Zuletzt aktualisiert: 19. Juni 2021

Du möchtest Investments, Immobilien oder ein Kunstwerk verkaufen? Hierbei solltest du die Spekulationsfrist beachten. Denn der Verkaufszeitpunkt entscheidet maßgeblich über die Besteuerung des Gewinns und ob dieser als Spekulationsgewinn gilt oder nicht.

Damit dir das nicht passiert, sondern du bestens informiert bist, haben wir dir hier einen Beitrag zum Thema Spekulationsfrist erarbeitet. Wir erklären dir in unserem Beitrag ausführlich, was eine Spekulationsfrist ist und wie diese beim Verkauf von Immobilien, Aktien, Gold oder Wertgegenständen zum tragen kommt.

Außerdem gehen wir weiter darauf ein, wann sie wie lange gilt und welche Ausnahmen für die Spekulationsfrist beim Verkauf von Immobilien gelten. Somit bist du nach diesem Beitrag umfassend aufgeklärt, was das Thema Spekulationsfrist betrifft.




Das Wichtigste in Kürze

  • Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum, in dem Gewinne, die aus privaten Verkäufen erzielt werden, mit der Spekulationssteuer versteuert werden.
  • Bei Immobilien spielt die Spekulationsfrist eine entscheidende Rolle, da durch die Spekulationsfrist der Gewinn zum Teil maßgeblich geschmälert werden kann. Die Spekulationsfrist gilt hier 10 Jahre lang auf nicht privat genutzte Immobilien.
  • Für Wertgegenstände, Edelmetalle oder Kryptowährungen gilt eine Spekulationsfrist von einem Jahr. In diesem Zeitraum müssen erwirtschaftete Gewinne in der Steuererklärung angegeben werden.

Hintergründe: Was ist die Spekulationsfrist?

Privatpersonen sind verpflichtet, nicht nur auf ihr Einkommen Steuern zu zahlen, sondern auch auf Gewinne aus privaten Veräußerungen sowie Einkünfte aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird für beide Steuern der Begriff Spekulationssteuer verwendet. Am häufigsten jedoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienkauf thematisiert.

Hier ist der Verkäufer dazu verpflichtet, Steuern zu zahlen, wenn er das Immobilienobjekt innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf veräußert. In unserem Artikel gehen wir genau darauf ein, was die Spekulationsfrist ist und wo sie anfällt. Am Schluss gibt es noch einige Worte dazu, wann die Spekulationsfrist nicht anfällt.

Was ist die Spekulationsfrist und was bezeichnet sie?

Die Spekulationsfrist als Steuer auf private Einnahmen bei Verkäufen oder Einnahmen gilt für alle Verbraucher. Die gesetzliche Grundlage für die Steuer fußt auf dem Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Darin heißt es "Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (werden) im Sinne des § 23" besteuert.

Genauer beschreibt die Spekulationsfrist den Zeitraum, in dem Gewinne durch den Verkauf des privaten Eigentums versteuert werden müssen. Hier gibt es unterschiedliche Fristen zu beachten, bis wann eine Spekulationssteuer fällig ist.

Die Bezeichnung Spekulationssteuer wird auch häufig für die "Einkommensteuer auf Verkaufsgewinne aus privaten Geschäften" verwendet. Dabei wird die Spekulationssteuer abhängig von der individuellen Besteuerung der jeweiligen Privatperson berechnet.

In Deutschland wird auf fast alles eine Steuer verlangt. Für den Verkauf von privaten Gegenständen gibt es allerdings einen Zeitraum, der bestimmt ob der Gewinn versteuert werden muss oder nicht - Die Spekulationsfrist. (Bildquelle: Ibrahim Riftah / Unsplash)

Allerdings wird die Spekulationsfrist nicht sofort wirksam. Der Gesetzgeber hat einen Freibetrag von 600 € im Jahr festgelegt, bis zu dem Privatpersonen Objekte steuerfrei verkaufen können. Beträgt die Gewinn im Jahr aber auch nur 1 € mehr wird auf den gesamten Betrag die Spekulationssteuer fällig.

Welche verschiedenen Objekte haben eine Spekulationsfrist?

Nun stellt sich die Frage, welche Objekte fallen unter die Spekulationssteuer? Grob gesagt wird zwischen zwei Arten von Objekten unterschieden: Objekte des täglichen Gebrauchs und Immobilien oder Wertgegenständen.

So fällt zum Beispiel für den Verkauf des eigenen Sofas oder der persönlich genutzten Kamera keine Spekulationsfrist an. Für Schmuck, Kunst, Antiquitäten oder Immobilien hingegen gilt die Spekulationsfrist.

Hier entscheidet die Haltedauer, ob diese fällig wird oder nicht. Dabei gibt die Haltedauer an, wie lange ein Objekt im eigenen Besitz gewesen sein muss, damit es steuerfrei weiterverkauft werden kann.

Spekulationsfrist: 1 Jahr Spekulationsfrist: 10 Jahre
Antiquitäten oder Oldtimer Häuser, Wohnungen (vermietet), Grundstücke (unbebaut)
Edelmetalle (Gold, Silber,...), Münzsammlungen, Briefmarkensammlungen oder Edelsteine Miteigentumsanteile an vermieteten Immobilien oder Anteile an geschlossenen Immobilienfonds
Schmuck, Gemälde und Kunstgegenstände Erbbaurecht

Im Folgenden gehen wir für einzelne Objekte weiter in die Tiefe und schauen uns diese und die damit zusammenhängende Spekulationsfrist genauer an.

Wann beginnt die Spekulationsfrist?

Zuerst aber wollen wir uns damit beschäftigen, ab wann die Spekulationsfrist gilt. Hier kommt es immer wieder zu Unstimmigkeiten bzw. Verwirrung bei Privatpersonen.

Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum des Kaufvertrags ausschlaggebend. Das gilt sowohl für den Anschaffungs- als auch für den Veräußerungszeitpunkt.

Die Spekulationsfrist beginnt ab dem Folgetag der Anschaffung. Bei Immobilien zählt das Datum, an dem der Kaufvertrag notariell Beurkundet wurde. Auch wenn die Objekte erst später in den Besitz übergehen (1).

Hast du also eine Gold am 01.01.2006 gekauft, dann darfst du dieses Gold erst nach dem 01.01.2007 steuerfrei verkaufen. Veräußerst du das Gold vorher, wird die Spekulationssteuer fällig.

Wie funktioniert die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Wie bereits am Anfang erwähnt, ist die Spekulationsfrist gerade bei Immobilien ein wichtiges und heiß diskutiertes Thema. Denn für Immobilien gelten leicht andere Regeln, als für andere Wertobjekte.

Der deutsche Traum vom Eigenheim - immer wieder kann dieser Traum auch platzen. Wird die Immobilie dann verkauft, gibt es einige Steuerliche Aspekte zu beachten. (Bildquelle: Phil Hearing / Unsplash)

Wir gehen hier speziell nur auf Immobilien in Privatbesitz ein. Denn die Spekulationsfrist gilt nicht für gewerbliche Verkäufer. Diese müssen ihren Gewinn in jedem Fall versteuern. Allerdings solltest du auch als Privatperson darauf achten, nicht mehr bzw. weniger als drei Immobilien pro Jahr zu verkaufen. Sonst kannst du auch als gewerblicher Verkäufer eingestuft werden.

Privatimmobilien

Ob die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen gezahlt werden muss, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Eine durchgängig selbst genutzte Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Dabei sind sowohl Einfamilienhäuser als auch Wohnungen inkludiert. Daher darfst du deine eigene Wohnung oder das von dir bewohnte Haus in jedem Fall steuerfrei verkaufen.

Tipp: Wenn du deine Immobilie zusammen mit Mobiliar verkaufst, solltest du den Verkaufspreis aufteilen. Denn auf das Mobiliar des täglichen Gebrauchs fällt keine Spekulationssteuer an!

Im Rahmen der Selbstnutzung reicht es aber aus, wenn du die Wohnung nur zeitweilig bewohnst. So kannst du auch eine Zweit- oder Ferienimmobilie steuerfrei verkaufen. Wichtig ist hierbei aber, dass du das Objekt wann immer du willst benutzen kannst und es nicht vermietet ist (2).

Immobilien als Kapitalanlage

Anders sieht es aber im Bereich der Immobilien als Kapitalanlage aus. Damit der Verkaufsgewinn einer Immobilie versteuert werden muss gibt es einige Bedingungen:

  • Die Immobilie oder das Grundstück wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern zum Beispiel vermietet.
  • Die Spekulationsfrist von 10 Jahren wurde nicht abgewartet.
  • Für gemischt genutzte Immobilien wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet.
  • Bei einer Gütertrennung oder nach einer Scheidung bei der ein Ehepartner eine Immobilie zugeschrieben bekommt, ist er verpflichtet die Spekulationsfrist von 10 Jahren einzuhalten oder Spekulationssteuer zahlen.
  • Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen entnommen oder bei einer Betriebsaufgabe erworben gilt ebenfalls eine 10 Jahres Frist. Wird das Objekt innerhalb dieser Zeit verkauft, müssen die Gewinne aus dem Verkauf versteuert werden.

Wenn du also deine Immobilie bis zum Verkaufszeitpunkt vermietet hattest und dir dadurch ein Wertgewinn entstanden ist, musst du Steuern zahlen. Das gilt, wenn du die Immobilie innerhalb der 10 Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen willst.

Eine Ausnahme macht der Staat, wenn die Immobilie für drei Jahre vor dem Verkauf privat genutzt wurde. In diesem Fall kannst du das Objekt steuerfrei verkaufen. Dabei zählen auch Rand-Jahre, die du, abgesehen vom mittleren Jahr, nicht vollständig ausfüllen musst.

Als Beispiel: Du kaufst eine Wohnung zum 01.06.2005 als Kapitalanlage. Diese vermietest du in den darauffolgenden fünf Jahren. Zum 01.12.2010 ziehst du nun selbst in diese Wohnung ein und benutzt sie ausschließlich privat. Möchtest du dann die Wohnung wieder verkaufen, kannst du sie ab dem 01.01.2012 steuerfrei veräußern.

Immobilien in Mischverhältnis

Immobilien im Mischverhältnis sind ein wenig komplizierter, aber im Grunde auch recht schnell erklärt. Hierbei wird bei einem Verkauf die Spekulationssteuer anteilig berechnet.

Hinweis: Wusstest du, dass du ein Arbeitszimmer steuerlich absetzen kannst? Bis zu 1250 € pro Jahr darfst du als Werbungskosten angeben.

Für den rein privat genutzten Teil der Immobilie wird keine Spekulationssteuer fällig. Auch hier gilt wieder die Spekulationsfrist von 10 Jahren, nach denen das Objekt steuerfrei verkauft werden dürfte (3).

Wie funktioniert die Spekulationsfrist bei Kryptowährungen?

Kryptowährungen wie Bitcoin, Ethereum, Ripple, Dash, Litecoin, Zcash oder Dogecoin sind seit dem rasanten Anstieg 2020 weltbekannt und in aller Munde. Wie aber sieht die steuerliche Seite aus und wie lange dauert die Spekulationsfrist bei diesen Kryptowährungen?

Auch beim scheinbar harmlosen Kauf und Verkauf von Kryptowährungen wird die Spekulationssteuer fällig, sofern du dich nicht an die Spekulationsfrist hältst. (Bildquelle: Executium / Unsplash)

Das Bundesfinanzministerium stuft die Kryptowährungen als "sonstiges Wirtschaftsgut" ein. Damit gilt genau wie bei Edelmetallen oder Rohstoffen eine Spekulationsfrist von einem Jahr, in dem ein Veräußerungsgewinn oder -verlust versteuert werden muss.

Nach der Jahresfrist ist der Verkauf steuerfrei möglich und du bist nicht verpflichtet Angaben darüber in deiner Steuererklärung zu machen.

Wenn du allerdings innerhalb eines Jahres Kryptowährungen zum Beispiel auf einem Online Marktplatz kaufst und wieder verkaufst, musst du diesen Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern.

Wie funktioniert die Spekulationsfrist bei Edelmetallen?

Wie wir gerade gelernt haben, werden Edelmetalle vom Bundesfinanzministerium als “sonstige Wirtschaftsgüter” eingestuft. Damit wird auch beim Verkauf von Barren oder Münzen aus Gold oder Silber eine Steuer fällig. Auch hier solltest du die Spekulationsfrist von einem Jahr beachten und somit deinen Gewinn steuerfrei halten.

Dafür wird aber bei Gold oder Edelmetallen keine Abgeltungssteuer fällig, anders als zum Beispiel bei Aktien. Denn durch Gold werden keine Erträge erwirtschaftet. Daher gilt: In den ersten 12 Monaten sind nur Gewinne bis 600 € steuerfrei, ab dem 601 € muss der Gewinn in voller Höhe versteuert werden.

Wie funktioniert die Spekulationsfrist bei Devisen/Aktien?

In Deutschland werden grundsätzlich Steuern auf Gewinne aus Verkäufen von Wertpapieren erhoben. Seit 2009 gab es eine Änderung bei der Steuerregelung von Veräußerungsgeschäften von Aktien. Seitdem greift die Spekulationsfrist nicht mehr. Stattdessen gilt die Abgeltungssteuer.

Die Abgeltungssteuer kommt in Deutschland bei Kapitalerträgen zum Einsatz. Das sind zum Beispiel Einnahmen, welche durch Investitionen, wie zum Beispiel Zinsen auf dem Sparkonto erzielt werden. Genauso gilt die Abgeltungssteuer aber auch auf den Verkauf von Aktien.

Hier gilt wieder ein Freibetrag von 600 € im Jahr. Alles darüber muss mit dem pauschalen Steuersatz der Abgeltungssteuer versteuert werden. Dieser liegt seit 01.01.2009 bei 25 % für Aktienverkäufe. Auch diese Änderung hat die Verkaufsentscheidungen der Anleger in Deutschland beeinflusst (4)

Wie sind Wertgegenstände von der Spekulationsfrist betroffen?

Neben Immobilien, Edelmetallen oder Kryptowährungen gibt es aber auch noch weitere Objekte, bei denen man nicht vermuten sollte, dass eine Spekulationsfrist greift. Wie wir am Anfang gesehen haben, wird auf Gegenstände des alltäglichen Gebrauchs keine Spekulationssteuer fällig und damit besitzen diese auch keine Spekulationsfrist.

Andere Objekte hingegen fallen nicht in diese Kategorie und hier greift die Spekulationsfrist. Das sind zum Beispiel Kunstobjekte, Oldtimer oder Antiquitäten.

Wertgegenstände

Für Wertgegenstände (5) gilt im Allgemeinen auch ein Spekulationsfrist von einem Jahr. Wer sein Kunstwerk, Oldtimer oder Antiquität also innerhalb der ersten 12 Monate wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt muss diesen ab 600 € versteuern. Danach muss nichts mehr versteuert werden.

Für Kunst ist allerdings wichtig, dass sich die Spekulationsfrist auch verlängern kann. Das passiert, wenn mit dem Kunstobjekt ein Einkommen erzielt wird. Ein mögliches Beispiel ist, wenn das Kunstwerk gegen Geld an ein Museum verliehen wird.

Auch solltest du als privater Besitzer nicht zu viele Stücke innerhalb kurzer Zeit veräußern. Hier könnte dir schnell gewerblicher Handel unterstellt werden. Im Zweifel wird dann auch die Umsatzsteuer fällig. Allerdings gibt es dafür keine feste Regelung, sondern diese Bestimmung ist Einzelfallabhängig. Schon drei Verkäufe innerhalb eines Jahres können problematisch werden.

Welche zusätzlichen Informationen sind für die Spekulationsfrist wichtig?

Um unsere Beiträge möglichst umfangreich zu gestalten, wollen wir hier nun auch auf ein paar weniger weit verbreitete Fälle eingehen, bei denen eine Spekulationssteuer möglicherweise beachtet werden muss.

Was besagt die Spekulationsfrist im Erbfall?

Im Erbfall wird oft das Datum des Erbschaftsantritts mit dem Beginn der Spekulationsfrist verwechselt. Dem ist aber nicht so. Die Gute Sache ist, dass die Spekulationsfrist mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags seitens des Erblassers begonnen hat. In vielen Fällen ist die Spekulationsfrist somit schon abgelaufen.

Beachte aber, dass auch beim Erbe bzw. bei einer vererbten Immobilie noch Rechnungen und Schulden offen sein können. Daher gibt es auch die Möglichkeit das Erbe auszuschlagen (6).

Im Zweifel achte auf das Kaufdatum der Immobilie oder bewohne nach der 3 Jahres Regel die Immobilie selbst. Bei unbebauten Grundstücken jedoch muss die 10 Jahres Frist beachtet werden, sonst ist die Spekulationsfrist nicht erfüllt. Im Erbfall spielt auch die Erbschaftssteuer und die damit zusammenhängenden Freibeträge eine große Rolle.

Wie kann die Spekulationsfrist vermieden werden?

Die Spekulationsfrist per se kann leider nicht vermieden werden. Denn in Deutschland bezeichnet die Spekulationsfrist den Zeitraum, in dem Gewinne durch den Verkauf des privaten Eigentums versteuert werden müssen.

Wenn man weiß, wie lange die Spekulationsfrist für bestimmte Gegenstände gilt, dann lassen sich Steuern sparen und ein höherer Gewinn erzielen. (Bildquelle: Kelly Sikkema / Unsplash)

In vielen Fällen ist dieser Zeitraum relativ kurz bemessen und meist innerhalb eines Jahres vorbei. Nur beim Thema Immobilien gilt eine 10 Jahres Spekulationsfrist. Solltest du also innerhalb dieser Frist eine Immobilie verkaufen, musst du den Gewinn versteuern. Das fällt teilweise erheblich ins Gewicht (7, 8).

In unserem Abschnitt zum Thema Immobilien haben wir die verschiedenen Möglichkeiten aufgezeigt, mit denen es möglich ist die Spekulationssteuer zu umgehen und somit die Spekulationsfrist zu vermeiden. Das sind kurz zusammengefasst:

  • Durchgehende private Nutzung von Immobilien (auch Ferien- oder Zweitwohnungen)
  • Private Nutzung für 3 Kalenderjahre vor dem Verkauf
  • Der Erwerb der Immobilie liegt mehr als 10 Jahre zurück

Ist also der notariell beglaubigte Kaufvertrag älter als 10 Jahre steht einem Steuerfreien Verkauf nichts mehr im Weg. Jedoch solltest du beim Verkauf von Immobilien, für die noch ein Kredit abbezahlt wird, auf die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank achten. Auch diese kann deinen Gewinn bedeutend schmälern.

Fazit

Die Spekulationsfrist beschreibt den Zeitraum, in dem Gewinne durch den Verkauf des privaten Eigentums versteuert werden müssen. Hier gibt es unterschiedliche Fristen zu beachten, bis wann eine Spekulationssteuer fällig ist. Sie gilt zwischen 1 Jahr oder 10 Jahren.

Wichtig ist hierbei das Objekt welches gekauft wurde bzw. verkauft wird. Gegenstände des alltäglichen Gebrauchs besitzen keine Spekulationsfrist, Immobilien und Wertgegenstände hingegen schon.

Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Abschluss des Kaufvertrags und zählt ab dem Folgetag. Die wichtigste Kategorie für die Spekulationsfrist ist der Verkauf von Immobilien, bei welchen das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags zählt.

Weitere Objekte die eine Spekulationsfrist besitzen sind Edelmetalle, Kryptowährungen und Wertgegenstände wie z.B. Kunst. Aktien besitzen seit 2009 keine Spekulationsfrist mehr, sondern es gilt die Abgeltungssteuer.

Der jährlich Freibetrag, auf den keine Spekulationssteuer gezahlt werden muss, beträgt 600 €. Alles was darüber hinausgeht muss versteuert werden.

Also egal bei welchem Objekt, Immobilien oder Wertgegenständen, lohnt sich der Blick auf die Spekulationsfrist. Möglicherweise kann mit dem Verkauf gewartet werden, bis diese abgelaufen ist. So lässt sich schnell teilweise viel Geld sparen und weniger Steuern zahlen.

Bildquelle: Dhiphiranyakul / 123rf

Einzelnachweise (8)

1. Fuchs, Hubert W. Beginn der Spekulationsfrist bei Veräußerung einer Liegenschaft unter aufschiebender Bedingung März 2013, Heft 2, pp 69-71
Quelle

2. Zugmaier, O.; Lüdenmann, P.; Deutsches Steuerrecht - Zur Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksveräußerungen aus dem Privatvermögen, 1996
Quelle

3. Paus, Bernhard. "„Spekulationsgeschäfte“ mit teilweise selbst genutzten Wirtschaftsgütern" Finanz-Rundschau Ertragsteuerrecht, vol. 95, no. 11, 2013, pp. 498-501
Quelle

4. Bessler, Wolfgang and Kurth, Andreas. "Die Auswirkungen der Spekulationssteuer auf die Verkaufsentscheidungen der Anleger in Deutschland" Zeitschrift für Bankrecht und Bankwirtschaft, vol. 18, no. 1, 2006, pp. 1-15.
Quelle

5. duden.de. Wertgegenstand. Abgerufen am 06.05.2021
Quelle

6. immobilienscout24.de. Spekulationsfrist nach Erbschaft. Abgerufen am 06.05.2021.
Quelle

7. Gabler. Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte. In: Besteuerung privater Kapitalanlagen. (2008)
Quelle

8. Eggert W., Genser B., Schindler D. (2003) Ist eine Spekulationssteuer wünschenswert?. In: Ahlheim M., Wenzel HD., Wiegard W. (eds) Steuerpolitik — Von der Theorie zur Praxis. Springer, Berlin, Heidelberg.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Fachzeitschrift
Fuchs, Hubert W. Beginn der Spekulationsfrist bei Veräußerung einer Liegenschaft unter aufschiebender Bedingung März 2013, Heft 2, pp 69-71
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Wissenschaftlicher Artikel
Zugmaier, O.; Lüdenmann, P.; Deutsches Steuerrecht - Zur Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksveräußerungen aus dem Privatvermögen, 1996
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Artikel
Paus, Bernhard. "„Spekulationsgeschäfte“ mit teilweise selbst genutzten Wirtschaftsgütern" Finanz-Rundschau Ertragsteuerrecht, vol. 95, no. 11, 2013, pp. 498-501
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Artikel
Bessler, Wolfgang and Kurth, Andreas. "Die Auswirkungen der Spekulationssteuer auf die Verkaufsentscheidungen der Anleger in Deutschland" Zeitschrift für Bankrecht und Bankwirtschaft, vol. 18, no. 1, 2006, pp. 1-15.
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Internetbeitrag
duden.de. Wertgegenstand. Abgerufen am 06.05.2021
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Spekulationsfrist nach Erbschaft
immobilienscout24.de. Spekulationsfrist nach Erbschaft. Abgerufen am 06.05.2021.
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Fachbuch
Gabler. Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte. In: Besteuerung privater Kapitalanlagen. (2008)
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Fachbuch
Eggert W., Genser B., Schindler D. (2003) Ist eine Spekulationssteuer wünschenswert?. In: Ahlheim M., Wenzel HD., Wiegard W. (eds) Steuerpolitik — Von der Theorie zur Praxis. Springer, Berlin, Heidelberg.
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