Schönheitsreparaturen
Zuletzt aktualisiert: 3. Juni 2021

Du möchtest deine alte Wohnung hinter dir lassen und urplötzlich verlangt der Vermieter von dir Renovierungsarbeiten? Deine Wohnung sieht dagegen möglicherweise noch tadellos aus? Dein Vermieter wird möglicherweise mit dem Mietvertrag argumentieren. Es gelten aber nicht alle Klauseln im Mietvertrag.

In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Schönheitsreparaturen erläutern wir dir das Gesetz und nennen dir unwirksame Klauseln. Weiterhin erhältst du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema Schönheitsreparaturen, um dir mehr Sicherheit zu geben.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Schönheitsreparatur handelt es sich um typische Renovierungen wie zum Beispiel das Verschließen von Bohrlöchern oder das Tapezieren.
  • Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag sind oftmals ungültig. Der Vermieter darf den Mieter vor allem nicht in seiner Freiheit eingrenzen.
  • Die Wohnung muss in keinem besseren Zustand zurückgegeben werden.

Hintergründe: Was sind Schönheitsreparaturen?

Bevor du ohne Weiteres Schönheitsreparaturen durchführst, solltest du einige Punkte beachten und wissen. Aus diesem Grund werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen diesbezüglich erläutern.

Wo sind Schönheitsreparaturen geregelt?

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich im Gesetz geregelt und verankert. Zahlreiche Entscheidungen des BGH führen aber immer noch zu starken Verunsicherungen bei den Mietern und Vermietern. Es treten dabei immer wieder Missverständnisse bei der Art und Weise der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Zuerst wollen wir dir daher einen Überblick über alle relevanten Gesetzesartikel geben.

  • §§ 535, 538 BGB - gesetzliches Leitbild
  • § 28 Abs. 4 II. BV - Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
  • §§ 305 ff. BGB - AGB
  • § 243 BGB - Art und Weise der Durchführung
  • §§ 280, 281, 555a Abs. 3 BGB - Ersatzansprüche
  • § 548 BGB - Verjährung

Wie sind Schönheitsreparaturen im Gesetz geregelt?

Der Vermieter ist veranlasst die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten und Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen. (1) Das ist nach dem § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt. Dies erfolgt, da der Vermieter unter anderem dafür die Miete erhält.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen selber zuständig.

Die Realität sagt meistens jedoch was anderes aus. Infolge des Mietvertrages wird der Mieter zu Renovierungsarbeiten verpflichtet. Das ist nach Rechtsprechung zulässig, hat allerdings auch Grenzen.

Was gilt als Schönheitsreparatur?

Hier wird sich an dem zweiten Wohnungsbaugesetz nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV orientiert. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich meist um einfache Renovierungen. (2) Typische Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel:

  • Tapezieren
  • Verschließen der Bohrlöcher
  • Streichen oder Kalken von Wänden und Decken
  • Streichen von Innentüren und Fenstern
  • Streichen von Holz-Fußböden
  • Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren

Streichen und Tapezieren gehört zu den typischen Schönheitsreparaturen und muss bei einer gültigen Klausel vom Mieter durchgeführt werden. (Bildquelle: Pexels / Blue Bird)

Erweiterte Renovierungen gelten allerdings nicht zu den Schönheitsreparaturen. Im Folgenden zeigen wir dir eine Liste, was nicht zu den Schönheitsreparaturen gilt:

  • Erneuern eines Teppichbodens
  • Beseitigen von Rissen in der Decke
  • Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden
  • Streichen von Sockel- oder Fußleisten

Die Schönheitsreparaturen müssen vom Mieter nicht erst zu Mietende, sondern in bestimmten Abständen durchgeführt werden. Küche, Bad und Dusche sollten circa aller drei Jahre gestrichen werden. Wohn-, Schlafräume und Flure müssen nur aller fünf Jahre und andere Nebenräume sogar nur ungefähr aller sieben Jahre gestrichen werden.

Wie sind Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht geregelt?

Wie in den bisherigen Absätzen ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Aus diesem Grund trifft diesen die Erhaltungspflicht. Somit ist im Gewerbemietrecht der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Diese Zuständigkeit wird jedoch im Normalfall auf den Mieter übertragen. Das muss allerdings im Vertrag geregelt sein. Es gelten also keine Ausnahmen.

Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam?

Viele Klauseln in Mietverträgen sind nicht wirksam. Daher sind Schönheitsreparaturen auch ein Dauerthema in den Gerichten Deutschlands. Klauseln verfallen, sobald erweiterte Renovierungen dazu zählen. Diese wurden bereits oben erwähnt.

Der Mieter darf keinesfalls in seiner Freiheit eingeschränkt werden.

Der Vermieter darf außerdem keine festen Farben angeben. In diesem Fall wäre der Mieter zu stark in seiner Freiheit eingeschränk.t (3) Eine Endrenovierungsklausel ist ebenso ungültig. Sie sagt aus, dass der Mieter die Wohnung im besten Zustand zurückgeben werden muss egal ob diese renovierungsbedürftig ist oder nicht.

Am 18. Februar 2009, Az. VIII ZR 166/08 beschloss das BGH, dass diese Klausel unwirksam ist. Setzt der Vermieter starre Fristen zur Renovierung aus, ist das ebenfalls ungültig. Es müssen gleichermaßen Ausnahmen geregelt sein.

Es existieren des Weiteren Quotenabgeltungsregeln. Bei frühzeitigem Auszug wärst du zur Zahlung eines bestimmten Prozentsatzes verpflichtet. Da der Mieter bei solch einer Klausel benachteiligt wird, ist diese Klausel ungültig. Im Folgenden haben wir dir noch eine übersichtliche Tabelle erstellt.

Klausel Unwirksam wenn
Renovierungsumfang Erweiterte Renovierungen werden erwähnt
Farbwahl Eine bestimmte Farbe wird vorgegeben
Endrenovierung Es wird vorgegeben, dass Wohnung in 1-A-Zustand zurückgegeben werden muss
Starre Fristen Es wird vorgeschrieben, dass feste Fristen eingehalten werden müssen
Abgeltung Anteilige Renovierungskosten müssen bei frühzeitigen Auszug gezalt werden

Schönheitsreparaturen: Was du außerdem wissen solltest

Das Thema Schönheitsreparaturen ist ein großes Streitthema. Meist leiden die Mieter an mangelndem Wissen und folgen den Ansagen der Vermieter ohne Widersprüche. Daher wollen wir im folgenden Abschnitt auf häufig gestellte Fragen eingehen.

Wann verjähren Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen müssen durchgeführt werden. Der Mieter darf eine Wohnung nicht in einem verschlechterten oder veränderten Zustand zurückgeben. Tritt der Fall trotz dessen ein, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche erheben.

Doch wie lange hat der Vermieter dafür Zeit? Diese Frage klärte der Bundesgerichtshof in einem ausführlichen Streitfall aus dem Jahr 2010. Es wurde letztendlich eine Frist von sechs Monaten festgelegt. (4) Diese ist im § 548 Abs. 1 BGB geregelt.

Wann beginnt aber die sechsmonatige Frist? Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mieträume zurückerhält. So ist es ihm möglich sich ein ausführliches Bild der Lage zu verschaffen. Im Folgenden kann er diese auf Schadensersatzansprüche prüfen und diese auch erheben. Der Mieter muss den Besitz der Wohnung allerdings vollständig aufgegeben haben.

Was ist, wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast?

Grundsätzlich sollte der Vermieter die Wohnung immer renoviert übergeben. Wird dir diese jedoch unrenoviert überlassen, musst du diese auch nicht in renoviertem Zustand zurückgeben.

Grundlegend gilt, dass der Mieter die Wohnung nicht einem besseren Zustand zurückgeben muss. Achte aber darauf, dass du beim Einzug ein Übergabeprotokoll einforderst. Dieses Protokoll ist entscheidend für die Renovierungsarbeiten beim Auszug.

Erhältst du eine nicht renovierte Wohnung, so musst du diese auch in keinem besseren Zustand zurückgeben. (Bildquelle: Unsplash / Nolan Issac)

Zudem darfst du notwendige Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verlangen. Das setzt weitere Klauseln des Mietvertrages außer Kraft. Machst du deinen Anspruch auf Renovierung während deiner Mietzeit geltend, so musst du aber auch die Hälfte der Renovierungskosten zahlen.

Was ist, wenn du bald ausziehen willst?

Du solltest zuerst deinen Mietvertrag auf mögliche Klauseln zu Schönheitsreparaturen untersuchen. Im Folgenden prüfst du, ob diese wirksam sind. Sind diese unwirksam, bist du nicht dazu verpflichtet.

Das solltest du deinem Vermieter allerdings mittels einer schriftlichen Begründung mitteilen. Tust du das nicht, könnte das gerichtlichen Ärger mit sich ziehen. Verlangt dein Vermieter trotz dessen Renovierungsarbeiten von dir, kannst du dich an einen Rechtsanwalt oder Mieterverein wenden.

Was ist, wenn du schon renoviert hast?

Das stellt kein Problem dar. Merkst du erst im Nachhinein, dass die Schönheitsreparatur unwirksam ist? Ist das der Fall, kannst du deine Kosten von deinem Vermieter erstatten lassen. Dafür musst du einzig und allein die Handwerkerrechnung an deinen Vermieter weiterreichen.

Die Kosten müssen bei unwirksamer Klausel erstattet werden.

Bei eigenständiger Renovierung kannst du die Materialkosten und einen finanziellen Ausgleich für deine Arbeit ansetzen. Nach dem Urteil vom 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 12/12 des BGH muss du allerdings die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses einhalten.

Dürfen Renovierungskosten mit der Kaution verrechnet werden?

Hier ist beides möglich. Renovierst du deine Wohnung trotz deiner Pflicht nicht, dann darf der Vermieter deine Kaution einbehalten. Bist du allerdings nicht verpflichtet zu renovieren, muss der Vermieter deine Kaution zurückzahlen. In diesem Fall solltest du deinen Vermieter auffordern, diese in voller Höhe zu erstatten. Setze dafür eine Frist von zwei Wochen.

Wie muss eine Wohnung nach dem Auszug hinterlassen werden?

Die Wohnung muss gesäubert werden. Der Mieter muss diese zudem komplett leerräumen und darf keine Gegenstände zurücklassen. Die Mietwohnung sollte so hinterlassen werden, dass der Nachmieter direkt einziehen könnte.

Geschieht das nicht, kann der Vermieter eine Entrümpelungsfirma und Reinigungsfirma beauftragen. Diese Kosten kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen. Um allgemein spätere Streitigkeiten zu verhindern, sollte außerdem ein Übergabeprotokoll angefertigt werden.

Müssen Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters durchgeführt werden?

Dieses schwierige Thema muss grundlegend unterteilt werden. Steht eine weitere Person im Mietvertrag, so wird das Mietverhältnis nahtlos weitergeführt. Weiterhin können Ehepartner, die Kinder und sonstige Familienangehörige ebenfalls nahtlos in das Mietverhältnis einsteigen. Somit müssen natürlich keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.

Tritt dieser einfache Fall nicht ein, so wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB zunächst auf den Erben übertragen. Dem Erben steht ein sofortiges außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. (5) Der Erbe ist in diesem Fall für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Der Erblasser kann ihm das allerdings ersparen, indem er ein Vermächtnis dem Vermieter zukommen lässt. Das ist ein zweckgebundener Geldbetrag, den der Vermieter für die Renovierung verwenden kann. Es kann außerdem zu Lebzeiten schon zu einer Einigung mit dem Vermieter gekommen sein. Das würde dem Erben allerhand an Sorgen nehmen.

Fazit

Schönheitsreparaturen werden häufig von Vermietern verlangt. Oftmals müssen diese aber erst gar nicht ausgeführt werden. Du solltest daher nicht immer alles hinnehmen, was dein Vermieter von dir verlangt. Prüf erst alle Klauseln deines Mietvertrages und beachte dabei alle möglichen Umstände.

Wir empfehlen dir dich im schlimmsten Fall immer an einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein zu wenden. Mietervereine verlangen oftmals nur eine Pauschale bei erfolgreichem Handeln. Sie dienen zum Schutz der Verbraucher.

Bildquelle: Unsplash / KJ Styles

Einzelnachweise (5)

1. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Instandhaltungskosten. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

3. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Inhaltskontrolle. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

4. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

5. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung. Abgerufen am 19.04.2021.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. Abgerufen am 19.04.2021.
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Zweite Berechnungsverordnung
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Instandhaltungskosten. Abgerufen am 19.04.2021.
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Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Inhaltskontrolle. Abgerufen am 19.04.2021.
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Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts. Abgerufen am 19.04.2021.
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Bürgerliches Gesetzbuch
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung. Abgerufen am 19.04.2021.
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