Zwangssicherungshypothek
Zuletzt aktualisiert: 21. Oktober 2020

Wolltest du schon immer gerne wissen was eine Zwangssicherungshypothek ist? Dann bist du bei uns genau richtig. Wir klären dich auf, was hinter einer Zwangssicherungshypothek steckt. Besonders für was wird es genau genutzt und viele weitere interessante Themen über Zwangssicherungshypothek erfährst du in unserem Artikel.

Daher heißen wir dich willkommen zu unserem Zwangssicherungshypothek-Artikel 2022. Wir möchten dich gerne in diesem Artikel über Zwangssicherungshypothek informieren. Wir zeigen dir die Vor- und Nachteile von einer Zwangssicherungshypothek. Ebenso erhaltest du einen guten Überblick über alle wichtigen Informationen, die dir auf den Fingern brennen. Habt viel Spaß beim Lesen.




Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Zwangssicherungshypothek wird nach Beweislage des Schuldners beim Amtsgericht im Zuge einer eventuellen Zwangsvollstreckung, diese im Grundbuch vermerkt.
  • Für den Gläubiger ist es eine Zwangssicherungshypothek ein großer Vorteil, da zum Beispiel bei der Veräußerung der Immobilie, dieser an dem Ertrag anteilig einbezogen wird, abhängig wie viele Gläubiger es gibt.
  • Bei Begleichung der Schulden wird der Eintrag der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch entfernt. Somit hat die Immobilie keine Altlasten mehr.

Glossareintrag: Der Begriff Zwangssicherungshypothek im Detail erklärt

Im Weiteren werden wir dir ganz viele nützliche Informationen über das Thema Zwangssicherungshypothek näher bringen.

Was ist eine Zwangssicherungshypothek?

Eine Zwangssicherungshypothek ist eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner, vergleichbar wie eine normale Hypothek, die im Grundbuch vermerkt wird. Durch eine Zwangsvollstreckung hat der Gläubiger hierdurch die Chance seine Geldforderungen durch eine Zwangssicherungshypothek abzusichern.(1).

Hierdurch wird die Immobilie des Schuldners gegen seinen Willen belastet. Dadurch kann der Gläubiger im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung erzielen, sollte keine Einigung gefunden werden. Welches aber eher in seltenen Fällen passiert.

Dennoch hat der Gläubiger Zugriff auf die belastete Immobilie. Solltest du in solch einer Situation kommen und deine Immobilie verkaufen wollen, ist es wichtig, dass du dich genau damit beschäftigst, was in der Zwangssicherungshypothek vereinbart wurde.

Der Gläubiger hat durch die Zwangssicherungshypothek eine höhere Chance an sein Geld wieder zu kommen.

Wenn die Schulden getilgt werden, wird die Zwangssicherungshypothek aus dem Grundbuch wieder gestrichen.

Wichtig der belastete Betrag steht bis zur vollständigen Tilgung dem Gläubiger nicht zur Verfügung.

Wie funktioniert eine Zwangssicherungshypothek?

Die Zwangssicherungshypothek wird ins Grundbuch des Schuldners eingetragen, welche die gleichen Rechte und Pflichten wie eine normale Hypothek hat. Der Schuldner hat die Chance die Schulden zurückzuzahlen. Dadurch wird die Immobilie nicht direkt vollstreckt oder zwangsversteigert.

Die Zwangssicherungshypothek wird vom Gläubiger eingereicht, da dieser eine Kreditforderung hat. Der Schuldner hat keine Möglichkeit dieses abzulehnen. Diese wird dann vom Gericht überprüft und anschließend erfolgt der Eintrag vom Amtsgericht ins Grundbuch. Ein Gerichtsbeschluss ist wichtig, damit eine Zwangssicherungshypothek zustande kommt.

Wenn der Schuldner die Geldforderungen bezahlt, wird die Zwangssicherungshypothek automatisch gelöscht.

Zwangssicherungshypothek-1

Bei einer Zwangssicherungshypothek hat der Gläubiger gute Chance seine Geldforderungen über die Immobilie abzusichern.
(Bildquelle: Bild von Alexander Stein auf Pixabay)

Welche Voraussetzung muss eine Zwangssicherungshypothek haben?

Die Geldforderung des Gläubigers muss mindestens 750 Euro bei einer Zwangssicherungshypothek sein, bevor dieser überhaupt ins Grundbuch vermerkt werden kann. In dem Betrag sind keine Zinsen enthalten. Sollten die Schulden unter den 750 Euro liegen ist die Zwangssicherungshypothek nichtig.

Dennoch kann der Gläubiger einen Antrag stellen, bei dem alle Schulden summiert werden können. Ebenfalls ist die Titulierung der Zwangssicherungshypothek wichtig, die durch das Amtsgericht vergeben wird. Diese wird nach positiver Prüfung der Schulden zugestimmt.

Einsicht im Grundbuch gibt entscheidende Erkenntnisse

Der Gläubiger hat das Recht auf Einsicht im Grundbuch, damit er einen guten Überblick erhält, wie viele Gläubiger es noch gibt. Ebenfalls erhaltest du Information mit viel Euro die Immobilie bereits belastet worden ist und ob sich von deiner Seite eine Zwangssicherungshypothek lohnt.

Die Informationen aus dem Grundbuch belaufen sich bei ca. 10 Euro. Du kannst erst eine Zwangsvollstreckung nach 2 Wochen der Titelzustellung vom Amtsgericht beantragen.

Welche Unterlagen benötigst du bei einer Zwangssicherungshypothek?

Damit du eine gute Idee bekommst was für Unterlagen du für eine Zwangssicherungshypothek benötigst. Haben wir die jeweiligen aufgelistet.(3):

  • Grundstückbezeichnung
  • Alle Daten vom Schuldnern und Gläubigern
  • Original Vollstreckungstitel, beglaubigte Kopie ist nicht möglich
  • Auflistung aller bereits getätigten Zahlungen des Schuldners
  • Entstandene Kosten, der Vollstreckung, müssen mit Rechnungsbelegen bewiesen werden.

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sollte ich bei einer Zwangssicherungshypothek beachten?

Die Zwangssicherungshypothek wird nur rechtens, wenn nach der Prüfung das Amtsgericht diese per Beschluss zustimmt. (2)

Ebenso kann die Zwangssicherungshypothek durch den Rechtspfleger des Gläubigers beantragt werden. Der Gläubiger muss beweisen welche genauen Schulden bestehen. Dadurch hat er bessere Aussichten Geld zu bekommen, welches er in Form einer Hypothek monatlich erhält.

Bevor es zu einer Zwangsversteigerung oder Vollstreckung kommt, ist es für den Gläubiger eine letzte Option mit der Zwangssicherungshypothek dieses zu vermeiden. Damit du einen guten Überblick bekommst, welche Punkte in einer Zwangssicherungshypothek vorhanden sein können, haben wir dir ein paar Beispiel aufgelistet:

  • Grundstücke
  • Eigentum
  • Erbbaurecht

Wenn der Gläubiger die Zahlungen begleicht, die durch die Zwangssicherungshypothek entstehen, wird der Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht. Dies erfolgt durch Belege, dass die Schulden beglichen wurden sind. Das Amtsgericht muss hierbei informiert werden, welches die Entfernung im Grundbuch genehmigt.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einer Zwangssicherungshypothek?

Für den Gläubiger ist eine Zwangssicherungshypothek zunächst eine Sicherungsmaßnahme seiner finanziellen Forderungen. Der Schuldner hat hierdurch noch eine letzte Option seine Schulden zu tilgen bevor es zu einer eventuellen Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung kommt.

Der Schuldner kann durch eine Zwangssicherungshypothek nicht ohne Zustimmung des Gläubigers sein Eigentum verkaufen. Damit ein neuer Käufer keine Altlasten im Grundbuch für die Immobilie oder Grundstück hat, muss diese vor dem Kauf entfernt werden. Diese Löschung kann nur durch den Schuldner zugestimmt werden. Dieses erfolgt zu einem, wenn alle seine Forderungen beglichen wurden oder wenn der neue Eigentümer die Altlasten übernimmt.

Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch bei einer Zwangssicherungshypothek richten sich nach den Gesamtforderungen des Schuldners. Die Kosten sind definitiv geringer, als wenn es zu einer Zwangsvollstreckung kommen sollte.

Wenn noch weitere Gläubiger finanzielle Forderungen haben und diese eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung anstreben, wirst der Gläubiger durch die eingetragene Zwangssicherungshypothek an der gerichtlichen Entscheidung beteiligt.

Vorteile
  • Beteiligung der Erlöse an einer eventuellen Zwangsversteigerung
  • Verbesserung der Rangklasse
  • Einspruch bei Veräußerung der Immobilie
Nachteile
  • Schuldner erhält nicht sofort die Forderungen ausgezahlt
  • Der Gläubiger muss die Schulden vor dem Amtsgericht beweisen
  • Es wird keine sofortige Zwangsvollstreckung vollzogen

Es gibt bei der Zwangssicherungshypothek unterschiedliche Rangklassen als Gläubiger. Dadurch wird speziell eingeordnet in welcher Rangordnung du mit deinen Forderungen eingestuft wirst. Zunächst werden die offenen Geldforderungen durch Erlöse beglichen. Es gibt die Möglichkeit die Rangklasse zu optimieren.

Dieses ist machbar dadurch, dass Gläubiger die davor abgelöst werden oder dass ein gesetzlicher Löschungsanspruch gemacht wird. Solltest du in einer schlechten Rangliste eingestuft werden, hast du dennoch durch eine Zwangssicherungshypothek einen guten Einfluss, wenn der Schuldner sein Eigentum weiterverkaufen möchte. Dadurch kannst du den Verkauf zu deinem Vorteil lenken. Da es besser ist, wenn der Schuldner seine Schulden begleicht und diese aus dem Grundbuch verschwinden, ist der Verkauf einfacher.

Welche Arten von Sicherungshypotheken gibt es?

Wir möchten gerne auf zwei weitere Sicherungshypotheken kurz und knackig eingehen:

Bauhandwerkersicherungshypothek

Bauhandwerkersicherungshypothek

Die Sicherungshypothek wird zum Vorteil des Bauhandwerkers im Grundbuch eingetragen.(4)

Die Voraussetzung ist, dass Bauleistungen umgesetzt worden sind und Zahlungen des Auftraggebers nicht vorgenommen worden sind oder sich verzögern.

Bei einer Bauhandwerkersicherungshypothek kann nur der Bauunternehmer Ansprüche stellen.

Hiermit wird das Geld der Arbeitsleistungen der Bauhandwerker abgesichert.

Höchstbetragshypothek

Höchstbetragshypothek

Bei dieser Art von Sicherungshypothek wird der Höchstbetrag, mit dem das Grundstück haften soll, definiert und im Grundbuch vermerkt.(5)

Schulden mit Verzinsung werden mit dem Höchstwert der Zinsen kalkuliert.

Fazit

Durch eine Zwangssicherungshypothek hat der Gläubiger eine gute Chance sich an die Geldforderungen beim Eigentum des Schuldners zu schützen. Der Gläubiger erhält durch die Zwangssicherungshypothek nicht direkt das Geld von den offenen Schulden, dennoch ergeben sich vorteilhafte Rechte.

Zusammenfassend dient eine Zwangssicherungshypothek für den Gläubiger als Absicherung bei einer eventuellen Zwangsvollstreckung sich hier an die Erträge zu beteiligen. Zum anderen kommt es beim Schuldner nicht zur direkten Zwangsvollstreckung.

Bildquelle: bacho12345/ 123rf.com

Einzelnachweise (5)

1. Erklärung Zwangssicherungshypothek von Kredit.de, Artikel vom 20.07.2018
Quelle

2. Rechtliche Grundlage zu Zwangssicherungshypothek, Beitrag von Deutsches Anwalt Office Premium von Dipl.-Rpfl. Peter Mock
Quelle

3. Eintragung einer Zwangs­sicherungs­hypothek; Artikel von Bogdan Ril von 06. Juni 2019 in Debris veröffentlicht.
Quelle

4. Bauhandwerkersicherungshypothek von Deubner Recht & Praxis
Quelle

5. Höchstbetragshypothek von Prof. Dr. Reinhold Hölscher
Quelle

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Zwangssicherungshypothek
Erklärung Zwangssicherungshypothek von Kredit.de, Artikel vom 20.07.2018
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Die Zwangssicherungshypothek
Rechtliche Grundlage zu Zwangssicherungshypothek, Beitrag von Deutsches Anwalt Office Premium von Dipl.-Rpfl. Peter Mock
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Zwangs­sicherungs­hypothek
Eintragung einer Zwangs­sicherungs­hypothek; Artikel von Bogdan Ril von 06. Juni 2019 in Debris veröffentlicht.
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Bauhandwerkersicherungshypothek
Bauhandwerkersicherungshypothek von Deubner Recht & Praxis
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Höchstbetragshypothek
Höchstbetragshypothek von Prof. Dr. Reinhold Hölscher
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