, allerdings ist die Besonderheit dabei, dass neben der Anfangsmiete auch die jährliche Steigerung festgelegt ist. Damit der Vertrag rechtskräftig ist, muss entweder die jährliche Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag festgelegt sein.

Vorteile
  • Keine überraschenden Mieterhöhungen
  • Miete darf auch bei Modernisierungen nicht erhöht werden
Nachteile
  • Kündigung oftmals erst ab dem 4. Jahr möglich
  • Teilweise sogar Kündigungsverbot

Ein Staffelmietvertrag empfiehlt sich besonders dann, wenn die Anfangsmiete relativ günstig ist und die Erhöhungen nicht zu hoch sind. Es ist bedenklich, wenn der Staffelmietvertrag mit einem Kündigungsverbot gekoppelt ist, weil es dich in deinen Handlungsmöglichkeiten sehr einschränkt.

Indexmietvertrag

In diesem Vertrag orientiert sich die Erhöhung des Mietpreises an den allgemeinen Verbraucherpreisen. Das bedeutet, dass der Mietpreis an den Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes gekoppelt ist. (4)

Vorteile
  • Mietpreis orientiert sich an der aktuellen Lage
  • Preis muss nicht zwingend steigen, sondern kann auch konstant bleiben oder sinken
  • keine höheren Kosten bei Modernisierungsmaßnahmen
Nachteile
  • Miete kann über das ortsübliche Niveau steigen
  • unterliegt nicht mehr der Mietpreisbremse

Die Indexmiete kann für den Vermieter einige Vorteile haben. Als Mieter sollte man allerdings etwas vorsichtig sein, weil die Miete eventuell auch über den ortsüblichen Mietspiegel steigen könnte und man so deutlich im Nachteil ist.

Was ist beim Mietpreis zu beachten?

Der Mietpreis ist eins der wichtigsten Punkte im Mietvertrag und man sollte sich schon im Vorhinein überlegen, welches persönliche Budget dafür infrage kommt. Neben dem Budget gibt es aber noch andere wichtige Punkte in Bezug auf den Mietpreis, welche es zu beachten gibt. Wir haben für dich noch mal die Wichtigsten zusammengefasst.

Kaltmiete und Warmmiete

Die im Mietvertrag vereinbarte Miete wird auch als Kaltmiete bezeichnet. Die Kaltmiete bildet zusammen mit den Nebenkosten die Warmmiete. Um festzustellen, ob die Miete vergleichsweise hoch ist, empfiehlt es sich, den örtlichen Mietspiegel anzusehen. Informationen dazu findest du in der zuständigen Stadt oder Gemeinde.

Mietpreisbremse

Sollte es in der Stadt, in der du wohnst eine Mietpreisbremse geben, dann solltest du unbedingt deine Miete damit vergleichen. Die Regel ist, dass der Vermieter nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete von dir verlangen darf. Auch noch 30 Tage nach Einzug kannst du die Miete rügen, falls sie über der Mietpreisbremse liegt. (5)

Nebenkostenvorauszahlung

Neben der Kaltmiete ist es auch essenziell zu wissen, wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung ist. Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds liegt der durchschnittliche Preis bei etwa 2,16 Euro pro Quadratmeter an Nebenkosten.

Diese Kosten können einen relativ hohen Anteil an der Miete ausmachen. Aus diesem Grund sollte man als Mieter die Zahl der Nebenkostenvorauszahlung immer überprüfen, um so verhindern zu können, dass man entweder zu viel zahlt oder später mit hohen Nachzahlungen rechnen muss. (6)

Zeitpunkt der Mietzahlung

Es ist gesetzlich festgelegt, dass die Miete am Beginn des Monats bis zum dritten Werktag gezahlt werden muss. Dabei reicht es, wenn das Geld an diesem Tag überwiesen wird.

Es muss also am dritten Werktag noch nicht zwanghaft auf dem Konto des Vermieters sein. Ein Dauerauftrag ist bei Mietverträgen meist sehr komfortabel. Eine gute Option für Daueraufträge könnten hier Kreditkarten, wie die DKB Kreditkarte darstellen.

Aus der oberen Übersicht wird deutlich, dass viele verschiedene Aspekte in den Mietpreis einfließen. Diese gilt es stets zu beachten, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden und nicht zu viel zu zahlen.

Wann ist ein Mietvertrag fair?

Es ist bedeutsam, dass du vor Unterschreiben und dem damit verbundenen rechtskräftigen Abschluss des Mietvertrages feststellst, ob die Konditionen des Vertrags fair sind. Grund hier für ist, dass es bei Mietverträgen kein Widerrufsrecht gibt. Eine Ausnahme wäre, wenn der Vertrag Fallen oder überraschende Klauseln enthält.

Grund hier für ist, dass es bei Mietverträgen kein Widerrufsrecht gibt.

Manche Vermieter verwenden alte Verträge, die sie vielleicht in der Vergangenheit erstellt oder verwendet haben. Hier besteht die Möglichkeit, dass sie nicht der aktuellen Rechtsprechung entsprechen und Klauseln enthalten, die nicht mehr rechtskräftig sind.

Wie kann ich prüfen ob mein Mietvertrag fair ist?

Um zu prüfen, ob die im Vertrag enthalten Konditionen fair sind, empfiehlt es sich, den Vertrag mit einem mieterfreundlichen Muster zu vergleichen. Diese Vertragsmuster gibt es von verschiedenen Anbietern und werden von Rechtsanwälten formuliert.

Es gibt einen Unterschied zwischen privaten und gewerblichen Vermietung. Bei privater Vermietung handelt es sich um eine Privatperson, welche Fremdenzimmern im Privathaushalt vermietet. Bei gewerblicher Vermietung handelt es sich um eine Vermietung für betriebliche Zwecke. (Bildquelle: unsplash / Jose Alonso)

Falls es zu Unsicherheiten kommt, ob die Konditionen des Mietvertrags fair sind oder nicht, empfiehlt es sich, den Vertrag nochmals von einer externen Partei prüfen zu lassen. Mieterverein oder spezialisierte Rechtsanwälte können dabei eine gute und relativ günstige Option sein.

Wie viel kostet es einen Mietvertrag prüfen zu lassen?

Der Preis richtet sich nach dem Anbieter, bei welchem der Mietvertrag geprüft wird. So sind Rechtsanwälte in einem höheren Preissegment anzufinden im Vergleich zu online Anbieter. Die folgende Tabelle dient zur Verdeutlichung.

Preisklasse Erhältliche Produkte
Niedrigpreisig (50 - 85€) online Anbieter
Mittelpreisig (85 - 100€) Mietverein, online Anbieter mit persönlichen Rechtsberater
Hochpreisig (ab 100) spezialisierter Rechtsanwalt

Es zeigt sich im Ranking auch, dass man bereits in einem niedrigen oder mittleren Preissegment eine qualitativ hochwertige Beratung bekommen kann. Beim Mietverein gilt es zu beachten, dass es noch mal örtlich Unterschiede gibt.

Was passiert bei Änderungen im Mietvertrag?

Natürlich ist es schwierig, immer langfristig beim Einzug zu planen, weil die Lebenssituation sich oftmals schnell ändern kann. In diesen Fällen ist es manchmal möglich, auch den Mietvertrag an die neue Situation anzupassen.

Es gilt aber zu beachten, dass auch Mietverträge während ihrer Laufzeit eingehalten werden müssen. Aus diesem Grund können Änderungen nur im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter passieren.

Im Folgenden möchten wir dir nochmals eine Übersicht über verschiedene Änderungen der Lebenssituation geben und deren Folgen, in Bezug auf den Mietvertrag.

Trennung vom Lebenspartner

Sofern beide als Mieter eingetragen sind, muss eine Einigung mit dem Vermieter gefunden werden, den alleine, kann der Mietvertrag nicht geändert werden. Eine Trennung entbindet die Mieter nicht von den Rechten und Pflichten, zu welchen sie sich durch Abschluss des Mietvertrags verpflichtetet haben. Bleibt allerdings eine Person in der Wohnung, so lässt sich meistens relativ leicht eine Lösung mit dem Vermieter finden.

Lebenspartner zieht ein

In diesem Fall ist eine Änderung des Mietvertrags nicht zwingend notwendig, weil auch die Option besteht, dass der Partner nur als Mitbewohner einzieht, aber kein Mieter ist. Allerdings kann er auch als gleichberechtigter Mieter in den Vertrag mit aufgenommen werden, das benötigt aber die Zustimmung des Vermieters.

Neuer Eigentümer

Falls sich der Eigentümer der Wohnung ändert, sprich der Vermieter, so hat das keinen Einfluss auf den abgeschlossenen Vertrag. Hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, welcher bedeutet, dass der neue Eigentümer nur in den Vertrag eintreten darf, diesen aber nicht zu seinen Gunsten verändern. (7)

Aus der oberen Übersicht wird deutlich, dass es durchaus Möglichkeiten gibt, den Mietvertrag anzupassen, egal ob die Veränderungen vonseiten des Mieters oder Vermieters kommen. Dennoch gilt es zu beachten, dass man sich mit Eingehen des Mietvertrages auch an dessen Rechten und Pflichten über einen gewissen Zeitraum bindet.

Welche Fallen im Mietvertrag gibt es?

Es ist wichtig, den Mietvertrag genauer zu prüfen, weil es sonst zu Überraschungen kommen könnte. Wir möchten nochmals die wichtigsten Fallen zusammen fassen, auf die man unbedingt vor unterzeichnen des Mietvertrags achten sollte.

Kündigungsverzicht

Wie oben bereits erläutert, hat der Mieter generell das Recht, den Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu beenden. Allerdings enthalten einige Verträge Kündigungsverzichte für den Mieter, um ihn so länger binden zu können. Diese Kündigungsverzichte können bis zu 4 Jahre anhalten.

Wohnungsgröße

Die angegebene Größe aus dem Mietvertrag sollte immer so exakt wie möglich sein. An der angegebenen Zahl orientieren sich die Betriebskosten, die unabhängig von deinem Verbrauch sind. Falls die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag festgelegt, ist eventuell eine Mietkürzung möglich.

Kleinreparaturklausel

Durch diese Klausel ist der Mieter dazu verpflichtet, kleiner Reparaturen selber zu bezahlen, welche normalerweise vom Vermieter übernommen werden sollten. Unter Umständen sind diese Klauseln allerdings nicht rechtswirksam. Erkundige dich hierbei unbedingt bei einem Experten.

Aus der oberen Liste geht hervor, dass die Fallen oftmals sehr versteckt im Mietvertrag vorkommen können. Deshalb ist es umso wichtiger, den Vertrag immer genaustens zu lesen und auch zu verstehen.

Fazit

Mietverträge sind eine wichtige Vertragsart, weil fast jeder mindestens einmal im Laufe seines Lebens mit ihnen konfrontiert wird. Bereits vor Vertragsabschluss solltest du dir ein gutes Wissen rund um den Bereich Mietrecht und Mietvertrag verschafft haben. Grund hierfür ist, dass Mietverträge oft versteckte Fallen oder negative Regelungen für den Mieter beinhalten.

Durch unseren Artikel hoffen wir, dass wir dir bereits eine fundierte Übersicht geben konnten. Allerdings empfiehlt sich natürlich immer die zusätzliche Konsultation mit Experten, wie beispielsweise dem Mieterverband oder Rechtsanwälten.

Bildquelle: phongphan/ 123rf

Einzelnachweise (8)

1. www.dejure.org: § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Quelle

2. www.mietrecht-dav.de: Mietvertrag (Zustandekommen, Form, Inhalt)
Quelle

3. www.mieterbund.de: Mietvertrag
Quelle

4. www.dejure.org:§ 557b Indexmiete
Quelle

5. www.deutsche-handwerks-zeitung.de: Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt seit 2020
Quelle

6. www.mieterbund.de: Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
Quelle

7. www.gesetze-im-internet.de: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566 Kauf bricht nicht Miete
Quelle

8. Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Diese Kosten müssen Mieter tragen
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
www.dejure.org: § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
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Mietvertrag (Zustandekommen, Form, Inhalt)
www.mietrecht-dav.de: Mietvertrag (Zustandekommen, Form, Inhalt)
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Mietvertrag
www.mieterbund.de: Mietvertrag
Gehe zur Quelle
§ 557b Indexmiete
www.dejure.org:§ 557b Indexmiete
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Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt seit 2020
www.deutsche-handwerks-zeitung.de: Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt seit 2020
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Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
www.mieterbund.de: Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566 Kauf bricht nicht Miete
www.gesetze-im-internet.de: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566 Kauf bricht nicht Miete
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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Diese Kosten müssen Mieter tragen
Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Diese Kosten müssen Mieter tragen
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