Zuletzt aktualisiert: 1. Juli 2021

Träumst du davon, in deinen eigenen vier Wänden zu wohnen? Mit einer Eigentumswohnung könnte dieser Traum zur Realität werden. Dann hast du endlich keinen lästigen Vermieter mehr, mit dem du dich auseinandersetzen musst und gleichzeitig bist du im Alter abgesichert.

Ob der private Wohnungskauf für dich persönlich geeignet ist, wollen wir in diesem Artikel herausfinden. Wir werden dir erläutern, wann der richtige Zeitpunkt für eine eigene Wohnung gekommen ist, worauf du beim Kauf achten solltest und welche alternativen Möglichkeiten es gibt. Darüber hinaus werden wir dir auch Tipps zur Finanzierung deiner Immobilie geben.




Das Wichtigste in Kürze

  • Neben dem Kauf einer Wohnung zur Selbstnutzung kannst du eine Wohnung auch kaufen, um sie anschließend zu vermieten. In diesem Fall treffen dich die Pflichten eines Vermieters.
  • Für den Wohnungskauf solltest du im besten Fall über etwas Eigenkapital verfügen. Wenn du bei der Bank eine finanzielle Sicherheit vorweisen kannst, wird dir eher ein Darlehen gewährt.
  • Bei dem Kauf einer Wohnung müssen auch die Nebenkosten berücksichtigt werden. So werden auf den eigentlichen Kaufpreis noch Notar-/Grundbucheintragungskosten, die Grunderwerbssteuer und die Maklerprovision angerechnet.

Eine Wohnung privat kaufen: Was du wissen solltest

In diesem Teil möchten wir dir die wichtigsten Fragen rund um das Thema des privaten Wohnungskaufs beantworten. Denn bei deiner Wohnungssuche und dem Kauf solltest du keineswegs planlos vorgehen. Daher wollen wir dich bei der Hand nehmen und in die Welt des Wohnungskaufs einführen.

Was bedeutet es, sich privat eine Wohnung zu kaufen?

Hierbei kann zwischen zwei Konzepten unterschieden werden. Zum einen kannst du dir eine Wohnung kaufen, um selbst darin zu leben. Hier nutzt du die Wohnung also für dich selbst. Zum anderen kannst du aber auch eine Wohnung kaufen, um diese zu vermieten. In diesem Fall wirst du zum Vermieter und dir kommen besondere Pflichten zu.

Es wird also zwischen einer selbst genutzten und einer vermieteten Immobilie, auch als Rendite- oder Kaptitalanlageimmobilie genannt, unterschieden. Erstere kommt in der Praxis häufiger vor. Dennoch eignen sich beide Konzepte als Anlagemöglichkeit.

Wann und für wen ist der Kauf einer privaten Wohnung sinnvoll?

Auf diese Frage gibt es nicht die eine richtige Antwort. Letztendlich musst du selbst entscheiden, wann du dafür bereit bist und auch die finanziellen Mittel aufbringen kannst.

Für einen Wohnungskauf ist die finanzielle Stabilität enorm wichtig.

Deine persönliche Lebensweise und deine finanzielle Stabilität mit einem gesicherten Einkommen sind wichtige Faktoren bei einem Wohnungskauf. Daher ist es eher unwahrscheinlich, sich bereits im jungen Alter (beispielsweise in den Zwanzigern) eine eigene Wohnung leisten zu können.

Bei der Suche nach einer passenden Wohnung kann dir ein Immobilienmakler hilfreich sein. (Bildquelle: energepic / Pexels)

In einer Statistik aus dem Jahr 2018 wurde das durchschnittliche Alter beim Immobilienkauf nach den Bundesländern in Deutschland ermittelt. Dieses liegt laut der Studie generell zwischen 37 und 41 Jahren. Bei 10 der 16 Bundesländern, unter anderem in Hessen und in Sachsen, wurde eine Immobilie im Durchschnitt mit 39 Jahren gekauft. (1)

Worauf sollte ich achten, wenn ich eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufe?

Eine Wohnung sollte niemals unüberlegt und überstürzt gekauft werden. Schließlich wirst du hierfür viel Geld investieren und möchtest, dass sich deine Investition in eine Immobilie auch lohnt. Daher solltest du bei dem Kauf einer Wohnung insbesondere auf folgende Aspekte achten:

Kaufaspekt Erläuterung
Zustand der Wohnung Dieser Aspekt ist sehr wichtig und sollte am besten mit einem Gutachter abgeklärt werden. Dieser kann schließlich den Zustand der Wohnung besser einschätzen und wird dir Ratschläge erteilen. Besteht bei der Wohnung Renovierungsbedarf? In welchem Zustand sind die Decken, Wände und der Boden? Besteht Schimmelgefahr?
Lage der Wohnung Letztendlich hängt dieser Aspekt viel von deinen Interessen ab. Wenn du gerne Spazieren oder Joggen gehst, wirst du in der Nähe vermutlich eine Grünanlage bevorzugen. Praktisch ist zudem, wenn in der Nähe verschiedene Einkaufsmöglichkeiten sind. Je nachdem wie du zur Arbeit gelangst, ist auch eine gute Nahverkehrsanbindung von Vorteil.
Balkon o.ä. Du solltest dir bereits im Vorfeld darüber Gedanken machen, was du von deiner Wohnung erwartest. Ein Balkon, eine Terrasse oder ein Garten können deine Wohnung aufwerten. Auch der Ausblick aus deiner Wohnung könnte für dich ein Kriterium beim Kauf sein.

Diese Liste ist natürlich nicht vollständig und kann noch ausgeführt werden. Denn jeder hat seine persönlichen Präferenzen und legt bei einem so wichtigen Kauf auf andere Sachen wert. Du solltest dir also Gedanken darüber machen, was du von deiner Wohnung erwartest.

Welche Nebenkosten entstehen bei dem Kauf einer Wohnung?

Bei dem Kauf einer Wohnung entstehen diverse Nebenkosten neben dem eigentlichen Preis der Immobilie. Diese werden wir dir nun übersichtlich auflisten, damit du bei einem Kauf ideal vorbereitet bist.

  • Notarkosten und Grundbucheintrag: etwa 1,5 Prozent vom Kaufpreis
  • Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland): zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent (2)
  • Maklerprovision: üblicherweise 7,14 Prozent des Kaufpreises

Damit du die Nebenkosten nicht selbst ausrechnen musst, existieren im Internet diverse Kaufkostenrechner. So kannst du dir einen Überblick darüber verschaffen, wie hoch deine Nebenkosten bei dem Kauf deiner anvisierten Wohnung ausfallen.

Welche Vor- und Nachteile hat der private Wohnungskauf?

Der Wohnungskauf ist leider nicht nur mit Vorteilen, sondern auch mit diversen Nachteilen verbunden. Was alles dazugehört, werden wir dir hier darstellen:

Vorteile
  • oftmals günstiger zu erwerben als Einfamilienhäuser
  • befinden sich häufig in zentraler Lage
  • keine monatliche Miete
  • Absicherung im Alter
Nachteile
  • Beschränkung auf eine Größe (Anbau ist meistens unmöglich)
  • eingeschränkte Bewegungsmöglichkeiten aufgrund der Hausgemeinschaft
  • regelmäßige Eigentümerversammlungen

Wie du siehst, existieren mehrere Vor- und Nachteile. Wie du mit diesen umgehst, musst du letztendlich selbst entscheiden. Beispielsweise kann der Aspekt der zentralen Lage für dich persönlich eher einen Nachteil darstellen, weil du lieber auf dem Land und abseits von Menschen leben möchtest. Daher solltest du die Argumente in Ruhe abwägen.

Wie finanziere ich den Kauf einer privaten Wohnung?

Zunächst einmal solltest du wissen, dass du keineswegs den gesamten Kaufpreis deiner Immobilie schon im Vorfeld aufbringen musst. Wie viel Eigenkapital du benötigst, hängt oftmals von deiner zu finanzierenden Bank ab. Hier solltest du dich intensiv mit deinen Beratern auseinandersetzen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Finanzierung einer eigenen Wohnung. Mit Unterstützung deiner Bank wirst du eine passende Alternative für dich finden. (Bildquelle: Karolina Grabowska / Pexels)

Viele Banken verlangen, dass du die Nebenkosten bei einer Baufinanzierung (Notarkosten, Grundbucheintrag, Maklerprovision und Grunderwerbssteuer) aus eigener Tasche zahlen kannst. Dies wird auch als 100 Prozent - Finanzierung bezeichnet. Andere Banken übernehmen sogar die Nebenkosten, sodass du im Grunde genommen kein Eigenkapital benötigst. In diesen Fällen liegt eine 110 Prozent - Finanzierung vor. (3)

Ein Wohnungskauf ist auch ohne Eigenkapital möglich.

Bei den Banken gibt es zudem viele verschiedene Möglichkeiten, um deine Wohnung zu finanzieren. In Frage kommen beispielsweise ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zins bei gleichbleibender Monatsrate, ein Volltilgerdarlehen, ein Bausparvertrag oder die Bausparsofortfinanzierung mit einem hohen Zinssatz. (4)

Kann ich eine Wohnung privat kaufen und dann vermieten?

Ja. Im Prinzip kann sich jeder eine Wohnung kaufen und diese an andere vermieten. Allerdings traut sich nicht jeder dieses Risiko zu. Andere wollen die Verantwortung als Vermieter vermeiden. Zudem muss man auch die finanziellen Mittel besitzen, um ein Bankdarlehen zu erhalten.

Generell eignet sich eine vermietete Wohnung als Kapital- oder Renditeanlageimmobilie. Hierbei handelt es sich um eine langfristige Kapitalanlage, dessen Wert mit etwas Glück steigen kann. Dies ist jedoch immer spekulativ und nicht genau zu prognostizieren. Generell ist diese Form der Kapitalanlage in Deutschland recht beliebt. Laut einer Umfrage nutzen etwa 25 Prozent der Befragten eine Immobilie als Kapitalanlage. (5)

Wie läuft der Kauf einer zu vermietenden Wohnung ab und welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Genau wie bei dem Kauf einer selbst genutzten Immobilie solltest du bei dem Kauf einer vermieteten Immobilie letztendlich sogar auf dieselben Aspekte achten. Je besser beispielsweise die Lage und der Zustand der Wohnung sind, desto mehr Interessenten wirst du für die Wohnung finden. Ansonsten läuft der Kaufprozess an sich genauso ab wie bei einer selbst genutzten Immobilie.

Wenn du eine passende Immobilie gefunden hast und auch die Finanzierung mit der Bank abgeklärt ist, kannst du zukünftige Mieter kennenlernen. Nach Abschluss des Kaufvertrags und der Zahlung des Kaufpreises durch deine Bank wirst du Eigentümer. Gleichzeitig gehen auch die Pflichten des Vermieters auf dich über. Zu diesen gehören (6):

  • Instandhaltung der Wohnung inklusive nötiger Reparaturen
  • Beseitigung von Baumängeln (Schimmel!)
  • Verkehrssicherungspflicht: Vermeidung von Personen- und Sachschäden (beispielsweise muss bei Schnee / Eis gestreut werden)
  • Sicherstellung einer funktionierenden Heizung

Als Vermieter hast du umfangreiche Pflichten und du musst viel Zeit für deine Mieter erübrigen. Daraus folgt auch eine ständige Erreichbarkeit. Allerdings können manche deiner Pflichten als Vermieter auf die Verwaltung übertragen werden.

Welche Alternativen gibt es zum privaten Wohnungskauf?

Der Wohnungskauf ist natürlich nicht die einzige Variante, um ein Dach über den Kopf zu bekommen. Weitere Alternativen neben dem Wohnungskauf sind:

  • Wohnung mieten
  • Hauskauf
  • Haus mieten

Jede der drei Alternative ist mit eigenen Vor- und Nachteilen verbunden. Was es mit den drei Alternativen jeweils auf sich hat, werden wir dir nachfolgend kurz erläutern.

Wohnung mieten

Falls du noch nicht bereit für einen Wohnungskauf bist oder die finanziellen Mittel noch nicht stemmen kannst, kannst du dir eine Wohnung mieten. Hierbei bist du monatlich zur Zahlung deiner Miete verpflichtet.

Ein großer Vorteil der Wohnungsmiete ist die hohe Flexibilität. Gerade in jungen Jahren können sich berufliche oder private Umstände schnell ändern, sodass ein Umzug nötig ist. Einen Mietvertrag kannst du ganz einfach in der Frist kündigen. Praktisch ist zudem, dass der Vermieter für die meisten Instandhaltungskosten aufkommen muss.

Hauskauf

Anstelle eines Wohnungskaufs kannst du direkt ein Haus kaufen. Hier fallen in der Regel höhere Kosten an. Dazu zählen beispielsweise Unterhalts-/Anschaffungskosten, aber auch Versicherungs- und Reparaturkosten, die sich mit der Zeit notwendigerweise ergeben.

Ob du letztendlich zu einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung tendierst, hängt von deiner persönlichen Einstellung und finanziellen Lage ab.

Mit einem eigenen Haus bist du allerdings flexibler was mögliche Umbau- oder Anbauarbeiten angeht. Zudem sind Eigentumshäuser oftmals nicht direkt im Stadtkern, sondern eher am Stadtrand oder etwas ländlicher gelegen. (7)

Haus mieten

Das Mieten eines Hauses bietet sich vor allem dann an, wenn du für einen Hauskauf noch nicht bereit bist oder nicht die Mittel dafür besitzt. Wenn du aber dennoch viel Platz benötigst, weil du beispielsweise eine große Familie hast, bietet sich die Hausmiete ideal an.

In dem Mietumfang ist meistens ein eigener Garten enthalten, der deiner alleinigen Nutzung unterliegt. Der Mietpreis hängt dabei stark von der Größe und der Lage des Hauses ab, wobei ein eigener Garten den Preis oftmals beträchtlich erhöht. Problematisch bei der Hausmiete ist die Gefahr, dass dir dein Vermieter unter Einhaltung der Fristen kündigen kann. Dies kann dann passieren, wenn der Vermieter das Haus zum Eigenbedarf nutzen möchte. (8)

Fazit

Der Kauf einer privaten Wohnung ist mit diversen Vor- und Nachteilen verbunden. Er eignet sich in erster Linie für all diejenigen, die sowohl in finanzieller als auch in privater Hinsicht eine gewisse Stabilität aufweisen. Andernfalls wird die Bank kein Darlehen gewähren und die Finanzierung einer Wohnung gestaltet sich als problematisch.

Wenn du aber finanziell abgesichert bist und dir einen Wohnraum in zentraler Lage wünscht, eignet sich der private Wohnungskauf. Zudem könntest du eine Wohnung als eine langfristige Kapitalanlage anschaffen und diese vermieten. Als Vermieter kommen dir allerdings viele Pflichten zu. Daher solltest du dir im Vorfeld darüber genaue Gedanken machen.

Titelbild: Maria Ziegler / Unsplash

Einzelnachweise (8)

1. Dr. Klein 2018, zitiert nach de.statista.com. Durchschnittliches Alter beim Immobilienkauf in Deutschland im Jahr 2017 nach Bundesländern. Abgerufen am 12.05.2021.
Quelle

2. Kreditvergleich.net, zitiert nach de.statista.com. Grunderwerbsteuersatz in Deutschland nach Bundesländern, Stand 01.01.2020. Abgerufen am 12.05.2021.
Quelle

3. Drklein: Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Ist das möglich? Abgerufen am 12.05.2021
Quelle

4. Drklein: Wohnungskauf: Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren. Abgerufen am 12.05.2021.
Quelle

5. Kantar TNS, zitiert nach de.statista.com. Welche Möglichkeiten der Geldanlage nutzen Sie aktuell? Abgerufen am 12.05.2021.
Quelle

6. Gevestor.de: Die Pflichten des Vermieters – Übersicht & Rechte. Abgerufen am 12.05.2021.
Quelle

7. Schaller-immobilien.de: Was ist besser: Haus kaufen oder Wohnung kaufen? Abgerufen am 12.05.2021.
Quelle

8. Hausundgrund.de: Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter - Die Systematik von Kündigungsmöglichkeiten. Abgerufen am 12.05.2021.
Quelle

Warum kannst du mir vertrauen?

Statistik
Dr. Klein 2018, zitiert nach de.statista.com. Durchschnittliches Alter beim Immobilienkauf in Deutschland im Jahr 2017 nach Bundesländern. Abgerufen am 12.05.2021.
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Statistik
Kreditvergleich.net, zitiert nach de.statista.com. Grunderwerbsteuersatz in Deutschland nach Bundesländern, Stand 01.01.2020. Abgerufen am 12.05.2021.
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Internetbeitrag
Drklein: Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Ist das möglich? Abgerufen am 12.05.2021
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Internetbeitrag
Drklein: Wohnungskauf: Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren. Abgerufen am 12.05.2021.
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Statistik
Kantar TNS, zitiert nach de.statista.com. Welche Möglichkeiten der Geldanlage nutzen Sie aktuell? Abgerufen am 12.05.2021.
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Internetbeitrag
Gevestor.de: Die Pflichten des Vermieters – Übersicht & Rechte. Abgerufen am 12.05.2021.
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Internetratgeber
Schaller-immobilien.de: Was ist besser: Haus kaufen oder Wohnung kaufen? Abgerufen am 12.05.2021.
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Internetbeitrag
Hausundgrund.de: Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter - Die Systematik von Kündigungsmöglichkeiten. Abgerufen am 12.05.2021.
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