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Zuletzt aktualisiert: 1. Juli 2021

Das Thema Steuern ist ein sehr wichtiges Thema für jeden Bürger. Besonders aber für die Bürger aus Deutschland, da wir hier vergleichsweise sehr viel Steuern zahlen und oft mehr als unsere Nachbarländer. Deswegen ist es wichtig sich zu informieren wie man Steuern richtig absetzen kann.(1)

In diesem Artikel gehen wir darauf ein wie du Steuern für die Vermietung deiner Eigentumswohnung absetzen kannst. Worauf du alles achten musst zeigen wir dir hier im folgenden Artikel.




Das Wichtigste in Kürze

  • Du kannst Werbungskosten als Vermieter absetzen. Werbungskosten sind beispielsweise Fahrtkosten zu der vermieteten Immobilie oder auch Modernisierungskosten.
  • Wenn, du deine Wohnung bei Airbnb anbietest und unter 520 € verdienst musst du es nicht versteuern lassen. Falls du doch mehr verdienen solltest, musst du es versteuern lassen, da es sonst als Steuerhinterziehung eingestuft wird.
  • Bei einem Leerstand deiner Eigentumswohnung musst du es begründen können, warum es leer steht. Gründe hierfür ist unter anderem die Renovierung der Wohnung. Zu den Gründen gehört auch immer ein Beleg, den du vorweisen musst.

Hintergründe: Wie du die vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen kannst

Wenn, du deine Wohnung vermieten willst, kannst du steuern durch einfache Tipps sparen. Besonders bei der Anschaffung kannst du viele Steuern sparen. Hier werden die steuerlichen Verluste mit anderen positiven Einkünften verrechnet.

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Unter Werbungskosten versteht man, jegliche Ausgaben für die vermietete Wohnung. Diese Ausgaben kannst du am Ende von der Steuer absetzen. Du kannst es aber nur in dem Jahr absetzen, in dem du das Geld ausgegeben hast. Das Zu- und Abflussprinzip gilt unter anderem für die Einnahmen aus Vermietungen.

Durch dieses Prinzip musst du auch die Steuern Zahlen, wenn du das Geld von deinem Mieter bekommen hast. Falls es also zu Verzug der Miete kommt, kannst du die Steuern hierfür auch im nächsten Jahr zahlen.(2) Zu Werbungskosten zählen unter anderem:

  • Instandhaltungskosten
  • Modernisierungskosten
  • Betriebs- und Verwaltungskosten
  • Fahrtkosten zu der vermieteten Immobilie

Die Fahrtkosten sind nicht nur interessant für Vermieter sondern auch für jeden andere Bürger. Den es haben ca. 14 Millionen Steuerpflichtige durchschnittlich 1.527 geltend gemacht.(3)

Wichtig für dich ist jetzt natürlich, wann du diese Werbungskosten geltend machen kannst. Vielleicht hast du in dem Jahr einen enorm hohen Aufwand, musst aber die Kosten steuerlich über mehrere Jahre absetzen. Dazu zählt beispielsweise die Renovierungen deiner Eigentumswohnung.

Was musst du bei AfA beachten?

Anschaffungskosten und Herstellungskosten werden in der Regel linear abgeschrieben. Du musst allerdings beachten in welchem Jahr das Gebäude gebaut wurden. Denn hier gibt es unterschied. Bei einem Gebäude Beispielsweise welches vor 1925 erbaut wurde, kannst du als Vermieter in einem Zeitraum von 40 Jahre abschreiben mit 2,5 %.

Wenn das Gebäude allerdings nach 1925 erbaut wurde gelten andere Werte. Du kannst es dann über 50 Jahre abschreiben mit 2 %. Du musst allerdings bei dem Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück getrennt werden. Denn ein Gebäude kann sich abnutzen, aber ein Grundstück nicht. Deswegen ist eine lineare Absetzung des Grundstücks nicht möglich.

Somit musst du als Vermieter den Wert deines Gebäudes mit dem Wert des Grundstückes trennen. Gerichtskosten, Notarkosten oder auch Maklerkosten können in die Abschreibung mit berechnet werden. Der Kauf eines Grundstücks kann nicht abgeschrieben werden.(4)

Was gilt für Deine Mieteinnahmen über Airbnb?

Wenn du deine Wohnung über Airbnb oder anderen ähnlichen Plattformen anbietest, bist du trotz der kurzen Vermietung steuerpflichtig. Ausnahme ist hier, wenn du durch deine Wohnung im Jahr unter 520 € einnimmst. Wenn dieser Fall bei dir eintreffen sollte, musst du keine Steuern dafür zahlen.(5)

In der Vergangenheit wurden viele Einnahmen über Airbnb nicht angegeben und somit nicht versteuert. Aus diesem Anlass hat die Finanzbehörde in Hamburg gezwungen steuerrelevante Daten der deutschen Steuerverwaltung zu schicken. Diese Daten werden an die zuständigen Finanzämter verschickt, um Steuer unehrliche Vermieter zu entlarven.

Einkünfte, welche bisher verschwiegen worden sind können bis zu neun Jahre im Nachhinein versteuert worden. Dazu kann auch ein Hinterziehungszins angehängt werden.

Gebe deine Einnahmen aus Airbnb an.

Die Nichtangabe von Einnahmen aus Airbnb kann sogar als Steuerhinterziehung gewertet werden. Um solch einer Bestrafung zu entgehen, kannst du eine sogenannte straft befreite Selbstanzeige machen. Falls dies der Fall ist, musst du alle deine Steuerstraftaten der letzten zehn Jahre offenlegen.

Eine Selbstanzeige hat große Vorteile. Falls das Finanzamt schon vor deiner Selbstanzeige auf deine Steuerhinterziehung gelangt, dann kann es keine Befreiung einer Strafe geben. Deshalb solltest du eher den ersten Schritt machen, um eine Strafbefreiung beziehungsweise eine Minderung zu erhalten.(6)

Noch eine Kleinigkeit am Rande. Falls du über Airbnb vermietest, musst du auf die ermäßigten Umsatzsteuer sieben Prozent aufschlagen. Das zählt allerdings nicht, wenn du umsatzsteuerlich ein Kleingewerbe bist. Ein Kleingewerbe bist du seit 2020, wenn du ein Jahresumsatz unter 22.000 € hast und du im laufenden Jahr unter 50.000 € Umsatz machst.(7)

Was tun bei Leerstand?

Zuallererst kannst du die Provision eines Maklers, welcher einen neuen Mieter für dich sucht, steuerlich absetzen. Ein Leerstand kann mehrere Gründe haben. Zum einen ist eine Renovierung ein Grund für eine leerstehende Wohnung. Aber auch ein Grund ist der Wechsel des Mieters. Beides ist aus der steuerlichen Sicht relativ unproblematisch.

Sollte es vorkommen, dass die Eigentumswohnung für eine längere Zeit Leers steht, kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht betrachten. Hierbei prüft das Finanzamt lediglich, ob du tatsächlich noch eine Absicht hast die Wohnung zu vermieten. Wenn, dass der Fall sein sollte, musst du deine Absichten Nachweisen. Belege hierfür sind Rechnungen für beispielsweise einen Makler.

Bei Ferienwohnungen, welche Leer stehen, wird das Finanzamt in der Regel auch misstrauisch. Das Finanzamt wird auch hier deine Einkünfteerzielungsabsicht prüfen wollen.

Eine Leerstehende Wohnung kann nach einer Renovierung höhere Mietpreise erzielen. (Bildquelle: Jazella / Pixabay)

Falls du deine Ferienwohnung überwiegend selbst nutzt, wird das Finanzamt große Zweifel haben. Wenn du aber deine Ferienwohnung eine Vermietungsfirma beauftragt hast deine Wohnung zu vermieten, dann stehst du definitiv auf der sicheren Seite.

Ein wichtiger Hinweis falls deine Wohnung länger Leerstand. Du kannst bis zum 31. März beim Finanzamt einen Antrag stellen auf einen teilweisen Erlass deiner Grundsteuer. Du stellst den Antrag bei deiner Kommune. In der Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg stellst du den Antrag beim Finanzamt.

Auf was musst du bei der Abfindung für deinen Mieter achten?

Du kannst deinem Mieter eine Abfindung anbieten, damit er die Wohnung vorzeitig verlässt. Du bist allerdings nicht verpflichtet eine Auszugsprämie zu zahlen. Deshalb ist es auch nicht vorgeschrieben wie hoch diese sein muss. In der Regel geht man aber davon aus, dass der Mieter zwei bis drei Monatsmieten erhält.

Um eine Auszugsprämie von der Steuer absetzen zu können, müssen zwei Fälle gegeben sein. Zum einen, wenn du die Wohnung neu renovieren möchtest, um es später mit einer höheren Miete wieder anzubieten. Dann kannst du die Auszugsprämie in der Steuererklärung als Werbungskosten eintragen.

Des Weiteren ist es möglich die Auszugsprämie von den Steuern abzusetzen, wenn du die Immobilie verkaufen möchtest. Hier wird dann die Prämie vom sogenannten Veräußerungsgewinn abgezogen. Du kannst nicht eine Umzugsprämie von der Steuer absetzen, wenn du danach selbst in Wohnung einziehen möchtest. Nichtsdestotrotz muss du beachten was im Mietvertrag steht.

Was gilt, wenn Du an ein Familienmitglied vermietest?

Falls deine Werbungskosten höher sind als deine Mieteinnahmen, erzielst du rein steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust kannst du theoretisch von anderen Einnahmen verrechnen. Deswegen ist es mittlerweile normal einem Familienmitglied eine billige Miete anzubieten.

Seit dem Jahr 2012 ist ein voller Werbungskostenabzug möglich. Allerdings, nur wenn die Miete über 66 Prozent der durchschnittlichen Mieten im Ort liegt. Das Finanzamt kürzt deine Werbungskosten, denn es sieht deine Vermietung dann nur als teilentgeltich an, wenn sie unter den 66 Prozent sind.

Für das Jahr 2021 hat der Fiskus entschieden die Regeln zu ändern. Die Grenze für die Teilung der Vermietung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen wurde auf 50 Prozent gesunken. Die Vollentgeltlichkeitsgrenze ist allerdings bei 66 Prozent geblieben.

Mit Vollentgeltlichkeitsgrenze versteht man, dass der Gesetzgeber annimmt, dass du Gewinne erzielen willst ohne, dass das Finanzamt es prüfen zu müssen.(8) Du musst eine Totalüberschussprognose erstellen, wenn du weniger als 66 Prozent aber mindestens 50 Prozent des Orts durchschnittlichen Miete beträgt. Dass eine Konsequenz aus der Regel, die der Fiskus entschieden hat.

Eine Totalüberschussprognose ist ein Nachweis, dass deine Einnahmen aus der Miete höher sind als deine Ausgaben. Der Zeitraum in diesem Nachweis kann bis zu 30 Jahre lang sein.

Falls die Totalüberschussprognose positiv ausfallen sollte, kannst du deine Werbungskosten absetzen. Wenn jedoch die Prognose negativ ausfallen sollte, dann darfst du nur die Werbungskosten zu einem entgeltlichen Teil absetzten.

Das Ziel hierdurch ist, dass der Staat dir mehr Spielraum geben will. Da besonders in diesen Zeiten die Mietpreise sehr hoch sind. Dadurch garantiert dir der Gesetzgeber, eine Möglichkeit trotz der steigenden Mietpreise deine Wohnung günstig zu vermieten, ohne steuerliche Nachteile zu haben.

Fazit

Du hast jetzt gelernt was überhaupt Werbungskosten sind und wie du sie ganz einfach steuerlich absetzen kannst. Des Weiteren weißt du jetzt auch was du bei der AfA zu beachten hast.

Wir haben dir auch gezeigt das es bei einer Vermietung bei Airbnb wichtig ist sie auch zu versteuern. Dadurch kannst du dich schützen um nicht als Steuerhinterzieher bestraft werden zu müssen.

Bildquelle: Tommaso-Altamura / 123rf

Einzelnachweise (8)

1. statista.com:Steuer- und Sozialabgaben in den OECD-Staaten nach Familienstand 2019 Veröffentlicht von J. Rudnicka, 15.04.2021 Die Statistik zeigt den Anteil von Steuer- und Sozialabgaben an den Gesamtarbeitskosten für Durchschnittsverdiener in den OECD-Ländern im Jahr 2019 nach Familienstand. Im Jahr 2019 betrug der Anteil der Steuer- und Sozialabgaben für einen kinderlosen Single mit Durchschnittsverdienst in Belgien 52,2 Prozent der Gesamtarbeitskosten. Die Steuer- und Sozialabgabenlast ist der Anteil der Summe aus Einkommenssteuer und Sozialversicherungsbeiträgen der Arbeitnehmer und der Arbeitgeber abzüglich Bartransfers (z.B. Kindergeld) an den gesamten Arbeitskosten. Anteil von Steuer- und Sozialabgaben an den Gesamtarbeitskosten für Durchschnittsverdiener in den OECD-Ländern im Jahr 2019 nach Familienstand
Quelle

2. gesetze-im-internet.de: Einkommensteuergesetz (EStG) § 21
Quelle

3. steuertipps.de: Was geben eigentlich andere in ihrer Steuererklärung an...?
Quelle

4. gesetze-im-internet.de: Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
Quelle

5. datenbank.nwb.de: EStR R 21.2 (Zu § 21 EStG)
Quelle

6. gesetze-im-internet.de: Abgabenordnung (AO) § 371 Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung
Quelle

7. gesetze-im-internet.de: Umsatzsteuergesetz (UStG) § 19 Besteuerung der Kleinunternehmer
Quelle

8. gesetze-im-internet.de: Einkommensteuergesetz (EStG) § 21
Quelle

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Steuer- und Sozialabgaben in den OECD-Staaten nach Familienstand 2019 Veröffentlicht von J. Rudnicka, 15.04.2021 Die Statistik zeigt den Anteil von Steuer- und Sozialabgaben an den Gesamtarbeitskosten für Durchschnittsverdiener in den OECD-Ländern im Jahr 2019 nach Familienstand. Im Jahr 2019 betrug der Anteil der Steuer- und Sozialabgaben für einen kinderlosen Single mit Durchschnittsverdienst in Belgien 52,2 Prozent der Gesamtarbeitskosten. Die Steuer- und Sozialabgabenlast ist der Anteil der Summe aus Einkommenssteuer und Sozialversicherungsbeiträgen der Arbeitnehmer und der Arbeitgeber abzüglich Bartransfers (z.B. Kindergeld) an den gesamten Arbeitskosten. Anteil von Steuer- und Sozialabgaben an den Gesamtarbeitskosten für Durchschnittsverdiener in den OECD-Ländern im Jahr 2019 nach Familienstand
statista.com:Steuer- und Sozialabgaben in den OECD-Staaten nach Familienstand 2019 Veröffentlicht von J. Rudnicka, 15.04.2021 Die Statistik zeigt den Anteil von Steuer- und Sozialabgaben an den Gesamtarbeitskosten für Durchschnittsverdiener in den OECD-Ländern im Jahr 2019 nach Familienstand. Im Jahr 2019 betrug der Anteil der Steuer- und Sozialabgaben für einen kinderlosen Single mit Durchschnittsverdienst in Belgien 52,2 Prozent der Gesamtarbeitskosten. Die Steuer- und Sozialabgabenlast ist der Anteil der Summe aus Einkommenssteuer und Sozialversicherungsbeiträgen der Arbeitnehmer und der Arbeitgeber abzüglich Bartransfers (z.B. Kindergeld) an den gesamten Arbeitskosten. Anteil von Steuer- und Sozialabgaben an den Gesamtarbeitskosten für Durchschnittsverdiener in den OECD-Ländern im Jahr 2019 nach Familienstand
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Einkommensteuergesetz (EStG) § 21
gesetze-im-internet.de: Einkommensteuergesetz (EStG) § 21
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Was geben eigentlich andere in ihrer Steuererklärung an...?
steuertipps.de: Was geben eigentlich andere in ihrer Steuererklärung an...?
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Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
gesetze-im-internet.de: Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
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EStR R 21.2 (Zu § 21 EStG)
datenbank.nwb.de: EStR R 21.2 (Zu § 21 EStG)
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Abgabenordnung (AO) § 371 Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung
gesetze-im-internet.de: Abgabenordnung (AO) § 371 Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung
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Umsatzsteuergesetz (UStG) § 19 Besteuerung der Kleinunternehmer
gesetze-im-internet.de: Umsatzsteuergesetz (UStG) § 19 Besteuerung der Kleinunternehmer
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Einkommensteuergesetz (EStG) § 21
gesetze-im-internet.de: Einkommensteuergesetz (EStG) § 21
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