Zuletzt aktualisiert: 29. Juni 2021

Eine Wohnung ist nicht nur eine Unterkunft oder eine Adresse. Eine eigene Wohnung ist ein Ort an dem man sich wohl fühlt und sicher. Deshalb gibt man seine eigene Wohnung auch nicht gerne her, aber was ist, wenn du ein Semester im Ausland studieren willst oder wenn du für eine gewisse Zeit woanders arbeiten wirst oder ein Zimmer in deiner Wohnung frei wird und die Räumlichkeiten es erlauben, dieses Zimmer an jemand drittes zu vermieten.

In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Untervermietung gehen wir auf alle wichtigen Aspekte ein und geben dir einen Überblick darüber auf was zu achten ist und wie der Prozess ablaufen würde und was deine Rechte sind. Weiterhin erhältst du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema Untervermietung, um dich bei deiner Entscheidung zu einem Untermieter zu unterstützen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Untervermietung geht es darum, dass der sogenannte Hauptmieter, einer Wohnung, ein freies Zimmer zur Verfügung stellen kann und für dieses, für eine bestimmte Zeit, einen Untermieter sucht.
  • Bei der Untervermietung gibt es Bedingungen, die eingehalten werden müssen, sodass meistens ein Vertrag aufgesetzt werden muss.
  • Des Weiteren muss eine geplante Untervermietung im ersten Schritt mit dem eigentlichen Besitzer der Wohnung abgesprochen werden, sodass man die Erlaubnis dafür bekommt.

Hintergründe: Was du über Untervermietung wissen solltest

Bevor du die Entscheidung einer Untervermietung triffst, solltest du einige Punkte beachten. Deshalb werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen diesbezüglich Untervermietung erläutert, um dich bei deiner Entscheidung zu unterstützen.

Was ist ein Untermieter?

Ein Untermieter ist eine Person, die Wohnraum oder Geschäftsraum als Mieter eines Hauptmieters bewohnt oder nutzt für eine begrenzte Zeit. Dieses Vertragsverhältnis zwischen den zwei erwähnten Parteien wird Untermiete genannt.

Unter einem Untermieterverhältnis versteht man, dass ein Hauptmieter einer Wohnung einer anderen Person (Mieter) Wohnraum zu Verfügung stellt. (Bildquelle: Pexels / kindel-media)

Dabei muss es sich bei den zwei Personen nicht zwangsläufig um Fremde handeln, es ist auch eine Untermiete unter Familienmitgliedern möglich. (1)

Wann macht es Sinn die Wohnung unterzuvermieten?

Das Gesetzt besagt, dass du ein Zimmer in deiner Wohnung dann untervermieten darfst, wenn du ein klares und sinnvolles Interesse daran hast, welches du erklären kannst. (2) In der folgenden Tabelle findest du ganz typische Interessen:

Grund typische Interessen (Beispiele)
vorübergehend Ausziehen Wenn du vorübergehend in einer anderen Stadt studieren oder ins Ausland gehen wirst/willst.
finanzielle Unterstützung Wenn ein Zimmer aus diversen Gründen frei wird und du finanzielle Unterstützung benötigst.
Partner Wenn du mit deinem Lebenspartner zusammen ziehen willst.

Prinzipiell darfst du nur einen Part der Wohnung untervermieten. Du solltest dafür in einem Zimmer Möbel oder ähnliche Gegenstände zu stehen haben oder ein Zimmer nur selten nutzt, zum Beispiel um Urlaub zu machen oder anderen Gründen.

Was bedeutet, dass die Wohnung nicht zwingend dein Lebensmittelpunkt oder Hauptsitzt sein muss. Falls du aber die gesamte Wohnung untervermieten willst, dann brauchst du dafür nicht die Zustimmung von deinem Vermieter. (3)

Was muss bei der Untervermietung beachtet werden?

Bevor du Wohnraum untervermieten willst, musst du dich vorher mit deinem Vermieter verständigen. Da es sonst rechtliche Konsequenzen geben könnte. In manchen Mietverträgen steht diese Erlaubnis schon drin aber in den meisten Fällen steht geschrieben, dass der Mieter den Vermieter bei jedem Einzelfall separat um Erlaubnis fragen muss.

Was du in keinem Fall machen darfst, ist deine Wohnung als Ferienwohnung über Airbnb an dritte Personen unterzuvermieten, dass könnte zu einer Kündigung führen.(4)

Beim ausfüllen der Erlaubnis, die man sich im Internet herunterladen kann, solltest du genaue Angaben zu der Person angeben, die einziehen soll, da der Vermieter sonst das Recht hat, es zu verweigern. Daten wie die Höhe des Einkommens oder der Kreditwürdigkeit musst du hierbei nicht angeben. Bei der Untervermietung von gewerblichen Räumen wird das nochmal ganz anders geregelt.(5)

Wann kannst du deine Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten?

Wenn du Personen aus deiner Familie oder sehr nah stehenden Personen ein Zimmer dauerhaft zu Verfügung stellen willst, dann musst du deinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.

Bei einer Untervermietung von mehr als 6 Monate gehen sollen, sollte dies mit dem Vermieter abgesprochen sein.

Zu den sehr nahe stehenden Personen gehören auch Hausangestellte oder Pflegepersonen. Falls du aber mit deinem Partner zusammenziehen möchtest, musst du das deinem Vermieter mitteilen, aber prinzipiell hast du das recht dazu, wenn die Wohnung groß genug ist.

Wenn du mit deinem Partner zusammen ziehen willst, solltest du dies deinem Vermieter mitteien. (Bildquelle: Pexels/ Karolina Grabowska)

Wenn Angehörige, wie zum Beispiel Geschwister, vorübergehend bei dir wohnen sollen, dann wird das nicht als Untervermietung betrachtet. Wenn eine Person bei dir weniger als sechs Monate lebt, dann bist du nicht verpflichtet es deinem Vermieter mitzuteilen. Bleiben jedoch Angehörige oder der Besuch länger als sechs Monate, dann solltest du das auf jeden Fall mit deinem Vermieter absprechen.

Was sind deine Rechte, wenn dein Vermieter eine Untervermietung nicht erlaubt?

Es gibt nur zwei Gründe, weshalb der Vermieter das Recht hätte, dir eine Untervermietung nicht zu gestatten.

  • Die Wohnung soll an mehr als eine Person untervermietet werden.
  • Der Untermieter ist dem Vermieter aus früheren Wohnsituationen schon bekannt und äußerst negativ aufgefallen.

Falls der Fall eintreten sollte, dass dein Vermieter ohne hinreichenden Gründen dir die Untermietung verweigern sollte, dann hast du das Recht auf eine sogenannte "Sonderkündigung". Des Weiteren hast du das Recht von deinem Vermieter Schadenersatz zu verlangen. Dieses beträgt die entgangene Höhe der Einnahmen durch die Untervermietung.

Der Vermieter hat nur dann das Recht dir die Erlaubnis zu einer Untervermietung nicht zu erlauben, wenn deine Angaben nicht wahrheitsgemäß angegeben wurden. Dann hat der Mieter auch nicht das Recht auf eine Sonderkündigung (6)

Was solltest du in einem Untermietvertrag ansprechen?

Wenn man die Person, der man ein Zimmer in seiner Wohnung untervermietet, sehr gut kennt, dann kann alles wichtige mündlich geklärt werden. In dem Fall, dass man die Person nicht so gut kennt, ist es sehr ratsam einen Vertrag aufzusetzen.

Diesen Vertrag muss der Hauptmieter nicht genehmigen, dieser Vertrag versichert dem Mieter, dass die monatliche Miete gezahlt wird und der Untermieter sichert sich damit schriftlich den Zugang zu seinem Zimmer und die dazugehörigen Rechte in der Wohnung. Im Mietvertrag sollten folgende Punkte festgehalten werden:

  • Vor- und Nachname der Person, an die du ein Zimmer untervermieten willst,
  • angeben wo sich die Wohnung befindet (Adresse) und in welcher Etage,
  • die Höhe der Miete, sowie die Höhe der Nebenkosten und die Höhe der Kaution,
  • Hauptmietervertrag erwähnen und auch erwähnen was für Änderungen im Zimmer erlaubt sind,
  • wann das Mietverhältnis beginnt und wann es endet
  • Unterschriften von beiden Personen.

Auf was du beim Verfassen deines Vertrages achten solltest ist, dass du alles relevante zu der Wohnung/Zimmer und der Inneneinrichtung und Regeln hineinschreiben solltest. Denn nur über das was in dem Vertrag steht, kann verhandelt werden, alles drüber hinaus kann zu unangenehmen Problemen führen.

Welche Gewerbe können untervermietet werden ?

Das Geschäftsraummietrecht wird anders behandelt als das Wohnraummietrecht. Bei der Untervermietung von Geschäftsräumen handelt es sich darum, freistehende Büroräume oder Lager unterzuvermieten.

Gewerbliche Räume können nur untervermietet werden, wenn diese bis zu 6 Monaten frei stehen.

Meistens wird das dann gemacht, wenn, wie schon erwähnt, Räume frei stehen, man gerade in einer schlechten wirtschaftlichen Lage ist oder man aufgrund von Umzügen Platz zur Verfügung stellen kann. (7)

Ganz konkret können diverse Dinge untervermietet werden, dazu gehören Büroräume, da herrscht ständig eine sehr Große Nachfrage. Dann werden noch Büroflächen untervermietet, darunter versteht man das die Möglichkeit besteht ganze oder halbe Etagen unterzuvermieten.

Es können auch Schreibtischplätze untervermietet werden, dass biete sich gut für Freelancer oder Einzelunternehmer/-in an. Zu beachten ist, der untervermietete Raum darf nur benutzt werden, wenn er für mindestens 6 Monate frei steht.(8)

 Fazit

Eine Untervermietung ist eine Sinnvolle und praktische Möglichkeit Wohnraum so zu vergeben, dass beide Parteien davon Profit schlagen können. Es ist aber auch Sinnvoll sich vorher über Grundsätzliche Dinge im Internet zu belesen. Es muss auf einiges geachtet werden, sodass sowas rechtlich ohne Komplikationen ablaufen kann.

Nicht um alles muss man beim Vermieter um Erlaubnis fragen aber falls du in naher Zukunft vor hast Wohnraum für einen Zeitraum, der länger als 6 Monate ist, unterzuvermieten, dann bist du rechtlich verpflichtet dich mit deinem Vermieter auseinander zusetzen.

Des Weiteren solltest du dich darum kümmern zwei Verträge/Formulare zu besorgen, die gibt es meistens im Internet, einem das Formular für deinen Vermieter, die Erlaubnis so zu sagen und dann den Vertrag zwischen dir, dem Vermieter und der Person, der du Wohnraum untervermietest, dem Mieter.

Bildquelle: Babenko / 123rf

Einzelnachweise (8)

1. Katrin Schmidt, Malte Stöfen, Stichwort: Untermieter. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 06.05.2021.
Quelle

2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stichwort: Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB). Abgerufen am 06.05.2021.
Quelle

3. Haufe online Redaktion; Immobilien. Stichwort: Untervermietung. Abgerufen am 06.05.2021.
Quelle

4. Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle, Stichwort: XII ZR 92/04 ,Untervermietung (Urteil). Abgerufen am 07.05.2021.
Quelle

5. Pressemitteilung vom Bundesgerichtshof, Stichwort: Untervermietung an Touristen VIII ZR 210/13, Abgerufen am 07.05.2021.
Quelle

6. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stichwort: Sonderkündigungsrecht, (§ 540 Abs. 1 BGB). Abgerufen am 08.05.2021.
Quelle

7. StB Birgitta Dennerlein, Stichwort: Mischraum. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 08.05.2021.
Quelle

8. Philipp Hartje, Stichwort: Büro untervermieten. In: shareDNC (GmbH): Flexible Büros für jedes Business. Abgerufen am 08.05.2021.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Wirtschaftslexikon
Katrin Schmidt, Malte Stöfen, Stichwort: Untermieter. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 06.05.2021.
Gehe zur Quelle
Gesetze im Internet
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stichwort: Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB). Abgerufen am 06.05.2021.
Gehe zur Quelle
Lexikon
Haufe online Redaktion; Immobilien. Stichwort: Untervermietung. Abgerufen am 06.05.2021.
Gehe zur Quelle
Urteil
Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle, Stichwort: XII ZR 92/04 ,Untervermietung (Urteil). Abgerufen am 07.05.2021.
Gehe zur Quelle
Urteil
Pressemitteilung vom Bundesgerichtshof, Stichwort: Untervermietung an Touristen VIII ZR 210/13, Abgerufen am 07.05.2021.
Gehe zur Quelle
Gesetze im Internet
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stichwort: Sonderkündigungsrecht, (§ 540 Abs. 1 BGB). Abgerufen am 08.05.2021.
Gehe zur Quelle
Wirtschaftslexikon
StB Birgitta Dennerlein, Stichwort: Mischraum. In: Springer Gabler Verlag (Hrsg): Gabler Wirtschaftslexikon 2018. Abgerufen am 08.05.2021.
Gehe zur Quelle
Internetbeitrag
Philipp Hartje, Stichwort: Büro untervermieten. In: shareDNC (GmbH): Flexible Büros für jedes Business. Abgerufen am 08.05.2021.
Gehe zur Quelle
Testberichte