Zuletzt aktualisiert: 11. Mai 2021

Umzug, Scheidung, Todesfall: Gründe, seinen Hauskredit vorzeitig zu kündigen, gibt es viele. Und dann wird es teuer. Nur Finanzexperten verstehen, wie die teils horrenden Gebühren zustande kommen.

In unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung erklären wir dir genau was das ist und wie du am besten damit umgehst. Weiterhin erhältst du von uns alle Antworten auf die meist gestellten Fragen in Bezug auf das Thema der Vorfälligkeitsentschädigung, um dich bestens bei deiner Entscheidung deinen Immobilienkredit zu ändern zu unterstützen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn du einen Kredit vorzeitig kündigen und ablösen möchtest, verlangen Banken eine Entschädigung für entgangene Zinsen.
  • Es gibt ein paar Tricks, wie du um eine Vorfälligkeitsentschädigung herumkommst.
  • Meistens fällt sie recht hoch aus, weshalb es sinnvoll ist, sich auch nach Alternativen umzusehen wie beispielsweise einer Umschuldung.

Hintergründe: Was du über eine Vorfälligkeitsentschädigung wissen solltest?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung, die die Bank verlangt, um entgangene Zinsen zu kompensieren. Leider ist die Rechtslage und Berechnungsgrundlage verworren. Vor allem für den Kreditnehmer ist es oft nicht ersichtlich, warum überhaupt und wieso so viel an die Bank gezahlt werden soll.

 Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Genau genommen verstößt du gegen den geschlossenen Kreditvertrag, wenn du einen Kredit vorzeitig ablöst. Schließlich hast du dich mit der Bank auf klare Konditionen geeinigt.

Diese rechnet über die vereinbarte Laufzeit mit dem Kreditzins. Zahlen plötzlich alle Kreditnehmer ihre Darlehen vorzeitig zurück, entgehen den Banken hohe Zinsgewinne. Um dieses Verhalten zu unterbinden, wird das auf den ersten Blick vorbildliche Verhalten bestraft – mit einer Gebühr als Entschädigung, der Vorfälligkeitsentschädigung (1).

Das traute Heim - für viele ein Lebenstraum. Allerdings ist das Leben unberechenbar, dann kann es zum Albtraum werden wenn der Kredit nur gegen horrende Gebühren abgezahlt werden kann (Bildquelle: unsplash / Phil Hearing).

Grundsätzlich wird zwischen Verbraucherkrediten (klassischer Ratenkredit) und grundpfandrechtlich besicherten Darlehen unterschieden. Voraussetzung für den Joker Vorfälligkeitsentschädigung der Bank ist immer ein gebundener Sollzinssatz. Bei einem variablen Zinssatz kannst du das Darlehen als Kreditnehmer jederzeit teilweise oder komplett tilgen.

Wann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

In Deutschland sind bei Immobilienfinanzierungen langfristige Zinsbindungen üblich. Das ist positiv für Dich als Kreditnehmer, aber auch für die Bank; beide Seiten können über diese Zeit mit den festgelegten Raten planen.

Willst du nun aber den Kreditvertrag vorzeitig auflösen, entgehen der Bank Zinsen für die restliche Vertragslaufzeit. Hierfür zu beachten sind die Paragrafen § 490, 502 und 503 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Beachte allerdings, eine außerordentliche Kündigung eines Immobiliendarlehens, ist nur zulässig, wenn du ein berechtigtes Interesse hast. Darunter fällt zum Beispiel der Verkauf der Immobilie (egal ob aus privaten oder beruflichen Gründen) oder aber auch, wenn ein zusätzlicher Kredit benötigt wird, der nicht von deiner bisherigen Bank genehmigt wird (2).

Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten

Bei einem Ratenkredit bzw. Verbraucherkredit greift § 502 BGB. Dieser besagt recht genau, welchen Beschränkungen die Entschädigung unterliegt. Zusammengefasst gelten die Grundlagen:

  • Bei einer Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten, so dürfen maximal 1 % der vorzeitig getilgten Summe als Entschädigung verlangt werden.
  • Bei einer Restlaufzeit von weniger als 12 Monaten, so dürfen maximal 0,5 % der vorzeitig getilgten Summe als Entschädigung verlangt werden.

Allerdings darf die Bank nie mehr, als den fälligen Sollzins verlangen.

Bezeichnung Betrag
Restschuld 10.000 Euro
Laufzeit 23 Monate
effektiver Jahreszins 3,99 % pro Jahr
gesetzliche Grenze für Vorfälligkeitsentschädigung (1 %) 100 Euro
eigentliche Zinsen bis zum Laufzeitende 387,68 Euro
zu zahlende Entschädigung 100 Euro

Möchtest du also deinen Kredit kündigen und abzahlen, kannst du dir relativ einfach vorher ausrechnen, was es dich kosten wird.

Vorfälligkeitsentschädigung bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen (Baufinanzierung)

Baufinanzierungen sehen auf den ersten Blick wie Ratenkredite aus, sind aber eine eigenständige Kreditkategorie. Der § 503 BGB statuiert Immobiliendarlehen einen Ausnahmestatus, der durch die Besicherung von Grundpfandrechten begründet ist, solange diese zu für grundpfandrechtliche Darlehen üblichen Bedingungen ausgegeben werden.

Nun die grundpfandrechtliche Besicherung ist recht simpel zu überprüfen. Aber was sind übliche bzw. unübliche Bedingungen bei grundpfandrechtlichen Darlehen? Heute kommt es stark auf die Individualität der Beleihung und der Kaptaldienstfähigkeit des Kreditnehmers an. Geht ein Streit über die Vorfälligkeitsentschädigung vor Gericht muss das im Zweifel ein Sachverständiger klären.

Unüblich wäre es zum Beispiel ein Millionendarlehen mit einer Immobilie zu besichern, deren Beleihungswert nur einige hunderttausend Wert ist.

Für Immobiliendarlehen gilt in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung § 490 Absatz 2 BGB. Die Entschädigung dient dem Ausgleich der wirtschaftlichen Nachteile der Bank, hat somit Schadenersatzcharakter. Als Kreditnehmer benötigst du allerdings erst das oben genannte berechtigte Interesse um deinen Kredit aufzulösen.

Fehlt dir dieses berechtigte Interesse, kann deine Bank bzw. Kreditinstitut die Kreditablösung ablehnen. Sie darf aber auch ein Vorfälligkeitsentgelt verlangen, um dich den Kredit ablösen zu lassen. Ja, es gibt einen Unterschied zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und Vorfälligkeitsentgelt:

  • Vorfälligkeitsentschädigung besitzt Schadenersatzanspruch und ist somit and gesetzte Regelungen gebunden.
  • Vorfälligkeitsentgelt besitzt keinen Schadenersatzanspruch und ist ein frei verhandelbarer Preis.

Somit ist es, egal ob durch Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt, meist recht teuer vorzeitig aus einem Kredit auszusteigen. Im nächsten Abschnitt gehen wir genauer darauf ein, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen kann.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für einen Baukredit ist nicht ganz einfach. Einfluss hat zum einen die Höhe der Restschuld. Darüber hinaus machen sich in der Rechnung auch der für den Vertrag geltende Zins, das vertraglich vereinbarte Ende der Zinsbindung und die Möglichkeit zu Sondertilgungen bemerkbar. Diese müssen vom Kreditgeber in die Berechnung zu deinen Gunsten berücksichtigt werden.

Die komplizierte und gesetzlich nicht klar geregelte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist für Laien kaum zu verstehen. Damit nicht alles Ersparte aktiviert werden muss, empfiehlt sich die Beratung durch einen Experten (unsplash / Michael Longmire).

Ein Problem ist die Einbeziehung negativer Renditen in die Berechnung. Dabei handelt es sich um den Verlust, den die Bank durch die heute niedrigeren Zinsen macht. Hierdurch kann die Vorfälligkeitsentschädigung höher ausfallen als die eigentlich zu zahlenden Kreditzinsen.

Nach einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem November 2019 verlangten die Banken im Schnitt 10 Prozent der offenen Restschuld von ihren Kunden.

Kern des Problems bei der Baufinanzierung: Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, steht nicht im Gesetz. Deshalb gibt es zwischen Banken und Verbrauchern immer wieder Streit darüber, wie viel die Bank verlangen darf (3).

Wie überprüfst Du die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Bank sendet dir in jedem Fall eine Rechnung über die Zusammenstellung der Vorfälligkeitsentschädigung zu. Im ersten Schritt kannst du diese selbst grob kontrollieren. Deine Bank sollte auf jeden Fall diese Punkte auflisten:

  • Der Wiederanlagezins mit Quelle und Gültigkeitsdatum
  • Ersparte Verwaltungskosten seitens der Bank zu deinen Gunsten
  • Ersparte Risikokosten seitens der Bank zu deinen Gunsten
  • Die Höhe der Bearbeitungsgebühr, welche die Bank verlangt
  • Sollten auf deiner Abrechnung Angaben fehlen, kannst du dich mit einem Online-Musterschreiben an deine Bank wenden.

Um die wahrscheinliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank zu berechnen, kannst du zu Onlinerechnern greifen.

Sehr gute Rechner berücksichtigen auch den Einfluss der negativen Rendite.

Für eine individuelle Bewertung zur Vorfälligkeitsentschädigung bei deinem Immobiliendarlehen empfehlen wir dir das hinzuziehen von Experten. Als erste Anlaufstelle bieten sich vor allem Verbraucherzentralen an. Die Verbraucherzentralen der Bundesländer (4) bieten eine Überprüfung der Berechnung deiner Bank gegen eine Gebühr an.

Besitzt du dann ein professionelles Gutachten, das eine deutlich niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung berechnet hat, kannst du deine Bank anschreiben und eine Neuberechnung anfordern.

Als letzte Möglichkeit kannst du einen Anwalt einschalten, der sich der Prüfung und Berechnung deiner Vorfälligkeitsentschädigung annimmt. Es ist Ratsam einen Experten für Finanz- und Kapitalmarktrecht zu beauftragen. Beachte aber, dass dir dadurch Anwaltskosten entstehen, die dein Ersparnis mindern.

Wie kannst du die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Es gibt drei Fälle, in denen du als Kreditnehmer, eine Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber deiner Bank vermeiden kannst.

1. Widerrufsjoker

Der sogenannte Widerrufsjoker kommt infrage, wenn dir beim Prüfen des Kreditvertrags Fehler in der Widerrufsbelehrung auffallen. Zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abgeschlossene Kreditverträge haben ein unendlich langes Recht auf Widerruf – der Grund dafür ist ein Urteil des EuGH vom 26. März 2020.

Dazu musst du wissen, dass der Europäische Gerichtshof (EuGH) und der Bundesgerichtshof (BGH) im Bezug auf Kreditverträge stark unterschiedliche Auffassungen vertreten. Faktisch ist das Widerrufsrecht jedoch sehr begrenzt. Hauptsächlich deshalb, weil es nur greift, wenn in den Unterlagen wortwörtlich steht: „Die

[Widerrufs-]Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB erhalten hat.“

Der Widerruf ist eine komplexe juristische Angelegenheit, weshalb du als Privatperson besser nicht selbst widerrufen solltest, sondern dich zur Sicherheit an einen Anwalt wenden solltest.

2. Baufinanzierung ablösen nach § 489 BGB

Überhaupt keine Gedanken musst du dir machen, wenn dein Baukredit vor 10 Jahren ausgezahlt wurde, die Zinsbindungsfrist aber noch 5 oder 10 Jahre läuft. In diesem Fall greift § 489 BGB.

Hier gesteht dir das Bürgerliche Gesetzbuch ein Kündigungsrecht zu. Beachte, dass der Fristablauf erst ab der letzten Teilauszahlung gerechnet wird. Zusätzlich musst du hier eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten, bevor du das Darlehen zurückzahlen kannst.

Beispiel

  • Du schließt einen Darlehensvertrag im September 2010
  • Der Vertrag ist Voll Ausgezahlt (d.h. die letzte Teilzahlung ist erfolgt) im Januar 2011
  • Nun laufen 10 Jahre ab und der Januar 2021 ist der frühestmögliche Zeitpunkt, zu dem du deinen Darlehensvertrag ordentlich Kündigen kannst
  • Nun läuft die Kündigungsfrist von 6 Monaten
  • Damit ist der Juli 2021, nach Ablauf der Kündigungsfrist, die frühestmöglich Ablösung deines Darlehensvertrages

Für die Ablösung, sprich die Rückzahlung der ausstehenden Restsumme, bleiben dir nach Ablauf der Kündigungsfrist zwei Wochen Zeit.

3. Fehler in der Berechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung

Es ist im Gesetz vorgeschrieben, dass korrekte und detaillierte Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank zu machen sind und der Verbraucher informiert werden muss. Sind die Angaben deiner Bank ungenau oder fehlerhaft, erlischt der gesamte Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung und du kommst ohne Zusatzzahlungen aus deinem Darlehensvertrag.

Übrigens kannst du bis zu 3 Jahre nach Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung das Geld von der Bank zurückfordern.

Wie kann eine Beispielrechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung aussehen?

Als letzten Punkt wollen wir hier auf die beispielhafte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch verschiedene Online Rechner eingehen.
Zuerst einmal die Eckdaten des Darlehensvertrags:

Bezeichnung Betrag
Darlehensvertrag vom 01.01.2013
Darlehensbetrag 300.000 €
Zinssatz (gebundener Sollzinssatz) 2 %
Sondertilgung 5 % pro Jahr (15.000 €)
Ablösung zum 01.01.2021
Restschuld zum 31.12.2020 247.561,43 €
Monatliche Rate 1000 €

Mit diesen Daten haben wir eine Vorfälligkeitsentschädigung durch verschiedene Online Rechner berechnen lassen. Hier sind die Ergebnisse:

  • Gansel Rechtsanwälte (5): Der Online Rechner von Gansel Rechtsanwälte kam auf eine Vorfälligkeitsentschädigung von 11.534,18 Euro.
  • Dr. Klein (6): Der Online Rechner von Dr. Klein kam auf eine Vorfälligkeitsentschädigung von 12.893,94 Euro.
  • FMH (7): Der Online Rechner von FMH kam auf eine Vorfälligkeitsentschädigung von 12.893,94 Euro.

Somit lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung zwar nicht genau abbilden oder berechnen, aber für eine Darstellung in welcher Größenordnung ihre Vorfälligkeitsentschädigung liegen sollte genügen diese Online Rechner allemal.

Welche Alternativen gibt es  zur Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorzeitige Ablöse eines Kredites kann aufgrund der Vorfälligkeitsentschädigung ganz schnell richtig ins Geld gehen. Es gibt allerdings eine Alternative. Damit wirst du zwar nicht deinen Kredit in einem Zug los, aber kannst dich dennoch deutlich schneller entschulden.

Viele Kreditgeber bieten heutzutage die Möglichkeit der Sondertilgung (8) in ihren Kreditverträgen an. Damit kannst du neben der monatlichen Rate zusätzliche Beiträge bezahlen. Hier gibt es unterschiedliche Modelle je nach Anbieter.

Zum einen kann es sein, dass dein Anbieter dir vollständige Flexibilität in der Sondertilgung lässt. Damit lässt dir der Kreditgeber die Wahl, jederzeit kostenfreie Sondertilgungen in beliebiger Höhe zurückzuzahlen. Somit kannst du die Finanzierung komplett ablösen und den Kredit kündigen.

Zum anderen kann es sein, dass dein Anbieter dir anteilige jährliche Sonderfinanzierungen gewährt. Im Bereich der Immobilienkredite sind das im Normalfall zwischen 5 und 10 % der jeweiligen Restschuld pro Jahr.

Fazit

Bei einer vorzeitigen Kreditablösung verlangen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese fällt vor allem im Bereich der Immobiliendarlehen häufig sehr hoch aus. Bei der Rückzahlung eines Ratenkredites ist eine gesetzliche Regelung bei 1 % in Kraft, beim Immobiliendarlehen ist es teilweise sehr umstritten, wieso so hohe Beträge zustande kommen.

Es gibt einige Tipps und Tricks, mit denen es teilweise möglich ist um eine Vorfälligkeitsentschädigung herumzukommen. Im Allgemeinen solltest du dir genau überlegen, ob und wie du deinen Darlehensvertrag vorzeitig kündigen kannst. Hat dir deine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, kannst du entweder auf die lange Laufzeit verweisen oder auf fehlerhafte Informationen seitens der Bank hoffen. Dafür musst du allerdings bereit sein, mit einem Anwalt gegen deine Bank zu gehen.

Schlussendlich lässt sich sagen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung im deutschen Rechtssystem noch nicht abschließend geklärt ist und zukünftige Gerichtsprozesse die Gesetzgebung maßgeblich beeinflussen werden. Für dich ist aber im Moment wichtig, wie du diese vermeiden oder umgehen kannst. Dazu hast du alles wichtige in diesem Beitrag erfahren.

Bildquelle: rostislavsedlacek / 123rf

Einzelnachweise (8)

1. Schäfer HB. (2015) Soll die Vorfälligkeitsentschädigung abgeschafft werden?. In: Widerruf bei Hypothekenkrediten. Springer Gabler, Wiesbaden 2014.
Quelle

2. Knops KO. (2000) Kreditbeendigung gegen Vorfälligkeitsentschädigung. In: Verbraucherschutz bei der Begründung, Beendigung und Übernahme von Immobiliarkreditverhältnissen. Springer, Berlin, Heidelberg.
Quelle

3. (2007) Vorfälligkeitsentschädigung. In: Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz. Springer, Berlin, Heidelberg.
Quelle

4. Verbraucherzentrale-bayern. Vorfälligkeitsentschädigung: Überprüfen lohnt sich
Quelle

5. Gansel Rechtsanwälte. Vorfaelligkeitsentschaedigung-rechner. Abgerufen 13.04.2021
Quelle

6. Dr.Klein. Vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner. Abgerufen 13.04.2021
Quelle

7. Vorfaelligkeit.fmh. Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. Abgerufen 13.04.2021
Quelle

8. Keller, H.: Stichwort: Sondertilgung; In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon. Abgerufen am 14.04.2021
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Fachbuch
Schäfer HB. (2015) Soll die Vorfälligkeitsentschädigung abgeschafft werden?. In: Widerruf bei Hypothekenkrediten. Springer Gabler, Wiesbaden 2014.
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Fachbuch
Knops KO. (2000) Kreditbeendigung gegen Vorfälligkeitsentschädigung. In: Verbraucherschutz bei der Begründung, Beendigung und Übernahme von Immobiliarkreditverhältnissen. Springer, Berlin, Heidelberg.
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Fachbuch
(2007) Vorfälligkeitsentschädigung. In: Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz. Springer, Berlin, Heidelberg.
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Pressemitteilung
Verbraucherzentrale-bayern. Vorfälligkeitsentschädigung: Überprüfen lohnt sich
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Online Rechner
Gansel Rechtsanwälte. Vorfaelligkeitsentschaedigung-rechner. Abgerufen 13.04.2021
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Online Rechner
Dr.Klein. Vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner. Abgerufen 13.04.2021
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Online Rechner
Vorfaelligkeit.fmh. Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. Abgerufen 13.04.2021
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Wirtschaftslexikon
Keller, H.: Stichwort: Sondertilgung; In: Springer Gabler Verlag (Hrsg.): Gabler Wirtschaftslexikon. Abgerufen am 14.04.2021
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Testberichte