Zwischenfinanzierung: Test & Erfahrung (09/21)

Das Wichtigste in Kürze

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um ein kurzfristiges Darlehen, mit dem eine Finanzierungslücke überbrückt werden kann.
Die Bedingung für eine Zwischenfinanzierung ist, dass in absehbarer Zeit Eigenkapital für die Tilgung des Kredites zur Verfügung steht.
Die Zwischenfinanzierung ermöglicht es dir flexible finanziell Entscheidung bezüglich dem Erwerb von Immobilien zu treffen und die Wartezeit zwischen aktuell benötigten und den in Zukunft verfügbaren finanziellen Mitteln zu überbrücken. Allerdings sind die Kosten für eine solche Finanzierung höher als bei klassischen Bau- und Immobilienkrediten.

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Ratgeber: Fragen, mit denen du dich beschäftigen solltest, bevor du dich für eine Zwischenfinanzierung entscheidest

Bevor du die Entscheidung triffst, ob eine Zwischenfinanzierung für dich geeignet ist, solltest du einige wichtige Punkte wissen. Deshalb werden wir dir in den folgenden Abschnitten alle wichtigen Informationen zu diesem Thema erläutern.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um ein kurzfristigen Kredit, mit dem eine Finanzierungslücke überbrückt werden kann. Eine solches Darlehen findet hauptsächlich bei der Bau- und Immobilienfinanzierung Einsatz. Der Kredit dient dazu eine Immobilie zu finanzieren, wenn derzeit kein liquides Eigenkapital vorhanden ist.

Mit einer Zwischenfinanzierung wird die Lücke zwischen dem derzeit benötigten Kapital, welches allerdings erst in naher Zukunft verfügbar sein wird, überbrückt. (Bildquelle: 123rf.com / 83761680)

Sobald der Kreditnehmer Zugriff auf seine finanziellen Mittel in Form von Eigenkapital oder ein fortlaufendes Darlehen hat, wird die Zwischenfinanzierung abgelöst.

Überbrückung von temporären Liquiditätsengpässen.

Die Laufzeiten dieser Art der Finanzierung liegt üblicherweise zwischen einigen Monaten bis maximal zwei Jahren. Im Zeitraum der Zwischenfinanzierung fallen lediglich die Zinskosten an.

Eine Zwischenfinanzierung muss nicht zwingend in das Grundbuch eingetragen werden, da der Kreditnehmer während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung keine Tilgungsleistung erbringt. Allerdings bestehen viele Kreditgeber zur Absicherung auf eine Eintragung.

Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Ob sich eine Zwischenfinanzierung lohnt, kann pauschal nicht mit Ja oder Nein beantwortet werden. Die Sinnhaftigkeit wird unter anderem von deiner aktuellen sowie zukünftigen finanziellen Situation und deinen Plänen für die Zukunft beeinflusst.

Im Folgenden zeigen wir dir drei Situationen auf, in denen sich eine Zwischenfinanzierung lohnen kann.

Du bist Wohnungseigentümer und möchtest ein Haus kaufen oder bauen. Da du allerdings auch nicht ohne Wohnsitz dastehen möchtest, kannst du deine aktuelle Wohnung erst nach dem Einzug in das neue Haus verkaufen. Damit kann der Erlös vom Verkauf der Wohnung erst später für die Finanzierung des neuen Hauses eingesetzt werden.
Du möchtest aufgrund von Platzmangel oder ähnlichen in eine größere Wohnung oder in ein größeres Haus ziehen. Daneben erwartest du in der nächsten Zeit eine größere Summe an Geld, beispielsweise durch die Auszahlung deiner Lebensversicherung, einen derzeit noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag, den Verkauf von Wertpapieren oder eine Erbschaft.
Du hast die einmalige Möglichkeit eine sehr günstige Immobilie zu erstehen. Diese möchtest du dir natürlich sichern, bevor ein anderer Interessent zuschlägt. Genau wie im zweiten Fall verfügst du aktuell allerdings nicht über eine ausreichend finanzielle Liquidität. Auch in diesem Fall kann eine Zwischenfinanzierung Sinn ergeben.

Wenn du dich für Zwischenfinanzierung entscheiden solltest, musst du einige Dinge beachten. Falls du die Liquidität aus deiner aktuellen Wohnung ziehst, solltest du für diese möglichst schnell einen Käufer finden.

Ein notariell beglaubigter Kaufvertragsentwurf deiner aktuellen Immobilie kann die Kosten der Zwischenfinanzierung senken.

Weiterhin sollst du bei dem Verkaufserlös deiner alten Immobilie einen Abschlag einrechnen. Hierdurch verringerst du das Risiko, dass es in deiner Gesamtfinanzierung aufgrund eines geringeren Verkaufserlöses zu einer Lücke kommt.

Wir empfehlen dir in jedem Fall eine ausgiebigen Vergleich der Angebote für eine Zwischenfinanzierung. Zusätzlich dazu kannst du auch kurzfristige Ratenkredite als Alternative prüfen.

Welche Kosten fallen bei einer Zwischenfinanzierung an?

Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind in der Regel höher als bei einer klassischen Baufinanzierung oder einem Immobilienkredit. Der Grund hierfür ist das Risiko, dass der gewünschte Verkaufspreis der aktuellen Immobilie nicht erzielt wird.

Der Zinssatz ist sehr stark von deiner Situation abhängig.

Aus diesem Grund verlangen Kreditgeber in der Regel einen höheren Zinssatz. Normalerweise beträgt dieser je nach aktueller Lage, Risiko und der Bonität des Kreditnehmers zwischen 0,70 und 5,00 Prozent.

Wenn du den Verkauf deiner Immobilie beispielsweise durch einen Kaufvertrag nachweisen kannst, kann der Zinssatz auch geringer ausfallen. Gleiches gilt für eine mögliche Auszahlung deiner Lebensversicherung oder vergleichbarem.

Welche Voraussetzungen musst du bei einer Zwischenfinanzierung erfüllen?

Wie bei allen Kreditarten musst du auch bei einer Zwischenfinanzierung einige Voraussetzungen erfüllen. Neben den klassischen Bedingungen wie ein Mindestalter von 18 Jahre, einem festen Wohnsitz in Deutschland und ein entsprechendes Girokonto musst du die folgenden Punkte erfüllen:

Du musst über eine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügen. Hierzu wird die Bank deine Bonität überprüfen. Dabei wird ermittelt, ob du zu einer Rückzahlung des Darlehens fähig bist.
Der durch die Zwischenfinanzierung ermöglichte Betrag muss bei den meisten Kreditinstituten als Sicherheit hinterlegt werden. Im Falle einer Immobilienfinanzierung kann die Bank beispielsweise darauf bestehen die Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen.
Bei vielen Kreditinstituten musst du für eine Zwischenfinanzierung ein längerfristiges Folgedarlehen nachweisen können.

Welche Vor- und Nachteile hat eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung hat sowohl Vorteile als auch Nachteile. Im Folgenden werden diese kurz aufgeführt. Anschließend gehen wir auf jeden Punkt genauer ein.

Vorteile

Überbrückung bei Lücke in finanziellen Mitteln
Ermöglicht flexible Kaufentscheidung
Verhinderung von Schieflage der Gesamtfinanzierung
Darlehen gilt meist als Eigenkapital
Darlehen jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlbar

Nachteile

Höhere Zinsen als bei Bau- und Immobilienkrediten
Zinsrisiko

Vorteile

Eine Zwischenfinanzierung ermöglicht es die Wartezeit zwischen aktuell benötigten und den in Zukunft verfügbaren finanziellen Mitteln zu überbrücken. Hierdurch wird dir die Möglichkeit geboten flexible Kaufentscheidungen zu treffen und günstige Immobilien zu erstehen. Weiterhin sorgt diese dafür, dass deine Gesamtfinanzierung nicht in Schieflage gerät.

Bei einer Zwischenfinanzierung wird das Darlehen meist als Eigenkapital betrachtet. Der Grund hierfür ist, dass das Kapital durch die Vermögenswerte also beispielsweise die Immobilie, die du verkaufen möchtest oder die Lebensversicherung die ausgezahlt wird prinzipiell schon vorhanden ist.

Hierdurch kannst du den Betrag der Zwischenfinanzierung in die Finanzierung der neuen Immobilie als Eigenkapital einbringen und damit deutlich günstige Konditionen für diesen Kredit erhalten.
Weiterhin handelt es sich bei einem Zwischenkredit um ein endfälliges Darlehen. Du kannst die zu einem selbstdefinierten Zeitraum zurückzahlen. Hierfür fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Nachteile

Allerdings zahlst du bei einer Zwischenfinanzierung höher Zinsen als bei einer klassischen Bau- oder Immobilienfinanzierung. Da es sich hierbei allerdings nur um kurzfristiges Darlehen handelt, fallen diese Kosten nur in einem stark begrenzten Zeitraum an.

Weiterhin gehst du mit einer Zwischenfinanzierung ein Zinsrisiko ein, da sich die Zinsen während der Laufzeit verändern können.

Kannst du eine Zwischenfinanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen?

Zu den wichtigsten Besonderheiten einer Zwischenfinanzierung gehört das darin befindliche Eigenkapital des Kreditnehmers. Dieses dient der Bank dabei wie bereits beschrieben als Sicherheit und muss zu einem späteren Zeitpunkt zurückgezahlt werden.

Wenn du über eine Zwischenfinanzierung nachdenkst, solltest du über das notwendige Eigenkapital verfügen.

Daher ist es in der Regel nicht möglich, eine Zwischenfinanzierung ohne den Nachweis von Eigenkapital zu erhalten.

Kannst du einen Zwischenkredit kündigen?

Ja, im Allgemeinen ist es möglich, einen Zwischenkredit vorzeitig zu kündigen. Allerdings muss dies hierfür im Kreditvertrag geregelt werden.

Wenn es der Vertrag zulässt, kann das Darlehen aus der Zwischenfinanzierung mit anderen Mitteln aus dem Eigenkapital getilgt werden.

Welche Alternativen gibt es zu einer Zwischenfinanzierung?

In diesem Abschnitt stellen wir dir zwei Alternativen zu einer Zwischenfinanzierung vor. Bevor du eine solche Finanzierung in Anspruch nimmst, solltest du in jedem Fall auch diese beiden Möglichkeiten prüfen. Abhängig von deiner aktuellen Situation kann auch eine dieser Alternativen geeigneter sein.

Variables Darlehen

Eine Alternative zur Zwischenfinanzierung ist ein variables Darlehen. Dieses eignet sich vor allem, wenn das Vorhaben im Anschluss noch nicht genau definiert wurde. Die Zinsen werden regelmäßig, normalerweise nach drei Monaten, auf die aktuelle Marktsituation angepasst.

Im Gegensatz zu einer Zwischenfinanzierung ist keine maximale Laufzeit von 2 Jahren vorgegeben.

Falls du zum Beispiel deine aktuelle Immobilie veräußern möchtest, allerdings noch nicht genau weißt, ob du damit eine neue Finanzierung starten oder das Geld lieber anlegen möchtest, kann sich ein variables Darlehen anbieten.

Privater Ratenkredite

Eine weitere Alternative zu einer Zwischenfinanzierung ist ein Ratenkredit. Diese Art von Krediten ist nicht an einen bestimmten Verwendungszweck gebunden und kann daher für alle möglichen Anschaffungen eingesetzt werden.

Bei Ratenkrediten entfallen im Vergleich zu einer Zwischenfinanzierung die Grundbuchgebühren. Außerdem wird bei der Berechnung der Zinsen eine anderes Vorgehen gewählt.

Bevor du also zu einer Zwischenfinanzierung greifst, solltest du ebenfalls kurzfristige Ratenkredite in Betracht ziehen und berechnen, welche Art der Finanzierung besser für dich und deine Situation geeignet ist.

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Bewertungskriterien: Anhand dieser Faktoren kannst du Zwischenfinanzierungen vergleichen und bewerten

Vor der Entscheidung für eine Zwischenfinanzierung solltest du einige Dinge beachten. Folgende Faktoren gilt es zu berücksichtigen:

Zinsen und Laufzeit
Beratung und Kundenservice
Zusätzliche Kosten

In den folgenden Abschnitten gehen wir weiter auf die genannten Punkte ein.

Zinsen und Laufzeit

Zinssatz und Laufzeit spielen bei einem Zwischenkredit eine wichtige Rolle. Da es sich bei er Zwischenfinanzierung nur um ein Darlehen zum Übergang handelt, liegen die Laufzeiten wie bereits beschrieben nur zwischen 2 und 24 Monaten.

Um die aktuellen Konditionen für eine Zwischenfinanzierung berechnen zu können empfehlen wir den Einsatz eines Zinsrechners.

Der Zinssatz der Zwischenfinanzierung richtet sich nach der Bonität des Kreditnehmers und nach den aktuell am Markt üblichen Zinsen. Aufgrund der kurzen Laufzeiten gibt es bei einer solchen Finanzierung keine Zinsbindung. Damit sind die Zinsen den am Markt vorherrschenden Schwankungen unterworfen.

Beratung und Kundenservice

Im Allgemeinen handelt es sich bei der Finanzierung einer Immobilie um ein sehr komplexes Thema. Die Abwicklung einer Zwischenfinanzierung ist verhältnismäßig anspruchsvoll und aufwendig.

Grundlegende Informationen hierfür findest du im Internet. Bei solchen großen Summen solltest du allerdings immer auf Nummer sicher gehen und auf einen fundamentale Beratung von einem Experten bauen.

Die Servicemitarbeiter sollten auf möglichst unterschiedliche Art und Weise zu erreichen sein. Im Optimalfall erreichst du sie per Telefon, Mail und Live Chat. (Bildquelle: 123rf.com / 84127787)

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass du auch bei einer Zwischenfinanzierung von einem kompetenten Berater bzw. Kundenservicemitarbeiter unterstützt wirst. Zusammen solltet ihr das beste Vorgehen zur Überbrückung deines Kredites erarbeiten.

Zusätzliche Kosten

Wie bereits erwähnt sind Zwischenfinanzierungen aufgrund des hohen Risikos (die Immobilie wird nicht oder nur zu einem geringeren Erlös verkauft) bei kurzen Laufzeiten mit höheren Kosten verbunden als eine klassische Bau- oder Immobilienfinanzierung.

Neben den Zinsen können zusätzliche Kosten wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren oder Kosten für eine Kreditsicherung. Die Bearbeitungsgebühren liegen in der Regel zwischen 1,00 und 2,00 Prozent der Kreditsumme.

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Weiterführende Literatur: Quellen und interessante Links

[1] https://de.wikipedia.org/wiki/Zwischenfinanzierung

[2] https://de.wikipedia.org/wiki/Vorfinanzierung

[3] https://de.wikipedia.org/wiki/Br%C3%BCckenfinanzierung

Bildquelle: 123rf.com / pixelbliss

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