zwangshypothek
Zuletzt aktualisiert: 16. Oktober 2020

Hast du auch schon von Gerüchten gehört, dass die Politik plant privaten Immobilienbesitzern Zwangshypotheken aufzuerlegen? Doch worum handelt es sich Zwangshypotheken überhaupt? Und muss man sich dagegen schützen? Diese und weitere Fragen beantworten wir dir im nachfolgenden Beitrag.

In diesem Beitrag erklären wir dir den Begriff Zwangshypothek und klären dich über die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie die wichtigsten Vor- und Nachteile dieses Vorgehens im Jahr 2022 auf. Nach dem Lesen bist du auf dem neusten Stand und brauchst Zwangshypotheken nicht mehr zu fürchten.




Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Zwangshypothek ist eine Sicherungshypothek auf Immobilien im Rahmen einer Zwangsvollstreckung, die auf Verlangen des Gläubigers im Grundbuch eingetragen wird.
  • Kann der Schuldner seine Zahlungen nicht leisten, sichert die Zwangshypothek die Geldforderungen des Gläubigers ab, indem er beispielsweise beim Verkauf der Immobilie am Erlös beteiligt wird.
  • Sobald alle Forderungen beglichen sind, erlischt die Zwangshypothek automatisch. Die Einzelheiten sind in der Zivilprozessordnung geregelt.

Glossareintrag: Der Begriff Zwangshypothek im Detail erklärt

Nachfolgend haben wir für dich die wichtigsten Fakten zu Zwangshypotheken zusammengefasst und erklärt. Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen haben wir für dich aufbereitet, damit du dir schnell einen Überblick verschaffen kannst.

Was ist eine Zwangshypothek?

Im Grunde genommen handelt es sich bei einer Zwangshypothek um eine Sicherungshypothek. Im Rahmen einer Zwangsvollstreckung hat der Gläubiger die Möglichkeit seine Geldforderungen mit einer Zwangshypothek abzusichern. Die Immobilie des Schuldners wird also gegen seinen Willen mit einer Hypothek belastet (1, 2).

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Eine Zwangshypothek auf dein Eigentum führt nicht zwangsläufig zu einem Vollstreckungsverfahren.
(Bildquelle: unsplash.com / Tierra Mallorca)

Die Zwangshypothek ermöglicht dem Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen die Zwangsversteigerung voranzutreiben. Eine Zwangshypothek führt also nicht direkt zur Begleichung der offenen Geldforderungen, bringt den Gläubiger aber in eine Position, in dem er mit höherer Sicherheit wieder an sein Geld kommt (3).

Es gibt verschiedene Arten der Vollstreckung (§ 866 ZPO). Bei Zwangshypotheken handelt es sich um eine Zwangsvollstreckung infolge von offenen Geldforderungen. Sie bezieht sich auf das sogenannte unbewegliche Vermögen also Immobilien (§§ 864-871 ZPO). Die Vollstreckung von Immobilien kann auf folgenden Wegen erfolgen (5):

  • durch Eintragung einer Zwangshypothek (§§ 866-868 ZPO)
  • durch Zwangsversteigerung (§§ 864-866, 869 ZPO; 1-145a ZVG)
  • durch Zwangsverwaltung (§§ 864-866, 869 ZPO; 146 ff ZVG)

Wie funktioniert die Zwangshypothek?

Eine Zwangshypothek kann ausschließlich vom Grundbuchamt beim Amtsgericht von einem Rechtspfleger eingetragen werden. Der Antrag wird durch den Gläubiger gestellt und bedarf keiner Zustimmung des Schuldners. Vor der Eintragung wird geprüft, ob alle vollstreckungs- und grundbuchrechtlichen Voraussetzungen erfüllt werden. So muss der Gläubiger seine Forderungen von einem Gericht bestätigen lassen (6).

Sobald die Zwangshypothek eingetragen ist, sind die Forderungen des Gläubigers (gegen andere mögliche Gläubiger) durch die belastete Immobilie abgesichert. Dies bedingt zunächst weder eine Zerschlagung des Eigentums noch eine direkte Begleichung der Schulden.

Die Vorzüge einer derartigen Zwangshypothek kommen erst später im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren zum Tragen. Begleicht der Schuldner die offenen Geldforderungen zwischenzeitlich, erlischt die Wirksamkeit der Zwangshypothek automatisch (7).

Wusstest du, dass das es in Deutschland nach dem 2. Weltkrieg eine Art Zwangshypothek gab?

Aufgrund der die Währungsreform von 1948 war es notwendig, einen Lastenausgleich durchzuführen, um Besitzer von Immobilien nicht zu bevorteilen. Der entstandene Gewinn war in Form einer Hypothekengewinnabgabe an den Staat zu zahlen.

Welche rechtliche Rahmenbedingungen sollte ich bei einer Zwangshypothek beachten?

Voraussetzung für eine Zwangshypothek ist, dass ein sogenannter vollstreckbarer Titel vorhanden ist (Abs 1. Satz 2), mit dem man gegen den Schuldner vorgehen kann, wenn er seinen Zahlungen nicht nach kommt. Dies muss in der Regel durch ein Gericht festgestellt werden.

Bei dieser Zwangshypotheken muss der Gläubiger beweisen, dass die eingetragene Schuld tatsächlich noch besteht. Allein der Eintrag im Grundbuch ist als Beweis nicht ausreichend. Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass die Zwangshypothek erlischt, sobald das geliehene Geld an die Bank zurückgezahlt wurde (6).

Mögliche Gegenstände einer Zwangshypothek gemäß § 864 der ZPO:

  • Grundstücke inkl. aller Bestandteile
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken
  • Wohnungs- oder Teileigentum
  • Erbbaurechte
  • Wohnungs- und Teilerbbaurechte

Alle weiteren Rahmenbedingungen der Zwangshypothek sind in § 867 der Zivilprozessordnung festgelegt (4). Die Geldforderung des Gläubigers muss gemäß § 866 Abs. 3 Satz 1 der ZPO 750 Euro überschreiten. Hintergrund dieser Beschränkung ist das Verhindern einer Vielzahl von kleiner Hypotheken im Grundbuch.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einer Zwangshypothek?

Sollte es weitere Gläubiger geben, die sich entscheiden eine Zwangsversteigerung oder eine Zwangsverwaltung des Eigentums voranzutreiben, wird man durch die eingetragene Zwangshypothek automatisch am Verfahren beteiligt.

Kann anschließen im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Erlös erzielt werden, nimmt man als Gläubiger mit Zwangshypothek Rangklasse 4 ein. Das bedeutet, dass zuerst die offenen Geldforderungen dieses Gläubigers durch den Erlös beglichen werden, bevor die Rangklassen 5 bis 9 Beachtung finden.

Außerdem besteht die Möglichkeit die Rangklasse weiter zu verbessern, indem man vorrangige Gläubiger ablöst oder von seinem gesetzlichen Löschungsanspruch Gebrauch macht. Selbst mit einer schlechten Rangklasse hat man mit einer Zwangshypothek ein gutes Druckmittel gegen den Schuldner, sollte dieser sich entschließen sein Eigentum selbst weiter zu verkaufen.

Der Inhaber der Zwangshypothek kann von seinem Mitspracherecht Gebrauch machen und den Verkauf zu seinen Gunsten lenken. Meist verkauft sich ein unbelastetes Objekt ohnehin besser, so ist es im Interesse des Schuldners die Forderungen der Gläubiger vor Verkauf zu begleichen (3).

Vorteile
  • Automatische Beteiligung an Zwangsversteigerung
  • Berücksichtigung bei Versteigerungserlös
  • Chance auf Verbesserung der Rangklasse
  • Veto-Recht bei freihändigem Verkauf des Grundstücks
Nachteile
  • Gläubiger steht in der Beweislast
  • Vorrangig Maßnahme zur dinglichen Absicherung
  • Keine direkte Begleichung der Forderungen
  • Zwangsvollstreckung wird nicht automatisch eingeleitet

Fazit

Eine Zwangshypothek bietet Gläubigern eine gute Möglichkeit nicht-erbrachte Geldforderungen eines Schuldners über eine Immobilie abzusichern. Dieser Schritt führt zwar nicht zur direkten Begleichung der offenen Forderungen, sichert aber wichtige Rechte in einem etwaigen Vollstreckungsverfahren.

Alles in allem ist eine Zwangshypothek ein sinnvolles Instrument für Gläubiger im Rahmen einer Zwangsvollstreckung mit klaren rechtlichen Rahmenbedingungen. Somit ist eine Zwangshypothek nichts wovor sich Immobilienbesitzer schützen oder fürchten müssten.

Bildquelle: Martin/ 123rf.com

Einzelnachweise (7)

1. https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/zwangshypothek-50022/version-273248 Revision von Zwangshypothek vom 19.02.2018 - 16:48
Quelle

2. Heiderhoff, Bettina; Skamel, Frank (2013): Zwangsvollstreckungsrecht. 2nd ed. Heidelberg: Verlagsgruppe Hüthig Jehle Rehm (Schwerpunktbereich). Online verfügbar unter http://gbv.eblib.com/patron/FullRecord.aspx?p=1458309.
Quelle

3. Bachmann, Walter (2000): Immobiliarvollstreckung. Die Eintragung einer Zwangshypothek bringt für den Gläubiger Vorteile. In: Vollstreckung effektiv (12), S. 162.
Quelle

4. Zivilprozessordnung. Buch 8, Abschnitt 2, Titel 3: Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (§§ 864 - 871).
Quelle

5. Fachhochschule für öffentliche Verwaltung, Polizei und Rechtspflege des Landes Mecklenburg-Vorpommern (o.J.): Einführung ins Zwangsvollstreckungsrecht.
Quelle

6. Wieczorek, Bernhard (2015): Zivilprozessordnung und Nebengesetze. Großkommentar, Band 10, Teilband 2 §§ 864-915h. 4., neu bearbeitete Auflage, Stand der Bearbeitung: Juli 2014. Hg. v. Rolf A. Schütze. Berlin, Boston: De Gruyter (Großkommentare der Praxis).
Quelle

7. Mock, Peter: § 9 Die Zwangssicherungshypothek. Deutsches Anwalt Office Premium.
Quelle

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Definition Wirtschaftslexikon
https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/zwangshypothek-50022/version-273248 Revision von Zwangshypothek vom 19.02.2018 - 16:48
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Fachbuch Zwangsvollstreckungsrecht
Heiderhoff, Bettina; Skamel, Frank (2013): Zwangsvollstreckungsrecht. 2nd ed. Heidelberg: Verlagsgruppe Hüthig Jehle Rehm (Schwerpunktbereich). Online verfügbar unter http://gbv.eblib.com/patron/FullRecord.aspx?p=1458309.
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Fachbeitrag in Zeitschrift
Bachmann, Walter (2000): Immobiliarvollstreckung. Die Eintragung einer Zwangshypothek bringt für den Gläubiger Vorteile. In: Vollstreckung effektiv (12), S. 162.
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§ 867 der Zivilprozessordnung
Zivilprozessordnung. Buch 8, Abschnitt 2, Titel 3: Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (§§ 864 - 871).
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Fachbeitrag zum Zwangsvollstreckungsrecht
Fachhochschule für öffentliche Verwaltung, Polizei und Rechtspflege des Landes Mecklenburg-Vorpommern (o.J.): Einführung ins Zwangsvollstreckungsrecht.
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Fachbeitrag zu Zwangshypothek
Wieczorek, Bernhard (2015): Zivilprozessordnung und Nebengesetze. Großkommentar, Band 10, Teilband 2 §§ 864-915h. 4., neu bearbeitete Auflage, Stand der Bearbeitung: Juli 2014. Hg. v. Rolf A. Schütze. Berlin, Boston: De Gruyter (Großkommentare der Praxis).
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Fachbeitrag
Mock, Peter: § 9 Die Zwangssicherungshypothek. Deutsches Anwalt Office Premium.
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