Rendite Immobilien
Zuletzt aktualisiert: 16. März 2021

Immobilien als Kapitalanlagen werden immer beliebter, die sie bei einem guten Investment und mit einer guten Rendite nicht nur Dein Erspartes sicher anlegen, sondern auch einen zusätzlichen Erwerb einbringen können und so den Zinsen auf der Bank weit voraus sind. Doch was genau bezeichnet die Rendite von Immobilien und was bringt sie Dir?

In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Rendite von Immobilien erklären wir Dir, wie sich die Rendite von Immobilien berechnet und welche Faktoren dabei entscheidend sind. Weiterhin erhältst Du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema der Rendite von Immobilien, um Dich bei Deiner Entscheidung über die Sinnhaftigkeit eines Investments einer solchen Kapitalanlage zu unterstützen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Rendite von Immobilien handelt es sich um den jährlich erzielten Ertrag, den die Immobilie als Kapitalanlage abgibt und der im Optimalfall mit Gewinn verbunden ist.
  • Die Gesamtrendite berechnet sich aus einer Zusammensetzung der Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Objektrendite und berücksichtigt sämtliche Faktoren, die mit Kosten, regelmäßigen Ausgaben und Einnahmen der Immobilie verbunden sind.
  • Eine gute und realistische Rendite liegt bei einem Wert von 3,41 bis 4,39 Prozent. Bei der Rendite von Immobilien handelt es sich jedoch um einen langwierigen Prozess, der sich über mehrere Jahre erstreckt und auch bei genanntem Prozentsatz erst nach ca. 15 Jahren einen attraktiven Gewinn einbringt.

Hintergründe: Was Du über die Rendite von Immobilien wissen solltest

Bevor Du die Entscheidung triffst, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren und von der Rendite der Immobilie zu profitieren, solltest Du einige Punkte wissen. In den folgenden Abschnitten werden wir Dir deshalb alle wichtigen Informationen diesbezüglich erläutern, um Dich bei Deiner Entscheidung und beim Kauf einer Immobilie zu unterstützen.

Was ist die Rendite von Immobilien und was bringt sie?

Bei der Rendite einer Immobilie handelt es sich um eine Kennzahl, die der Erfolgsmessung von Kapitalanlagen dient. Die Rendite von Immobilien bezieht sich auf den Ertrag einer Immobilie als risikofreie Geldanlage, der innerhalb eines Jahres erzielt wird. Die Ertragskraft einer Kapitalanlage wird dabei in Bezug auf den Kapitaleinsatz, den Du beim Erwerb der Immobilie investiert hast, betrachtet.

Im Vergleich zu den immer niedriger werdenden Zinsen erscheint eine Immobilie als ideale Kapitalanlage.

Die Angabe der Rendite von Immobilien erfolgt dabei immer in Prozent. Der Prozentsatz der Rendite bezieht sich also auf das Verhältnis zwischen dem eingesetzten Kapital und dem Gewinn, der nach einem Jahr erzielt wurde. Wird eine Immobilie als Kapitalanlage angelegt, ist der Prozess vom Erwerb bis hin zum Gewinn als recht langfristiger Vorgang zu verstehen.

Zudem hängt die Rendite von Immobilieninvestitionen auch von den sich häufiger ändernden Marktgegebenheiten ab. Bei einer Immobilie als Renditeobjekt können Anleger oftmals von steigenden Immobilienpreisen profitieren und so ihre Rendite erhöhen. (1)

Was ist der Unterschied zwischen der Rendite von Immobilien und Zinsen?

Wenn alle Kosten einer Kapitalanlage in die Gewinnrechnung einbezogen werden, wird von der Bruttorendite gesprochen. Hierbei lässt sich zwar alternativ auch der Begriff Effektivverzinsung verwenden, bei der Rendite einer Immobilie dagegen handelt es sich in der Regel aber um den effektiven Ertrag, der mit der Immobilie als Kapitalanlage erzielt wird.

Zinsen können lediglich angeben, welche Verzinsung eine Kapitalanlage bringt.

Du solltest dennoch beachten, dass Du nicht weißt, wie hoch die Rendite der Immobilie ist, solange der Effektivzins nicht bekannt ist. Die Rendite von Immobilien wird immer aus mehreren Faktoren berechnet, die alle in einem Verhältnis zueinanderstehen. Diese Faktoren spielen bei der Verzinsung jedoch keine Rolle, weswegen sich die beiden Begriffe klar voneinander differenzieren lassen. (2)

Wie wird die Rendite einer Immobilie berechnet?

Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, müssen zuerst die Gesamtkosten des Projekts, dann die Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Steuern herangezogen werden. Zum gegebenen Kaufpreis kommen dann noch Nebenkosten. Dabei wird zwischen drei verschiedenen Arten von Renditen unterschieden, die zur Ermittlung der Gesamtrendite notwendig sind. (3)

  • Nettorendite: Die Mietrendite einer Immobilie wird als Brutto- und Nettomietrendite errechnet, wobei die Bruttomiete allerdings relevante Kosten außer Acht lässt, sodass über den Erfolg der Anlage ausschließlich die Nettorendite entscheidet. Die Nettorendite berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttomietrendite auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Sie umfasst außerdem sämtliche Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die sich nicht durch die Mieteinnahmen tilgen lassen.Jedoch nimmt die Nettorendite in ihrer Berechnung weder die Finanzierungskosten noch den Steuersatz mit auf, sondern berechnet lediglich das prozentuale Verhältnis zwischen der Jahresmiete durch den Kaufpreis der Immobilie. Hier wird die Jahreskaltmiete mal hundert genommen und durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt.
  • Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite zeigt den durchschnittlichen Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital zum Erwerb der Immobilie und berücksichtigt dabei alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung der Immobilie.
  • Objektrendite: Die Objektrendite erfasst sämtliche Einnahmen und Ausgaben und berücksichtigt die Anlage- und Anschaffungskosten, die Mieteinnahmen und die Steuerzahlungen beachtet aber nicht die Finanzierung der Immobilie. Anhand dieser Rendite lassen sich unterschiedliche Objekte miteinander vergleichen und es kann herausgestellt werden, welche Immobilie sich am meisten rentiert.

Aus welchen Faktoren berechnet sich die Rendite von Immobilien?

Die Rendite rechnet sich immer aus den Gesamtkosten, die beim Kauf und der Führung einer Immobilie anstehen, wobei Du folgende Faktoren zur Ermittlung der Rendite einer Immobilie stets berücksichtigen solltest.

  • Kaufpreis: Der Kaufpreis macht einen Großteil der Rendite aus. Entscheidend ist der Ertrag der Division vom Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Ein Kaufpreisfaktor von 25 ist eher üblich, der Faktor von 20 jedoch besonders günstig und der Faktor 30 durchaus teuer, aber häufig anzutreffen.
  • Nutzungsdauer: Du solltest Dir überlegen, für wie lange Du die Immobilie behalten möchtest und wann die Investition abgeschlossen sein soll. Um die Rentabilität der Kapitalanlage zu bestimmen, sollten die Nutzungsdauer und die mit der Immobilie verbundenen Ziele formuliert werden.
  • Finanzierung: Im Hinblick auf die Finanzierung einer Immobilie mit Fremdkapital oder ohne Eigenkapital müssen die Tilgung sowie der Fremdkapitalzins mit einbezogen werden. Dabei solltest Du die Dauer der Zinsbindung und die Nutzungsdauer der Immobilie berücksichtigen. Ist die Finanzierungsdauer länger als die Nutzungsdauer, musst Du eine entsprechende Anschlussfinanzierung einplanen.
  • Mieteinnahmen: Die Mieteinnahmen bilden primär die Rendite der Immobilie. Verschaffe dir schon vorher ein Bild darüber, mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter Du rechnen kannst, indem Du Dich über die Miete vergleichbarer Immobilien informierst. Dabei spielen auch organisatorische Fragen eine Rolle.
  • Nebenkosten: Beim Kauf einer Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis auch Nebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder auch Renovierungs- und Reparaturkosten an, die ebenfalls zu den Investitionskosten gezählt werden müssen.
  • Erhaltungsaufwand: Um den Wert einer Immobilie zu erhalten, müssen oftmals einige Erneuerungen und Reparaturen vorgenommen werden, für die Du regelmäßig Geld zurücklegen solltest. Prüfe auch zuvor, welcher gemeinschaftliche Erhaltungsaufwand bereits vor dem Kauf der Immobilie voraussehbar ist und wie hoch die Hausgelder dafür sind.
  • Verwaltungskosten: Eine Immobilie muss verwaltet werden. Bei den meisten Eigentumswohnungen übernimmt die Hausverwaltung sämtliche Verwaltungskosten mithilfe der Hauskosten. Verwaltungskosten können nur zu einem bestimmten Teil an die Mieter weitergereicht werden, wodurch Du einen großen Teil der Kosten selbst tragen musst.
  • Steuern: Steuerliche Last und Vergünstigungen sind zentrale Faktoren im Immobiliengeschäft. Prüfe die steuerliche Aufteilung von Grundstück und Gebäude und überdenke, welche Abschreibungen vorgenommen werden könnten.
  • Wiederverkauf und Wertentwicklung: Behalte für den Wiederverkauf auch die Wertentwicklung im Auge, da sich durch einen niedrigeren Wiederverkaufswert auch die Rendite der Immobilie reduziert. Beachte dabei sämtliche Faktoren, die die Wertentwicklung einer Immobilie beeinflussen könnten und ob es absehbare Risiken gibt.

Diese Faktoren und Grundüberlegungen zur Rendite einer Immobilie sind dabei für alle angebotenen Immobilien als Kapitalanlage auf die gleiche Weise zu berücksichtigen, egal um welche Art von Immobilie es sich handelt. (4)

Rendite Immobilien

Die Rendite einer Immobilie ermöglicht Dir, Dein Vermögen zu erweitern und neben einer stabilen Geldanlage auch einen zusätzlichen Erwerb, der langsam, aber sicher von alleine wächst, zu erzielen. (Bildquelle: nattanan23/ pixabay)

Bedeutet eine Rendite von Immobilien immer Gewinn?

Um mit der Rendite einer Immobilie Gewinn zu erzielen, sind alle genannten Faktoren ausschlaggebend. Die Wertentwicklung einer Immobilie kann jedoch letztendlich über Gewinn oder Verlust entscheiden und liegt einem gewissen Risiko zugrunde.

Mit einem höheren oder niedrigeren Kaufpreisfaktor steigt und sinkt auch die Rendite einer Immobilie. Neue Käufer müssen dazu bereit sein, am gegebenen Standort und trotz Alterung der Immobilie wieder einen hohen Preis für den Erwerb der Immobilie zu zahlen, auch wenn einige Elemente der Immobilie als bereits veraltet gelten oder sich über die Zeit verstärkt abgenutzt haben.

Entscheidend für den Verlust oder den Gewinn ist damit der Kaufpreisfaktor einer Immobilie, der sich erst im Laufe der Jahre herausstellt.

Für einen höchstmöglichen Gewinn und um eine hohe Rendite zu erzielen, sollte auch die Nachfrage an Immobilien zum Zeitpunkt des Verkaufs möglichst hoch sein. In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien und Wohnungen jedoch erheblich gestiegen, wodurch sich neben den steigenden Mietpreisen und somit Mieteinnahmen auch ein deutlicher Anstieg der Kaufpreise ergeben hat. (5)

Was ist eine gute Rendite von Immobilien?

Bei der Überlegung, welchen Vorteil und Ertrag die Rendite einer Immobilie bringt, steht auch die Frage, wann sich die Rendite einer Immobilie lohnt und wie hoch die Rendite einer Immobilie sein sollte.

Privatanleger sollten einschätzen können, ob die hohen Traumrenditen realistisch sind.

Welche Rendite gut für eine Immobilie ist, variiert dabei natürlich je nach Kosten und Lage der Immobilie. In der Regel lässt sich sagen, dass eine gute Mietrendite bei etwa vier Prozent beginnt und sich in einem Rahmen von bis zu sechs Prozent bewegt.

Mit einem solchen Prozentsatz kannst Du eine Immobilie kaufen, die sich durch die Mieteinnahmen und trotz Immobilienkredit so ziemlich von selbst finanziert. (6)

Im besten Fall trägt eine Immobilie durch die Rendite ihre Kosten also selbst und Du musst keine zusätzlichen Ersparnisse in die Immobilie stecken. Jedoch ist hier auch wichtig zu beachten, welche Rendite überhaupt realistisch ist.

Die durchschnittlichen Zahlen der Renditen in den letzten Jahren lagen bei einem Prozentsatz von 2,3 - 3,5 Prozent.

Oftmals werden bei den voraussichtlichen Angaben einer potenziellen Rendite nicht alle Faktoren mit einberechnet und fehlende zusätzliche Nebenkosten lassen die Rendite auf den ersten Blick höher erscheinen, als sie es letztendlich ist.

Grundlegend hängt der realistische Wert der Rendite jedoch davon ab, zu welchem realistischen Kaufpreisfaktor sich die Immobilie später wieder verkaufen lässt. Eine sehr gute Rendite liegt bei einer realistischen Kalkulation des Erhaltungsaufwands bei 3,41 Prozent. Wer die Nebenkosten aus der Berechnung streicht, kann sogar auf eine Rendite von 4,39 Prozent kommen. (7, 8)

Ab wann zahlt sich die Rendite einer Immobilie aus?

Eine Immobilie als Kapitalanlage und der damit einhergehende Ertrag, der durch die Rendite gewonnen wird, gilt als langwieriger Prozess, der sich über mehrere Jahre hinweg erstreckt.

Neben einer hohen Rendite, die überwiegend durch Mieteinnahmen erreicht wird, steht auch das Ziel, die Immobilie 15 Jahre nach dem Kauf wieder zum 25-fachen Preis der Jahreskaltmiete oder höher verkaufen zu können. Im Folgenden zeigen wir Dir ein Beispiel der Kosten und Erwerbs Entwicklung in Euro, bei einer realistischen Rendite von 3,41 Prozent.

Jahr Immobilie Miete Kosten Kredit Zinsen Steuern Erwerb
2021 210.000 8.400 2.100 6.875 3.125 190 -101.800
2022 212.100 8.484 2.121 6.875 3.031 256 -765
2023 214.21 8.569 2.142 6.875 2.935 323 -768
2024 216.363 8.655 1.164 6.875 2.837 392 -771
2036 241.390 9.656 2.414 6.875 1.576 1.236 +182.765

Der Immobilienkäufer setzt in diesem Beispiel sein Eigenkapital und einen Kredit ein und muss jährlich zusätzliche Ersparnisse einbringen, um die laufenden Kosten und den Baukredit sowie die Bauzinsen zu finanzieren.

Mit Blick auf die Finanzierung, die laufenden Kosten und deren Verrechnung mit den Einnahmen und einem steigenden Verkaufspreis erstreckt sich die Entwicklung vom Kauf bis hin zum Erwerb durch die Immobilie über mehrere Jahre. Ein tatsächlich lohnenswerter Gewinn zeigt sich dabei erst im Jahr 2036.

Rendite Immobilien

Auch wenn der Erhaltungsaufwand in der Berechnung bereits berücksichtigt wird, kann es immer zu zusätzlichen Nebenkosten und Schwankungen im Verlauf kommen, da manche Reparaturen oft kostspieliger sind als erwartet. Eine Rechnung, die davon ausgeht, dass der normale Verlauf nicht gestört wird, ist oftmals zu optimistisch. (Bildquelle: Anna Nekrashevich/ Pexels)

Wo lohnt es sich eine Immobilie zu kaufen?

Entscheidend für den Kaufpreis und die Wertentwicklung einer Immobilie sind oft auch der Standort und die Lage der Immobilie. Um eine hohe Rendite einer Immobilie zu erzielen und keinen Verlust zu erleiden, sind Kaufpreis und Wiederverkaufswert wichtig.

Laut der bundesweiten Immobilien Studie zum Risiko-Rendite-Ranking 2020 von Dr. Lübke & Kelber weisen kleinere Städte am Rande der teuren deutschen Metropolen das beste Risiko-Rendite-Verhältnis auf.

Die vergleichsweise sehr hohen Kaufpreise in den Ballungsgebieten und top Städten hingegen drücken die Renditen und sind daher mit einem höheren Risiko verbunden. (9)

Dieses Risiko-Rendite-Verhältnis bezeichnet dabei den Konflikt zwischen dem Risiko, das Du als Investor beim Kauf einer Immobilie trägst, mit dem Ertrag, den Du von der Immobilie erwarten kannst. Dabei ist ein steigender erwarteter Ertrag meistens auch mit einem steigenden Risiko verbunden. (10)

Fazit

Wer seine Ersparnisse in eine Immobilie anlegen möchte, kann mithilfe der Rendite der Immobilie sein Erspartes nicht nur sicher anlegen, sondern auch zusätzlichen Gewinn machen und das eigene Kapital erweitern. Die Rendite einer Immobilie und der damit einhergehende Erwerb stehen jedoch nie sicher fest und sind immer mit einem Risiko verbunden.

Solltest Du Deine gesamten Ersparnisse in eine Immobilie investieren, solltest Du Dir bei Deiner Entscheidung vorher ausreichend Informationen über die Immobilie und die potenzielle Entwicklung einholen und Dich nicht von unrealistischen Wunsch Renditen beeinflussen lassen.

Unter Einbezug sämtlicher Faktoren wie Miete, Nebenkosten, Instandhaltung und Finanzierung hängt der letztendliche Prozentsatz der Rendite dennoch weitestgehend von der Wertentwicklung einer Immobilie ab.

Aussichten auf eine hohe Rendite und einen großen Gewinn hast Du dann, wenn sich Standort und Kaufpreis der Immobilie erst im Laufe der Zeit positiv entwickeln: So besteht die Möglichkeit, günstig einzukaufen und später teuer zu verkaufen.

Bildquelle: Wutthichai Luemuang/ 123rf

Einzelnachweise (10)

1. Keller, H.: Stichwort: Rendite von Immobilieninvestitionen. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2012. Abgerufen am 01.03.2021
Quelle

2. Finance Scout 24. Rendite: Gewinnmessung bei der Geldanlage. Abgerufen am 01.03.2021
Quelle

3. interhyp: Formeln: Rendite berechnen für Ihre Immobilie. Abgerufen am 01.03.2021
Quelle

4. GeVestor: Rendite vom Mietshaus – Faktoren, Berechnung & steuerliche Aspekte. Abgerufen am 01.03.2021
Quelle

5. Ehlert-Hoshmand, J.; Huchzermeier, D.; Dr. Jung, S.; Dr. Kleibrink, J.; Schrinner, A. (2018): Gewinner und Verlierer des Immobilienbooms in Deutschland. In: Handelsblatt Research Institute, euroforum.
Quelle

6. Bulwiengesa: Die 5 %-Studie – wo investieren sich noch lohnt. 2016.
Quelle

7. Bach, S.; Popien, P. & Thiemann, A.: Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger. In: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, 2014.
Quelle

8. Zeit Online: Miethaie gesucht: Nur ein kleiner Teil verdient richtig Geld, 2016. abgerufen am 03.03.2021.
Quelle

9. Focus.de: Immobilien: Das sind die lukrativsten Städte für Wohnungskäufer, 04.12.2020. Abgerufen am 01.03.2021.
Quelle

10. drlübkekelber: Risiko-Rendite-Ranking 2020: B-Städte hoch attraktiv. Abgerufen am 01.03.2021.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Wirtschaftslexikon
Keller, H.: Stichwort: Rendite von Immobilieninvestitionen. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon 2012. Abgerufen am 01.03.2021
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Internetbeitrag
Finance Scout 24. Rendite: Gewinnmessung bei der Geldanlage. Abgerufen am 01.03.2021
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Internetbreitrag
interhyp: Formeln: Rendite berechnen für Ihre Immobilie. Abgerufen am 01.03.2021
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Internetbeitrag
GeVestor: Rendite vom Mietshaus – Faktoren, Berechnung & steuerliche Aspekte. Abgerufen am 01.03.2021
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Studie
Ehlert-Hoshmand, J.; Huchzermeier, D.; Dr. Jung, S.; Dr. Kleibrink, J.; Schrinner, A. (2018): Gewinner und Verlierer des Immobilienbooms in Deutschland. In: Handelsblatt Research Institute, euroforum.
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Studie
Bulwiengesa: Die 5 %-Studie – wo investieren sich noch lohnt. 2016.
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Forschungsprojekt
Bach, S.; Popien, P. & Thiemann, A.: Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger. In: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, 2014.
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Online Artikel
Zeit Online: Miethaie gesucht: Nur ein kleiner Teil verdient richtig Geld, 2016. abgerufen am 03.03.2021.
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Online Artikel
Focus.de: Immobilien: Das sind die lukrativsten Städte für Wohnungskäufer, 04.12.2020. Abgerufen am 01.03.2021.
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Studie
drlübkekelber: Risiko-Rendite-Ranking 2020: B-Städte hoch attraktiv. Abgerufen am 01.03.2021.
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